泉州市惠女休闲农庄乡村旅游开发策划

2024年3月23日发(作者：食品生产企业)

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委托方：泉州市龙虾岛生态乐园有限公司

承接方：远见旅研企业机构

宁波市远见旅游设计有限公司

项目编制人员

技术指导

项目组长

组 员

袁 健

邹仁爱

周丽娜

陈 俊

李国庆

朱意君

李 东

金雷阳

韩书哲

宋 壮

谢丹怡

朱建明

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第一部分 规划文本

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目 录

第一章 泉州乡村旅游大格局的判断 ............................................................... 2

一、从泉州整体旅游发展背景纵览惠女休闲农庄的发展环境 ................................... 2

二、从泉州市乡村旅游发展趋势寻求惠女休闲农庄的发展契机 ............................... 2

三、洛江区旅游发展特征及乡村旅游格局的演变 ....................................................... 3

第二章 巧借他山之石 打造惠女休闲农庄乡村旅游先发优势 ..................... 5

一、中国乡村旅游发展现状分析 ................................................................................... 5

二、国外乡村旅游发展经验借鉴 ................................................................................... 7

第三章 惠女休闲农庄开发可行性条件分析 ................................................. 10

一、指导思想 ................................................................................................................. 10

二、建设目标 ................................................................................................................. 10

三、项目建设基础条件分析 ......................................................................................... 10

四、规划区开发条件SWOT评价 ............................................................................... 11

第四章 惠女休闲农庄资源条件评价 ............................................................. 13

一、旅游资源评价 ......................................................................................................... 13

二、旅游资源定性评价 ................................................................................................. 13

三、旅游资源开发价值评价 ......................................................................................... 14

四、旅游资源竞合分析 ................................................................................................. 14

第五章 惠女休闲农庄客源市场分析 ............................................................. 17

一、惠女休闲农庄旅游市场的远视 ............................................................................. 17

二、惠女休闲农庄客源市场定位................................................................................. 18

三、惠女休闲农庄游客量预测..................................................................................... 20

第六章 惠女休闲农庄乡村旅游开发思路与主题定位 ................................. 21

一、惠女休闲农庄开发新理念解读............................................................................. 21

二、惠女休闲农庄的主题定位..................................................................................... 21

三、惠女休闲农庄的形象策划..................................................................................... 21

四、惠女休闲农庄的产品定位..................................................................................... 22

五、惠女休闲农庄的分期规划..................................................................................... 22

第七章 空间布局与项目策划 ......................................................................... 23

一、空间格局规划原则................................................................................................. 23

二、空间格局构思......................................................................................................... 23

三、空间格局设计......................................................................................................... 23

四、重点项目策划......................................................................................................... 25

五、其它项目策划......................................................................................................... 29

六、旅游活动策划......................................................................................................... 30

第八章 配套设施规划 ..................................................................................... 32

一、交通设施规划......................................................................................................... 32

二、给排水规划............................................................................................................. 32

三、电力电信规划......................................................................................................... 33

四、环卫工程规划......................................................................................................... 33

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五、旅游解说系统 ......................................................................................................... 33

六、建筑与景观风貌 ..................................................................................................... 34

七、绿化规划 ................................................................................................................. 34

八、竖向规划 ................................................................................................................. 34

九、防洪和防灾规划 ..................................................................................................... 34

十、旅游公共服务和管理设施 ..................................................................................... 35

第九章 生态环境影响评价和保护措施 ......................................................... 36

一、惠女休闲农庄项目对环境的影响分析 ................................................................. 36

二、主要环境指标控制与标准 ..................................................................................... 37

三、环境综合保护措施 ................................................................................................. 37

第十章 土地利用规划及相关技术指标 ......................................................... 40

一、土地利用现状分析 ................................................................................................. 40

二、土地利用规划 ......................................................................................................... 40

第十一章 项目实施进度计划 ......................................................................... 42

一、惠女休闲农庄建设项目规划 ................................................................................. 42

二、惠女休闲农庄分期建设规划 ................................................................................. 43

第十二章 投资估算与效益分析 ..................................................................... 46

一、惠女休闲农庄乡村旅游项目投资估算的依据 ..................................................... 46

二、惠女休闲农庄乡村旅游开发项目投资估算 ......................................................... 46

三、惠女休闲农庄乡村旅游项目融资方案 ................................................................. 51

四、惠女休闲农庄乡村旅游开发项目收入估算......................................................... 51

第十三章 市场营销建议 ................................................................................. 53

一、惠女休闲农庄形象分析......................................................................................... 53

二、惠女休闲农庄推广措施......................................................................................... 53

第十四章 开发经营模式与实施建议 ............................................................. 55

一、开发原则................................................................................................................. 55

二、开发前期准备......................................................................................................... 55

三、开发运作步骤......................................................................................................... 55

四、开发运营保障建议................................................................................................. 56

附件 果酒制作方法简介 ................................................................................. 58

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第一篇章

基于乡村旅游发展大趋势的区域解读

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第一章 泉州乡村旅游大格局的判断

一、从泉州整体旅游发展背景纵览惠女休闲农庄的发展环境

泉州市旅游发展的总体背景对本规划区的旅游开发具有重要的影响。对泉州市

旅游发展概况的分析主要通过现场调查、研究资料分析和网络资料查询等多种方式。

据相关统计，2005年，泉州市全年共接待国内外游客1197万人次，比2004年增长了

21.5%。其中，国内游客1127.2万人次，比2004年增长了21.7%；接待过夜境外游客

53.5万人次，增长4.7%。境外游客中，外国人及华侨5.1万人次，下降1.9%；港、

澳同胞43.3万人次，增长7.2%；台湾同胞5.1万人次，增长15.9%。全年实现旅游总

收入120.7亿元，比上年增长22.4%，旅游创汇3.49亿美元，增长16.3%。总体上来

说，泉州市旅游发展形势良好，同厦门（2005年共接待海内外游客1712.88万人次）

等周边主要旅游城市的差距正在进一步的缩小，其稳定的旅游客源将为本规划区提供

良好的分流市场。

分析认为，近年来泉州市的旅游发展呈现出许多新的特征，这些特征为惠女休

闲农庄乡村旅游的开发和市场运作提供参考。

1、自助旅游兴起

习惯了三角旗指引下的泉州越来越期待破茧而出。通过对泉州市某旅行社的了

解，今年该旅行社报名自由行的旅客数量增长了50%。而在五一、国庆等黄金周期间，

泉州市的自驾游已经扩展至市内的众多景点。

2、乡村旅游红红火火

泉州市的乡村旅游正逐渐呈现蓬勃发展的迹象。统计表明，泉州市涉及乡村游

的旅游景点2006年国庆黄金周表现突出，其中永春牛姆林共接待游客9.4万人次，同

比增长11.1%；安溪清水岩共接待游客3.8万人次，同比增长7%；永春北溪农家乐旅

游区共接待游客5250人次，同比增长50%。

3、品牌效应日益凸显

近年来，泉州市各级、各部门在旅游品牌方面积极探索，努力创建和申报各种

品牌，目前已取得初步成效。

4、地接水平发展迅速

根据抽样调查，来泉旅游团的地接社虽然仍以厦门的旅行社为主，但本地旅行

社地接量所占的比重已从去年的15.4%上升到今年的35.3%，上升了17.9个百分点。

5、传统客源有效巩固

从抽样调查的情况看，泉州市传统客源得到巩固发展。主要是本地游客及厦门、

漳州、龙岩和福州的游客。

6、节日活动异彩纷呈

为营造旅游氛围，增加景点吸引力，泉州市旅游景点纷纷推出各种活动。以黄

金周为例，泉州市举办斗茶比赛、地方民俗民间文艺演出、茶艺表演和南音演出等节

庆活动。

二、从泉州市乡村旅游发展趋势寻求惠女休闲农庄的发展契机

随着人们对“开轩面场圃，把酒话桑麻”这种独特的农家生活的向往，众多农

家乐在泉州市周边农村开始逐渐兴盛起来。从目前的情况来看，泉州乡村旅游处于刚

开发起步阶段，各旅游景区、景点旅游产品和旅游接待设施都有待改善，彼此间的联

系也不完善。现已初步形成一定的旅游产品和接待能力，并开始接待国内外游客的乡

村旅游点主要包括永春北溪村（泉州首家农家乐旅游区）、丰泽的宝山村、泉港的惠屿

岛和清源山上的天湖等。

2006年，泉州市通过“十佳魅力乡村”和“十佳古民居”评选活动，力图打造

泉州市乡村游旅游精品项目。由于乡村游蕴涵着巨大的商机，泉州市一些旅行社已先

期介入现存旅游的开发和推介。一些旅行社将安溪、永春、德化、晋江、南安、石狮

等地泉州双“十佳”景点进行优化组合，在国庆节等黄金周期间陆续推出了多条魅力

乡村游线路，市场反馈热烈，这些乡村旅游线路如下表所示。

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表 泉州市主要乡村旅游线路一览表

序号 线路名称 游线景观描述

德化南埕—自然风光优美，可在桃仙溪撑竹筏漂流，亦可在石龙溪上乘皮划艇

1

双芹两日游 漂流。处于戴云山自然保护区之中的双芹村，原始森林郁郁葱葱。

北溪村四季水果飘香，有20多个农业旅游观光点。以观山村为核心

永春北溪－

2 的仙岭—汤城—观山农业大观园位于蓬壶镇境内，是国家AAA级旅

观山两日游

游区百丈岩的延伸，也是白鹤拳的故乡。

地处水头、官桥两镇交界地带的内厝村是泉州市新村建设省级“精品

南安内厝－

村”之一。村里成立了武荣殷比干文化研究会，而比干纪念堂的落成，

3 蔡氏古民居

促进了世界各地林氏宗亲交流与往来。位于南安官桥镇漳里村的蔡

一日游

氏古民居建筑群是第五批公布的全国重点文物保护单位。

衙口现有国家级文物保护单位施琅宅和施氏大宗祠。在衙口东南侧，

晋江衙口－是优美的衙口海滩。围头与金门仅一水之隔，在围头的高处远眺对

4

围头一日游 岸，金门轮廓清晰可见，是眺望金门最好的场所。围头东海滨是著

名的金沙湾和月亮湾，是天然的海滨浴场。

泉港惠屿风惠屿村是泉州市惟一的海岛行政村，拥有渔家生活观光点、海岛浴

5

情一日游 场、度假别墅区、休闲娱乐区等，被称为“泉州的鼓浪屿”。

安溪湖头的湖二村是清朝名相李光地的故乡，目前村里仍完整地保

安溪湖头一

6 留着李光地家族故居群及大量的康熙、雍正墨宝。著名的湖头小吃

日游

定能让体验者流连忘返。

泉州乡村旅游资源主要呈现出如下五个特色：一是鲜明的一地一特；二是古朴

的民风民俗；三是典雅的闽南建筑；四是纯真的绿色生态；五是旖旎的滨海风光。类

型丰富、资源品位较高是泉州市乡村旅游资源的总体特色。随着2006年泉州市“双十

佳”评选活动的推出，泉州乡村旅游呈现迅速发展的趋势，很多乡村旅游点相继出现。

但目前很多乡村旅游点开发正处于初级阶段，产品和接待设施都还不完善，大部分都

还停留在吃“土家菜”、看农家风情。可以说，吃“土家菜”短期内成为了泉州乡村

旅游的王牌项目。但是，乡村旅游不等于吃农家菜，乡村旅游必须在农家菜的基础上

进一步完善，避免出现类似德化“淡季时没东西吃、旺季时没地方吃”的问题。预计

随着泉州市乡村旅游的发展成熟，乡村旅游将向集吃、住、游、娱一体化的高级乡村

旅游点发展，这为惠女休闲农庄未来的发展提供了明确地方向。

三、洛江区旅游发展特征及乡村旅游格局的演变

洛江区于1997年建区，虽然建区时间短，旅游处于刚开发起步阶段，各旅游景

区、景点间的联系尚不完善。但洛江区旅游文体局自2005年成立后，泉州市、洛江区

等各级领导高度重视，在开发旅游、发展旅游业方面，为旅游发展一路亮绿灯，使洛

江区旅游业迅速发展创造了十分可喜的条件。据洛江文体局统计资料，到2005年全区

总计接待游客达43.94万人次。现有经多年开发比较成熟著名的仙公山旅游风景名胜

区，每年都吸引以厦门、泉州为主要客源的40-50万人次香客。待完善的旅游景区、

景点（洛阳古桥、俞大猷公园、施琅陵园、虹山瀑布、罗溪森林公园等）和待开发的

景区、景点（青龙潭瀑布、古桥、古栈道等）还十分丰富，洛江区今后的旅游发展潜

力巨大。目前，洛江区的旅游发展呈现出如下发展特征。

1、游客以祭拜香客为主

洛江区主要的旅游景区如仙公山、俞大猷公园等为代表著名旅游景区，游客主

要以祭拜香客为主，其它类型的客源市场所占份额并不大。

2、客源结构以福建本省为主，特别是泉州地区

主要通过泉州旅行社的组团方式从泉州到洛江各旅游景区旅游的游客71.43%来

自福建本省，本省的游客又主要以泉州本区为主，占福建本省游客的55.2%。在国际

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游客中，澳门地区占2.78%，台湾、香港地区各占0.4%。

通过以上对洛江区旅游特征的分析可以发现，洛江区目前的旅游产品主要集中

在仙公山、洛阳古桥、俞大猷公园等以宗教、人文古迹为主的文化旅游产品上，生态

旅游产品、乡村旅游产品和现代人工旅游产品则相对欠缺。洛江区在乡村旅游发展还

基本处于萌芽阶段，许多资源和区位条件优越的乡村旅游点亟待开发。

惠女休闲农庄乡村旅游的开发应顺应泉州市乡村旅游发展的整体趋势，先发而

动，占据泉州市乡村旅游发展的制高点，以搭上泉州市迅速发展的乡村旅游班车。惠

女休闲农庄在近期应作好如下战略工作：

⑴认真作好惠女休闲农庄的主题定位和旅游产品开发，同其它乡村旅游点形成差

异，使其在泉州市乡村旅游格局和洛江区旅游格局中凸现出来；

⑵立足于吸引近区域游客和分流游客，充分开发具有互补优势的乡土风情的乡村

旅游产品、生态旅游产品和商务会议旅游产品；

⑶筹划惠女休闲农庄乡村旅游节庆活动的运作，形成惠女休闲农庄乡村旅游旅

游的文化开发优势，建设具有惠女风情特色的，集乡村休闲、度假、商务会议为主的

乡村旅游活动产品体系。

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第二章 巧借他山之石 打造惠女休闲农庄乡村旅游先发

优势

一、中国乡村旅游发展现状分析

2006年是国家旅游局确定的“中国乡村旅游年”，国家旅游局大力推进乡村旅

游发展，使乡村旅游成为中国旅游新的亮点。随着近年来城市居民闲暇时间的增多，

国内旅游蓬勃兴起，以乡村生活、乡村民俗和田园风光为特色的乡村旅游发展迅速。

1、中国乡村旅游的类型

国内乡村旅游产品的开发模式大致可概括为以下四种，如表所示。

表 中国乡村旅游类型

开发模式 模式类型 特征描述 案例

以汉族“秦砖汉瓦”、斗拱挑檐的建筑形式，黎

山西的王家大院、

古民居、古族的船形茅屋、傈族“百脚落地”的草屋、侗族

河南的寨卜昌民居

宅乡村旅游 外廊式的木楼等建筑为旅游主体的乡村旅游

村落民居

和贵州的苗寨。

模式。

旅游模式

江苏的华西村、河

新农村乡村新农村新风貌为凭借进行开发，充分展示改

南的南街村、浙江

旅游 革开放给农村带来的巨大变化。

的藤头村等。

民俗风情以农村的风土人情、民俗文化为凭借和吸引河南温县陈家沟作

--

旅游模式 物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文为太极拳的发源

化特色，开发旅游产品。 地，开发“太极之

旅”等旅游项目。

以果木和园林专业村为重点，在园内设置游

园林观光游 览线路，建设各种小品点缀其中，在不同季--

节推出不同的旅游项目。

山东枣庄农业高新

引进国内外高新种植技术和品种，使园区内

技术示范园区、临

农业科技游 的花卉、蔬菜等作物既有食用价值，又有观

沂罗庄飞龙花卉园

赏价值。

田园生态

区等。

旅游模式

宁丹东大梨树农业

利用农村特有的自然生态旅游资源，进行适

生态旅游村——

绿色生态游 当的规划和包装，开发各式各样的“绿色生态

“全国水上保持生

之旅”项目。

态建设示范村”。

让游客通过和农村居民“三同”(同吃、同住、

务农体验游 同劳动)，接触地道的农耕文化和特殊的乡土--

气息，满足游客回归大自然的心理。

上海崇明前卫村的

综合旅游绝大多数的乡村旅游模式均属此类。包含类

-- 乡村游项目、辽宁

模式 型丰富的旅游产品。

鞍山唐家房镇等。

2、中国乡村旅游问题透视

透视国内乡村蓬勃发展的现状及对众多乡村旅游点发展形势的分析，我们发现

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目前国内乡村旅游发展存在着如下问题。

⑴盲目建设，缺乏统一的规划管理

从旅游规划来看，大多数乡村旅游没有进行过专项的旅游规划，发展盲目性很

大；其次，从行业管理的角度来看，力度不够。立法管理不健全，大多数“农家乐”

协会形同虚设，许多开发和经营行动得不到应有的规范；从营销来看，许多乡村旅游

点尚未形成品牌，也没有系统的营销战略。一般处于原始、被动的水平，依赖朋友关

系、“回头客”或口碑传播，宣传手段单调、数量少，且缺乏针对性，风景多、人情少，

静态多、动态少。

⑵产品单一，随着市场竞争加剧，“农家乐”效益下降

目前国内许多乡村旅游点旅游产品单一，服务项目大同小异，尤其是在小范围

区域内，众多的乡村旅游点更是具有明显的相似性。这种设计类型趋同、千篇一律的

活动模式，难以形成具有独特卖点的旅游吸引力，彼此间竞争加剧，增大了市场风险，

导致部分地区开发效益下降。此外，乡村旅游对民俗文化的挖掘及其本身知识性、参

与性十分欠缺。目前，很多乡村旅游产品多停留在提供住宿和餐饮的低层次上，很少

注意提升其本身的知识文化内涵及参与性。随着游客文化素质的不断提高以及教育的

普及，很多游客会把旅游与历史、民俗、宗教、文化、艺术等结合起来，这对乡村旅

游提出了更高层次的要求。

⑶季节性强，旺季过旺，淡季过淡

乡村旅游的季节性很强，普遍存在着旺季过旺，导致客源过于集中，脆弱的旅

游服务设施和生态环境难以承受游客的需求，环境不堪重负而遭破坏；淡季过淡，时

间过长，一年中淡季持续约6个月，接待游客量不足全年的20%，大量旅游设施闲置，

乃至于停业，出现了“淡季时没东西吃、旺季时没地方吃”的尴尬局面。季节性太强

使得乡村旅游点及其它旅游企业如宾馆饭店、旅游车辆、旅游餐厅等效益难以提高，

不利于吸引资金再进行后续投入，限制了乡村旅游规模的扩大。

⑷经营水平参差不齐，有待提高

由于大部分乡村旅游从业人员以当地农户为主，其从业素质和旅游服务质量普

遍较低，致使乡村旅游经营规模较小，档次较低，经营效益也难以得到提升。然而，

由企业或受过专业培训的农户经营的乡村旅游点，其规模和效益明显好于并未受过培

训的农户。可见，乡村旅游人才培训和经营户的经营水平对乡村旅游的发展影响很大。

3、中国乡村旅游发展趋势预判

纵览国内乡村旅游发展所面临的问题、客源市场的需求形势以及政府对乡村旅游

所采取的积极发展政策，预计中国乡村旅游将呈现出新的发展态势：

⑴地方政府主导的力度将明显加大

许多地方已把乡村旅游纳入旅游产业发展的总体规划，作为旅游业全新的增长

点着力扶持和培育。

⑵投资多元化趋势日益明显

既有农民个体或合伙经营，也有村集体投资经营，一些较有实力的公司、集团

等城市资本也纷纷介入乡村旅游开发。

⑶乡村旅游开始注重追求产品的特色化、规模化、品牌化

第一批从事乡村旅游开发者大多已完成了原始积累，他们一方面要求开创更大

的事业，一方面已感受到竞争的压力，必然要求把乡村旅游企业做大做强，他们想要

在新一轮竞争中占据后发优势，起点必须高，并采取错位竞争的策略。

⑷乡村旅游朝选择的多样化和方式的自助化方向发展

随着乡村旅游的迅速普及化，越来越多的旅游者不再满足于一些成熟的乡村旅

游点和较固定的旅游项目，自主开辟新的旅游点，提出新的旅游要求。乡村旅游目的

地和旅游内容有不断泛化的趋势，旅游者愿意选择更加自助的方式开展乡村旅游。

⑸乡村旅游客源从区域性向跨区域、国际化方向转化

乡村旅游在起步阶段，一般以近郊旅游为主，客源为附近城市居民，区域很狭

窄。随着乡村旅游产业规模的扩大，乡村旅游目的地日益注重品牌建设，加强宣传促

销，一些知名的乡村旅游目的地吸引了中远程的国内游客以及境外旅游客源。

总的来说，乡村旅游将继续享有广阔的市场前景和发展空间。这一方面是由国

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家对农村问题日益重视的宏观政策环境决定的；另一方面也是由不断扩大的市场空间

