空中天使

金鼎购物广场招商条件方案

第一部分金鼎购物广场定位

经营思路：打造“高品位休闲零售空间”，开创“体验式情景购物天堂”。

经营定位：流行、时尚、精致，追求新的生活提案。

附表：金鼎购物广场应做到

非常相当一般相当非常

购物气氛令人愉快√

购物气氛令人不愉

快

店内购物方便√店内购物不方便

提供周到的服务√

不能提供周到的服

务

商品质量高√商品质量低

商品挑选余地大√商品挑选余地小

商品价格较高√商品价格较低

服务态度亲切适当√服务态度不亲切

交通便利√交通不便利

附近店铺多√附近店铺少

促销活动精彩√无促销活动

会员制体现√无会员制

第二部分西安商业分析

金鼎购物广场所处地理位置及项目简要说明

金鼎购物广场地处西安中轴主干道长安南端（政法学院正门南侧），位于城南人气最旺

小寨商圈南段的金三角地段。其坐拥长安南路、朱雀路、含光路、南三环、绕城高速等

多条西安城市主干道，路网体系快捷完善；辐射曲江、明德门、电子城、长安区四维经

济圈，区域范围内院校众多，人口高度密集，34所大专院校、55家省级科研单位、8

万科研人员、30万在校大中专学生、80万常住人口，上百万流动人口，日平均人流量

高达50万，消费人群庞大，购买力旺盛，市场需求巨大。

金鼎国际购物广场为市、区重点建设和招商推荐项目，总投资约3.5亿元，建筑面积规

划约10万平方米，分为酒店和商场两部分：商场部分地下2层，地上6层，全框架结

构，沿街170米，进深40米，建筑面积约5.4万平方米；酒店部分四星级标准，地下

2层，地上28层，建筑面积约4.6万平方米，建成后将成为本区域面积最大、建设最

现代、档次最高的集购物、文化、餐饮、娱乐等于一体的城市商业综合体，无可厚非的

成为城南商业新标杆。

金鼎国际购物广场是西安南郊最大的集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、健身于

一体的“体验式”购物中心——SHOPPINGMALL，为国际大都市的西安提供了现代商业

的补充，其辐射能力大大超越了传统商业的辐射范围。

该项目业已成功引入金逸影城、屈臣氏、味千拉面、意利咖啡，神采飞扬电玩、爱

儿玛儿童主题乐园、麦当劳、必胜客、银行等著名品牌机构也将同时入驻。

整个项目分为六大主题：

﹡百货主力店

﹡大卖场主力店

﹡精品区

﹡餐饮美食

﹡主力院线

﹡休闲娱乐中心

西安主要商圈的简要说明

西安商业环境主要分3个主流商业圈和其它商业环境：

第一：以钟楼为核心向四条大街辐射，其中兴正元百货（商业步行街）为龙头、西大

街百盛、中环购物广场、西大街民生、金花购物广场、开元百货、南大街海大、豪华、

天姿、太平洋、中大国际、美美百货、民生解放路店、东大街百盛店等已开项目和西大

街铜锣湾项目等待建项目组合的西安第一商圈。

第二：以小寨国贸、小寨百盛、小寨服务社、好又多、家乐福、永乐大中、秋林、

苏宁以及飞旋等为核心的第二商业圈。

第三：西安第三商业环境是以批发为主兼营零售的特殊环境，西北商贸中心、华东品

牌服装城、多彩、金朗、康复路交易广场、丹尼尔商场、西北服装城、西北羊毛衫城、

轻工、人和、义乌项目为核心的第三商业圈。

*南郊高新金花店、高新金鹰店为核心的高新商业区域。

*西郊开元商场、西二环爱家和国美以及爱家土门店向西辐射

西安主要商圈的合作条件说明

附表：

附表：实例说明

附表：西安各商商圈条件对比

第三部分金鼎购物中心招商方案

招商原则第一：我自营区域招商是以百盛主力店各楼面经营范围为参考方向。

第二：每层楼面都含有一定量的配合本层的特业项目。

招商方案：

1）根据主力店的经营项目和SHOPPINGMALL的形态特点，增加了特行、特业的招商大

概占到了楼层面积的40%--50%其中咖啡、简餐、西点、茶饮、特色小餐饮、图书音像、

摄影、邮局、银行、美容、美发、运动、旅游公司、通讯收费中心等与服务有关的配套

