拍卖会

房地产项目开发流程

房地产项目开发流程概述

开发是指在依法取得国有土地使用权的土地

上进行基础设施丶房屋建设，并进行出售的行为。开

发程序是指进行过程中应遵循的法律丶法规及办事程

序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：

一丶项目开发前期调研程序

二丶项目立项过程程序

三丶土地使用权的取得程序

四丶征地拆迁程序

五丶项目规划程序

六丶工程建设程序

七丶经营程序

项目开发前期调研程序

一丶概述

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地

区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可

能性，寻找投资机会的过程。

开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主

管部门(省市计划发展委员会)对项目的批准文件。

对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向

市计委或市管理办公室报送项目建议书，取得批准项目建议书

的批复；依据项目建议书批复，编制可行性研究报告报计委审

批获准，并列入本年度固定资产投资计划。

（国家计委以取消了立项制度，实行备案制。）

项目立项过程程序

二丶实施程序

1.工程建设项目立项审批

（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处

（2）申报资料：

①书面申请

②提供资金落实证明

③土地使用权证明

④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研

究报告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部

门对项目建设选址的初审意见：b.土地管理部门对建

设用地的初审意见；c。环保部门的环评报告；d.有关

部门对供电丶供水丶供热丶供气以及地震的审查意

见；e.依法必须招标项目的招标总体方案；

⑤公司的资质证明。

(3)申办程序：

有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项

目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接

报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计

委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标丶

拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》

或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。

与其他申报资料一起上报。市计委在收到申报资料后，

根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计

委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项

目，由市计委负责转报。

（4）办结时限：

在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

（5）收费标准：

如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理

费

2.建设项目年度投资计划审批

（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处

（2）申报资料：

①书面申请；

②国家或省丶市计委批复项目可行性研究报告；

③规划部门出具的建设项目规划许可意见；

④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度

投资计划。

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行

政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可

直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。

市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，

市计委予以批复。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予

以批复可研报告。

土地使用权的取得程序

一丶概述-用地取得方式

开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许

可证，方可办理取得土地使用权的手续。

在现阶段根据《城市房地产管理法》的有关规定，

用地的取得方式有三种：

一丶通过国家出让方式获得（即土地一级市场取

得）；

二丶通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；

三丶通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土

地三级市场取得）。

一丶概述—征地

通过出让方式取得使用权的法律凭证是有土地使

用权证；通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设

用地的批准书。

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权

在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国

家支付土地使用权出让金的行为。

征地是指项目选址用地为集体用地，按照法定的程

序报请有批准权限的政府机关审批以后，对集体土地

及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一

种行为。

一丶概述—拆迁

拆迁市指项目选址在城市规划区国有土地上，

为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房

屋及其附属物，并对原用地者进行补偿丶安置的行为。

根据国土资源部第11号令，经营性用地均由

土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地

块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若特

殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是再国

土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权

证即可提出申请。

实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可

进行拆迁。征地丶拆迁都是项目开工前的重要工作。

二丶实施程序

1.国有土地使用权划拨手续的办理

（1）承办部门：所属地区国土资源局

（2）申报资料：

①用地申请；

②计委批复的当年投资计划；

③建设用地规划许可证；

④建设用地规划意见；

⑤用地范围图；

⑥土地权属证明；

⑦工程项目总平面图。

（3）申办程序：

①审核有关申报资料（2个工作日）；

②现场勘测定界（10个工作日）；

③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书

丶农用地转用方案丶补充耕地方案丶征用土地方案）

（15个工作日）；

④缴纳征地管理费丶复垦费丶新增建设用地

使用费（2个工作日）；

⑤依照规定办理土地登记，领取土地使用书。

（4）收费标准：征地管理费丶复垦费丶新增

建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用

一览表。

（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于：

①．国家机关用地和军事用地；

②．城市基础设施用地和公益事业用地；