决定的，即工业化带来了更多的有逃离工业环境需求的城市人口。

其次，乡村旅游将沿着与生态旅游、文化旅游紧密结合的方向发展。相对于欧

洲国家对发展乡村旅游的绿色内涵的重视、日本对发展乡村旅游的社会传统文化的重

视，我国发展乡村旅游在现阶段则侧重于其带来的经济效益。这是我国的国情决定的，

但随着经济的发展和供需主体素质的提高，乡村旅游的生态内涵和文化内涵必然得到

进一步发掘。这也是与中国传统的“天人合一”的哲学思想和当前构建和谐社会的发

展思路相符的。

最后，本土化是实现乡村旅游可持续发展的关键因素。乡村旅游对乡土民俗文

化、乡土地域特征强烈的依附关系决定了乡村旅游的发展，最终离不开当地居民的积

极参与，这就需要纯朴的民风来创造一个对旅游者具有亲和力和吸引力的氛围环境，

合理的利益分配机制来保障乡村旅游持续发展的生命力。

二、国外乡村旅游发展经验借鉴

1、国外乡村旅游的特点

通过对国外乡村旅游的形式和特点进行分析发现，欧美发达国家的旅游者最喜欢

的旅游方式是度假，他们称乡村旅游为“绿色度假”。第一种是休闲观光式的度假方

式。他们住在农民的家里，吃着农民自产自制的新鲜食品，观赏农庄周围的自然风景

和农舍，到附近不加任何修饰的小池塘里游泳、钓鱼，学习农家制作面包、奶酪、果

酱、葡萄酒的手艺，通过感受农家的生活来增加对自己的认识。第二种是参与各种农

业劳动的度假方式，称为“务农旅游”。各国对此种旅游的处理方式不同。在美国西

部专门用于旅游的牧场上，旅游者放牧可以拿到牛仔通常的工资，以资助自己的旅游

费用。其它国家多是无报酬的劳动。而在日本，无论成年人还是学生，参加劳动还要

交费。

虽然各国乡村旅游发展形式和侧重点不尽相同，但国外乡村旅游基本呈现出如下

共性：

⑴国外乡村旅游已属于稳定性很强的重要旅游方式之一。

⑵其最稳定的客源市场主体是受教育程度较高,经济条件也很好的中产阶级。

⑶乡村旅游是一种较高层次的旅游行为,游客不能再忍受现代工业所带来的人与

自然的距离,悠闲地品位湖光山色,感受从树叶上滴落的宁静,静观自然景物的无穷变

化,是他们最大的乐趣。他们选择乡村旅游,不是贪图收费低廉(费用可能比其他旅游更

高),而是在寻找早已失落的心灵净土和悠久的民族文化氛围,他们参加农业劳动,追求

的不是物质享受,而是精神享受。

2、国外乡村旅游类型

我们对国外的乡村旅游发展类型进行了详细地统计分析，从中发现可以为本规划

区乡村旅游发展提供借鉴的经验，国外乡村旅游产品类型和发展模式类型如下表所示。

表 国外乡村旅游产品体系

类型 具体项目

旅行 徒步、骑马（驴…）大篷车（摩托车、拖车…）长距离自行车（滑雪）等。

水上活动 垂钓、游泳、泛舟、漂流、冲浪、快艇、航行、湿地。

空中运动 轻型飞机、滑翔、热气球等。

体育运动 洞穴探险、攀岩、网球、高尔夫、高山滑雪、狩猎等。

考古、访历史文化遗迹；民俗文化节日；学习民间传承、手工艺；欣赏乡村

民谣，参加乡村音乐会；寻找美食来源、品尝地方风味；参观工农业、手工

文化活动

业企业、博物馆和民间艺术工作室；英语教学培训、园艺培训、厨艺培训、

舞蹈培训等。

健身活动 健身训练、温泉疗养。

乡间度假、观鸟、观察野生动植物、写生、摄影、赏景、教堂祷告、酒吧休

休闲活动

闲等。

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务农活动 播种、收割、放牧、挤奶、捕捞、果园采摘、酿酒、农产品加工等。

主题性农各种主题性农业活动，如国际葡萄酒节、苹果节、草莓节、田野节、农夫生

业活动 活之旅等。

童玩活动 自制玩具、宠物饲养、放风筝等。

商务活动 小型会议、团队激励训练等。

特别活动 乡村体育竞技、农产品展等。

表 国外乡村旅游发展模式典型类型

模

式

特征描述

类型

案例

案例描述

韩国韩国观光农园，是几户农民联合搞的集食宿、劳动、文体于一体。城里

乡村旅游

观光人来小住几日，既可以欣赏田园风光，放松身心，又可以参与农户劳作，

项目主要

农园 收获瓜果等新鲜蔬菜，此外还可以学做农家饭、酿酒等。

休以欣赏田爱尔兰乡村旅游环境幽雅：大片的绿地、成群的牛羊、稀稀拉拉的农舍，

闲园风光、一副生机勃勃、恬静自由的欧式风光。其中最具特色的乡村风光是湖泊、

爱尔

观放松身心绿地、蓝天、牛羊、牧场、教堂、酒吧。爱尔兰乡村旅游的“家庭餐馆”，

兰乡

光为主，也包括客房和早点、自助式旅游，并且要经过认证，都是2星级以上的服

村旅

型 参与一定务。一些家庭餐馆是老式房屋改建，房屋里有厨房、客厅、电脑、电话，

游

的农事活设施齐全；另外主人还根据顾客需要提供一些温馨服务：如舞蹈培训、

动。 厨艺培训、摄影、绘画、英语教学服务等。

新西新西兰花园的主人是年纪比较大的老年妇女，一般都受过一定的教育，

兰花有一些有专业资格证书。三成以上的人是各园林园艺俱乐部或组织的成

园旅员，一半以上的人有过游览外国花园的经历。这些人中最多的是家庭主

游 妇和退休人员。其中80%以上是园艺的热衷者，她们参观的主要动机就

是出于爱好，其次是向他人学习花园的创意、构思和布局。

这是一种

美国西部的牧场务农旅游，旅游者放牧可以拿到牛仔一样的工资，以资

以参与各

美国助旅游费用。不仅解决了农场劳动力缺乏的问题，而且可以就近推销产

种农事活

农场品。还有其它的活动，如农场学校，在教授农业知识的同时，也让游客

务

动为主的

牧场对他们的农产品有了一定的认可，起到就地宣传促销的作用，并且游客

农

乡村旅游

旅游 还要交纳一定的学费。另外还开展农产品采摘、乡村音乐会、垂钓比赛、

参

形式，乡

果品展览、宠物饲养、自制玩具、微型高尔夫等。

与

村旅游项

日本

型

日本的务农旅游最有代表性， 每年要举行两次，即以春天的播种和秋

目以各种

都市

天收割为主，组织旅游者和农民一起到田间干活，体验乡村生活。旅游

农事活动

农场

者跟农民一样起早贪黑，也很辛苦，真正体验到乡村生活的情趣。

为主。

旅游

在国外，大部分国家乡村旅游项目的开展是综合型的，既有休闲观光，又有农事

参与，适合了不同旅游消费人群的需求。在加拿大，乡村旅游项目非常丰富，包括：

乡村美味、乡村农业文化、乡村农产品展览、乡村传统节庆活动、主题农业之旅（如

国际啤酒节、田野节、主题农夫之旅、秋收节等）、在农场或牧场住宿或参加骑牛比

赛等；在法国，乡村环境优美，空气清新、风景迷人，成为都市居民假日休闲的最佳

去处。法国国内有33%的居民选择乡村旅游，乡村旅游收入占旅游总收入的1/4。节假

日，父母亲带孩子到远离闹市的乡村，参观挤奶，制作奶酪、酿酒，还可以吃到乡村

大餐。作为休闲农场的发展策略之一，1988年，法国农会常设大会设计研发“欢迎莅

临农场”之系列网络，它将法国农场划分为9个类型：农场客栈、点心农场、农产品农

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场、骑马农场、教学农场、探索农场、狩猎农场、民宿农场、露营农场。每种农场都

有一定的职能规范与遵守条例，而且加入该网络要经过申请和大会审核。

从发展模式上，目前还出现了生态农业乡村旅游，成为国外乡村旅游一种新的发

展趋势。在波兰，将乡村旅游与生态旅游结合，开展旅游的是生态农业专业户，在特

定的生态农业区内进行。在匈牙利，将乡村旅游与文化结合起来。德国乡村旅游则推

出“森林轻舟活动”，那里有大大小小的湖泊、沼泽、岛屿，游人乘舟泛行期间，其

乐无穷。日本绿色旅游提出到“著名野鸟栖息地”观察鸟类生活。马来西亚推出农林

旅游区。新加坡为了对有限的土地进行综合开发和高效利用，推出农业科技园。

3、国外乡村旅游对我国乡村旅游发展的启示

乡村旅游欧洲乡村旅游距今已有100多年历史，它起源于19世纪，兴盛于上世纪

70年代末80年代初。欧洲各国促进乡村旅游开展采取的主要措施有以下四条，这些措

施非常值得我们在乡村旅游发展中借鉴。

⑴推行乡村旅游品质认证制度

为保障游客的合法权益，德国农业协会于1972年制定了乡村旅游品质认证制度，

经多次修订沿用至今。该制度的核心是度假农场品质认证计点制度，采用登记认证方

式，凡经检验合格者，颁发度假农场认证标章，并由经济部、财政部等负责后续认证

工作的推行。

⑵成立组织强力推动

欧洲多国都成立了相关政府部门及社会团体以促进乡村旅游深入开展。

⑶建立完善的预订系统

游客可通过乡村旅游网络预定系统、电话或旅行社预定行程。

⑷划拨经费专项促销

英国乡村旅游的专项促销经费由1998年的54万英镑提高到2003年的500万英镑，

法国由2000年的60万欧元提高到去年的600万欧元，德国则把这一数额由120万欧元，

提高到360万欧元。

与欧洲相比，我国农业旅游起步晚，农村经济发展、社会面貌还很落后，这是在

短期内难以改观的，但在有些方面我们的沿海省份发展条件并不输于欧洲。总之，全

国发展农业旅游的总体前景是好的，各地需进一步扬长补短，在提高乡村旅游综合“吸

引力”上下功夫。

⑴政府部门管理与行会加强自律同样重要

欧洲诸国是市场化程度很高的国家，然而政府对乡村旅游的发展一直在实施有效

的管理，如法国政府部门对农场旅游的管理，德国政府对乡村旅游实行质量认证等。

同时，行会自律也是保证乡村旅游质量的重要原因。目前，泉州市的乡村旅游刚刚起

步，对于乡村旅游管理、行会自律的形式与内容等问题尚处于探索阶段，应借鉴欧洲

经验，尽快加以完善。

⑵确定自己的发展重点与优势

欧洲多为小国，国与国之间相距很近，许多生活习惯和特点都是相同或相近的。

在发展乡村旅游的过程中，各国十分重视发挥自己的特色优势，政府部门也都确立自

己的工作重点，力求有别于他国。如法国以发展特色农场为主，荷兰以养殖、花卉为

主，德国则在服务质量方面下功夫，英国一直致力于乡村旅游资源保护方面的工作。

特色优势使各国都可以形成主体吸引物，以吸引更多的旅游者。泉州市乡村旅游点众

多，乡村旅游资源同质同构的较多。为了避免恶性竞争，惠女休闲农庄应确立自己的

工作重点和发展方向，明确自己的优势与特点，避免雷同。

⑶积极而稳步推进农业旅游的发展

欧洲乡村旅游所拥有的良好发展基础是整个欧洲在多年经济发展的前提下，城乡

差距逐渐缩小的结果。限于条件，惠女休闲农庄的农业旅游层次较低，不可能一蹴而

就地达到如此之高的水平，应树立长远思想，积极而稳步地推进，绝不能脱离实际盲

目“跃进”。

第二篇章

发现惠女休闲农庄独具特色的优势和机遇

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第三章 惠女休闲农庄开发可行性条件分析

一、指导思想

根据惠女休闲农庄旅游资源和客源市场的优势，结合泉州市乡村旅游发展的态

势，惠女休闲农庄乡村旅游的开发指导原则应该是：

抓住卖点，先动开发，彰显品质，区域联动。

二、建设目标

惠女休闲农庄项目是洛江区乡村旅游中的一个重要旅游节点，因此其目标是以

规划区乡村旅游资源和生态旅游资源为开发核心，深入挖掘特色文化内涵，联动泉州

市乡村旅游整体态势，将其打造成一个以惠女农庄为旅游主题，以生态康体运动为依

托的高品位特色乡村生态旅游景区。

三、项目建设基础条件分析

1、区位条件

惠女休闲农庄乡村旅游规划区位于河市镇西北部，为包括惠女水库下方行水河

道及两侧山体在内的狭长区域。规划区河道长约2.1公里，山体间直线距离约为0.5

公里，规划总面积约为374.0亩。规划区距离洛江区约10公里，泉州市约20公里，

位于河市镇、洪濑镇和马甲镇三镇的交汇处，区位条件优越。

2、地形地貌与气候条件

规划区的气候相对其它地区来说更加令人舒适，对旅游者来说，这里将会是一

个休闲度假、乡村娱乐的好地方。气温高、光热丰富，最冷月也有9-13℃。降水充沛，

降水量年际间变化大，少雨年份降水量不及多雨年份的一半。3-9月为湿季，10-2月

为干季。季风气候显著，冬半年主要受冷高压楔控制，盛行偏北风，气温低，干燥少

雨；夏半年主要受副热带高压影响，盛行偏南风，气温高，湿润多雨。冬、夏半年的

气候特征截然不同。由于季风活动的不稳定性，造成各种气候要素年际间变化大的根

本原因。

规划区地形呈现狭长型峡谷走向，三面被山体包围，中间则为惠女水库发电行

洪通道。山体落差约40-50米左右。峡谷内有水渠流过，建有鱼塘等，静谧安详，田

园风光浓郁。

3、征地

规划区规划面积约374.0亩。规划区主要是以狭长的山谷为中心的山体林地，

其余为鱼塘和水库行水河道。规划区内并不包含村庄和村民农业用地，征地或租用范

围小，与居民社会用地冲突不明显。因此，整体上惠女休闲农庄项目的建设主要以山

地为主，依据相关法规租用方便性强、可行性高。

4、交通

规划区距离洛江区约10公里，泉州市约20公里，位于河市镇、洪濑镇和马甲

镇三镇的交汇处，区位条件优越。在规划区大坝一侧有一条四级公路连通河市镇、洪

濑镇和马甲镇，并有乡间公路从左侧通往水库下方的溪井村。在规划区下方则有乡间

公路连接溪井村和溪山村，该乡间公路在溪山村外与河洪公路相连接。

5、水电

目前规划区内基本上已经铺设了市政供水供电管网，初步形成了一定供水管网

基础。但伴随着后期工程施工力度的加大和客流量的增加，尤其是自驾车旅游项目的

开发，应考虑需再增加一定容量的水池和相应负荷的变电站。

6、环境

规划区自然环境良好，地质构造稳定，并不存在较大的水土流失和山体滑坡的

风险。规划区内植被覆盖度高，形成大面积的香蕉树、龙眼树、木瓜树、桃树等经济

树林。同时山体两侧自然植被覆盖良好，河道中间湿地植被茂盛，具有良好的湿地景

观。在规划区的核心区域有大面积的鱼塘，水光盈盈，平如明镜，乡野气息浓郁。在

规划区的上方，有风光宜人的惠女水库。总体上来说，规划区自然环境优越，乡土风

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光淳厚。但值得注意的是，在大规模旅游开发后，应加强对环境的整治和建筑用地的