行业，和百盛主力店接壤的部分我自营区还是以百货业态为主，我们增加了相对大型集

合店的引进，这样避开了和百盛主力店品牌对抗和竞争避免了时间和其它资源的浪费。

2）招商人员的工作现在以部门和楼面负责相结合，招商和运营统一的工作要求。楼面

区域品牌落位专人负责、专人跟踪从洽谈→合同签订→品牌进场装修→上货→人员培训

→销售跟踪分析等等。

3）参考SHOPPINGMALL的经营理念，增加景观区域的设置，体现服务与文化景观的配

套结合。

金鼎购物中心的SWOT分析

项目优势分析：

一：）交通条件：项目位于长安南路300号，是西安交通流量较大的东二环和南二环交

汇处，二环路俗称为西安市的金腰带。并有五条主干道盘绕交错，分别为：咸宁路、兴

庆路、东二环、南二环、西影路，故项目向东、南、西、北的纵深辐射能力都非常强。

途径项目的公交线路共18条，最近的有6条线路；距离200米的有12条线路。

二：）人口数量：周边有41个社区，8万余户人口，按每户3-5人的比例，人口数量将

达到24万—40万。

三：）高校林立：在我项目附近有8所高等院校，其中有2所距离很近。交大、理工大

就在第一商圈之内。

四：）周边新建楼盘数量不段增加，在第一商圈内就有7个建设中的新楼盘。其中房产

价格还在不段提升。

五：）强势主力店的进驻沃尔玛、中华院线、百盛、苏宁、麦当劳等也将会带动整体项

目的发展。

六：）大型停车场和辅助设施的完善，给购物者提供了非常便捷的购物环境。完全体现

出“一站式购物”的理念。

此类优势非常适合SHOPPINGMALL此类商业形态的长久发展

项目劣势

一：交通条件：我项目正是处在西安二环的主干道的原因，直接进出城市中心的公交线

路较为缺乏。从城内途径我项目的公交线路几乎没有。最近是距200米处的715路、602

路。但是没有城市西向和北向的车辆。

二：消费者对此类商业形态的接受能力将会影响到我整体项目的缓冲期年限。

三：我项目在西安商业区域以外，商业氛围淡泊，虽然自行建立了12万平米的商业环

境。但是对于主力店和我自区域其业态整合、品牌基础搭建都面临着很大的困难。对于

顾客消费动向习惯的改变也需要较长的时间改变。

项目机遇

一、项目的机遇其实就是体现于，他在西安地区的创新性、唯一性和西安商业发展的必

然性上，西安的商业发展到今日，依然是以百货店为主流夹杂各类专卖店和各类的批发

市场，对于SHOPPINGMALL的商业形态还是一个新生事物，这也就给我们提供了很

大的发展空间。作为此种商业形态的第一将受到社会各界的关注。

二、随着城市化建设的不断推进，城市范围的不断扩大，商业核心区域的从新组合，为

项目提供了较大的发展空间。

三、立丰国际购物广场是所在区域第一个大型商业项目，填补了该区域的商业空白，同

时引带了相关配套行业的建立与发展。

项目挑战

一、该区域现有的商业空白和相关配套设施的缺乏，使得我们项目将成为先行主力军的

角色。项目内不同业态必须不断的有效提升将是我们面临的挑战之一。

二、西安现有的各大商业圈的蓬勃发展，人口流动的区域化格局和消费能力的局限性是

我们面临的问题。

关于自身发展的阶段性问题

定位与收益的合理性与平衡性

1）SHOPPINGMALL的定位，百货、专业店和仓储式超市以及影院大型主力店的进驻，

已经搭建了MALL的主体框架，我们对自营区域部分的定位增加辅助功能，娱乐性、

参与性为一体

包括我们引进的各次主力厂家也是集餐、娱乐、休闲、功能服务为一体。

2）收益情况2—5层自营面积6570平米（使用面积）租金大约为9450360元/年，物业

管理费4730400元/年。6—10层建筑面积33919平米租金大约为18681684元/年，物业

管理费4884336元/年，对西安市场的现有租金情况了解，对以上租金我们很有信心，

但是在第一年内我公司应在此基础上给与供应商一定的让步和优惠，以便使公司运营可

以尽快的进入良性运作。