③．国家重点扶持的能源丶交通丶水利等项目

用地；

④法律丶行政法规规定的其他用地。对开发商

来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经

济适用房项目建设用地。

2．国有土地使用权出让手续的办理

国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性

用地（含建设），均必须以招标丶拍卖或者挂牌方式出

让。

承办部门均为：所属地区土地收购储备中心。

现分述如下：

①国有土地使用权招标丶拍卖或者挂

牌出让活动，是有计划地进行的。

所属地区国土资源局根据社会经济

发展计划丶产业政策丶土地利用总

体规划丶土地利用年度计划丶城市

规划和土地市场状况，编制国有土

地使用权出让计划，报经济南市政

府批准后，向社会公开发布。

②所属地区土地收购储备中心根据招

标拍卖挂牌出让地块的情况，编制

招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖

挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂

牌出让公告丶投标或者竞买须知丶

宗地图丶土地使用条件丶标书或者

竞买申请书丶报价单丶成交确认书

丶国有土地使用权出让合同文本。

③所属地区土地收购储备中心在投标

丶拍卖或者挂牌开始日前20日发布

招标丶拍卖或者挂牌公告，公布招

标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和

招标拍卖挂牌的时间丶地点。

以下为具体操作程序

招标拍卖挂牌公告

招标拍卖挂牌公告包括下列内容：

（1）出让人的名称和地址；

（2）出让宗地的位置丶现状丶面积丶使用年期丶

用途丶规划设计要求；

（3）投标人丶竞买人的资格要求及申请取得投标

丶竞买资格的办法；

（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间丶地点及

方式；

（5）招标拍卖挂牌时间丶地点丶投标挂牌期限丶

投标和竞价方式等；

（6）确定中标人丶竞得人的标准和方法；

（7）投标丶竞买保证金；

所属地区土地收购储备中心对投标

申请人丶竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍

卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖

挂牌活动。

投标丶开标程序

①投标人在投标截止时间前将投标书投入标箱。招

标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出

让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投

入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书

面承诺承担责任。

②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情

况，当众开启标箱，宣布投标人名称丶投标价格

和投标文件的主要内容。

③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表丶有

关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

④招标人根据评标结果，确定中标人。

拍卖会程序

①主持人点算竞买人；

②主持人介绍拍卖宗地的位置丶面积丶用途丶使用

年期丶规划要求和其他有关事项；

③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有

底价的，应当明确提示；

④主持人报出起叫价；

⑤竞买人举牌应价或者报价；

⑥主持人确认该应价后继续竞价；

⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，

主持人落槌表示拍卖成交；

⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价

未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

挂牌程序

①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗

地的位置丶面积丶用途丶使用年期丶规划要求丶

起始价丶增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规

定的土地交易场所挂牌公布；

②符合条件的竞买人填写报价单报价；

③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

④出让人继续接受新的报价；

⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得

人。

挂牌时间不少于10个工作日。挂

牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否

成交：

①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底

价，并符合其他条件的，挂牌成交；

②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价

的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报

价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底

价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上

的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现

场竞价，出价最高者为竞得人。

成交确认书

以招标丶拍卖或者挂牌方式确定中标人丶竞得人

后，出让人应当与中标人丶竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人丶竞得

人的名称丶地址，出让标的，成交时间丶地点丶价款，

以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间丶地点

等内容。

成交确认书对出让人和中标人丶竞得人具有合同效

力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者

中标人丶竞得人放弃中标宗地丶竞得宗地的，应当依

法承担责任。中标人丶竞得人应当按照成交确认书约

定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

成交确认书

中标人丶竞得人支付的投标丶竞买保证金，抵

作国有土地使用权出让金，其他投标人丶竞买人支付

的投标丶竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活

动结束后5个工作日那日予以退还，不计利息。

招标拍卖挂牌活动结束后，出让人

应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公

布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

受让人依照《国有土地使用出让合同》的约定付清全

部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地

登记，领取国有土地使用权证书。

收费标准：所属地区国有土地基准地价

及政府出让土地纯收益标准。

3土地确权登记手续的办理

（1）承办部门：所属地区土资源局

（2）申报资料：

A.土地登记需要的资料

①计划立项批文；

②建设用地规划许可证和用地意见；

③土地登记申请书；

④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书

丶土地登记法人代表委托书丶四邻指界签名

单丶宗底座落图）；

⑤土地登记审批表；

⑥土地登记卡。

B．土地转让登记需要的资料

①国有土地使用权转让申请审批表；

②出让人土地使用权证书；

③土地使用权评估报告;