合理控制，以保持优良的生态环境和水体质量，应将这作为整个项目开发的基础原则。

7、地方经济条件

2005年，泉州GDP产值为1626亿元，居福建第一位，人均可支配收入达到15882

元。2005年，洛江区实现生产总值343亿元，全年财政总收入30030万元。雄厚的经

济基础和较高的人均可支配收入为惠女休闲农庄旅游活动的开展奠定了经济基础。

四、规划区开发条件SWOT评价

1、竞争优势（Strengths）

⑴植被覆盖率高，生态环境优良

规划区占地面积374.0亩，其中果园面积69.9亩。境内果林和其他植被覆盖率

高，环境优美，乡野气息浓郁，具有冬暖夏凉、空气清新的自然环境。惠女水库放出

的清澈流水，在此形成优美的峡谷流水、鱼塘镜光，宛如江南农家水乡，具备一定的

开发潜力。

⑵离泉州市区30分钟车程，区位优势突显

距离泉州中心城区20公里，有公路直通规划地。交通便利，近距离的区位优势

使其占尽“地利”。根据研究，中等城市居民周末旅游的一般距离为25KM，规划区域

正处于环城市游憩带中，良好的区位助推了当地休闲型旅游的发展。

⑶绿色食品和特色食品丰富

规划区域有鱼塘，以及香蕉林、龙眼林、木瓜林、桃林等果林，周边地区人口

密度低，无工厂企业，环境基本无污染。农产品丰富，无污染食品、有机食品来源广

泛，为发展绿色消费提供了丰富的原料。辅以自产的渔产品和绿色瓜果，并结合当地

原汁原味的土菜和风味小吃，开发极具特色的绿色饮食，必将受到旅游者的欢迎。

⑷背靠“惠女水库”，承载“惠安女”文化

紧靠惠女水库、惠女公园两个旅游景点，承载福建知名旅游品牌“惠安女”文

化，具备良好的依附发展形势。惠女民俗，风情万种。“黄斗笠、花头巾、蓝短衫、

银腰链、宽筒裤”的惠女服饰，独具特色。蓝短衫浸染的是海与天的颜色，黄斗笠象

征土地和沙滩，花头巾则是山花和海浪的跳动。这是古典美和现代美的精妙揉合，既

有原始的直露，又不乏文化的含蓄。开设惠女餐馆，利用惠女表演、惠女服饰、生活

方式传达惠女文化、惠女风情，以此做无形招牌，可突显景区独有的旅游特征。

2、竞争劣势（Weakness）

⑴没有当地居民居住，缺乏乡村生活气息

规划区虽然自然环境优越，但目前除了鱼塘和果林的员工用房之外，没有本土

乡村居民居住在规划区内。缺乏当地居民居住生活和劳作，这从一定程度上降低了乡

村旅游所需要的本土乡土生活气息，从而对本项目的开发造成一定的影响。但同时也

为本规划区的征地和社区协调等问题提供了便利。惠女休闲农庄要解决这个问题，需

重新在规划区内营造出一种浓郁但又别具特色的乡土生活气息，这也促使我们考虑在

本项目引入惠女生活风情的可行性。

⑵旅游开发基础薄弱

规划区的旅游以及相关产业目前还很不成熟，景点基本处于农业开发状态，而

旅游开发还没有起步，规划区在设施配套、景观建设、市场营销等方面还属于空白。

即便是目前已经有一些游客自发前来进行农家休闲，但规模和活动方式都还非常原始。

此外还存在整理美化不足，旅游引导匮乏等一系列问题，未能突显惠女休闲农庄自身

良好的自然景观特色。

⑶文化内涵不足，难以深度吸引游客

规划区是一个以乡野山水作为主要旅游资源的生态景区，山水景观具备良好的

开发潜力，但本规划区文化旅游资源不足，无论是物化的文化景观还是口头流传的非

物质文化，都较为苍白，使得本项目的开发难以进行深度地开发。规划区依托惠女水

库，在自然景观和文化底蕴上都可以进行一定程度的借用，但目前规划区对惠女文化

的挖掘还明显不够，未形成文化氛围和乡土生活气息。惠女休闲农庄应正视该问题，

并将惠女风情的打造作为其塑造深厚而独特的文化内涵的一项重要措施，从而引领惠

女休闲农庄从众多待开发的乡村旅游点中突围而出，将其打造成一个具有高品质、高

档次的乡村农庄。

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3、发展机遇（Opportunities）

⑴2006年乡村旅游年和建设社会主义新农村的机遇

国家旅游局将2006年定为乡村旅游年，这将对乡村旅游开发、乡村旅游发展带

来不可多得的机遇。同时，2005年五中全会指出：逐步把农村建设成为“生产发展、

生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。这为乡村的建设发

展指明了道路，为安山村乡村旅游发展带来宏观上的机遇。

⑵乡村生态旅游、休闲旅游兴起，市场需求旺盛

“5+2”的工作生活方式使人们每周有2天的休闲时间，繁重的工作压力和生活

压力，使城市居民产生回归自然，舒解工作和生活压力的需求。这种市场需求促进了

乡村旅游、生态旅游、森林旅游等旅游方式兴起，其中，乡村旅游以其自然、古朴、

健康的特色受到城市居民的青睐。泉州现有人口726万，庞大的人口规模，奠定规模

较大的潜在客源市场。

⑶泉州ReBAM(环城游憩带)将成雏形

根据环城游憩带理论，城市居民选择环城游憩带内的度假设施进行周末短期近

途度假。在泉州市周边，许多环城景点已经成为泉州市民周末度假的首选，泉州环城

游憩带正在形成。其中，依托乡村原生态环境、不受门票限制、收取相应服务项目费

用的景点将成为环城游憩带的消费热点。泉州的GDP、人均可支配收入、消费支出等

指标一直处在福建省前列。2005年，泉州GDP产值为1626亿元，居福建第一位，人

均可支配收入达到15882元。雄厚的经济基础和较高的人均可支配收入为旅游活动的

开展奠定了经济基础。现在泉州的乡村旅游大多都处于未成熟阶段，伴随着泉州乡村

旅游休憩带形成，如今泉州的乡村旅游市场有势不可挡的局面。规划区的先动开发将

为其在市场上占据有利的先机提供条件。

⑷各级政府关注重视乡村旅游

在建设社会主义新农村的背景下，紧跟2006年乡村旅游年的机遇，规划地的旅

游开发得到泉州市旅游局、当地政府和居民的支持，这为旅游地的开发提供强有力的

支持。

⑸投资商的开发理念、意识成熟

惠女休闲农庄的投资商对乡村旅游市场具有一定预见性和把握能力，在泉州市

乡村旅游正蓬勃发展之际，发现投资商机，顺势而动，具有良好的开发理念。投资商

对规划区的开发具有一定的理解，对旅游产品和项目的设置也较为合理，开发意识成

熟，本项目在开发主体具备良好的开发条件。

4、挑战（Threats）

⑴替代产品的威胁

泉州乡村旅游的迅速发展，预计不久的将来，泉州市乡村旅游产品将会越来越

多。从目前泉州市具备开发的乡村旅游线路主要包括永春北溪—观山村、晋江衙口—

深沪湾、安溪湖二村—清水岩、德化岱仙—桃花溪、南岸蔡氏古民居—天心洞、洛江

施琅将军墓—虹山乡、惠安静南村—青山湾等多条线路。此外，2006年泉州市推出的

“十佳魅力乡村”评选活动，使得泉州市许多深藏闺中的乡村被人们重新发现和认识，

这也必然加剧了泉州乡村旅游竞争的态势，对本项目的开发也会带来一定的威胁。

⑵旅游建设和旅游活动的非生态化带来的环境破坏

本项目可能出现的环境破坏主要包括旅游建设过程中的破坏环境倾向，旅游设

施与当地环境的非协调化倾向，旅游消费和旅游行为的非生态化倾向，旅游污染物非

减量化、非资源化、非无害化倾向，这些都会给本项目的旅游发展带来威胁。

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第四章 惠女休闲农庄资源条件评价

一、旅游资源评价

本项目作为一个乡村旅游景区，简单地采用一般景区的资源评价方法，显然并

不完全适用。但在目前人们对乡村旅游资源评价缺乏合理适当的标准时，可以适当地

借鉴和参考。

1、旅游资源构成分析

根据《中华人民共和国国家标准：旅游资源分类、调查与评价（GB/T 18972-2003）》

设定的类型，确定泉州惠女休闲农庄农家乐项目规划区内拥有的主要旅游资源类型分

别为山丘、谷地、林地、河滩、水库、丛树、避暑气候地、水产品与制品等共6个主

类，11个亚类，17个基本类，占到所有类型中的75.0%、35.5%和11.0%。

2、旅游资源定量评价

依据《中华人民共和国国家标准：旅游资源分类、调查与评价（GB/T 18972-2003）》

标准，采用专家意见评分法，选取资源要素价值、资源影响力和附加值三个一级指标

共八个评价因子，对泉州惠女休闲农庄农家乐项目的旅游资源进行了总体定量评价，

评价结果如下表所示。

表 泉州惠女休闲农庄旅游资源定量评价表

资源要素价值 资源影响力 附加值

序

观赏游

历史文

珍稀规模、

知名适游

号

旅游资源

憩使用

化科学完整度和期或

环境保

总

价值

艺术价

奇特丰度与

性 影响使用

护与环

分

值

程度 几率

力 范围

境安全

1 惠女水库 18 15 3 6 4 3 4 0 53

2 果园 12 10 2 4 3 1 3 2 37

3 山林 10 10 2 5 2 1 3 1 34

4 鱼塘 11 8 2 4 3 1 4 0 33

5 水渠 6 11 2 4 4 1 2 1 31

6 河道 14 5 3 4 3 1 4 0 32

7 河滩湿地 12 10 3 2 2 1 2 0 32

备注：惠女水库并不属于规划区范围内的旅游资源，但其邻近规划区，而且规

划区在旅游开发上必须要一定程度上依托惠女水库，因此本表将其列入，作为一个参

考。

从上表可以得知，惠女水库因为是由一万多名惠安女修建而成，从游憩功能、

文化科学来说都具有一定价值，为规划区外围可利用的唯一的二级自然旅游资源。其

它山林、果林虽然生长态势较好，但规模较小，没有珍稀的树种和果林，属于一级旅

游资源。水渠和河道对整体环境的协调有很大的补充和促进，但景观上说属于一般，

为一级旅游资源。

二、旅游资源定性评价

1、未经开发，绝大部分旅游资源保持原始风貌

规划区所在的惠女水库及下游，并未经过大规模开发，还保持着原有的山林田

园风光，自然生态保持良好，植被茂盛。水库坝下开挖的几个鱼塘，对周围的植被和

环境并没有造成破坏。反而由于大面积水域，形成对景区景观的美化作用，这些为规

划区进一步地开发利用提供了良好的生态环境基础。

2、旅游资源类型少，规模小

规划区内旅游资源类型较少，主要旅游资源仅为6个主类，11个亚类，17个基

本类，旅游资源类型单一。此外，规划区除了惠女水库及其周围风光比较好外，其它

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如果林、鱼塘等旅游资源的规模都普遍偏小，需要在景观营造、辅助吸引物上进行更

多地考虑和设计。

3、以自然旅游资源为主，文化资源贫乏。

水库、果林、山林等自然资源是规划区内最主要的旅游资源，但上述几种自然

旅游资源缺乏一定的传统文化的渗透，唯一可挖掘的文化旅游资源是惠女文化。因此，

规划中必须给上述几种资源赋予一定的旅游文化内涵，以丰满旅游资源的旅游内涵和

形象，提升它们的旅游吸引力。

4、旅游资源属于遍在性旅游资源

规划区生态景观良好，但自然旅游资源规模一般，在近区域范围内属于遍在性

旅游资源，难以形成具有一定垄断性的旅游竞争力。因此如何在现有旅游资源的基础

上，赋予更深厚的文化内涵，开发具有差异性的旅游产品是惠女休闲农庄开发策划需

要进行深入思考的问题。

三、旅游资源开发价值评价

旅游资源开发价值评价包括分态评价和开发价值评价。旅游资源分态指的是旅

游资源所处的开发状态，它具体包括已开发态、待开发态、潜在势态。这样分类有利

于我们对旅游资源的开发利用现状有一个更为深入的了解，明确今后的开发方向。旅

游资源开发价值评价指对旅游资源可能存在的盈利点、收益规模进行预判。惠女休闲

农庄乡村旅游资源的开发价值评价如下表所示。

表 惠女休闲农庄乡村旅游资源开发价值评价表

旅游资源 分态评价 赢利点预测 收益规模预测

惠女水库 待开发态 无（生态背景） 无

鱼塘 待开发态 垂钓、餐饮、观光 高

果园 待开发态 观光、采摘 中

山林 潜在势态 登山、观光 低

水渠 潜在势态 观光 低

河道 待开发态 观光、漂流 高

河滩湿地 待开发态 观光 低

通过对惠女休闲农庄旅游资源分态评价的列表分析可以看到，待开发态和潜在

开发的旅游资源占整个资源的绝大部分，鱼塘和果园目前的开发态势主要是农业开发。

由此可见，惠女休闲农庄旅游资源的开发处于一种刚刚起步阶段，同时也表明惠女休

闲农庄旅游资源有很大的开发潜力，其旅游发展将会有一个很大的上升空间。通过对

惠女休闲农庄旅游资源开发价值的评价，可以发现，鱼塘、河道和果园的赢利点较多、

收益规模较高，应作为惠女休闲农庄建成运营的主要收入项目，也是近期应重点打造

的赢利项目。

四、旅游资源竞合分析

为避免产生近邻效应，必须充分研究旅游区周边具有竞争力的旅游区，研究其

各自旅游特色和发展方向，为其开发方向寻求独特的卖点，以确定合理的开发方向，

避免近距离的重复，在产品的主题和特色上区别于其周围相近资源的旅游区。

泉州有多少乡村旅游点，政府主管部门暂时没有作过统计，但随着国家旅游局

将2006年定义为乡村旅游年，泉州市的乡村旅游格局发生了重大的变化。同时伴随泉

州市“双十佳”评选活动的推出，泉州乡村旅游点如雨后春笋般相继出现。惠女休闲

农庄的竞合对象的筛选主要依据目前开发比较完善，具有一定规模的乡村旅游点、2006

年泉州市“双十佳”评选中较为突出的乡村旅游点以及与惠女休闲农庄规划区近距离

的乡村旅游点。惠女休闲农庄旅游资源的竞合分析如下表所示。

表 惠女休闲农庄旅游资源竞合分析表

名称

区域位

乡村旅游资源 市场定位 主要旅游产品

开发开发模式

置 程度 判定

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惠女休河市镇峡谷、鱼塘、待开

待定 待开发 待定

闲农庄 西北部 果园 发态

虎乳泉山庄、

清源山以水库的山

清源山天湖风光、虎喜雨轩、品茗初步综合旅游

顶峰谷水风光为吸

天湖 乳泉、 观景、垂钓休开发 开发模式

地 引物

闲

丰泽宝东海镇新农村乡土风生态型田园新农村餐饮、初步新农村开

山村 宝山村 情 农村 住宿 开发 发模式

号称“泉州的

泉港南网箱养殖、渔

泉港惠沙滩、礁石、鼓浪屿”，与初步绿色生态

埔镇肖排垂钓、自助

屿岛 滩涂、小山 世隔绝”的海开发 开发模式

厝 烧烤

上花园

永春岵圣泉、九叠泉

永春北省级园林式万鱼池、烧烤、初步务农体验

山镇西瀑布、弥勒瀑

溪村 村庄 摇橹垂钓 开发 开发模式

南部 布

施琅故居、施

晋江衙晋江衙“靖海幽思”、 民居观光和海待开古民居开

氏大宗祠、衙

口村 口村 “衙口赶海” 滩休闲 发态 发模式

口海滩

德化双德化县双芹峡谷、原山水风光为拨云山庄和山初步绿色生态

芹村 雷锋镇 木吊脚楼、龙主的生态乡水观光 开发 开发模式

尾瀑等 村旅游区

观山农业大观农业科技

永春观永春蓬白鹤拳、乡村农业大观园、初步

园、永春白鹤和民俗开

山村 壶镇 农业 白鹤拳故乡 开发

拳研究学园 发模式

德化南德化县桃花岛、石龙闽中“九寨桃花节、石龙初步绿色生态

埕村 南埕镇 溪、桃仙溪 沟” 溪桃仙溪漂流 开发 开发模式

泉州粮食城基

南安内南安市比干古画像、“乡村中的都待开新农村开

地、比干纪念

厝村 官桥镇 新农村面貌 市” 发态 发模式

堂

惠女风情、大民俗和绿

惠安大惠安县惠女风情、山观山海奇景初步

岞八景、半月色生态开

岞村 崇武镇 海旅游资源 览惠女风情 开发

湾 发模式

李光地故居、

安溪湖安溪湖李光地故居、文化名村、李待开古民居开

宗城土楼、湖

二村 头镇 宗城土楼 光地故居 发态 发模式

头小吃

丰泽区真武庙、马可真武庙、海印

千年古街、石初步古民居开

法石社丰泽区 波罗巷、古港寺、文兴宫、

头街 开发 发模式

区 遗迹 美山天后宫

洛江市洛江区奇山怪石、土待开

待定 待定 待定

田村 河市镇 地庙 发态

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洛江山

边村

洛江区

田园景观

河市镇

待定 待定

待开

待定

发态

由上表可以得知，目前泉州市拥有众多资源条件优越的乡村旅游点，但大部分

都处于初步开发和待开发状态。从旅游资源和开发模式的类型，以山水景观等生态旅

游资源（4个）和民俗和古民居旅游资源（5个）为主的乡村旅游点占据较高的比例，

综合型开发（1个）和务农体验开发模式（2个）的乡村旅游点相对较少。从开发状态

来说，上述景区除了少数如清源山天湖、观山村、南埕村等开发较为成熟之外，其它

旅游景区多为待开发状态。

从自然旅游资源来看，惠女休闲农庄虽然具有优美的峡谷景观，但比其优越的

乡村旅游点有：清源山天湖、泉港惠屿岛、永春北溪村、德化南埕村、洛江市田村；

自然旅游资源不如惠女休闲农庄优越的有永春观山村、丰泽宝山村、南安内厝村、丰

泽区法石社区和洛江山边村。

在文化旅游资源方面，惠女休闲农庄缺乏突出的资源，比其优越的乡村旅游点

有：永春观山村、丰泽宝山村、南安内厝村、丰泽区法石社区、惠安大岞村、安溪湖

二村和洛江山边村。值得注意的是惠安大岞村是惠安女的原住地，惠女风情原汁原味，

同惠女休闲农庄的惠女文化内涵息息相关。此外，具有类似惠女风情的景点还有崇武

古城风景区、净峰寺、金熊养殖场、惠泉啤酒厂、科山公园惠女广场、雕艺城等，惠

女休闲农庄应同进行区域联合，共同开发，依托惠女风情的知名品牌，形成线路的串

联和营销的合作，将惠女风情旅游牌提升到更高的层次。

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第五章 惠女休闲农庄客源市场分析

一、惠女休闲农庄旅游市场的远视

1、惠女休闲农庄突破旅游市场格局的优势条件分析

⑴依托福建知名旅游品牌“惠女风情”打造远距离市场吸引力

根据《福建省“十一五”旅游产业发展专项规划》，“惠女风情”作为其中五个

较完善的成熟品牌之一，被着力进行提升打造，这预示着以崇武为中心的惠安女旅游

品牌将得到进一步提升。惠女休闲农庄虽然并非惠安女原生生活区，但由于惠女水库

是由1万多名惠安女修建而成，为了纪念惠女的奉献和勤劳精神，水库从原本的“乌

潭水库”改名为“惠女水库”。现在水库坝区管理站前就树立有惠安女修建水库的纪念

雕塑，由此可见惠女的精神、惠女的文化已经在这片水土深深地扎根下来了。惠女休

闲农庄应依照此历史史实，在现有惠女风情（主要以纪念为主）的基础上，巧妙借用，

顺势而动，进一步挖掘其风俗、文化和精神内涵，并将该区打造成“惠女风情”旅游

品牌中一个重要的旅游节点，用惠安女修建如此大型的水库这样一个事实让游客更深

刻体会惠安女的勤劳之美。

⑵摆脱社区居民发展束缚之忧，放开手脚开发高档尊贵农庄

目前没有本土乡村居民居住在规划区内，这在一定程度上降低了乡村旅游所需

要的本土乡土生活气息，从而对本项目的开发造成一定的影响，但同时也为本规划区

的征地和社区协调等问题提供了便利。惠女休闲农庄可以摆脱社区居民发展束缚之忧，

在发展上不受限于一般乡村的文化主题定视、农村面貌改造、社区利益协调、发展用

地限制等问题，可以放开手脚，以中高档的新农庄作为开发的方向进行深入打造。如

此一来，惠女休闲农庄在农庄品质、赢利收入、项目设置上都显得游刃有余，开发方

式可以更加多样化和具有创新性。

⑶利用地理区位优势，形成近距离稳定客源市场

惠女休闲农庄规划区地理位置优越，恰好位于河市、马甲和洪濑三镇之间，距离

泉州市中心和洛江区也并不远，因此可以形成具有重复消费能力、游客群体稳定的客

源市场。随着泉州市民对乡村旅游需求的增强和惠女休闲农庄的先发推出，惠女休闲

农庄只要在项目和服务上进行提升，就可以培育具有一定忠诚度的游客群体。

⑷先发而动，一举占据泉州乡村旅游制高点

通过对惠女休闲农庄在泉州市范围内乡村旅游资源的竞合分析，可以发现，虽然

目前泉州市拥有众多资源良好的乡村旅游点，但大部分都处于初步开发或待开发的状

态，开发成熟的乡村旅游点数量寥寥无几，而且高档的综合型乡村旅游区数量更少。

惠女休闲农庄先发而动，可以在泉州市乡村旅游市场，尤其是中高档乡村旅游市场中

占据一定的位置。

2、惠女休闲农庄潜在旅游市场因素剖析

对惠女休闲农庄项目潜在旅游市场的分析依据如下几点：

首先是旅游资源的类型和等级。依据对惠女休闲农庄旅游资源的评价，惠女休

闲农庄由于旅游资源的规模和等级较低，因此其影响范围有限，吸引游客群体也较为

狭窄；

其次是受到泉州市整体客源市场的影响。泉州市的客源市场分布集中于福建，

尤其是厦漳泉等周边区域，以乡村观光和生态观光为主要目的；

第三是泉州市旅游市场呈现出自助旅游、乡村旅游、宗教旅游、短线游客、运

动旅游等新的发展特征，这必将影响到惠女休闲农庄潜在旅游市场的开发。

此外，影响惠女休闲农庄潜在旅游市场的因素还包括：

惠女休闲农庄的开发定位；

泉州市乡村旅游品牌的成熟；

休闲、健身、探险、娱乐、度假等旅游方式的成熟；

基础设施和旅游服务设施的完善；

专项旅游市场需求的增加；

重大节庆、活动、赛事的举办；

交通费用的降低；

休闲时间的增加。

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总的来说，受制于惠女休闲农庄规划区旅游资源的类型和等级，在上述诸多市

场因素的推动下，以及结合多年来泉州市和洛江区旅游发展的总体趋势分析，可以预

见围绕惠女休闲农庄乡土风情、生态旅游资源的观光、休闲等专项客源市场将成为本

项目的主要潜在客源市场；以户外运动、健身、商务会议、度假等为主要目的的客源

将有可能成为惠女休闲农庄的次要潜在市场；而探险、娱乐、会展等为主要目的的客

源市场带有较大的潜在风险，虽然前景看好，但不适宜近期开发。此外，伴随着泉州

市以自驾、乡村、运动、生态为主题的专项旅游市场的快速增长，以此带来的分流市

场将会成为本项目另一重要客源市场。

3、惠女休闲农庄旅游市场评估

市场潜力预测的定量评估，请见后文惠女休闲农庄游客量预测。采用定性的方

法可以作出如下评估：

首先，惠女休闲农庄旅游市场在洛江区和泉州市都是一个待开发的新市场，相

对于其它景区如仙公山等景区而言，依托目前乡村旅游发展的良好趋势，其潜力无与

伦比。

其次，由于其可以巧妙地借用福建旅游知名品牌“惠女风情”，其旅游独特性要

较洛江区其它几个乡村旅游景点更为突出。

第三，惠女休闲农庄作为高档农庄定位开发，在泉州市目前还很少找到类似性

质的乡村旅游点，因此其目标市场定位将具有一定垄断性。

此外，对惠女休闲农庄旅游市场的评估，必然要将旅游市场需求和供求、市场

营销等考虑在内。一般来说，旅游消费、产品与市场均具有与日常需要用品很不相同

的不定性、随机性与可塑性。旅游是一种好奇心消费，对于一个旅游景区来说，旅游

新产品要层出不穷，吸引力要领先市场需求。高明的营销者常出奇制胜，以迎合市场、

引导市场来开拓市场。因此，惠女休闲农庄的前景是个很不确定的未知数。可以是无

穷小，也可以是无穷大。关键在人为努力和创新的程度。市场不是守株待兔可得，而

要去开拓。旅游业尤其如此。要引导诱导消费。旅游尤其要煽情炒作，诱导欲望，把

游客吸引住，让他们不远万里而来。

二、惠女休闲农庄客源市场定位

1、惠女休闲农庄客源市场开发方向

⑴扩展旅游市场的距离半径和专项群体

在以地理半径方式进行市场定位的基础上，随着泉州市大城市圈的构建以及大交

通环境的不断改善，尤其高等级公路开通里程的加长，要对新增的旅游市场节点及时

进行市场定位和市场开拓，并通过强化旅游产品特色和优化旅游产品结构，进一步增

强对旅游市场的吸引力，以此扩展惠女休闲农庄旅游市场的距离半径和专项群体。

⑵改变和引导旅游消费模式

随着中国人口增长率放慢、素质提高、居民收入大幅度增加、城市化水平不断提

高、私人汽车拥有量增多、带薪假期（黄金周）实行、休闲时间延长等因素，使人们

拥有的闲暇时间越来越多，旅游消费模式将发生重大转变。惠女休闲农庄应该在项目

设置和服务上进行重点打造，以此提升旅游区的旅游质量，尤其培育游客对回归自然

的生态旅游活动、探寻知识的文化旅游、修身养性的康体娱乐的旅游兴趣，从而引导

游客进行更高层次的旅游消费模式。

2、惠女休闲农庄客源市场发展目标

在规划期内，通过有序开发，把规划区建设成为以周末、节假日乡村休闲、生

态运动为主要功能，辅以娱乐、度假、商务会议等多功能的中高档乡村旅游休闲地。

3、惠女休闲农庄客源市场定位

⑴按地区划分

一级市场：洛江区、南安市以及泉州市其它县市

惠女休闲农庄规划区位于洛江区与南安市交界地带内，除作为上述两区市和泉

州市其它县市内居民的休闲娱乐旅游目的地外，作为满足居民周末节假日度假需要的

度假场所也具有一定的潜力。同时旅游区的也可作为泉州市其它旅游景区分流市场的

重要承载景区。

二级市场：厦门市、漳州市

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这一市场到旅游区距离在100-200公里左右，经济发展快、经济状况良好，居民