合作方式

以租赁方式为主，对个别特业特行采取联营保底倒扣的合作形式

金鼎购物中心业种规划

附图：金鼎购物中心各楼层业种分布图

负一层：儿童主题乐园家电卖场为基础定位

一层：金银饰品、化妆品集合点和高档礼品为主附加茶饮咖啡吧的基础定位

二层：女装、少淑装配和女装饰品以及顾客参与性的特业和美容、美体文化水果捞等

三层：男女休闲、商务男装服饰集合店、运动、领带、配饰和书城为基础定位

四层：动漫电玩、主题餐厅为基础定位

五层：主题餐厅为主题

6层：金逸国际影院

附图：金鼎购物中心各主力店面积占比表

自营区6-10

层

39%

院线

7%

百盛

23%

沃尔玛

22%

苏宁

2%

自营区1-5

层

7%

附图：金鼎购物中心业种占比表（饼状图）

百货

25%

超市

24%

专营店

3%

自营精品店

5%

特业

43%

金鼎百货15000㎡

爱儿玛5000㎡

苏宁4000㎡

金逸影城5000㎡

神采飞扬3200㎡

餐饮街区6800㎡

金鼎百货15000㎡

爱儿玛20073.38

专营店2197

餐饮街区6800㎡

特业店36432.8

金鼎购物中心招商条件

附表：金鼎购物中心招商条件明细表

附表：实例

附表：金鼎购物中心租金收益预估表

四、金鼎购物中心目标业种及品牌说明

1、目标业种及品牌界定标准

百货：化妆品、金饰、饰品、男装、少淑装、少女装、男女休闲、运动、床品、童

装童玩

百货业态的品牌的界定标准，是以我公司引进的主力店品牌定位情况，以及进入西安市

场的新品牌。在不和主力店冲突的前提下引进相符合实际情况的品牌。

特业：餐饮、娱乐、文化、体验、运动、影院、医疗

特业西安知名的品牌引进，新兴特业品类的引进。品牌界定标准符合于SHOPPING

MALL服务特点的多元化组合。

2、目标业种及品牌明细表

百货含有的品类及品牌

品类品牌

女装

昱景、阿桑娜、韩尚美、新格玛、格子廊、姿妮华、法文箱子、ELLE、

Emely、南梦、季候风、米兰国际、伊多莎、艾米拉、维尔金娜、

古色、捷施、珂罗娜、凯丝卡兰、淑女坊、菲哩、娇兰、海贝、朗

婷、布同、紫玥怡人、好理事、诺曼琦、莎其贝尔、夏尔、LYDS、

雪昵

女士内衣雪妮芳、嘉莉诗、迪士尼、蝶之雨、丹尔莉、猫人

男装

海澜之家、三番、维斯凯、hetinne、三枪、安德露、格诺德、罗蒙、

华劲、Z&A、富铤内衣、皮尔卡丹、歌迪、圣罗马、伊卡露丝、丹

戈迪亚、乔顿、奥伦多兰、鲨鱼、利郎、卡尼博、自由活力派、圣

宝龙、澳酷、摩卡奴、山神户外、胜威服饰、热浪、爱威亚、三奇

泳装、阿尔皮纳、傲熊服饰、喜来乐、皮尔卡丹牛仔、艾迪丹顿、

登喜路羽绒服、奋发、马斯诺、卓越、海螺衬衫、路易迪文、里诺、

雅戈尔、棋牌王、雅戈尔、庄爵、步森、爱都、巴贝、红豆、蓝戈

丹迪、能达利、柒牌、美尔雅、法国老人头

运动休闲

五环体育、好家庭、绿蚂蚁、美特斯邦威、以纯、唐狮、班尼路、

高邦、森马、佐丹奴、真维斯、伊韵儿、埃古、E讯、以之纯、探

路者、骆驼、t'tiss、盖世威、诺诗兰、杉杉牛仔、LEE、苏格兰飞

人、堡狮龙、宝秦、百丽运动、五环体育、爱世克斯、茵宝、KAPPA、

李宁、匹克、百事、康威、安踏、361度、鸿星尔克、贵人鸟、特

步、39运动、金莱克、喜得龙、乔丹、德尔惠、曼奴

鞋皮具

箱包

宾度皮具、都乐皮具、丽天妮皮具、比华利保罗鞋、珂莎黛鞋、迪

芙斯鞋、卡美多、漂亮宝贝、伊迪夫人、奥夫人、玫瑰绣、红蚂蚁、

花花公子、老人头、欧卡莱仕

黄金珠宝Youandme、欧普罗珠宝、皇家翡翠、南非钻石、曼德琳珠宝、周

大金、金生生、金爱侬、富臨珠宝

伞帽配饰

波西米亚水晶、卓洋水晶、星工坊、贝诺尼卡、同船渡、lady’sworld、

GIGI’S、韩国饰品、花菲饰品、昊天琥珀、天工坊琉璃、卡普西来、

珍爱密码琥珀、丹玛诗银饰、百丽欧、友谊坊、流行美、金记烟具、