④土地转让协议；

⑤转让双方法人证明；

⑥出让人原出让批文；

⑦出让方土地登记申请

（3）申办程序：

①申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，

有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。

②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调

查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托

人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意

见后报市局审批。

③审核：市局对土地登记申请人丶宗地自然状况

丶土地权属状况进行全面审核。

④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进

行登记卡装薄，土地权利人领取证书。

4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以

内完成审核和登记发证。

通过招标丶拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，

即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块

进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，

则需要按下列程序办理。

（4）办结时限：

对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和

登记发证。

通过招标丶拍卖或者挂牌出让的土地均为熟

地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用

地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁

的，则需要按照下列程序办理。

建设拆迁临时用地许可证的取得

拆迁手续的办理

征地拆迁程序

4.建设拆迁临时用地许可证的取得

（1）承办部门：济南市国土资源局

（2）申报资料：

①用地申请；

②建设用地规划许可证；

③建设工程设计规划要求通知书及附图；

④建设用地规划意见。

（3）申办程序：持用地申请及相关申报

资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7

个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。

（4）收费标准：此阶段，须缴纳土地开

发管理费800元/亩。

5.拆迁手续的办理

1.承办部门：所属地区拆迁办

2申报资料：

①拆迁申请书；

②项目立项批文；

③《建设用地规划许可证》及附图丶附件；

④国有土地使用证；

⑤建设拆迁临时用地许可证；

⑥拆迁补偿丶安置资金证明；

⑦拆迁计划和拆迁方案；

⑧产权调换和安置用房证明。

（3）申办程序：

审查申请，并于收到申请后2日内作出是否

准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批

准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手

续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核

发《房屋拆迁许可证》。确定拆迁范围，发布拆迁公告，

进行户口登记丶房屋勘测等拆迁准备工作;拆迁机构与

被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证

明，取得《拆迁验收合格证》；征地办丶拆迁办丶规划局

现场测量定线，核定用地范围丶拆迁面积。

（4）收费标准：

拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/

平方米，实行过度安置12元/平方米。

一丶概述

为加强城市规定管理，保证济南市整

体规划的实施，对新建丶改建丶扩建项目实施建

设工程规划许可证。

开发商在办理建设工程规划许可证

时，应提供的资料为：

①当年的建设计划

②土地使用证件；

③建设工程用地规划许可证；

④建设工程拟建位置的地形图；

⑤建设工程总平面图；

⑥符合审定设计方案的施工图及消防设计质监

部门对施工图的批复意见；

⑦建设工程用地规划许可证；

向市规划管理部门提出建设申请，经

审查批准后，核发建设工程规划许可证。

1.建设用地规划许可证的取得

（1）承办部门：所属地区规划局

（2）申报资料：

①书面申请（含建设要求和内容）；

②计委年度计划投资批文；

③1:500地形图；

④已批准的可行性研究报告。

（3）申办程序

①持所需材料向市规划局提出申请；

②规划局现场勘察，审查丶核对相关规划，在15

个工作日内给予回复；

③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地

规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土

资源局申请办理建设用地计划批准手续；

④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规

划设计要求通知书》；

⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；

⑥规划局审查规划设计方案；

⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许

可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7

个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建

设用地规划意见》。

2.建设工程设计招投标程序

（1）承办部门：开发商或其代理机构

（2）申报资料

①建设项目计划批文；

②建设工程设计规划要求通知书及附图；

③招标投标工作计划及方案；

④设计任务书；

⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格

证书；

⑥委托代理协议或合同。

(3)申办程序：

①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包

括：计划批文丶设计规划要求通知书丶设计任务

书等）；

②填报《工程设计招标投标申报表》；

③审查项目情况及招标条件，登记备案；

④对发标丶评标及方案评审等活动实施现场监

督；

⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报

告；

⑦签发《工程设计招标投标意见书》。

（4）办结时限：2个工作日。