收入较高，有巨大的出游潜力。但由于这一地区知名景点较多，竞争比较强，可以作

为旅游区今后开发的二级市场。

三级市场：福建地区其它主要城市及华侨旅游市场

福建地区其它主要城市经济状况良好，居民收入较高，有很大的开发潜力。但作

为周末度假目的地，旅游区距离这一市场距离稍远，可考虑联合周边如仙公山等旅游

区推出组合产品，增加吸引力。

泉州市作为中国一个主要的侨乡，华侨市场可作为机会市场。这一市场不确定性

大，同整个景区的旅游推广力度有很大关系，并具有较大的浮动性，但这一市场将是

景区未来旅游发展不可忽视的一部分。

⑵按年龄细分

在地域市场的基础上还可做客源市场的年龄细分，目标客源市场依次为25—44

岁、46—64岁、15—24岁三个群体。25—44岁的中青年人群相对来说更具有有出游能

力和出游愿望，因此作为主要目标市场。45—64岁年龄段的中老年人休闲时间充裕，

喜欢参加集体活动，可考虑对中老年社团进行重点开发。15—24岁年龄段的学生喜欢

与朋友一同出游，可考虑在游客量较少的时段，以优惠的价格对学生团体进行促销。

⑶按出游方式细分

按出游方式细分，目标客源市场为家庭及亲朋出游和商务会议旅游。在出游组织

方式上，根据规划地资源的特点，家庭出游和亲朋相约出游应该作为市场的重点，并

在项目开发、配套设施建设和宣传推广中体现目标市场的针对性，特别应考虑到孩子

在家庭出游决策中的重要性。根据主要目标市场——泉州市在商务会议旅游方面的潜

力，单位组织出游及商务会展览旅游也将在市场中占有一定的比重。

⑷按职业及收入细分

以职业及收入细分，目标客源市场为白领、中等收入的工薪族、专业人士。旅游

区以中高收入者为主要目标市场，特别是都市白领。白领既是具有时尚观念的高收入

人群，同时也承受着巨大的工作压力，因此他们更有出游的渴望，可作为旅游区发展

的重要目标群体，并在项目开发上对该目标群体的行为特征给予充分考虑。专业人士

以惠女风情研究和水库建造研究的专项旅游市场为依托，主要定位为专业的历史研究

和水利研究人员。

4、惠女休闲农庄专项旅游市场分析

根据惠女休闲农庄潜在客源市场分析，客源市场的出游方式以自驾游、自助游、

亲子游、家庭游、商务游方式为主。惠女休闲农庄专项旅游市场具体表现为以下几个

市场：

⑴高级休闲市场

惠女休闲农庄依托中高档特色农庄的打造，可以吸引公务员、私企业主、企业

中高级管理者、外企白领、来泉州市的商务客人、台胞、客家寻亲等较高收入人群等

客源群体。

⑵家庭休闲市场

随着双休日、节假日、带薪假期的增加，人们的出游时间大为增加，并且出游

时间灵活性更强，家庭出游时间比以往能得到更多的保证。收入快速增长，家庭小型

化，出游负担相对较轻，出游能力增强。培养独生子女全面成才的愿望增强、投资加

大，带领子女出游长见识的家庭明显增加。因此，以家庭为单位出游的家庭休闲市场

将在长时间内成为规划区的重点市场。

⑶学生旅游市场

青少年需要放飞自由，景区可为青少年提供陶冶自然情操、缓解心灵压力的良

好环境。还可以在这里了解农家生活，学到课堂上学不到的知识。春游、夏令营、秋

游、冬令营等活动都可以在此举行，从而为学生提供实习考察基地。

⑷生态旅游市场

“城市水泥沙漠”等医学理论成为人们渴望回归大自然的基础理论，景区空气

清新，环境幽静，大气和水污染少，空气细菌含量少，被称为“空气维生素”的空气

负离子浓度高，是寻求良好生态环境的游客的理想之地。惠女休闲农庄可以吸引生态

旅游者、户外运动爱好者等专项要求的客源群体。

⑸美食专项市场

针对泉州人对于美食需求的增加，尤其是对具有一定特色的农家餐饮爱好的增

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强，应开辟专门针对泉州美食的专项市场，形成非旺季的日常性近距离消费市场。

三、惠女休闲农庄游客量预测

综合考虑惠女休闲农庄规划区的区位条件、可进入性、旅游资源特征、洛江区

和泉州市旅游客源市场及周边旅游区客源现状增长率等各方面的因素，并参照同类旅

游景区游客量的变化规律，本项目在规划期内（2007—2015年）游客量的预测结果如

表所示。

表 惠女休闲农庄规划区游客量规模预测

年份 游客量（万人次） 增长率

2007 0.0 0%

近期

2008 2.0 30%

2009 2.6 30%

中期 2010 3.4 30%

2011 4.4 30%

2012 5.7 15%

2013 6.6 15%

远期

2014 7.6 7.5%

2015 8.1 7.5%

惠女休闲农庄项目2007年作为其基础设施和主体建筑的建设期，不对外正式营

业，2008作为其正式营业时间。惠女休闲农庄开放营业后，以洛江区目前游客接待量

量的5%和仙公山目前游客接待量的10%作为参考数据，确定惠女休闲农庄2008年接待

的游客量为2万人次。在营业后的4年间，游客量将出现稳步增长之势，主要原因是

项目的逐渐完善、地理位置的区位优势、泉州市乡村旅游的持续稳定发展、“洛江乡野

休闲带”品牌的逐渐成熟以及自驾车旅游市场的扩展。预计在2011年本项目接待旅客

量将达到4.4万人次。2012年至2015年之间，预测游客增长率将保持较为平稳的增

长率，其主要原因是泉州市分流市场的逐渐稳定以及以惠女休闲农庄高档乡村度假、

商务会议为主题的专项市场的稳定增长。但增长率有所降低，其主要受其它乡村旅游

点的竞争、泉州市乡村旅游对新产品的需求以及惠女休闲农庄旅游开发模式从规模向

品质的转变，游客旅游消费的提升等因素的影响，预计到2015年，本项目年接待游客

8.1万人次，并保持较为稳定的水平。

第三篇章

思路决定出路 差异化开发打造卖点

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第六章 惠女休闲农庄乡村旅游开发思路与主题定位

一、惠女休闲农庄开发新理念解读

1、主题深化和织补理念

强化惠女休闲农庄项目的主题建设，并通过项目的文化内涵和旅游产品的创新，

以及游服设施的独特设计，实现惠女休闲农庄规划区的差异开发和提升景区整体品位。

主题的创新能够引导出新的旅游市场，同时对已经确认的主题必须进行更加深入地演

绎和表现。通过在某一主题下，对游客的吃住行游购娱等行为要素进行潜移默化地强

化，引导游客进行各种主题关联游乐项目的参与，进入角色完成旅游活动，从而提升

整个旅游景区主题特色。

2、引导旅游模式由“尝鲜式”向“感悟式”转变

目前，我国的乡村旅游很大程度上还是停留在“尝鲜式”的旅游方式，游客是

为了体验乡村旅游点的乡村风情，浅尝即止。惠女休闲农庄规划区必须在旅游产品设

计上凸现乡村旅游品质，引导游客由尝鲜式的旅游体验转向为感悟式的旅游体验，在

旅游产品设计要深入和创新，以展示乡村旅游点高品质的生活方式和放松心灵、感悟

人生的宜人景观和风情。

3、情境化与体验化设计理念

游憩方式设计，对观赏性资源、文化资源等进行情境化改造与设计，形成情境

化的场景、情境戏剧化的环境。通过情境化设计，将自然与文化资源，转变为人性化

的观赏过程，转变为具有吸引力，可使游客兴奋的产品。丰富游赏方式，为游客提供

多样化的选择。

4、区域联动原则

惠女休闲农庄作为一个乡村旅游点，在吸引远距离客源市场，无论是在吸引力

和营销力度上都显得力不从心。因此必须实施区域联动，进行准确定位，协调其它景

区联合开发，实施旅游资源的互补和旅游服务设施的共享。

二、惠女休闲农庄的主题定位

以惠女水库引申出的惠女风情主题作为标志和吸引，以规划区内良好的鱼塘、

果园、河道和自然生态背景为依托，以独具特色的多样化的参与体验式项目为载体，

以返璞归真的自然享受为卖点，打造特色功能的中高档生态型乡村休闲旅游区。

三、惠女休闲农庄的形象策划

1、形象定位

惠女农庄 快乐乡野

定位阐释：

“惠女农庄”形象阐释

⑴虽然规划区并不是惠安女的原生生活区，但万名惠女修建水库的壮举深入人

心，惠女水库也因此得名，该区可以说是惠女勤劳、勇敢和奉献精神最真实的写照。

⑵将惠女风情的主题在惠女休闲农庄进行充分地演绎和表现。无论是餐厅的服

务人员、接待处的管理人员、果园里指导游客劳作的人员均是清一色的惠女。此外，

在庄园的建筑、小品装饰、生活细节无一不带有深厚的惠女文化要素，使之成为名副

其实的惠女新农庄。

⑶彰显和宣扬惠安女勤劳智慧的优良美德，以“业精于勤，荒于嬉”的理念梳

理庄园的文化内涵，为正辛勤创业或已功成名就的企业精英或政界名家提供一个交流、

商务、洽谈、社交、会议的中高档乡野场所。

“快乐乡野”形象阐释

为了突出惠女休闲农庄规划区的卖点，规划组引入了漂流、千垂百钓、百禽争

鸣、登山、溯溪等一系列以凸现农家欢乐为主题的项目，将惠女休闲农庄演绎成一个

欢乐的乡野之地和快乐农家。

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2、主打宣传口号

游区项目的建设。

惠女农庄 快乐乡野

惠女农庄绿水边 快乐乡野总动员

惠女农庄 一个让乡村旅游动起来的地方

3、针对泉州市场宣传口号

3、远期（2012-2015）——调整完善、加强运营、品牌运营阶段

根据旅游区运营经验和市场发展趋势，对项目作调整，完成余下建设。

泉州农家美食多 不如惠女农庄撮一撮

惠女私房菜 泉州第一家

四、惠女休闲农庄的产品定位

从资源特色、市场需求及周边景区的比照来看，惠女休闲农庄最大的亮点就在

惠女风情和娱乐运动项目，如何以情动人和抒发欢乐动感是旅游区成功的关键。惠女

休闲农庄在烘托“惠女风情”和“快乐乡野”主题的基础上，形成以观光游赏、生态

运动、乡村休闲、农俗体验、商务会议等多层次的旅游产品体系。

五、惠女休闲农庄的分期规划

依托惠女休闲农庄的发展需要和项目设置，对惠女休闲农庄的建设分为三步进

行，以减少融资的难度，前期投资的利润可用来追加后期的投资。

1、近期（2007-2008）——综合整治、基础建设、产品开发阶段

完成旅游区主要通道和基础设施建设，完成全部项目建设的2/3，基本完成建设

综合接待区、惠女人家、乡野体验区、漂流等项目的建设，初步形成完备功能的旅游

区。

2、中期（2009-2011）——产品提升、服务改善、综合发展阶段

所有功能区基本建成，基本完成旅游区的基础设施和服务设施，完成大部分旅

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第七章 空间布局与项目策划

一、空间格局规划原则

1、因地制宜原则

根据规划地旅游资源赋存的特征，因地制宜地将旅游功能落实于重点区块，依

托地形对项目进行依山就势建设。并尽量避免与农村社区（溪井村）正常生产，维持

其原有的基本生活形态和地方乡村特色。

2、低设施密度与高开敞空间

以室外作为旅游活动开展的首要空间，设施的布设针对必要的旅游功能支撑，

进行低密度、低强度的安排，同时尽可能的利用原有建筑进行改造，既突出乡村旅游

的特征，又减少额外的投资费用。

3、分期开发，重点突出原则

根据市场要求，给予分时段的区块开发和配套安排，将见效快、效益好的项目尽

快推向市场。

二、空间格局构思

旅游景区规划必须遵循空间感，讲究艺术性，营造主题感染力，打造景区的核

心吸引力。对惠女休闲农庄乡村旅游区而言，要求主题集中、结构紧凑、节奏起伏有

致。

根据规划区区的场地特征和环境特点、功能要求，项目组对项目区域研究确定

了 “一带四区”的“1+4”规划结构。

“一带四区”——

1——“一带”

沿规划区中心行水河道和乌潭水渠设置的以户外生态运动体验为主的“户外生态

动感带”。

4——“四区”

为惠女休闲农庄规划区内形成的四个主要组团式功能区域，分别是“综合接待区”、

“惠女农家区”、“滨湖休闲区”和“乡野体验区”。

该功能分区凸现惠女休闲农庄旅游空间结构的紧凑和旅游产品体现的完整。突

出惠女风情特色，利用行水河道和水渠通道，形成一条贯通的水陆生态运动旅游环线；

按照因地制宜原则，根据环境、功能和开发条件的不同，以现有地形为基点形成观光、

休闲、娱乐、度假、体验等不同层级、不同功能的区域。

三、空间格局设计

1、户外生态动感带

⑴位置范围

以规划区内的河道和水渠道路为中心，长度约为2.1公里。

⑵主要功能

户外运动、生态健身

⑶主要项目

幽谷漂流、川野湿地、溯溪、登山道

⑷规划要点

①动感乡野是惠女休闲农庄的主题定位之一，因此该区的项目应在近期建设，

以达到凸显主题，增加收入的目的。

②营造一种乡野的、未加雕琢的氛围，满足驾车族和背包族游览需要。

③提供水源等必要的服务等设施，设置一些生存障碍。设置必要的监控措施，

保护游客的安全。

2、惠女农家区

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⑴位置范围

位于规划区西侧，面对鱼塘的台地，占地面积约为23.3亩。

⑵主要功能

主题风情、餐饮留宿、商务会议

⑶主要项目

惠女人家、贤乡居、惠女休闲农庄乡村会所

⑷规划要点

①该区为惠女休闲农庄最核心的服务接待区，同时也是展现惠女休闲农庄惠女

风情主题的景观核心区，应作为开发核心进行着力打造，惠女风情的演绎是本区的开

发重点。

②该区包含了惠女人家、贤乡居、惠女休闲农庄乡村会所等项目，投资额较大，

为减少融资难度，应实施分期建设。惠女人家和部分贤乡居承担惠女休闲农庄主要的

餐饮接待功能，应在近期建设完成。而其余贤乡居和惠女休闲农庄乡村会所应在中期

和远期分步实施，逐步完善和提升惠女休闲农庄的接待功能和旅游品质。

3、综合接待区

⑴位置范围

位于规划区东侧，邻近鱼塘的台地。

⑵主要功能

景区管理、接待咨询、员工住宿、集散广场

⑶主要项目

管理用房、员工用房、怡情小筑、生态停车场、烧烤营地

⑷规划要点

①对管理用房的建筑形式进行重新设计，采用闵南传统建筑样式对其进行改造。

开辟管理办公室、接待咨询台，完善管理用房的管理、接待和咨询功能。

②在管理用房后方建造员工用房，供员工住宿休息。员工用房建筑风格应与管

理用房保持一致，并采用绿化屏障进行隔离，保持与周围环境的协调。员工用房占地

面积应控制在150平方米、2层以内，建筑面积应在250平方米以内，可提供20-40

左右的员工住宿。

③生态停车场利用管理用房边上的空地改造而成。体车场面积约为500平方米，

可停靠20-25辆小轿车。

4、滨湖休闲区

⑴位置范围

位于惠女水库库区内的一块空地，占地面积约为13.5亩。

⑵主要功能

乡野休闲、集散广场、节点景观

⑶主要项目

碧野休闲广场、乡间酒吧、林下茶吧、生态木屋

⑷规划要点

①本区位置与惠女休闲农庄核心区有一定距离，但其一面临湖、一面靠近公路

的便利区位条件，将成为惠女休闲农庄一个重要的节点。同时该区也是连接惠女休闲

农庄与惠女水库最近的一个区域，虽然可利用土地面积小，但可以作为惠女休闲农庄

一个重要的休闲区进行打造。

②将该区临湖的一块草坪进行景观整治，配置休闲游憩设施，如乡间酒吧、林

下茶吧（龙眼林）、移动式烧烤设施、垂钓台、坐椅，播放具有乡村韵味的乡村音乐，

进行夜景亮化工程的实施等，将其开发为具有乡野气息的休闲广场。临湖赏月，把酒

言欢，清听乡乐，悠悠然如入仙境，不觉让人留恋往返。

5、乡野体验区

⑴位置范围

位于规划区北侧，以大坝下的一块果园为核心区域。

⑵主要功能

乡野体验、农俗耕作、自助采摘

⑶主要项目

千垂百钓、多汁多采园、醉溢果酒坊、百禽争鸣苑

⑷规划要点

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①该区为惠女休闲农庄充分体现乡野农家风情的区域。在项目设置上，充分考

虑到了惠女休闲农庄现有鱼塘、果园等乡村旅游资源，通过精心策划和深入挖掘，开

发出具有乡土风情的、充满乐趣的乡村体验项目。

②在项目的设置上，应进行深化和延伸，在小品和活动上尽量新颖独特。这些

小品和活动往往能够激发游客的兴致，给他们带来乐趣。

③该区项目种类丰富，数量也较多，但由于依托惠女休闲农庄现有的资源对其

进行改造和开发，投资额并不大。而且由于这些项目能吸引游客的眼光，收益快，建

议在将这些项目放在近期开发，部分项目如果园等因果树成长周期所限，可延伸至中

远期进一步完善。

四、重点项目策划

1、惠女农庄——“悠悠惠女情、尊贵新农庄”

⑴位置范围

位于规划区西侧台地，占地面积约为20亩。

⑵功能定位

农家餐饮、农家留宿、商务会议

⑶规划要点

①本项目为规划区内的主体项目，由惠女人家、惠情楼、贤乡居和惠女休闲农

庄乡村会所四组生态型建筑群构成，总建筑面积约为3497平方米。

②惠女农庄应营造远离现代都市的喧嚣与繁华，把人们带入绿色、自然和生态

的大自然怀抱的乡野意境。满眼是绿树、鲜花、石景和水景，耳边是潺潺的流水声和

悦耳动听的歌声，沁人心脾是大地的芬芳，四季花香和生态时令菜肴。在餐厅周围空

地上种植小面积的果树和菜园，并用篱笆围合，形成浓郁的乡野氛围。如云似烟的水

雾缓缓下落，回归自然的都市人临溪而渔，在此，人的味觉、视觉、感觉都有最良好

的感受和体验。

(4)惠女人家规划要点

①惠女人家主要体现惠女休闲农庄景区主题形象和主要的经营性项目，应采用

各种手法深入表现惠女主题风情，以赞扬惠女为修建惠女水库所作出的贡献。惠女人

家中的服务员应统一采用惠女装束，此外装饰小品成为体现已经声名远播的惠女风情，

餐厅装饰小品如惠女的斗笠、油画、图画挂饰、对联、书法、用具、摆设等。从而营

造具有独特风情的主题农庄，以凸现规划区独特的差异性卖点，并此次吸引远距离的

国内游客和国外游客。

②惠女人家为具有浓郁惠女风情和乡野农家风味的生态餐厅，位于临水的一级

台地，为两层建筑，占地面积1200平方米，建筑面积为1080平方米。惠女人家生态

餐厅采用木质结构、玻璃顶窗和边窗的整体构架，走廊彼此相连各处包厢，具有良好

的通光性和透气性等特点。建筑内部创新性地开辟块状农家菜园，并通过鹅卵石铺底

的水渠相连。通过叠山、理水、种植等手法分隔出各种使用用餐空间，多种农家植物

簇拥环绕，用餐厅中，仿佛置身农家小院，乡野情趣油然而生。

③惠女人家庭外以藩篱围成半封闭式的小院，安置石磨、石臼等农具，即可让

人学习农家耕作用具知识，同时这些农具也可以让游客游玩体验。小院中放置农家板

凳、竹椅、方桌等具有当地乡土风情的休憩设施，配备用茶工具，游客一边品茗泉州

香茶，一边欣赏水光山色，不觉悠悠然以入桃源之境。

④惠女人家前面建立一排垂钓木屋，位于惠女人家较下层的临水台地。垂钓木

屋建筑面积23平方米，前面有直径3.2米的垂钓平台，通过长4.5米、宽1.2米的栈

道连接木屋。垂钓木屋共7座，每座的木屋和垂钓平台形成一个单独的垂钓空间，木

屋内部设置棋牌、茶几、彩电，并配备空调等。由于垂钓木屋临水而建，因此必须注

重对驳岸的自然化处理。

⑤在经营业态上，惠女人家以经营农家风味的菜肴为主，经过细心加工创新开

发几种特色的食品和食宴，如一鱼六吃等，形成“一尾鱼宴”，同时还应充分吸收泉州

知名小吃，形成惠女休闲农庄主打菜系。此外可将规划区内的龙眼、香蕉、木瓜等果

品烹制各式菜肴，做一席龙眼宴，木瓜宴等，以“泉州第一龙眼宴”作为品牌，吸引

游客。亦可开发美容药膳，如莲子龙眼汤、姜枣龙眼蜜膏、桂圆炖鸡肉、龙眼纸包鸡

等等，吸引女性游客。

⑥作为以餐饮吸引周边市场的项目，建议在惠女人家推出“惠女私房菜”，对目

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前惠安女的传统菜品进行收集和挖掘，并根据惠女休闲农庄现有条件创造和补充其它