派克笔

床品家居

厨具

安睡宝、依娜、喜来登、罗莱、雅兰、衫衫、银洁、宝缦、佳丽斯、

南方家饰、特百惠、三利、花蓉蓉、简爱、厨美、联惠、森雅、茶

馨园、桔子、鳄鱼、花花公子、富安娜、水星、舒之宝、梦丽莎、

贝家宁、德菲雪、金苹果、澳西奴、惠谊、韩可儿、冬冬宝、堂星、

搏洋、梦洁、多样屋、千棵树、如意廊、易堡龙、安溪田园、莱昂

纳多、鹅妈妈生活馆、

童装童鞋

童玩

空中天使、爱朵儿、阳光鼠、＋＋OK、迪士嘉、小兔哥、黑猫警

长、小破孩、稚骅、群兴、雅得、米奇乐、红番仔、JOJO/D仔、

七波辉、爱昵、史努比、巴布豆、大力水手、天地模型、时尚小鱼、

派克兰帝、芭比童鞋、小虎尼克、加菲猫、迷你屋、维欧佩尔、巴

布熊仔、麦当劳、梦特娇、蓝友、外贸童装

婴幼儿用

品

清大小博士、哈贝比、丽婴房、慧葆、贝儿森

数码产品第一数码、索尼、松下、照相器材

小家电飞利浦、博朗小家电、

化妆品色彩地带、菲乐彩妆、京润珍珠、丝芙兰、屈臣氏、美甲

特业品类及品牌

品类品牌

餐饮

三皇三家、百富烤霸、米旗面包房、迪欧咖啡、豪享来、星巴克、

味千拉面、尼泊尔风情餐厅、小六汤包、惠里日本料理、御品轩、

土大力韩式料理、青都回转寿司、中萃公司水吧、迷你涮涮锅、金

汉斯、妙角士、麦当劳、好利来、必胜客、手工巧克力、巴拿米、

大磨坊、京福华、妙得素食、姜仔鸭、张生记、黎昌海鲜、金鼎轩、

便宜坊、有乐和食、巴黎春天、金百万、大食代、真功夫、锦绣餐

饮、百姓厨房、大香港、川渝人家、永和大王、凯威啤酒屋、王子

饭店、国力仁和、川渝人家、海云台、鑫华府、亿豪顶顶香、妙得

素食、张口包子、温记牛排、高飞皮萨、赛纳河、七十二行、毛公

湘菜、皇朝轩、黄鹤楼、福临官府、格莱雅西餐、上海人家、澳门

德兴海鲜火锅、文豪杂粮食府、南北湾食府、圣路易葡国餐厅、鑫

记燕翅鲍酒楼

娱乐好来屋

文化贝塔斯曼、嘉汇汉唐

体验非常制作

运动美格菲健身、超越健身、天之健健身

影院华纳院线

医疗湘宁齿科、康力齿科、

其他

波涛眼镜、芝麻开门摄影、雅典娜儿童摄影、台北最爱摄影、民生

银行、商业银行、淑婷美容美体、蓝鸽洗衣、福奈特洗衣、永正裁

缝店、浦发银行、

手机通讯迪信通、蜂兴电讯、海星、迅捷

3、目标业种及品牌代理级别占比表（饼状图）

百货业态主要分成四个级别和我们合作

代理商级别百货区占比特行

品牌公司直营15%25%

省级代理25%30%

分销商/加盟商40%30%

个体30%15%

百货特行

省级代理

23%

个体

27%

品牌公司

直营

14%

分销商

36%

省级代理

30%

个体

15%

品牌公司

直营

25%

加盟商

30%

第四部分、总结

我公司此项目所在的地理位置在长安路南段，作为商业区域在城东的建立将起到非常

重要的作用。目前在西安城外尚没有像立丰国际购物广场这样大规模的购物中心。而立

丰国际购物广场东二环店现有的优势如所处城东区域基本属于商业空白、位于西安交通

金腰带南二环交通便利等，所有这些均为立丰国际购物广场东二环店提供了一个无可比

拟的机会和广阔的发挥空间，可望发展成为西安城东的一个独特的综合性消费目的地。

西安金鼎购物中心招商条件明细表

楼层面积扣率物业费交房标准备注

一层5000㎡20%／门头、玻璃围

墙已经作完，

套内顶地没有

进行二装，消

防弱电配套完

整

建筑面积

二层5000㎡20%／建筑面积

三层5000㎡20%／建筑面积

四层1649㎡50元／㎡11.5元／㎡建筑面积

五层1553㎡50元／㎡11.5元／㎡建筑面积

六层8941㎡60元/㎡10元/㎡按面积一装标

准交付使用单

位

建筑面积

负一层9189㎡45元／㎡10元／㎡建筑面积

备注：根据现场情况的要求，依据各类品相的特性，我公司交房标准可以及时调整

2-5层精品间统一吊顶的要求，我部门已在申请中。