（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建

筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委

设计处。

3.施工图设计消防审批

（1）承办部门：所属地区公安消防分局建审科

（2）申报资料：

①计委立项批文；

②市规划局建设工程设计规划要求通知书丶定点

红线图丶建设工程设计方案规划审查意见书；

③《有关部门审核意见表》（加盖开发商公章）；

④施工图1套（含建施丶结施丶设施丶电施）；

⑤室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；

⑥设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。

（3）申办程序：

开发商领取并填报《建筑工程设计防

火审核申报表》丶《自动消防设施设计防火审核

申报表》或《建筑内部装修设计防火审核申报

表》，并将申请表连同设计图纸向市公安消防分

局送审办理建筑消防设计审批手续。

（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般

工程10个工作日内；国家丶省重点工程

20个工作日内审核完毕。

（5）收费标准：执行鲁政发[2001]16号的有关

规定，按建筑面积计，收取消防设施设备

费2元/平方米。

3.施工图设计质量审查

（1）承办部门：所属地区建设工程勘察设计

质量监督站

（2）申报资料：

①施工图设计文件2套（含建施丶结施丶设施丶

电施）；

②计委立项批文；

③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附

图；

④工程勘察丶设计合同（原件）；

⑤地质勘察报告2份原件）；

⑥设计招标的相关证明；

⑦结构计算软件名称和热工计算书；

⑧房屋鉴定报告（仅限于加层丶改造项目）。

（3）申办程序：

开发商领取丶填报《开发商报审施工图设计

文件登录表》；将登录表连同施工图及其它申报

资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并

出具审查意见；勘察丶设计单位对审查意见进行

答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性

审查报告；核发《施工图设计文件审查批准书》。

(4)办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量

审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查

意见。

⑸收费标准：执行国家计委丶建设部计价格

[2002]10号文件和省物价局丶鲁价费发[2002]45

号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅丶

商住楼丶办公写字楼丶医院丶托幼丶中小学教

学楼丶高等院校教学楼丶综合楼丶商场丶宾馆

丶酒店丶超市丶工业项目丶仓库等9类艰巨按不

同标准计取。收费标准详见附表一。

（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限

是15个工作日内提出图纸审查意见，然

后由设计丶勘察单位根据其意见对施工

图作相应的修改。整个手续办理通常需要

30个工作日。

4.地下人防工程设计与审查

（1）承办部门：济南市人民防空办公室

（2）申报资料：

①施工图设计文件2套（地下人防部分）；

②计委立项批文；

③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；

④人防结建手续证明。

（3）申办程序：

地下人防工程的设计应由具有相

应资质的设计单位来承担，如由济南市人防设

计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等

级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴

纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计

院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方

可通过。

（4）办结时限：如办理了人防结建手续证

明，则无须办理人防设计审查手续；如

未办理人防结建手续证明，图纸审查时

限在10个工作日以内。

（5）收费标准：根据鲁价费发（2001）181

号《关于调整人防建设收费的通知》和

济价费字（2001）259号《市物价局丶

财政局丶人防办转发省物价局丶财政

厅丶人防办<关于调整人防建设收费的

通知>的通知》的规定，人防易地建设

费的标准为，按总建筑面积计，30元/

平方米计取。

6.建设工程规划许可证的办理

（1）承办部门：所属地区规划局

（2）申报资料：

申请阶段：

①书面申请（含建设要求和内容）；

②1：500地形图；

③已批准的详细规划；

（2）申报资料：

取证阶段：

①《建设工程规划许可证》申请表一式两份；

②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书

专用章）一份；

③建筑和结构施工图的主要部分丶室外工程

平面图，装订手册，一式两套；

④当年年度投资计划；

⑤有关部门的审核手续；

⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土

地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆

迁验收证明；

⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面

审查意见。

（3）申办程序：

申请阶段：

持申报材料向市规划局提出申

请：到市规划局规划管理处办理《建设工程设

计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；

到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方

案规划审查意见书》。

取证阶段：

开发商领取丶填报《建设工程规划

许可证申报表》，并将申请表连同施工图及其

它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核

完毕，执由规划局开具的所属地区城市建设基

金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政

设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划

技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费

用后，方可领取建设工程规划许可证。

（4）办结时限：

①批准办证申请，15个工作日内;