菜品，从而形成以具有一定知名度的“惠女”为主题的私房菜，彰显主题形象，吸引

高端和远距离市场。

(5)惠情楼规划要点

①惠情楼位于惠女人家后面的台地，为两层木屋建筑，占地面积约200平方米，

建筑面积约360平方米。惠情楼一层为展示和演绎惠女风情的场所，分为惠女风情展

示厅、惠女与乌潭水库展示厅、惠情演绎舞台、惠女与乌潭水库展示厅、毛泽东头像

纪念章展示厅（由他人赞助提供）。二层为惠女休闲农庄办公接待场所。

②惠女风情展示厅通过图片和实物展示惠女生活习惯、劳作风情和传统文化等

内涵；惠女与乌潭水库展示厅采用图片展示惠女修建乌潭水库的惊天壮举；惠情演绎

舞台主要是惠女风情表演、表演提线木偶等泉州当地传统民间艺术；毛泽东头像纪念

章展示厅主要是展示毛泽东头像纪念章，作为特色项目展出。

(6)贤乡居规划要点

①贤乡居建于惠女人家后侧的台地，是一座具有浓郁惠女风情文化的农家生态

型住宿建筑，占地面积为3000平方米，建筑面积约为250平方米。贤乡居以单体单层

建筑为主，约5-8座的规模。

②贤乡居由原木作为主体构件建成，色彩自然化，具有生态、健康、舒适的特

质，与整个生态大背景相契合。内部追求居住方式、功能空间、材料技术的现代化、

生态化设计。周围以绿地、桃树、翠竹等妆点环境，打造一个舒适惬意的居住空间，

建成后可同时容纳30人住宿。

(7)惠女休闲农庄乡村会所规划要点

①惠女休闲农庄乡村会所是依托泉州经济发达，大量的企业业主对集休闲与商

务功能于一体的私人空间的需求而打造的乡野商务会所，用于接待重要的客户和举办

企业的小型活动，占地面积为1000平方米，建筑面积为1646平方米。惠女休闲农庄

会所为二层生态建筑，采用传统闽南民居建筑造型和现代化风格相结合，周围以花园

绿地妆点，营造出清新淡雅的环境。为私营企业客户提供会议、旅游、休闲、度假等

功能的服务。

②惠女休闲农庄乡村会所以惠女勤劳勇敢的精神为依托，提炼“业精于勤、荒

于嬉”的会所理念。会所应提供1个可供80-100人开会的大会议室、3-4个可供20-30

人开会的小会议室、1个可供800-100人同时就餐的餐厅、2个类型丰富的活动室、1

个培训室、5个商务办公室。

2、惠女休闲农庄幽谷漂流——“泉州第一农家漂流”

⑴位置范围

以规划区内行水河道为项目区域，长度约为2.1公里。

⑵功能定位

农家漂流体验、重点参与项目

⑶规划要点

①幽谷漂流是本项目最主要的参与性项目，是对游客具有强烈吸引力的旅游项

目，应将其作为重点项目进行深入开发和挖掘，力图打造成“泉州第一农家漂流”。

②河道整治是幽谷漂流项目建设的重要一项内容。规划行水河道长约2.1公里，

落差约10米，大部分区域宽度在2.5-4.0米之间。为了开辟适宜漂流的河道，必须将

河道拓宽至3.5-5.0米之间。尤其是河道邻近鱼塘的河段，目前宽度大多为2.5米左

右，两侧土方高差较大，所挖土方量较多，因此将其拓宽至3.5米左右即可。同时河

道中淤泥和存留大量较大体积的砾石，应进行清理，以疏通河道。河道两岸应进行必

要的驳岸处理，根据不同地段的驳岸类型，采取不同的处理方式。

③河道长度和落差上来说，河流并不十分湍险，漂流难度等级属于二级，适宜

大部分人参与。但为了增强漂流的刺激性，需在河道的适当位置建造拦水坝，以形成

具有一定落差的跌水区，增加漂流的惊险性。依据河道的落差和现场地形，规划设置

5个左右的跌水区。拦水坝采用当地大块的鹅卵石材建造，跌水一侧斜度应在15℃

-45℃之间，根据漂流的刺激程度可适当增加或降低斜度。拦水坝的高度应在1.5-2.0

米左右，从而可以形成1.0-1.5米高的水位高差。跌水区在漂流时可作为漂流滑道，

在平时可作为跌水景观区。

④规划将漂流的起漂点设置于河道的起点，其原因是该区域面积开阔，适宜建

造漂流码头和管理房，同时增加漂流河段的长度和落差。漂流的终漂点位于溪井村前

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桥下处，需要在该处建立终漂点码头和管理用房。同时在漂流河段的中间需要有几处

流速平缓、落差下的中间休息区段，以求在漂流过程中形成一张一弛、惊险迭起的效

果。起漂点的水域面积应在100平方米以上，采用木材修建的生态码头延伸长度在6.0

米左右，可以在两侧排列5-8个橡皮筏。起漂点的管理用房建筑面积在105平方米左

右，内部应设置漂流解说台、储物柜、更衣室、冲洗淋浴室和厕所，并配备必须的漂

流解说册、救生衣和专业指导人员，室外应有空地可以堆放橡皮筏。终漂点应建造生

态码头，可以允许三个橡皮筏同时靠岸。在岸上应修建终漂点管理用房，内部有更衣

室、冲洗淋浴室和厕所。漂流还应配备通勤车辆，以运送游客和橡皮筏，通勤道路直

接利用溪井村前绕至水库的公路即可，以减少投资成本。游客可随车同行，也可租用

自行车沿水渠道路返回。

⑤安全问题始终是漂流项目中需要重点规划的问题。在漂流过程中应控制游客

承载量，严禁超载；构筑三道安全防线：漂流河段显眼区域设立标识牌及必要的安全

常识宣传，配备专职安全救生员，登船起漂点检查安全设备和人数；漂流过程中的安

全控制：起漂点分级设置控制区，专职人员检查漂流船的数量和速度，沿途进行巡防，

设立导航安全标识系统，增加安全防护设备和配备必要的医疗设施。

⑥水源保障是漂流中另一个必须注意的问题，应同惠女水库管理处进行协调，

对发电时间和漂流时间进行对接，以保障漂流项目的顺利进行。

3、碧野休闲广场——“乡间的动感广场”

⑴位置范围

位于惠女水库库区内，占地面积约为13亩。

⑵功能定位

乡野休闲、集散广场、节点景观

⑶规划要点

①将惠女水库旁临公路的一块用地开发为碧野休闲广场，休闲广场作为惠女休

闲农庄景区连接惠女水库和惠女风情园的重要节点，承担休闲游憩、集散的作用，同

时由于临近公路和面对开阔的湖面，又起到节点景观和重要印象区的作用。

②将临湖的大面积坡地草坪开辟为具有乡野情趣的休闲广场，广场面积约为

1000平方米。休闲广场需建造的设施包括碧野广场（草坪）、乡间酒吧、林下茶吧、

乡村音乐台。在广场设置休憩座椅、景观亭以及可移动的烧烤设施，可临湖把酒，可

静坐垂钓，可清听乡村音乐，又可野炊烧烤，可龙眼林下品茶，不亦快哉。

③乡间酒吧建筑面积约为100平方米左右，位于龙眼林右侧，面向广场。乡间

酒吧采用木质材料建造，建筑形式尽量古朴原始，内部装饰在乡村主题下也可不拘一

格，变化多样。酒吧面湖一面应采用落地玻璃，可让游客纵览整个水库美景。播放静

谧而悠扬的乡村音乐，营造可让游客放松心情，纵情投入的氛围。另有修建3幢联体

木屋。

④林下茶吧利用该区现有龙眼林改建而成。龙眼林下设木质铺面，摆放木质桌

椅，为游客提供泉州市知名的铁观音等名茶，提升林下茶吧品位。另有丰富多样的零

食、甜点供应。让游客纳凉闲谈，谈笑风生，不觉时间已过晚。

4、千垂百钓

⑴位置范围

以规划区的鱼塘为项目范围。

⑵功能定位

垂钓休憩、抓鱼嬉戏

⑶规划要点

①用田埂分割第一个鱼塘，整体上形成大小不一、类型丰富、功能多样的垂钓

区和水面空间。该垂钓鱼塘的田埂和水面巧妙地组成一个巨大的龙虾形状，从惠女水

库坝上俯视，样式独特，为一主要的大空间主题景观。该鱼塘内被分割的小块水塘分

别放养龙虾、螃蟹、田螺、鲤鱼、泥鳅等水生动物，田埂上安置垂钓台，可进行钓虾、

钓螃蟹、钓泥鳅等趣味垂钓项目，同时也可进行摸田螺、摸鱼等水中体验项目。

②在较大水面的鱼塘，则规划开展各类岸上、竹筏垂钓项目。垂钓地点可按照

游客需求设置垂钓木屋、简易的石头、垂钓长廊、钓鱼台、竹筏等不同的垂钓区域。

垂钓木屋为那些三两朋友或家庭聚会的游客提供一个独立自由的垂钓空间，不仅可以

一得垂钓之乐，还可以相聚谈欢；乡野质朴的垂钓点一石、一竿、一篓即可，或蹲或

坐于石上，尽现山人独钓之情趣；垂钓长廊内既可观鱼喂食、也可座于廊内，千竿齐

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钓，乐在其中；钓鱼台用木头搭建而成，一遮阳伞下可悠然而座；竹筏垂钓则讲究钓

鱼功底，竹筏漂于水上，静屏声息，可有机会博得大鱼。

③规划两个鱼塘的中间节点用木材搭建草庐，作为垂钓管理中心，有渔具、渔

食等出租，游客可租借垂钓设备，也可自带工具，在此一展身手。经营方式可按垂钓

时间收费，所钓之鱼可自行带走，也可按游客所钓之鱼的斤两收费。同时建议游客将

鱼送至惠女人家烹制，游客不仅体验到钓鱼的乐趣，同时也可品尝自己辛苦所获的劳

动成果，正体现劳在农家、乐在农家的情趣。

5、多汁多采园

⑴位置范围

以规划区的果林和菜园为项目范围。

⑵功能定位

耕作体验、自助采摘、观花赏果

⑶规划要点

①在现有果园的基础上再按规模成片种植具有本地特色的龙眼、芒果、香蕉、

木瓜、荔枝、桃子等水果，形成局部壮美的植物景观。使果园春天百花竞放；夏天翡

翠串串，绿荫遮天；秋天叶黄果熟，满园飘香。不同品种的水果可以延长果园区的游

览季节，满足不同爱好游客的需要，使得四季有花可赏、四季有果可采。

②开展果园自助采摘和菜园采摘活动，游客可进行自助采摘品尝。特制具有惠

女休闲农庄独特样式和标志的采摘工具，如果篮、勾刀、锄头、扶梯、手推车等采摘

耕种工具，增加游客采摘情趣，同时在潜移默化中推广惠女休闲农庄的独特品牌。在

主要花果成熟之际，举办具有影响力的花果游赏节和采摘节，组织人员引导游客进行

采摘比赛、果宴品尝活动、果树和蔬菜种植比赛，以形成具有农家情趣的节庆活动和

丰富的附属旅游产品。

③开辟一块菜地或果林做租赁用地，专门为邻近的城市游客提供可以租赁的果

园和菜园，提供农用工具和专业人员进行指导，租赁时间可以为一年或半年等。租户

自己定期给蔬菜、果树施肥锄草等，平时也由惠女休闲农庄进行管理，所收获的果蔬

为游客所有。同时仅收取适当合理的租赁费用，租赁费用并不作为主要经营收入，其

目的是吸引游客前来体验，同时刺激其进行其他消费活动，以增加营业收入。果树以

株作为出租单位，菜园以面积作为出租单位，每块面积约为5-10平方米不等。对出租

的果树和菜地进行挂牌，指明租赁主人、年限和面积等。同时为了对租赁用地进行更

好地管理和维护，应将租赁用地和自助采摘用地区分看来，以免自助采摘游客采摘租

赁用地内的果树和蔬菜，切实保护租赁游客的权益。

6、醉溢果酒坊

⑴位置范围

位于多汁多采园内。

⑵功能定位

展示和体验果酒制作、果酒出售

⑶规划要点

①醉溢果酒坊建筑面积约为180平方米，建筑材料选用木材和泉州当地石板。

果坊内装修整洁卫生，生态朴实，布置简单明了，充分展现了乡野独有的风格。

②果坊内的工作人员身着惠安女的传统的服装，完整地展示和果酒制作过程的

整个工艺。果酒的制作过程一般包括鲜果→分选→破碎、除梗→果浆→分离取汁→澄

清→清汁→发酵→倒桶→贮酒→过滤→冷处理→调配→过滤→成品等过程。果酒坊采

用人工手法对上述过程进行演绎，供游客参观学习。果酒原材料可选用惠女休闲农庄

现有的水果如香蕉、木瓜、龙眼等，所酿制的果酒可作为惠女休闲农庄的主要特色产

品，即可出售，也可作为餐饮用酒，同“一鱼多吃”、“果宴”搭配，比将成为惠女休

闲农庄农家饮食的卖点。

③游客在果酒坊内可以参观整个操作过程，同时亲自进行体验。游客参与所酿

制的成品酒或半成品酒等劳动成果，可购买带走，也可以直接从果酒坊购买。

④果酒坊的工艺应尽量精致，口感应尽量地道醇香，不可因为游客需求而批量

生产，降低了果酒的质量。物以稀为贵，果酒的消费市场需求巨大，作为惠女休闲农

庄餐饮和农俗体验产品的一部分，应追求质量和品质，这样必然会赢得游客良好的口

碑。

7、百禽争鸣苑

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⑴位置范围

位于多汁多采园内，占地面积约650为平方米。

⑵功能定位

动物斗趣、喂养动物

⑶规划要点

①百禽争鸣苑以木栅栏围圈，开辟动物居舍，室外空间宽敞，进行绿化和景观

小品处理，形成半园林化的游赏空间。百禽争鸣苑内可供游客观赏各种动物斗趣，同

时也可供游客喂养。圈养的动物包括鸡、鸬鹚、白鸽等，开展的项目包括斗鸡、鸬鹚

抓鱼、鸽子放养等参与性很强的农家项目。

②斗鸡场地用木栅栏围圈，场地内用沙子铺成。栏中两只昂首挺胸的公鸡正扑

腾翅膀，你来我往，斗的正酣。游客围栏而观，加油声此起彼落，不亦乐乎。鸬鹚场

地开设在鱼塘内，竹筏上渔翁轻拨竹篙，一只只鸬鹚争先恐后跃入水中，捕捉鱼虾，

一幅渔家生活图跃然眼中。鸽子放养，意为百鸽呈祥，鸽子由专业人员训练，飞降都

听从训练员的安排。苑内有鸽子喂养饲料出售，放于掌上，鸽子便飞上手掌，红喙轻

啄，人鸽同乐。

③本项目以趣味娱乐为主，各种参与性的小活动可穿插其中，如可以为动物取

名，增加游戏趣味性；给自己看中的斗鸡下注；亲自上阵，指挥鸬鹚抓鱼等。这些活

动匠心独运，可大大增加游客的参观和参与兴致。

8、川野湿地

⑴位置范围

位于规划区行水河道和溢洪河道交汇处，为狭长型的谷地，长约500米，宽约

50米。

⑵功能定位

湿地观光、苇荡迷津

⑶规划要点

①该处湿地芦苇成荡，水路纵横，具有湿地所拥有的典型景观特征，为规划区

内难得的水草景观处。对该湿地的开发主要以观光为主，项目包括修建栈道、汀步、

休憩亭等，形成芦苇荡中水、路、草、人和谐相处的效果。人在路上行、路从水上过、

水边青草生。水路弯弯、栈道汀步也随之弯转，人行其中，有如进入了水草搭成的迷

宫，寻路之途，乐趣悠然。

②该湿地处于行水河道和溢洪河道交汇处，面临较大的洪汛威胁。因此川野湿

地原则上不修建大中型游憩设施。同时在洪汛期间，应禁止游客进入，以免发生旅游

安全事故。

9、怡情小筑

⑴位置范围

位于乌潭水渠的坡地，正面对着惠女人家。

⑵功能定位

休闲观光、品茶怡情

⑶规划要点

①该处居高临下，面对鱼塘和惠女人家，为一绝佳的观景处。怡情小筑凌空修

建，基座采用混泥土浇筑，上面为木质材料修建的生态木屋，木屋外延伸出凌空廊道，

可在此处悠闲地品茶看景。坡地下为一片郁郁葱葱的香蕉林和桃林，香蕉叶就摇曳在

廊道之旁，弯腰可触。看焦叶就在脚底丛丛随风摇摆，人在其上，宛如凌空漫步，感

觉奇妙不可言。

②怡情小筑建筑面积约120平方米，由两个联体小房间和一个观景亭台构成。

在怡情小筑提供上等的茶以供游客品尝，另还应有棋牌、卡拉OK等娱乐设施，以满足

游客的娱乐需求。

五、其它项目策划

1、管理用房和员工用房

正在修建的管理用房为单层，建筑面积约为150平方米，建筑风格与规划的建

筑风格相差较大，因此必须对管理用房的建筑形式进行重新设计。管理用房改建为两

层，第一层为接待咨询处和日常维护管理处，二楼开辟景区的管理办公室和商务室。

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管理用房装修应与景区整体建筑相协调，建议在外墙装饰闽南特有的花岗岩石板，内

部装饰以闽南当地装饰特色为主。

在管理用房后方建造的员工用房，在建筑风格上应与管理用房保持一致，并采

用绿化屏障进行隔离。员工用房占地面积应控制在100平方米、2层以内，建筑面积

应在200平方米以内，可提供30-40左右的员工住宿。

2、景区入口大门

景区入口大门位于惠女水库坝区管理站附近，为进入惠女休闲农庄景区的主入

口。景区大门为牌坊式建筑，采用木质材料修建，悬挂牌匾，上书“惠女休闲农庄惠

女农庄”。并采用凸显惠女风情的小品如斗笠等悬挂装饰，形成主题节点景观，引导

游客进入景区。

3、烧烤营地

烧烤营地位于管理用房下方的一块空地。烧烤营地内的野餐火炉可采用移动和

固定火炉两种方式。固定野餐火炉用三块不经雕琢的大块石头修建烧烤点，它们可以

非常和谐地融入周围的自然场景之中。野餐火炉的结构包括燃烧室、耐火砖头内衬和

基础、石制的炉床边缘、燃烧室正前方的铺地等，炉箅用熟铁打造。整个烧烤营地内

建造4-5个野餐火炉，并提供竹椅、野餐用具、遮阳伞等配套用具，形成塘边观鱼、

篝火熊熊的场面。

4、渔乐桥、清虹桥、卧波桥

清虹桥位于河道下游，连接贤乡居和鱼塘，卧波桥连接惠女人家和惠情楼，卧

波桥为具有乡野味道的石板桥，清虹桥则是宽度为4米的平板桥，可通行车辆。渔乐

桥由现鱼塘旁的混泥土桥改建而成，作为惠女休闲农庄连接河道东西两侧最重要的通

道，同时也是重要的景观节点。建筑材料采用混泥土和石板桥，兼具古朴和乡野的味

道。由于石板桥修建在漂流河道上，因此该桥还必须具备一定的高度和宽度。

六、旅游活动策划

1、惠女休闲农庄乡村快乐总动员

惠女休闲农庄乡村快乐总动员以节假日为契机，以惠女休闲农庄现有的众多的

乡村游乐项目为载体，通过深入参与以给游客带来乡野快乐。如丰富多样的千垂百钓、

激情四溢的农家漂流、可以带来丰收喜悦的果园采摘、香气扑鼻的烧烤、乐趣横生的

百禽逗趣，无一不给游客带来欢声笑语。把惠女休闲农庄营造成一个动感十足、快乐

无穷的乡野之家。

2、惠女休闲农庄农家漂流节

幽谷漂流作为惠女休闲农庄最主要的生态运动项目，也是实现短期赢利和提升

知名度的卖点项目，应对其进行深入挖掘还打造。现在泉州市周边的漂流地并不多，

现有主要漂流项目包括德化有“闽中第一漂”之称的桃仙溪漂流、“华东第一漂”石

龙溪漂流和安溪志闽漂流，但相对泉州市的漂流需求来说，惠女休闲农庄的幽谷漂流

还有很大的市场。为了避免市场的同质竞争，惠女休闲农庄漂流应着重打造具有惠女

农家风情的漂流项目，成为“泉州第一农家漂流”。惠女休闲农庄农家漂流节的举办时

间可在河道水量充足的季节，举办形式包括漂流竞赛、逆水拖舟比赛、背橡皮筏比赛

等活动，同时在比赛项目中着力增加农家逗趣项目，形成独具一格的农家漂流风情。

漂流节举办期间所有漂流比赛项目免费或优惠，其余参与项目实行优惠，同时在漂流

节举办前进行必要的市场宣传。

3、惠女休闲农庄千垂百钓节

惠女休闲农庄千垂百钓节举办时间为8-9月期间，正值鱼虾肥美的时节。千垂

百钓节活动类型丰富，如钓鱼、钓虾、钓蟹、钓泥鳅、摸田螺、摸鱼、鸬鹚捉鱼比赛

等等，获得优胜的游客可免费享受惠女休闲农庄的“一鱼多吃宴”一餐。惠女休闲农

庄垂钓应打造成为泉州专业的垂钓场所，千垂百钓节应吸引专业的垂钓人士和垂钓爱

好者前来参与，同时也可在惠女水库中进行垂钓，以增加垂钓的乐趣。

4、欢乐“三八惠女”节

欢乐“三八惠女”节是结合“三八妇女节”和惠女优良美德而举办的针对女性

游客的节庆活动。活动期间举办女性勤劳美德大赛、家务技能比赛等活动，同时对女

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性游客的各种消费实行优惠，让女性游客在此享受到一个真正尊重她们和展现自我的

