购物中心营运及招商方案

2024年3月17日发(作者：洁静)

购物中心营运及招商方案

目录

市场调研分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

商场经营业态定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

商场经营模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26

商场管理系统建立„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

商场包装„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„49

人员培训„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„50

商场招商计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„51

百富购物中心营运及招商方案

一、市场调研分析

1.1商业市场背景

1、米泉商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史

情况来看，2002年以前，米泉商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的

经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包

括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。

2、2002年后，米泉商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩

张和商业形态的升级，2002年以来，米泉市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规

模同步提升。从商业形态而言，米泉一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超

市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速

成长期。

3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以超市、专卖

店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的

主要特征。

1.2商业市场现状

1、典型的二级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组

成的商业体系。商业分布十分集中，商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域，该区域集

中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。

2、以古牧地中路为核心，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，主要经营日用百货、

食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商业相对匮乏，主要依托爱家超市和亿家

百货，主要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速，逐步

形成以品牌专卖和家电超市为主的业态，主要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。

3、随着城市经济发展和居民收入水平提升，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营

和消费的主力商品，但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费

规模不断增长，在市场中已经占有相当份额。

1.3商业市场发展趋势预测

1、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供

应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提

升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。

2、从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向古牧地路集聚，依托原有的商业环境，古

牧地路将建成一批中高档定位的商场，促进当地商业形态升级。尤其以百富购物中心为代表

的大型购物中心，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。

3、伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商

业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普

遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业

租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需从新达到平衡。

4、从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，

时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管

理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。

商业发展周期图解

◆初级阶段 ◆成长阶段 ◆成熟阶段 ◆衰

退阶段

主力业态 集贸市场超市、专卖店、商场专业卖场、大型购物中心商业结构调整，

卖场空洞化

商品结构 低档日用品中低档商品、服装百货高中低档商品、耐用消费品中低档

商品、日用品

竞争形式有限竞争完全竞争垄断竞争有限竞争

盈利模式利润高，波动大利润低，波动大利润适中、波动小利润下降、波动大

5、从上述发展趋势图可以看出，米泉商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费

规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，大量商业卖场开始营业，商业规

模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。我们目前所处

的环境与上述情况完全相似，因此必须作好充分竞争的准备。

6、伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消

费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，

高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向价格、

品质和品牌多维度评价商品价值的方向转变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者

倾向于到自己认可的商场购物，消费适合自己的品牌。

1.4消费者状况

1、中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品

消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。

2、日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从当地购买。服装等耐用消费品，主要在

乌鲁木齐购买。伴随着当地商业形态的升级，尤其是米东新区的大乌鲁木齐战略的实施，以