②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7

个工作日内；

③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，

7个工作日内；

④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或

施工图修改时间不计入办结时限内）

（5）收费标准：根据济价非字（1996）156

号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：

自建自用项目，111元/平方米；

一般商业项目，180/平方米；

根据鲁建规[2001]33号文件的

规定，城市规划技术咨询服务费的收费标准按

建筑类别的不同，分别计取不同的费用；根据

国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收

费标准为649元/点。

（7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，

要在年底到投资计划批复部门办理年度结转

计划。

施工许可证的取得

申领建设工程施工许可证，是在办理

《建筑工程规划许可证》后，需要进行的验证

工程建设符合开工要求的最后法定程序，该证

是申办开工的必备文件。

在市建委办理报建证后，开发

商可在济南市建筑有形市场办理施工丶监理

招投标丶质量监督丶安全监督丶造价丶劳保

统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申

请，经审查批准，核发施工许可证。

1.项目报建

1.承办部门：所属地区建设委员会

2.申报资料：

①计委批准的当年投资计划；

②市规划局建设工程设计规划要求通知书丶

定点红线图丶建设工程设计方案规划审查意

见书；

③工程建设项目报建申请表。

3.申办程序：①到市建设行政主管部门领取报

建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位

公章。②持投资计划及申请表报市建设行政主

管部门，取得《工程建设项目报建证》。

4办结时限：一个工作日。

5.收费标准：《报建证》工本费：10元。

2.建设工程施工丶监理招投标

（1）承办部门：

招标代理公司或开发商丶市招

标办（监督职责）

（2）申报资料：

①计委计划批文；

②市规划局建设工程设计规划要求通知书丶

定点红线图丶建设工程设计方案规划审查意见书；

③建设用地规划许可证

④建筑工程规划许可证

⑤报建证

⑥施工单位应当具备《营业执照》丶《资质证

书》丶《安全资格证书》等证件：

⑦从事招标代理丶工程造价咨询及经济咨询

业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明丶证

件。

3.申办程序：

①招标单位提出招标申请；

②市招标办审查招标单位资格及招标文件；

③发布建筑工程招标公告；

④招标单位提出投标申请；

⑤招标单位预审投标单位资格并优选投标单

位；

⑥确定评标和定标的办法；

⑦向投标单位发放标书；

⑧确定评标组织；

⑨投标单位投递标书；

⑩开标丶评标丶定标；

⑾发布中标公告丶取得中标通知书；

⑿签订丶审查鉴证合同；

（3）申办程序：

⒀核定工程定额取费标准；

⒁分别办理注册登记施工队伍丶审查其他事

项；

⒂集中收缴有关规费；

按照《招投标法》的有关

规定，在市招标办登记备案，备案资料包括招

标情况说明丶开发商的招标文件丶中标单位

的投标文件丶评标的原始记录丶中标通知书。

（4）办结时限：

①审查招标单位资格丶招标申请书和招标文

件，在三日内完成；

②评标丶定标，一般工程在三日内完成；大丶

中型工程在七日内完成，特殊工程科适当延

长；

③审查合同，在收到送审文本后三日内完成。

（5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费

用：工程招标管理费，中标价的0.55‰；招

标公证费，2000元/中标单位。

（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需

提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。

2.造价丶劳保丶质量监督丶交易信息手续

造价丶劳保丶质量监督丶交易信息手续在建

筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1

个工作日，起标准分别为：

（1）质量监督费1.4‰

（2）造价管理费0.9‰

（3）交易信息费0.6‰

以上费用的计算基数是：建筑面积*收费基数

（收费基数标准参见济建工字[2002]第16号

文，详见附录五）

（5）劳保统筹费该费用由济南市建筑工程劳

保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总

造价的26‰。工程造价3000万元以内的须一

次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上.