空间。

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第八章 配套设施规划

一、交通设施规划

1、对外交通

现状规划地的外部交通比较便利，有公路由北面水库大坝上而过，连通河市、马

甲和洪濑三镇；南部有乡间公路连接溪井村至溪山村，该乡间公路在溪山村外与河洪

公路相连接。规划地应加强与周边重要公路及拟建公路连接线的建设，形成最便捷的

外部交通通道。旅游区同时应加强外部交通沿线的景观和绿化建设，以及各主要路口

三角地带的景观绿化。实施过程中应配合洛江区整体规划，注意路网与管网配套工程

统一规划、同时施工。沿溪井村通往水库大坝的公路是规划区外一条重要的交通干道，

可以作为景区通勤和漂流物资运送通道。

2、对内交通

沟通惠女休闲农庄内部各主要功能区的道路联系，明晰功能、服务设施导向，以

多种方式满足游客在旅游区内部的顺利通达，以及同自然生态环境的亲近要求；通过

道路的合理设置，尽可能避免水库水利活动和旅游活动之间的相互干扰；确保游客安

全和旅游活动趣味；与周边景观环境的协调一致、自然融合。根据惠女休闲农庄农业

生态旅游的特点，景区内将采用环保旅游车作为主要的交通工具，在并选取适当节点

设置停靠站。

⑴入口规划

规划区近期规划设一个主入口和一个出口，远期增设一个次入口。主入口惠女水

库坝区管理站通往惠女休闲农庄的入口处，形成主要客流来源通道；在规划区大坝通

往惠女人家的道路交汇处设立出口，配以相应的游服设施，在惠女人家设置停车场。

另设南部溪井村连接乌潭水渠的道路为惠女休闲农庄次入口。

⑵主干道

通过主干道的连接，在规划区内部形成环状路网，根据不同地段，路面采取混凝

土、素土或石板铺设。主干道宽度约为5米，达到四级公路建设标准，能够通行大客车，

包括乌潭水渠沿线道路，再到惠女人家，再通往大坝的主干道。主干道作为通勤道路，

形成一口进一口出的单行环线。主要作为规划区的物资、设施维护、人员运输等用途，

局部可适当增加宽度便于车辆紧急交汇。

⑶主游步道

主游步道主要用于连接旅游区内的游憩区和景点及增加区内交通的导向性。为

保持旅游区乡野自然的环境，尽量采用原有道路进行适当改造，并形成环线。主游步

道的路面宽度控制在1.2-2.0米之间，道路可根据需求修建石板路面和木栈道。在主

游步道旁应配以解说牌及路标。

⑷次级游步道

次级游步道为连接次要景点和游憩点的道路，宽度控制在0.8-1.0米之间，人

流量较多的路段采用石板路面或木栈道，其余部分可保留为原始的砂石路面。

⑸停车场

规划区内设立停车场共5处，分别位于惠女水库管理用房处、综合接待区、惠

女农家区、出口处和漂流终漂点，停车场面积总计约为3000平方米。停车场地面铺设

采取生态化处理方式，结合草本、灌木、乔木植被的空间层次绿化，兼具功能性和景

观性。此外，由于规划区可利用地面积有限，大客车和部分小轿车可停靠在大坝管理

站前的停车场。

二、给排水规划

1、给水规划

⑴规划区给排水现状

规划区内目前并未形成完整的给水排水系统，生活污水均直接排入地表径流，

通过水体的自净作用将其滤清，基本无污水处理设施。

⑵给水工程规划

惠女休闲农庄景区用水可直接采用惠女水库的优良水源，以节省投资费用。在

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惠女休闲农庄的服务区修建高位清水池、水塔、泵房等设施，并安排供排水管道。规

划区内具体人均用水量标准为：不留宿游客30升/人·日；留宿游客200升/人·日；

服务员工250升/人·日；消防用水2万升/日；其他用水按用水总量的15%计算；污

水按用水的80%计算。规划区内用水和供水标准应根据上述指标综合确定。同时引入

中水回用系统，厕所冲洗、园林和农田灌溉、道路保洁、洗车、景观喷泉、冷却设备

补充用水等，主要使用中水。

消防系统的设置，重点放在接待区、惠女农家区；各功能区设置消火栓。此外

林区消防也很重要。规划区内的绿化用水可直接取用规划区内的河水。

⑶排水工程规划

为切实保护水体质量，采用雨、污、废水分流，雨水顺地势流入沟。污废水不

能直接排放，规划区排污量按远期发展进行设计，建立1个污水处理中心。加强对公

厕、餐饮点和住宿点的污水处理。餐饮污水经隔油池后流入污水站，厕所采用水冲式，

经化粪池沉淀后一起排放至污水管。所有污、废水经污水处理中心的地埋式无动力污

水处理设备处理，污水处理后达到三类水标准方可排放。

三、电力电信规划

本项目用电主要是经营用电，可在现有乡村供电网的基础上根据需要安排扩容，

将现有供电线路改造为10kv输电线路。同时，要进行规划区内部的供电线路建设，并

根据道路系统的规划安排供电线路，在惠女休闲农庄和溪井村连接的山坡设立变电站，

电缆尽量采取地埋方式。对规划区内现有电线尽量在中远期采用地埋方式处理。

规划区内对接景区外围电讯系统，手提电话和无线通讯不存在通讯盲点。但规

划区内电话门数少，通讯覆盖面积小。应根据景区发展需要，通过自动电话网引入各

需要设置的点，使各功能区可开通国内外长途电话直拨及用户传真。为方便游客对外

联系，在旅游服务点安装程控电话，在游客主要集散地安装IC卡电话。全区电话装机

总数根据游客人数的实际情况予以确保，通讯电缆全部地下敷设。

四、环卫工程规划

根据资源永续利用的原则，对旅游区内的景观资源和生态环境采用适当的保护

措施，以保持乡村固有的乡土气息和自然水体、湿地的生态野趣环境。生态环境和自

然景观资源的保护范围为整个旅游区的生态系统各环节，主要保护生态涵养区的植被

不受破坏，河道的水流及其他水域的水体和沿沟的生态系统，同时还包括惠女休闲农

庄区内的农业用地。

具体措施包括：旅游区设置警示标识提醒游客注意保护环境卫生；游线沿线及

各景点设置垃圾桶，垃圾桶的外形设计应与环境融为一体，成为旅游区的一个小点缀；

通过旅游区环境缓冲带的绿化隔离措施，使旅游区内、外部环境实现自然衔接和过渡。

对于环卫工程，规划在区内设置1个垃圾收集站，收集站应备有相应管理用地，

环卫职工按服务人口的一定比例配备，规划环卫车场1个。规划考虑在景区内按照游

人分布情况和建筑性质，每服务半径500-1000米设冲水式公厕一处。沿主干道每200

米布设1个垃圾箱，次级游步道每300米布设1个垃圾箱。垃圾收集站设在规划区西

侧惠女水库与大坝的公路旁，保持与主要建筑和休憩点的距离。收集站日处理能力为

2吨，进行初级处理后，运输到河市镇垃圾中转站，再转运至洛江区垃圾填埋场集中

处理。加强对生态环境的保护和宣传，尤其是加强对游客行为的引导，在重要游览节

点和游步道设置警示牌。

五、旅游解说系统

在旅游区主入口处设旅游区导游图，并在两个次入口及游径沿途设有标识游客

所处位置的旅游区导游示意图。在旅游区道路主要路口设立中英文路牌；在主要景点

设解说牌，使游客了解景点的性质及历史；个别区域设带有教育功能的示意牌，防止

游客有意或无意的破坏行为。

近期在管理用房设立游客服务中心，提供旅游区宣传资料、相关书籍、光碟、

明信片等；中远期在主入口和各主要景点设立游客服务点，提供完善的旅游解说服务。

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六、建筑与景观风貌

整个旅游区内建筑风貌规划以实现旅游区风格与特色融合为目标，形成各区块之

间的协调呼应。旅游区内的建筑大体分新建建筑和保留改造建筑两大类。新建建筑结

合闽南民居风格和生态型度假木屋风格，在强调建筑风格与旅游区建筑风貌一致的同

时，注重景观与现代服务功能的结合。旅游区内现有建筑主要为管理用房，其建筑风

格与规划中的建筑风格有一定差距，应通过建筑外装修、环境设计等进行整改，使其

达到或接近规划的建筑风格要求。对于惠女水库的发电用房，应在不影响其正常水利

运行的前提下，对其进行绿化屏障，使得在主要观景角度避开发电用房对景观的影响。

七、绿化规划

旅游区内的绿化强调保持原有生态特征、因地制宜、美化与绿化相结合的原则。

根据旅游区的具体情况对旅游区的绿地系统进行分区规划。根据惠女休闲农庄的峡谷

地形条件，应在规划区内进行高大乔木的绿化，以达到遮阴、通风、调节小环境的效

果。针对惠女休闲农庄不同地段类型，进行如下不同的绿化处理。

⑴赏摘绿化

乡野体验区为旅游区果树赏摘的重点区块，应通过不同作物的搭配，达到延长赏

花及采摘期的目的。以原有的香蕉、龙眼种植为基础，开辟专门的区域搭配桃树、木

瓜等果树的种植，丰富采摘品种，增强观赏效果。

⑵滨水绿化

滨水绿化对从景观上来说既可营造水景，又能减少大气、土壤污染和地面固体废

弃物等对水环境的影响。应注意控制水域周边用地，对周边项目的开发强度进行规划

与限制，形成良好的滨水环境景观线。水域绿化主要以川野湿地的景观绿化为主，在

现有以芦苇为主的基础上，在适当宽阔水域种植以荷花、蒲草等为主的水生植物。在

环水堤岸，根据土壤类型及视觉效果，种植垂柳、桃树、美人蕉、石菖蒲、花叶芦竹

等形成绿化带。

⑶道路绿化

目前规划区的道路绿化以自然植被为主，大部分保持良好。但沿鱼塘道路、和目

前以黄土路为住，两侧缺乏绿化植被，对景观影响较大。这些道路主要作为惠女休闲

农庄旅游区旅游区的主游步道，其绿化应侧重于景观方面的要求，通过绿化手段使道

路成为旅游区的绿化景观轴线。在植物配置上相互配合，协调空间层次，形成四季皆

绿的景观效果。在沿鱼塘道路种植护草皮、垂柳、桃树等；管理用房附近道路种植杜

鹃花、小叶黄杨、夹竹桃、山茶花等丛植植物；在惠女人家附近道路则以松树、桃树、

水杉等树种进行绿化；其余游步道如有需要，可以果树、垂柳、花卉等进行绿化和美

化。

八、竖向规划

规划地块的竖向规划原则是尽可能的利用现有的地形条件，因地制宜。规划地整

体地势起伏较大，基本采用原有地形，根据造景、防洪的需要，局部添挖土方以适需

求。为保证雨水顺利排放，规划各地块平均高程高于相应道路交叉口；按雨水排水要

求考虑道路坡度，原则上保证道路最小坡度为0.3%。

九、防洪和防灾规划

惠女休闲农庄处于惠女水库下游，防洪形势严峻，应加强重视。惠女休闲农庄应

与惠女水库管理站进行协调，随时取得第一手关于惠女水库水文动态变化的资料，以

做出及时调整；应对景区内的驳岸进行合理设计和整治，以防止洪水对景区驳岸建筑

和桥的破坏；在主要河道内不修建任何阻挡水流的建筑；对河道进行拓宽，以保证洪

水期间水流的顺利排放。

加强对惠女休闲农庄防火工作。所有室外消火栓按规范设置，直线段间距不大

于120米，转弯处应增设；为保证消防流量，要求道路下布置消火栓的给水管管径不

小于DN200；配套完善疏散通道，以利于灾情发生时施救；对可能引起次生灾害的高

压燃气和高压电力管线应按规范要求留够防护间距，并采用防范措施；沿河道路地段

安装扶手、栏杆等安全防护设施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排必

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要的保安力量，搞好服务；火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根

据项目特点，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。

十、旅游公共服务和管理设施

为便于开展游客接待服务工作和方便员工住宿，在接待服务区建设员工住宿区、

游客服务中心、医疗救护中心，并在适当位置建设观景台、指示牌、休息亭廊、旅游

小商店、服务点和管理设施。

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第九章 生态环境影响评价和保护措施

一、惠女休闲农庄项目对环境的影响分析

1、环境空气质量影响分析

⑴环境空气质量现状

规划区内气候宜人、夏无酷暑、冬无严寒，水质良好。河市镇没有重工业和重污

染企业，因而空气、水体均未受到污染，也无噪音污染，基本上属于自然风貌。

⑵环境空气质量影响分析

规划区拟扩建主干道公路2.1公里、新建景区主步道共长约675米、新建停车场

2460平方米。由于公路基层为石灰砂砾稳定土，有硬化路面。游步道大部分为石材游

步道或木材栈道，停车场为生态停车场，基本上不产生扬尘。林间的部分砂石游步道

位于林间密处，扬尘基本能够被丛林灌木过滤净化。

在上述旅游交通设施的建设施工过程中，主要污染物为扬尘、粉尘。扬尘和粉尘

主要来源于建筑物和基础设施的建设中的灰土拌和、筑路材料运输过程中粉状材料撒

落及土方开挖、回填、堆放，运输、装卸。其产生量随天气条件的不同变化较大。

灰土拌和过程可产生许多粉尘。拌和可分为路拌和站拌，路拌粉尘量少，局部影

响面窄，但受污染的路线较长；站拌粉尘量较大，对站址附近影响面较广，污染范围，

在开阔地带最大可影响到下风向150米。建议本项目采用站拌方式，将站址建在非开

阔地，建在下风向位置，对景区有一定的防护距离。同时采用洒水措施，可减少起尘

量。在施工期粉料须定点堆放，采取遮盖措施，开挖土方应避开风大季节和暴雨季节。

经上述防护措施后，可减少对景区环境空气质量的不良影响。

项目建设竣工后，对环境空气质量可产生影响的主要为各种车辆尾气和行驶扬

尘。假设在旅游旺季每天游客人数为1000人／日，本项目景区内每日载客车辆尾气中

排放的NOx、CnHm和CO经过树木吸收和大气吹散，对于游人健康及景区空气质量并无

太大的影响。

2、水环境质量影响分析

本项目工程建设期对水环境影响较大，主要是对河道的整治工程、终漂点、起漂

点各管理设施的建设。由于项目位于惠女水库的下方、洛阳江上游，在施工期间必须

尽量减少对水环境可能造成的污染，因此应选择在河道水量小的季节施工，并尽量减

短施工时间。建设期间产生废水主要为施工人员生活污水，污水量小且施工地段分散，

可泼洒用于工地防尘之用。施工人员的集中伙房产生的污水应收集并经简易隔油处理

后用于泼洒工地防尘之用，不可排入景区地面经流水体中，而收集到的废油应填埋供

土壤肥沃之用。

项目建成后，景区生活排放污水有可能造成景区水体污染。规划区的生活污水排

放量应根据旅游旺季最高日预测游人规模计算。景区内基础设施完善后，新建了景观

适宜、设施齐全、卫生达标的公厕，防止了粪便随意排放对环境的污染。

景区内污水排放进入地埋式一体化污水生化处理装置，处理后的废水达到二类水

要求后，可用于景区生态工程用水，由此防止对水体造成不利影响。

3、声环境影响分析

该项目施工期噪声主要来自施工运输车辆辐射噪声及搅拌机、平地机、推土机等

机械噪声，噪声值为75dB（A）-100dB(A)。但总的来说，施工期噪声的影响是短暂的。

项目建成后，拟建交通线路两侧内基本上无原住村民和人群。旅游旺季车辆较多，

但可分期分批进入，严禁鸣笛，车辆由入口进入，由出口出来，故对规划区噪声影响

不大。

4、景区固废对环境的影响分析

旅游景区及建设地旅游垃圾的处理，直接关系到自然景观、自然资源和生态环境

的保护。施工期土石方的采挖回填已作平衡，而建筑垃圾和生活垃圾，可运至河市垃

圾转运站，再送至生活垃圾填埋场处理。在营运期，旅游垃圾主要是塑料袋、废纸屑、

食品包装材料、玻璃瓶、易拉罐和瓜果皮等。由于旅游活动主要集中在河道两侧附近

进行，因此应建议游客不要将生活垃圾直接排放入河道，并在河段下游进行水上生活

垃圾清理工作，不可排入水体。景区内项目完成营运后，应对建设完善的环卫工程，

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建立垃圾收集站、配备垃圾运输车辆、垃圾桶、环保厕所等。同时保证各垃圾收集点

的垃圾筒有容量，并能及时运去填埋处理，可防止因垃圾筒塞满而导致垃圾外露、垃

圾随风飘落的现象发生。改善景区及设施区的环境卫生状况，做到干净、清洁、美化

旅游环境。

二、主要环境指标控制与标准

1、主要环境指标控制

表 惠女休闲农庄项目主要环境指标控制表

序号 控 制 项 目 实 现 目 标

1 绿地率 ≥90%

2 废气处理达标率 100%

3 废水处理达标率 100%

4 生活污水处理率 100%

5 油烟废气治理达标率 100%

6 环境噪声达标率 ≥95%

7 固体废弃物分类收集率 ≥80%

8 固体废物处理率 100%

9 空气环境质量 达到GB3095-1996二级标准

10 声学环境质量 达到GB3095-1996相应功能区标准

2、主要环境保护执行标准

环境保护主要执行标准如下:

GWF D5-2000 饮食业油烟排放标准 (试行)；

GWKB 3-2000 生活垃圾焚烧污染控制标准；

GB 8978-1996 污水综合排放标准；

GB 16889-1997 生活垃圾填埋污染控制标准；

GB 16297-1996 大气污染物综合排放标准；

GB 1495-79 机动车辆允许噪声标准；

GHZB l一1999 地表水环境质量标准；

GB 3095-1996 环境空气质量标准；

CJ 3020-93 生活饮用水水源水质标准；

UDC 613.3GB 5749-85 生活饮用水卫生标准；

GB 12941-91 景观娱乐用水水质标准；

GB/T 17775-1999 旅游区(点)质量等级的划分与评定；

GB 10001-1994 公共信息标志用图形符号标准；

GB/T 16716-1996 包装废弃物的处理与利用通则；

执行环境管理国际标准<15014000>。

三、环境综合保护措施

随着旅游项目的开发建设，游客量的增加，接待服务设施的兴建，项目区的生态

环境质量将受到不同程度的影响。为了维持自然生态系统的良性循环和旅游资源的完

整性，必须加大生态环境建设与环境治理的力度，做到在保护中开发，以开发促保护，

实现资源的开发和永续利用。

1、生态环境保护措施

⑴贯彻落实项目范围中的路面修整、绿化、供排水工程。

⑵服务区环卫设施选购力求与环境、景观协调。

⑶加强施工人员环保意识教育，在施工过程中，严禁破坏生态环境、保护公共基

础设施，尽量防止对施工场地地表植被的破坏。

⑷施工区应划定施工区域，在保证施工顺利进行的前提下，严格限制施工人员和

施工机械的活动范围，尽可能缩小施工作业范围，减少破土区面积，保护河道、水流

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和林土植被，降低施工影响。

⑸对重要生态区，施工前应该由管理局专业人员进行现场勘查，确定有关保护、

移栽、修复的保护对象范围，并加以明确标志，然后在保护区工作人员监管下施工。

⑹施工结束后，施工单位应负责及时清理现场，使之尽快恢复原状，将施工期对

生态环境的影响降到最低程度。

⑺营运期要组织有序的旅游活动，通过相关管理制度将旅游活动纳入合法、有序、

文明的程序管理过程，切实保护好原有和绿化的林木、植被及生态环境景观。

2、环境空气污染防治措施

⑴营运期服务区内环卫设施要有专人管理、维护和清洁，通过加强管理，使设施

处于正常运行、安全、卫生、环保的状态。生活垃圾要尽快清运，防止厕所、垃圾桶

成为景区及服务区恶臭及视觉污染的污染源。

⑵施工期，应根据天气情况，注意洒水和清扫路面，对石灰、水泥、砂土等材料

的运输与堆放暂存，应采用遮盖措施，避免沿途溢洒和刮风扬尘，以及暴雨冲刷漫溢

等二次扬尘污染影响空气质量。

⑶建筑材料如石灰、水泥、砂石等的保管堆放地点应选择在施工人员居住区下风

向的背风处，应棚盖或遮盖。

⑷建筑施工场地区开挖基草、管沟时，若遇大风天气，挖土对空气质量带来不利

影响时，应暂停施工，采取遮盖、洒水措施、避免引起扬尘。

⑸营运期服务区必须采取电、液化气、太阳能等作为能源。对交通道、停车场进

行行车停车管理，减少汽车尾气排放，设置通勤车辆或步行等措施，以确保景区环境

空气质量。

3、水污染防治措施

营运期服务区留宿旅客较少，废水排放量较小，旺季餐饮日排放废水量较多。所

产生的废水经地埋式无动力污水处理设备处理后，应达到二类排放标准。

施工期，对河道的水质影响较大，应选择在旱季施工，并尽量减短施工时间。施

工人员的生活废水较为分散，利用当地蒸发量较大，或林草地较多的特点，分散泼洒

的方式比较可行，避免形成积水、流水而影响当地水环境。

4、噪声污染防治措施

⑴施工期夜间施工时，应保证施工场所距声环境保护目标在150m以外，即便昼

间施工，应合理安排工时并加强管理，以减轻噪声危害。

⑵对现场施工工作人员做好噪音防护工作，在噪音大的地方，作业点要配发耳塞。

⑶营运期服务区停车场设置禁鸣标志，科学调度。

5、固体废物污染防治措施

⑴设置垃圾箱大约20个，用于及时收集垃圾固废，环保厕所3座。

⑵购置环卫车辆10辆，垃圾清运车1辆，专门运输和处置垃圾固废。各种固体

废物定时收集，集中运输到环保卫生部门指定的地点填埋处置。

6、游客容量提升策略

由于游客容量是一个相当复杂的概念体系，即使在人数固定的情况下，不同的游

客行为和管理水平对生态环境产生的影响也并不相同。项目给出了在人流管理和游客

行为管理方面的意见。如果能够进行科学地人流管理和游客行为管理，规划区的游客

容量将会有所提高。

⑴游客行为管理

①规定游客在规划区内应遵守如下规则：

·为保持空气清新，请勿吸烟；

·请勿乱抛垃圾，把垃圾放在垃圾箱中或自行带走；

·不要采摘或损毁植物；不要骚扰或捕捉动物；

·请勿攀越围栏和危险区域，并小心照顾儿童；

·珍惜展品，切勿破坏；

·不要触摸野生动物、居住场所或其排泄物。

②建议游客选择对生态环境影响较小的交通方式。主要交通方式对生态环境的影

响由大到小分别为步行、自行车、电瓶车、机动车，建议游客以步行为主。

③提示游客不要在生态敏感区逗留过长时间。

④进行相应的生态保护意识宣传。

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⑤加强对游客安全知识的教育，在重要节点和游步道设置安全警示牌。