分期缓交不超过两次。

3.建筑工程施工许可证的办理

（1）承办部门：所属地区建设委员会

（2）申报资料：

①报检证；

②计委立项批文；

③市规划局建设工程设计规划要求通知书及

附图；

④施工合同备案登记表；

⑤质监委托书；

⑥监理合同鉴证；

⑦施工单位安全报监书；

⑧总包单位中标通知书；

⑨建筑工程质量责任卡；

⑩施工许可申请表。

（3）申办程序：

①开发商领取丶填报《济南市建设工程施工许

可申请表》丶《工程质量责任卡》丶《质监委

托书》；

②将上述三表连同其他申报资料送建筑有形

市场市建委窗口办理审批手续；

③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，

领取施工许可证。

（4）办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙

体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个

工作日内，核发《建设工程施工许可证》

（5）收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料

节能费，10元/平方米：散装水泥保证金2.5

元/吨。

（6）应注意的事项：①施工许可证实行一个

单项建设工程，实行一份施工许可；②施工许

可证分为正本丶副本，正本由开发商保存，副

本由施工企业保存，作为竣工验收资料。

经营程序

-丶概述1.房屋预售许可证的取得

我国实行商品房预售许可证，开发商进行

商品房预售，应当向城市丶县房地产管理部门

办理预售登记手续，取得《商品房预售许可

证》。

（1）承办部门：所属地区拆迁管理办公室

（2）申报资料：

①商品房预售申报表；

②土地使用权证书；

③按提供预售的商品房计算投入建设的资金

达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施

工进度和竣工交付日期的材料证明；

④开发资质等级证书和开发经营许可证；

⑤工程施工合同；

⑥预售商品房分层平面图。

3.申办程序：

拆迁办收到申请后3日对申请材料

进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查

勘合格的，办理预售许可。

4.办结时限：收到申请表和申报资料后，7日

内办理完毕。

房屋权属证书的取得

一丶概述

我国实行房屋所有权登记发证，房屋权属

证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行

驶占有丶使用丶处分丶收益权利的唯一合法

凭证。工程竣工验收合格后，即可办理新建房

屋确权登记手续。

1.承办部门：所属地区房产管理局各区房管局

2申报资料：

①营业执照或法人代码证；

②土地使用权证；

③建设用地规划许可证；

④建设工程规划许可证；

⑤建设工程施工许可证；

⑥建设工程（质量）竣工验收证明；

⑦房屋平面图（房屋坐落平面图丶房屋分层分

户平面图丶房屋分户平面图）。

3申办程序：

①开发商到房屋所在区房管局填写房产登记

申请书，提供规定的资料进行登记；

②区局房管局对申报资料进行初审，并委托市

房屋测绘中心到现场勘测丈量丶绘制平面图；

③符合登记要求的将全部资料一式两份（原件

一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有

权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登

记中心审批签发房屋权属证书；

④房屋产权登记中心委托区房管局将权属证

书发给开发商。

4.办结时限：

办理各种房屋权属登记，负责初审丶复

审丶审批的区房管局丶市房屋产权登记中心

等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环

节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权

属证应在15个工作日内办理完毕。

5.收费标准：

房屋初始登记费80元/套，住宅平

房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属

证加收10元，地下室不收取登记费。如为自

建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易

买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。

3.住宅质量保证书与住宅使用说明书

概述

商在商品房交付时，应当向购买人提

供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的

保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业

主提示合理使用住房的主意事项。

《住宅质量保证书》的内容：

（1）工程质量部门核验的质量等级；

（2）保修范围；

（3）保修期；

（4）用户报修的单位；

（5）答复和处理的时限。

《住宅使用说明书》的内容：

（1）开发单位丶设计单位丶施工单位，委托

监理的应注明监理单位；

（2）结构类型；

（3）装修丶装饰主意事项；

（4）上水丶下水丶电丶燃气丶热力丶通讯丶

消防等设施配置的说明；

（5）有关设备丶设施安装顶留位置的说明和

安装注意事项的说明；

（6）门丶窗类型，使用注意事项；

（7）配电负荷；

（8）承重墙丶保温墙丶防水层丶阳台等注意

事项说明；

（9）其他需要说明的问题；

（10）住宅中配置的设施丶设备丶生产厂家使

用说明书。

应注意的事项：

（1）“两书”的交付时间为：商品房交付的时

间；

（2）商品房的保修期以将竣工验收的住宅交

付用户使用之日起计算；

（3）两书执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行

住宅质量保证书和住宅使用说明书的规定》。