⑵人流管理

作为一个生态游憩场所，应力求让游客在游览观光的同时，不惊扰生物的休养生

息、不破坏保护地的价值。为了处理好这一矛盾，项目组依据人流活动的密集程度、

将整个景区分成了若干的区域和点，通过人流的合理分配，避免聚集过多的人流产生

的大干扰，尤其是要避免在近生态核心区聚集大量人流。

①入口：所有车辆都停在规划区外围的停车场上，游客步行进入规划区。游客在

规划区的游览应尽量采用步行进行。惠女人家由于天然的山体和水体的屏障有效地将

游客和居民的嘈杂隔绝在外围。

②聚集：惠女人家和碧野休闲广场是位于规划区的两个重要节点处。人流大部分

在此汇集，在做好该两处生态环境保护的基础上，可在最大程度上不干扰其余区域的

生态环境。

③动静分区：以步行进入景区的旅游者便沿着通往各个观察点的观光小径散去。

参观人流在移步换景时，便被不知不觉地逐渐分流，小股的人流对环境造成的干扰力

减低，自然地渗入到周围环境。沿这两条路径向前走，访客分别通过静与动两个区域。

惠女人家、河道、鱼塘上方等为动态区域，游客在此集中，应注重在沿途的休憩点设

置，避免产生拥挤的感觉；垂钓区和碧野休闲广场为静态区域，游客可在此观看美景、

垂钓游憩，并在沿途设置多个休憩点以分流人流。同时可以通过绿化和溪流形成良好

的隔离屏障，以解决人流和生态保护之间的矛盾。

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第十章 土地利用规划及相关技术指标

一、土地利用现状分析

根据国家有关标准对土地利用性质的划分，规划区现状土地利用可分为农用地、

建筑用地和未利用地三类，具体情况见下表。

表 惠女休闲农庄土地利用现状表 单位：亩

名称 二级类名称 面积 所占比例

耕地 0 0.00%

园地 66.9 17.89%

农用地 林地 215.7 57.67%

牧草地 0 0.00%

其他农用地 36.6 9.79%

居民点及独立工矿用地 0 0.00%

建设用地 交通运输用地 0 0.00%

水利设施用地 11.4 3.05%

未利用土地 0 0.00%

未利用地

其他土地 43.4 11.60%

合 计 374 100%

二、土地利用规划

1、规划性控制指标

规定性控制指标包括用地面积、容积率、建筑密度、配建车位、绿地率、建筑

控制高度等，如下表所示。

表 惠女休闲农庄土地利用规定性指标

片区

用地面

容积率

建筑密配建

绿化率

建筑控

积（亩） 度 车位 制高度

户外生态动感带 98.7 ≤0.01 ≤1% 10 ≥95% ≤5m

惠女农庄区 23.3 ≤0.25 ≤15% 30 ≥60% ≤15m

综合接待区 37.1 ≤0.05 ≤2% 20 ≥75% ≤10m

滨湖休闲区 13.5 ≤0.02 ≤2% 0 ≥85% ≤5m

乡野体验区 112.5 ≤0.01 ≤1% 0 ≥90% ≤5m

2、指导性控制指标

惠女休闲农庄的指导性指标包括建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求、

其它环境要求等。

①建筑形式、体量和风格要求

规划区建筑形式、体量和风格设计要充分体现景区整体格调，并实现与各区特

色相融合，达到统一、和谐。惠女休闲农庄的建筑形式和风格以闽南当地建筑风格为

主，在材料运用上以木材等生态材料为主，达到“天人合一”，与自然环境协调统一。

在功能上强化标志性景观和现代服务功能相融合。建筑体量控制为地上不高于三层，

大部分建筑为一层建筑。

②建筑色彩要求

惠女休闲农庄整体建筑采用中色调，柔和、清新。建筑色彩淡雅，以米黄色为

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主，屋顶的色调以米黄、深蓝色为主。

③其它环境要求

规划区在景观方面，应注重自然景观和人造景观的和谐统一；在环境方面，重

视人工建筑和行为不对环境造成破坏，有节制有序地利用和改造自然，选择和创造出

适合与人的身心健康及其行为需求的最佳建筑景观环境，达到天人之和、身心之和的

完美境界。

第四篇章

实现互惠共赢的商业设计

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第十一章 项目实施进度计划

一、惠女休闲农庄建设项目规划

根据项目建设方案和有关建设内容的技术要求，本项目开发建设的主要内容包

括景区的旅游项目，对外交通道路、游览步道、供水排污处理、停车场、供电通讯等

基础设施，以及旅游接待所必需的公共服务和管理设施等，项目建设的内容和设规模

如下表所示。

表 惠女休闲农庄乡村旅游开发建设项目一览表

序号 项 目 名 称 单位 工程量

一 旅游项目

1 惠女农庄区

1.1 惠女人家 m

2

1080

1.2 贤乡居 m

2

250

1.3 惠女休闲农庄乡村会所 m

2

1646

1.4 惠情楼 m

2

360

1.5 垂钓木屋 m

2

161

2 综合接待区

2.1 管理用房 m

2

150

2.2 员工用房 m

2

200

2.3 怡情小筑 m

2

240

2.4 烧烤营地 项 1

3 户外生态动感带

3.1 漂流项目 项 1

3.2 川野湿地 项 1

4 滨湖休闲区

4.1 碧野休闲广场 m

2

1000

4.2 乡间酒吧 m

2

100

4.3 林下茶吧 项 1

4.4 生态木屋 m

2

100

5 乡野体验区

5.1 千垂百钓 项 1

5.2 多汁多采园 项 1

5.3 醉溢果酒坊 m

2

180

5.4 百禽争鸣苑 m

2

650

5.5 林下茶吧 项 1

二 旅游基础设施工程

1 旅游公路

1.1 管理用房至水渠公路 m 1200

1.2 管理用房至大坝公路 m 870

2 游览步道

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2.1 主游步道(宽1.2-2.0m) m 675

2.2 次级游步道(宽0.8-1.0m) m 1800

2.3 游览桥梁 座 3

3 停车场

3.1 生态停车场 m

2

2460

4 供水设施

4.1 高位水池(200m

3

) 座 1

4.2 污水处理点 座 1

5 供电工程

250KVA变压器

5.1 台 1

(S29-250KVA/10KV/0.4KV)

5.2 埋地低压电缆 m 1923

6 通信工程

6.1 程控电话 门 15

7 环境整治工程

7.1 河道整治 m 2370

7.2 绿化工程 项 1

7.3 景观雕塑 座 2

8 环卫工程

8.1 垃圾收集站 座 1

8.2 环卫车辆 辆 10

8.3 垃圾箱 个 20

三 旅游服务及管理设施

1 景区大门（2处） 座 2

2 购物小商店（2处） m

2

100

3 观景亭台（4处） m

2

160

4 生态厕所（3处） m

2

120

综合上表的数据得知，惠女休闲农庄项目规划建造建筑共4467平方米，广场空

间1650平方米，游览交通线路共4545米，另修建旅游服务及管理设施10处，此外还

应对供水、供电、通讯、环境整治、环卫工程进行必要的安装和配备。

二、惠女休闲农庄分期建设规划

根据惠女休闲农庄土地现状格局与周围环境等特点，结合各景点的规划项目特

点及市场走势预测，遵循分期建设、滚动开发的原则，各期开发建设任务如下表所示。

表 惠女休闲农庄乡村旅游分期开发时序表

序

近期 中期 远期

号

项 目 名 称

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

一 旅游项目

1 惠女农庄区

1.1 惠女人家 √

1.2 贤乡居

√ √

1.3 惠女休闲农庄乡村会所

√ √

如有帮助，欢迎下载支持

1.4 惠情楼 √ √

1.5 垂钓木屋 √ √

2 综合接待区

2.1 管理用房 √

2.2 员工用房

√

2.3 怡情小筑

√

2.4 烧烤营地 √

3 户外生态动感带

3.1 漂流项目 √ √

3.2 川野湿地 √ √

4 滨湖休闲区

4.1 碧野休闲广场 √

4.2 乡间酒吧

√

4.3 林下茶吧 √

4.4 生态木屋 √ √

5 乡野体验区

5.1 千垂百钓 √ √

5.2 多汁多采园

√ √ √

5.3 醉溢果酒坊

√ √

5.4 百禽争鸣苑

√

二 旅游基础设施工程

1 旅游公路

1.1 管理用房至水渠公路

√

1.2 台地至大坝公路

√

2 游览步道

2.1 主游步道(宽1.2-2.0m) √ √

2.2 次级游步道(宽0.8-1.0m) √ √ √

2.3 游览桥梁 √

3 停车场

3.1 生态停车场 √

√

4 供水设施

4.1 高位水池(200m

3

) √

4.2 污水处理点 √

5 供电工程

250KVA变压器

5.1 √

(S29-250KVA/10KV/0.4KV)

5.2 埋地低压电缆 √

6 通信工程

6.1 程控电话 √

7 环境整治工程

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7.1

7.2

7.3

8

8.1

8.2

8.3

三

1

2

3

4

河道整治

绿化工程

景观雕塑

环卫工程

垃圾收集站

环卫车辆

垃圾箱

旅游服务及管理设施

景区大门（2处）

购物小商店（2处）

观景亭台（4处）

生态厕所（3处）

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

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第十二章 投资估算与效益分析

一、惠女休闲农庄乡村旅游项目投资估算的依据

1、《公路工程估算指标》（交公路发[1996]611号）

2、《公路基本建设工程投资估算编制办法》（交公路发[1996]611号）

3、《2001年全国统一安装工程预算定额第二册（电器安装工程）》

4、《投资项目可行性研究指南（试用版）》

5、洛江区有关部门提供的基础资料

6、其它资料

二、惠女休闲农庄乡村旅游开发项目投资估算

1、投资估算说明与依据

本项目投资估算系按照国家计委批准的《投资项目可行性研究指南（试用版）》

和现行旅游项目经济评价的有关规定进行编制的，是在前面章节的市场预测、项目实

施进度等方面的基础上进行的。

2、几点说明

⑴本项目流动资金占总投资的3%，其中铺底流动资金占流动资金的30%。

⑵根据本项目工程进度，各年投资比例见资金运用表。

⑶本项目投资估算货币为人民币。

⑷由于本项目投资期较短，因此项目不计涨价预备费。

⑸具体投资估算见投资估算表。

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表 惠女休闲农庄乡村旅游项目投资估算

单价

序号 项目及费用名称 单位 数量

﹝元﹞

甲

一

(一)

1

2

3

4

5

6

7

(二)

1

2

3

4

项目投入总资金

总投资

静态部分

工程直接费用

道路及广场工程

沿水渠公路

管理用房至大坝公路

主游步道

次级游步道

游览桥梁

碧野休闲广场

停车场

建筑工程

惠女人家

贤乡居

龙虾岛乡村会所

惠情楼

米

米

米

米

座

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

1080

350

1646

360

1200

870

675

1800

3

1000

2460

800

800

800

800

400

400

100

50

5000

10

100

设备安装

30

10

50

20

合 计

978.3

959.0

950.7

829.7

125.7

48.0

34.8

6.8

9.0

1.5

1.0

24.6

504.8

116.4

38.0

181.7

48.8

950.7

99.14%

86.52%

13.10%

5.01%

3.63%

0.70%

0.94%

0.16%

0.10%

2.57%

52.63%

12.14%

3.96%

18.94%

5.09%

近期

远期

近期

近、中期

近期

近期

宽6米，利用现状道路改建

宽6米，利用现状道路改建

宽1.2-2.0米，改建

宽0.8-1.0米，改建

﹝甲﹢乙﹢丁﹞

﹝甲﹢乙﹢丙﹞

估算金额（万元）

占总投资比例 开发时序 备注

近、远期

近期

近-中期

远期

近期

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5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

(三)

1

2

(四)

1

3

4

5

6

7

垂钓木屋

管理用房

员工用房

怡情小筑

乡间酒吧

醉溢果酒坊

百禽争名苑

景区大门

购物小商店

生态厕所

雕塑景观工程

雕塑小品

观景亭台

其余主要项目建设

幽谷漂流

林下茶吧

烧烤营地

川野湿地

千垂百钓

多汁多采园

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

座

平方米

平方米

座

处

项

项

项

项

项

项

161

150

200

240

100

180

650

2

100

120

4

4

1

2

1

1

1

1

800

500

800

1000

800

400

100

10 22.9

7.5

16.0

2.39%

0.78%

1.67%

3.02%

1.36%

0.75%

0.68%

0.52%

0.83%

0.50%

0.29%

0.08%

0.21%

6.41%

4.17%

1.04%

0.26%

0.10%

0.31%

0.52%

近期

近期

近期

近期

中期

中期

中期

近期

近期

近期

利用现管理用房扩建

3597

5

5

29.0

13.0

7.2

6.5

5.0

8.0

4.8

2.8

0.8

2.0

61.5

40.0

10.0

2.5

1.0

3.0

5.0

25000

800

400

2000

5000

近期

近期

400000

50000

25000

10000

30000

50000

近期

近期

近期

近期

近期

近、中期

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(五)

(六)

(七)

(八)

(九)

(十)

(十一)

(十二)

二

1

2

3

4

5

6

7

三

乙

一

二

园林绿化与景观工程

电力工程

电信工程

给水工程

排水工程

环保工程

安全防护工程

车辆购置

其他费用

场地准备费

规划设计费

施工监理费

质量监督费

人员培训费

建设单位管理费

工程招投费

基本预备费

动态部分

建设期价格调增

投资方向税

40.0

10.0

15.0

10.0

20.0

20.0

10.0

10.0

85.8

10.0

29.0

8.3

20.7

5.0

11.8

1.0

35.2

0.0

4.17%

1.04%

1.56%

1.04%

2.09%

2.09%

1.04%

1.04%

8.95%

1.04%

3.03%

0.87%

2.16%

0.52%

1.23%

0.11%

3.67%

0.00%

0.00%

0.00%

近期

近期

近期

近期

近期

近-远期

近期

近期

近期

近期

近期

近-远期

近期

近期

包括电瓶车自行车等

「一」×3.5%

「一」×1%

「一」×0.25%

「一＋﹝十一）」×1.4%

「一＋﹝十一﹞」×0.12%

「一＋﹝十一）＋二」×3.8%

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三

丙

丁

建设期贷款利息

8.3

27.6

0.00%

近期

近期

铺底流动资金

流动资金

0.87%

2.88%

说明：由于计算机取整问题，计算表中可能有个别数据的合计或累加有一定的误差，此问题不影响计算结果。

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三、惠女休闲农庄乡村旅游项目融资方案

经估算本项目总投资为959.0万元。

1、注册资本金比例

本项目拟注册资本为335.66万元，占投资总额的35%，符合我国有关部门对该

规模投资项目企业注册资本最低比例的要求。

2、出资方式

本项目投资者以货币出资959.0万元，占总投资的100% 。

3、债务资金筹措

惠女休闲农庄分期投资结构符合旅游开发商对项目的建设规划要求，根据项目

经营的成效实行滚动式发展，可规避一次性投入可能引发的巨大风险。

表 惠女休闲农庄项目建设期资金来源与运用表 单位：万元

序号 项 目 合 计 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年

1 资金来源 959.0 292.8 160.3 71.1 42.7 109.8 197.6 84.7

1.1 自有资金 959.0 292.8 160.3 71.1 42.7 109.8 197.6 84.7

2 资金运用 959.0 292.8 160.3 71.1 42.7 109.8 197.6 84.7

2.1 固定资产投资 950.7 290.3 158.9 70.5 42.3 108.8 195.9 84.0

2.2 铺底流动资金 8.3 2.5 1.4 0.6 0.4 0.9 1.7 0.7

四、惠女休闲农庄乡村旅游开发项目收入估算

1、财务评价依据

1、国家计委、建设部颁布《建设项目经济评价方法与参数》第二版

2、《中华人民共和国公司法》及其实施条例

3、《中华人民共和国增值税法》及其实施细则

4、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则

5、国内同类旅游景区财务经营情况

2、财务评价的基础数据选择

⑴财务价格

通过泉州市地区同类景区经营管理的调查，结合考虑到惠女休闲农庄项目的市

场定位、休闲娱乐设施的设置和城市居民消费水平，惠女休闲农庄项目的收入主要来

源于餐饮、住宿、休闲运动项目收入、农俗体验项目收入和各商业服务设施的收入。

⑵计算期

根据项目实施进度，确定本项目的建设期为1年，项目运营期8年，计算期合

计9年。

3、营业收入估算

根据惠女休闲农庄旅游开发项目的盈利模式结合本项目的特点，本项目的收入

来源主要有：

⑴餐饮收入（包括惠女人家、乡间酒吧、林下茶吧和怡情小筑）

⑵住宿接待收入（包括贤乡居和惠女休闲农庄乡村会所）

⑶休闲运动项目收入（包括漂流、垂钓）

⑷农俗体验项目收入（包括采摘、耕作、果酒制作等）

⑸旅游商品出售收入（果酒、水果等特色商品）

⑹交通收入（主要指为游客提供园区内如电瓶车等有偿交通工具的收入）

⑺其它收入（商务会议等收入）

根据规划和市场预测和泉州市收入状况、消费水平、经济发展预期和此处旅游

区的旅游消费规律，按照上述分析的收入来源，可设定惠女休闲农庄旅游区近期游客

人均消费为80元/人次（主要收入包括⑴⑶⑷⑹），中期设定120元/人次（主要收入

包括⑴⑵⑶⑹⑺），远期设定150元/人次（主要收入包括⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺）。由此规划

期限内旅游区的旅游总收入估算情况如下表所示。

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表 惠女休闲农庄项目营业收入预测表 单位：万元

年份

游客量（万

人均消费年营业收入

人次）

（元） （万元）

2007 0.0 0 0

近期

2008 2.0 80 160

2009 2.6 120 312

中期 2010 3.4 120 408

2011 4.4 120 528

2012 5.7 150 855

2013 6.6 150 990

远期

2014 7.6 150 1140

2015 8.1 150 1215

合计 9年 40.4 -- 5608

4、投入产出分析

惠女休闲农庄营业收入计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情

况选取。

⑴根据同类旅游企业的经营特点，经营成本为营业收入的60%。

⑵营业税及营业税附加两项合计，按营业收入的6%计算。

⑶企业所得税税率暂定为33%。

⑷公积金盈余以税后利润的15%计提。

表 惠女休闲农庄项目投入产出表 单位：万元

开发 营业 经营 公积金 税后纯

阶段 收入 成本

营业税

利润 应交所税后

总额 得税 利润 赢余 利润

2007 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

近期

2008 160 96.0 5.8 58.2 19.2 39.0 5.9 33.2

2009 312 187.2 11.2 113.6 37.5 76.1 11.4 64.7

中期 2010 408 244.8 14.7 148.5 49.0 99.5 14.9 84.6

2011 528 316.8 19.0 192.2 63.4 128.8 19.3 109.5

2012 855 513.0 30.8 311.2 102.7 208.5 31.3 177.2

2013 990 594.0 35.6 360.4 118.9 241.4 36.2 205.2

远期

2014 1140 684.0 41.0 415.0 136.9 278.0 41.7 236.3

2015 1215 729.0 43.7 442.3 145.9 296.3 44.4 251.9

5、经济效益分析

⑴投资利润率

在规划期限内，总投资额为959.0万元，利润总额为1162.9万元，年均利润额

为129.2万元/年。

投资利润率=年均利润额/投资总额×100%=129.2万元/959.0万元×100%=13.5%

⑵投资回收期

投资回收期=投资总额/年均利润额=959.0/129.2=7.42年。

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第十三章 市场营销建议

一、惠女休闲农庄形象分析

惠女休闲农庄的形象分析有利于确定其的旅游市场上的市场定位。从整体上看，

相比周边旅游区而言，惠女休闲农庄的惠女风情和快乐乡野项目是其拥有的两大特色。

从市场的角度出发，休闲度假越来越成为现代都市人旅游的主要动机。惠女休闲农庄

的资源和项目中，惠女农庄区从范围和功能上来说都是基础，而一系列的快乐乡野和

生态运动项目则成为吸引游客的专项项目，上述两大项目可成为惠女休闲农庄赢利和

提升知名度的主要内容。所以从整体上看，惠女风情、快乐农庄、动感乡野是本区的

主要旅游特色，对外宣传也主要是展示这样的形象。

二、惠女休闲农庄推广措施

1、品牌形象建设

设计专门的旅游标志，拍摄形象照片，制作统一的视觉识别形象，在对外宣传

中使用。制作本规划地宣传片、宣传册，发行旅游区明信片，作为旅游推介的主要物

品。

2、公关宣传

与泉州等地的媒体、协会等社会组织联手，策划一些在旅游区开展的相关活动

和会议，或者与主办方沟通，争取将一些在社会上有影响的活动或会议放到旅游区举

行，借活动的影响来增加旅游区的知名度。

3、节庆活动

挖掘惠女休闲农庄惠女文化、农耕文化的深层次内涵，通过民俗节日及旅游节

的举办进行旅游推广。如举办“快乐乡野总动员”、“漂流节”、“千垂百钓节”、“三八

惠女节”等，既是对本土传统文化的传承，又可以起到推广旅游区形象、提高旅游区

的知名度的作用。

惠女休闲农庄在未来也可根据发展情况推出一些主题活动：如为了吸引更多的

游客留在旅游区内过夜可推出“惠女夜宴”等主题活动，以夜游惠女休闲农庄为主题

开展丰富的夜间娱乐项目，用丰富多彩的夜生活留住游客；在冬季可推出“乡村游学”、

“惠女家的年夜饭”、“惠女休闲农庄冬钓赛”等活动，对提高冬季旅游人气将有很大

帮助。

4、广告策略

在泉州时尚类电视、广播、报纸、杂志等媒体发布广告，最好能采用以栏目合

作的方式或栏目中插播，软广告和硬广告相结合。

在洛江、泉州等地的主要大街、社区以及通往旅游区的主要高速公路两旁发布

户外广告，以优美、恬静、野趣的形象照片最大限度的吸引路人的眼球。

5、渠道促销

对旅行社的促销包括：参加在厦漳泉地区举办的旅游博览会、展览会等，向中

间商推介旅游区；和泉州、厦门等地的旅行社加强联系，给与一定的折扣和让利，刺

激其开发到本区的旅游路线。

对消费者的促销：淡季时候，采取优惠价格吸引特定的消费群体。如在冬季可

开发冬钓项目，吸引冬钓爱好者；推出对学生、中老年人、女性游客的优惠套餐。

6、联合营销

联合泉州市周边的旅游区如仙公山、俞大猷公园等，在相关机构部门的协调和

指导下，对目标客源市场进行联合宣传促销。以“洛江乡野休闲带”作为统一品牌，

针对不同目标市场推出系列旅游产品。改善仙公山、俞大猷公园到本区的道路，在远

期争取推出景区间往返旅游巴士，使洛江乡野休闲带形成真正意义上的“无障碍旅游

区”。

7、网络促销

网络促销包括：联合洛江其它乡村旅游点建立独立的商业性网站——“洛江乡

野休闲网”，开设网上论坛和网上预定服务；在相关旅游网站和地方网站设立专门页面；

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进入各主要门户网站和搜索引擎，进行链接并选择适当时机发布网络广告。

8、季节性问题解决措施

季节性问题的解决措施包括：强化旺季旅游，通过旅游产品的丰富和营销推广力

度的加大将旺季旅游做大做强；在项目设置上对季节性问题给予充分考虑。通过丰富

农产品种类延长观赏和采摘时间；选择一些季节性不强的项目，如垂钓、观光大棚等，

保证淡季时旅游活动的开展；通过旅游节庆及有针对性的促销手段为淡季提升人气。

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第十四章 开发经营模式与实施建议

一、开发原则

1、规划指导开发的原则

惠女休闲农庄规划区的建筑、景观、设施，都应遵循泉州市和洛江区总体规划

和项目规划要求，统一布局，以保障开发运营的整体协调性。

2、保护与开发并重的原则

惠女休闲农庄规划区内需要体现洛江本土和惠女特有的乡风民俗，如建筑、植

物、用具等，项目开发必须对其予以科学保护，合理利用，使之与新开发项目相得益

彰。

3、市场化运作的原则

在以市场为导向的开发过程中，必须建立高起点的建设水平，符合现代市场惯

例，满足消费市场和投资市场的需求。

4、共赢原则

政府调控、招商引资、全民参与，创造政府、开发商、当地居民共赢的局面。

本项目的开发投资量较大，是一个需要长期运作的项目，因而政府、企业、居民等各

相关方面都有责任遵循一致的方针，在项目的开发、管理、经营中，协调合作，提供

必要的支持，保障项目能够可持续地发展。

二、开发前期准备

1、理顺内外关系，确定项目开发时间表

惠女休闲农庄开发初期需理顺可能会影响今后建设经营的问题，以保证项目运

作的连续性和完整性，特别是加强与上级政府、当地城建、交通、供电、电信、环保、

文物、水利等各部门的协调关系，多方面探讨协调合作的可能，为当地建立合理的商

业市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。

2、实施开发技术论证

重点论证惠女休闲农庄给排水和环保工程的可行性，并全面掌握惠女休闲农庄

的地质、地形现状，为工程立项和项目设计提供技术支持。

3、确定经营管理机制

科学、效率是项目顺利开展，创造价值最大化的前提，为此，应尽早确定市场

化的经营管理机制，确定运作主体，整体协调，各负其责，创造高效的组织架构。

4、加强基础设施规划

以项目可持续发展的眼光，对惠女休闲农庄的交通、给排水、供电、电信等基

础设施进行规划设计，纳入城市系统，并为今后的增容作好预期准备，以控制今后的

营运成本。

三、开发运作步骤

1、市场招商运作

惠女休闲农庄项目目前已经确定投资商，但由于项目投资大，建议实行市场招

商，吸引融资，分担风险，尽早收益。市场招商运作包括：确定招商项目、招商政策

和招商相关规定；准备好相关招商文件，主要包括商业计划书（主要是策划、可行性

研究报告）、审计报告、政府及相关部门审批文件等。

2、基础设施建设

惠女休闲农庄项目政府需要在基础建设方面给予支持，因此必须确定投资金额、

资金来源，获得项目审批后进行水电、道路等基础设施的配套设施建设等工作。

3、项目开发顺序的选择原则

惠女休闲农庄项目进入开发阶段后，将分期进行不同功能区和项目的开发，并

进行市场化运作。

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⑴先投入基础建设后进行项目建设；

⑵先投有现金收入的项目、后投其它项目；

⑶先投主要项目、后投次要项目；

⑷先投易于修建的区域、后投难于修建区域。

以这四项原则为基础，综合平衡。

4、投资开发商、政府与当地居民的关系协调

虽然惠女休闲农庄规划区内并无当地居民居住，但惠女休闲农庄的开发势必牵

涉到溪井村等乡村的生活、劳作。建议政府在运作惠女休闲农庄项目时应通过宣传教

育，首先让农民了解旅游开发为当地居民带来的实惠，并鼓励农民积极参与到旅游区

的开发建设当中。同时政府应注意协调投资开发商和当地居民的关系，特别是在土地

的征用与获得方面，给予参与各方充分的考虑，对于利益分配尽可能做到兼顾，保证

当地居民的长期稳定的参与项目并从中获益。

四、开发运营保障建议

1、政策支撑

惠女休闲农庄项目必须和地方的相关政策、法规、条例对接；

惠女休闲农庄项目投资额大，回收期较长，在项目经营前期给予税收、水电、

土地等方面的优惠政策支持；

政府严格控制惠女休闲农庄规划区域周边类似高星级酒店、俱乐部、商业地产

等设施的立项、审批，避免今后出现恶性的市场竞争；

合理调控周边区域今后的土地开发，避免出现与景区经营理念不适应的小、散、

低档次的商业项目，以维护景区高水准的建设和改造。

2、环境支撑

在惠女休闲农庄设计、建造大面积的绿色景观，纳入生态环境建设和保护工程

体系，保持惠女休闲农庄景区内绿化景观的完整性，景区内尽量采用自然形态植物；

加强水的再循环利用，如园林灌溉等，做到节约用水。所有供水及净化系统需

保障技术上可行；

实施惠女休闲农庄景区内垃圾的集中、分类处理；

加强宣传，提高溪井村居民及外地游客的环保意识，通过便捷的设施布局（如

垃圾箱）鼓励环保行为；

惠女休闲农庄项目投入运营后，进行ISO14000环境管理系列标准和环境标志认

证。

3、文化支撑

积极搜集、整理惠女主题文化艺术，包括无形的表演艺术、历史演化和有形的

艺术品、器物、模型、影像等，丰富文化展示内容；

组织各方面专家对惠女文化进行全面的研究、交流，挖掘、整理其独有的文化

内涵，同时探讨其开发、利用和有形体现的可能性，使景区内涵不断加深；

调动溪井村居民对本地传统文化的更大关注，鼓励全民参与文化的保护和发扬，

推动本土文化在当地的传承；

4、人才支撑

积极吸引旅游、园林、文化、酒店、餐饮、娱乐、环保等各行业人才，并借用

“外脑”专家，形成知识架构完整的人力资源库；

实施人才开发策略。在惠女休闲农庄项目开发建设的同时，开展专业培训计划，

并持续深入，持之以恒，提高管理、经营、服务等各方面人才的综合素质；

推行人力资源制度，通过绩效评估和薪酬体系的建立，充分调动各方面人员的

积极性，提高企业的向心力；

与政府配合，加强全民素质教育，提高当地居民的素质和观念，向外地游客展

示良好的主人翁面貌。

5、管理支撑

建立惠女休闲农庄的现代企业管理体系，明确政府与企业关系，在保障惠女休

闲农庄开发商利益的前提下，政府监督调控，开发商具体运作，做到有效经营，高效

管理；

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按照国家法律法规，确认惠女休闲农庄各个运作主体，并根据情况成立相应的

二级机构，如旅游开发部门、物业部门、园林绿化部门、文化部门、广告部门等；

惠女休闲农庄部分项目可实施合作、合资、委托经营管理等形式，引进先进的

专业经验；

旅游、工商、税务、文化等行业主管部门在不影响景区运作的前提下，加强行

业管理，保证景区的持续性发展。

6、运营支撑

⑴建立起完整组织结构和运行机制

明确组织目标和组织结构，确认权利和责任制度，确定组织内部信息传递渠道，

确定组织变革的程序，制订景区员工手册，使景区具有整体性和方向性；

重视内部服务质量管理，强化运营服务质量，最能体现服务质量的是进行

ISO9002服务质量体系认证，除此以外，日常的监督管理，工作制度的贯彻和落实是

保证服务质量的必要措施；

⑵提供特色服务

所有运营都应强调人性化的服务，修建无障碍通道，提供幼儿托管服务、向游

客提供购买商品邮递服务，都可以形成强有力的支撑；同时，结合惠女民俗，将民艺

知识、传说、日常用品、生活习惯等通过服务过程向游客传递，是特色服务最佳的体

现方式；

⑶重视市场营销

市场营销对于惠女休闲农庄景区的重要性是不言而喻的，主要有几个方面：市

场调研、旅游产品组合、价格的确定，营销渠道和促销活动的组织和执行等，关键在

于上述几个方面的具体化以及与内部管理的协调一致；

⑷安全管理

安全是进行所以旅游活动的前提，景区安全保卫的内容包括景区的财产与工作

人员的安全，游客财产和人身的安全，涉及到暴力犯罪、偷窃、火灾、电气事故、游

乐设施事故、饮食卫生、天气等许多方面。惠女休闲农庄景区必须建立专门的安全保

卫机构，同时对员工进行安全知识教育与紧急情况的处理培训，落实安全保卫工作的

内容和制度，确定安全工作的程序，并与社会有关机构，如公安、消防等部门形成紧

密的联系和互相支持。

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附件 果酒制作方法简介

果酒的生产是利用新鲜的水果为原料，利用野生的或人工添加酵母菌来分解糖

分，产生酒精及其他副产物。伴随着酒精和副产物的产生，果酒内部发生一系列复杂

的生化反应，最终赋予果酒独特的风味及色泽。近年来，随着国家鼓励果酒的政策及

消费心理引导等作用，果酒势头开始上涨。其中葡萄酒因其市场比例较大及市场较成

熟而自成一系。其他如宁夏的枸杞酒，江浙的桑葚酒，两广的龙眼、枇杷、荔枝酒，

新疆的石榴酒，以及东北的苹果酒、杏酒、梨酒、山楂酒等等，也纷纷崭露头角，但

总体而言，果酒的阵营还比较小。目前市场上常见的果酒产品多在夜场领域作为饮料

酒销售，商超、酒行等领域也有少量销售，但价格一般在30～50元/瓶左右。高端果

酒领域则是一块相对空白的市场，尚有许多待挖掘的机会。一般来说，在生产中为了

达到酿造高质量的果酒，需要对以下几项主要成分进行分析，作为检验品质的依据。

1、酒精：酒精能防止微生物（杂菌）对酒的破坏，对保证酒的质量有一定作用。

因此，果酒的酒精度大多在12-24度。

2、酸：果酒中的酸有原料带来的，如葡萄中的酒石酸，苹果中的苹果酸，杨梅

中的柠檬酸等；也有发酵过程中产生的，如醋酸，丁酸，乳酸，琥珀酸等。酒中含酸

量如果适当，酒的滋味就醇厚、协调、适口。反之则差。同时，酸对防止杂菌的繁殖

也有一定的作用。生产中用于表示果酒含酸量的指标有总酸和挥发酸。总酸，即成酸

性反应的物质总含量，与果酒的风味有很大关系（果酒一般总酸量为0.5-0.8克／100

毫升）。挥发酸，是指随着水蒸气蒸发的一些酸类，实践中以醋酸计算（果酒中的挥发

酸不得高于0.15克/100毫升）。

3、糖：由于果酒品种的不同以及各地人民的爱好各异，对酒液中的糖分要求极

为悬殊，我国一般要求糖分9-18%之间。

4、单宁：果酒中如缺乏单宁，酒味就会平淡；含量过高又会使酒味发涩。一般

要求是，浅色酒中单宁含量0.1-0.4克/升，深色酒中为1-3克/升。

5、色素：果酒具有各自不同的色泽，是由于果皮含有不同色素形成的。酒中色

素随着储酒时间的延长，因氧化而变暗或发生沉淀。这是陈酒不及新酒色泽新鲜的缘

故。

6、浸出物：果酒在100℃下加热蒸发后所得到的残留物。主要有甘油、不挥发

酸、蛋白质、色素、酯类、矿物质等。我国一般红葡萄酒的浸出物在2.7-3克/100毫

升之间，白葡萄酒在1.5-2克/100毫升。浸出物过低，会使酒味平淡。

7、总二氧化硫和游离二氧化硫：是果酒在生产过程中遗留下来的。一般规定，

酒液中的总二氧化硫含量不得超过250毫升/升；游离二氧化硫不得超过20毫升/升。

8、重金属：一般规定是：铁不得高于8毫升/升；铜不得高于1毫升/升；铝不

得高于0.4毫升/升。

在果酒中，葡萄酒是世界性产品，其产量、消费量和贸易量均居第一位。其次

是苹果酒，在英国、法国、瑞士等国较普遍，美国和中国也有酿造。再有柑橘酒、枣

酒、梨酒、杨梅酒、柿酒、刺梨酒等，它们在原料选择上要求并不严格，也无专门用

的酿造品种，只要含糖量高，果肉致密，香气浓郁，出汁率高的果品都可以用来酿酒。

1、果酒酿造的工艺流程

鲜果→分选→破碎、除梗→果浆→分离取汁→澄清→清汁→ 发酵→倒桶→贮酒

→过滤→冷处理→调配→过滤→成品

2、工艺简述

发酵前的处理： 前处理包括水果的选别、破碎、压榨、果汁的澄清，果汁的改

良等。

破碎、除梗： 破碎要求每粒种子破裂，但不能将种子和果梗破碎，否则种子内

的油酯、糖苷类物质及果梗内的一些物质会增加酒的苦味。破碎后的果浆立即将果浆

与果梗分离，防止果梗中的青草味和苦涩物质溶出。破碎机有双辊压破机、鼓形刮板

式破碎机、离心式破碎机、锤片式破碎机等。

渣汁的分离： 破碎后不加压自行流出的果汁叫自流汁，加压后流出的汁液叫压

榨汁。自流汁质量好，宜单独发酵制取优质酒。压榨分两次进行，第一次逐渐加压，

尽可能压出果肉中的汁，质量稍差，应分别酿造，也可与自流汁合并。将残渣疏松，

加水或不加，作第二次压榨，压榨汁杂味重，质量低，宜作蒸馏酒或其他用途。设备

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一般为连续螺旋压榨机。

果汁的澄清： 压榨汁中的一些不溶性物质在发酵中会产生不良效果，给酒带来

杂味，而且，用澄清汁制取的果酒胶体稳定性高，对氧的作用不敏感，酒色淡，铁含

量低，芳香稳定，酒质爽口。澄清的方法可参阅果汁的澄清。

二氧化硫处理： 二氧化硫在果酒中的作用有杀菌、澄清、抗氧化、增酸、使色

素和单宁物质溶出、还原作用、使酒的风味变好等。使用二氧化硫有气体二氧化硫及

亚硫酸盐，前者可用管道直接通入，后者则需溶于水后加入。发酵基质中二氧化硫浓

度为60-100mg/L。此外，尚需考虑下述因素：原料含糖高时，二氧化硫结合机会增加，

用量略增；原料含酸量高时，活性二氧化硫含量高，用量略减；温度高，易被结合且

易挥发，用量略减；微生物含量和活性越高、越杂，用量越高；霉变严重，用量增加 。

果汁的调整：

①糖的调整： 酿造酒精含量为10%-12%的酒，果汁的糖度需 17-20°Bx。如果

糖度达不到要求则需加糖，实际加工中常用蔗糖或浓缩汁。

②酸的调整： 酸可抑制细菌繁殖，使发酵顺利进行；使红葡萄酒颜色鲜明；使

酒味清爽，并具有柔软感；与醇生成酯，增加酒的芳香；增加酒的贮藏性和稳定性。

干酒易在0.6%-0.8%，甜酒0.8%-1%一般pH大于3.6或可滴定酸低于0.65%时应该对

果汁加酸。

酒精发酵：

①酒母的制备：酒母即扩大培养后加入发酵醪的酵母菌，生产上需经三次扩大

后才可加入，分别称一级培养（试管或三角瓶培养）、二级培养、三级培养，最后用酒

母桶培养。方法如下：

一级培养：于生产前10天左右，选成熟无变质的水果，压榨取汁。装入洁净、

干热灭菌过的试管或三角瓶内。试管内装量为1/4，三角瓶则1/2。装后在常压下沸水

杀菌1小时或58kPa下30分钟。冷却后接入培养菌种，摇动果汁使之分散。进行培养，

发酵旺盛时即可供下级培养。

二级培养：在洁净、干热灭菌的三角瓶内装1/2果汁，接入上述培养液，进行

培养。

三级培养：选洁净、消毒的10L左右大玻璃瓶，装入发酵栓后加果汁至容积的

70%左右。加热杀菌或用亚硫酸杀菌，后者每升果汁应含SO2 150mg，但需放置一天。

瓶口用70%酒精进行消毒，接入二级菌种，用量为2%，在保温箱内培养，繁殖旺盛后，

共扩大用。

酒母桶培养：将酒母桶用SO2消毒后，装入12-14oBx的果汁，在28-30℃下培

养1～2天即可作为生产酒母。培养后的酒母即可直接加入发酵液中，用量为2%～10%。

②发酵设备：发酵设备要求应能控温，易于洗涤、排污，通风换气良好等。使

用前应进行清洗，用SO2或甲醛熏蒸消毒处理。发酵容器也可制成发酵贮酒两用，要

求不渗漏，能密闭，不与酒液起化学作用。有发酵桶、发酵池，也有专门发酵设备，

如旋转发酵罐、自动连续循环发酵罐等。

果汁发酵： 发酵分主（前）发酵和后发酵，主发酵时，将果汁到入容器内，装

入量为容器容积的4/5，然后加入 3%-5%的酵母，搅拌均匀，温度控制在20-28℃，发

酵时间随酵母的活性和发酵温度而变化，一般约为3～12天。残糖降为0.4%以下时主

发酵结束。然后应进行后发酵，即将酒容器密闭并移至酒窑，在12～28℃下放置 1

个月左右。发酵结束后要进行澄清，澄清的方法和果汁相同。

成品调配： 果酒的调配主要有勾兑和调整。勾兑即原酒的选择与适当比例的混

合；调整即根据产品质量标准对勾兑酒的某些成分进行调整。勾兑，一般先选一种质

量接近标准的原酒作基础原酒，据其缺点选一种或几种另外的酒作勾兑酒，加入一定

的比例后进行感官和化学分析，从而确定比例。调整，主要有酒精含量、糖、酸等指

标。酒精含量的调整最好用同品种酒精含量高的酒进行调配，也可加蒸馏酒或酒精；

甜酒若含糖不足，用同品种的浓缩汁效果最好，也可用砂糖，视产品的质量而定；酸

分不足可用柠檬酸。

过滤、杀菌、装瓶： 过滤有硅藻土过滤、薄板过滤、微孔薄膜过滤等。果酒常

用玻璃瓶包装。装瓶时，空瓶用2-4％的碱液在50℃以上温度浸泡后，清洗干净，沥

干水后杀菌。果酒可先经巴氏杀菌再进行热装瓶或冷装瓶，含酒精低的果酒，装瓶后

还应进行杀菌。