房地产经济学全部内容

2024年3月16日发(作者：自我性格分析)

第一章

经济学是研究资源配置的学问,创

始人亚当·斯密，代表作《国富论》，

“看不见的手"原理。

实证经济学用来描述经济社会的

事实，实证分析的目的在于发展出

一种“理论"或“假说”，对尚未

观察到的现象给出合理的、有意义

(而不是用事实重复事实）的解释

或预测.

规范经济学则涉及伦理信条和价

值判断。从一定的社会价值判断标

准出发，根据这些标准,对经济体

系的运行或经济行为进行所谓的

“好坏”评价，即“应该如何”。

实证经济学的判断标准往往是

“效率”，而规范经济学的评价标

准可以概括为“公平”。规范经济

学离不开实证经济学的支持。

理论是对现实的一种抽象,是我们

“透视”事实的桥梁。理论研究使

得经济学家能够进行一般化抽象，

舍弃经济现象中的一些非基本因

素或个性因素，只就基本因素或共

性因素及其相互关系进行研究，从

而使得经济理论能够说明经济现

象的主要特征以及基本因素之间

的因果关系.从构成上看，理论包

括一系列假设和从这些假设中得

出的结论。

经济模型就是用来描述所研究的

经济现象的有关经济变量之间相

互关系的理论结构。经济模型不一

定必须用数学的形式(比如函数式

或几何图形)来表示,也可以用文

字描述，但是采用数学是形式化、

精确化、准确化的需要，大多数时

候是一种高效率的选择。

经济模型一般是由一组变量所构

成的方程式或方程组来表示的，变

量一般可以分为内生变量、外生变

量和参数

经济模型的分析方法:静态分析，

比较静态分析，动态分析

经济学的基本逻辑：演绎与归纳

房地产是房产与地产的统称,即房

屋和土地两种财产的合称，包括建

筑在土地上的各种房屋，及一切未

经人类劳动投入开发的土地和经

过开发利用的土地，以及与房屋、

土地有关的权益。

房地产的特性：1.位置的固定性与

质量的差异性 2。数量的有限性及

供给的稀缺性3.利用永续性与报

酬递减性 4.产权分割性与权益的

流动性

第二章市场的含义可以从四个方

面理解：(1)市场是指买卖双方进

行交易的专门场所，这是狭义的市

场；(2)市场是买者和卖者相互作

用并共同决定商品、劳务的价格和

交易数量的机制,这是典型的西方

经济学中的市场定义；(3）市场是

交易活动的总和，即在流通中所发

生的交换关系的总和，这是广义的

市场；(4）市场是资源配置的一种

手段,与“计划”手段相对应。

狭义的房地产市场是指房地产交

易的专门场所，如房地产交易所；

广义的房地产市场则是指房地产

交易的总和或房地产商品流通中

所有交换关系的总和.

房地产市场的特点:1.区域性 2。

竞争的不充分性 3。供给调节的滞

后性 4.交易的复杂性 5.与金融

的关联度高 6。政府的干预性强

房地产市场的分类：l）按市场运

行层次划分：可以分为房地产一、

二、三级市场2）按市场交易客体

划分：可以分为土地市场、房产市

场、房地产金融市场和房地产中介

服务市场等。3）按物业类型划分:

可以分为住宅市场、商业物业市

场、写字楼市场、工业物业市场、

特殊物业市场等4）按覆盖（影响）

范围划分:可以分为国际性、全国

性、地方性房地产市场。

房地产市场的市场细分:1.物业类

型细分（住宅,工业，商业) 2.按

住宅属性细分（新房，旧房） 3.

按区域细分

第三章

房地产的潜在需求是指居民对房

地产商品消费的欲望按目前社会

一般生活水平计算的房地产商品

应有的需求量。即是指过去和现在

尚未转变为实际的房地产购买力、

但在未来可能转变为房地产购买

力的需求.

房地产的有效需求（现实需求），

从微观经济的意义上来讲，是指消

费者在一定的时期内，在每一价格

水平上愿意而且能够购买的商品

量，即有支付能力的需求。从宏观

经济的意义上来讲，是指商品的总

供给与总需求达到均衡状态时的

总需求

房地产需求的特点：（1)多样性（2）

区域性（3）层次性：基本需求、

标准需求、舒适需求；有效需求及

潜在需求.（4）双重性：既可以作

为消费品（居住）也可以作为投资

品（租赁或买卖）。(5）可替代性:

主要从三个方面理解：首先一定区

域内的房地产有一定替代性，其次

租赁与买卖可替代,第三从投资需

求看，如果房地产投资收益下降，

投资者可转向股票、债券、期货等

其他投资工具。

房地产需求的影响因素:1）人口

(人口数量、家庭数量、生活方式、

离婚率），正相关

2）收入（国内生产总值，国民收

入，可支配收入）,正相关 3)消

费者偏好（恩格尔系数）4)房地产

价格 5）消费者对未来的预期

6）社会经济发展水平和城市化水

平 7）政策因素

房地产供给的特点：1）缺乏弹性：

刚性。2）层次性：现实供给层次

（房地产产品已经进入流通领域，

可以随时出售和出租的房地产)，

储备供给层次(房地产生产者出于

一定的考虑将一部分可以进入市

场的房地产商品暂时储备起来不

上市）,潜在供给层次(已经开工和

正在建造,以及竣工但未交付使用

等尚未上市的房地产产品,还包括

一部分过去属于非商品房地产，但

在未来可能改变其属性而进入房

地产市场的房地产产品)。3）滞后

性:生产周期长

住宅供给的影响因素：1）生产要

素价格（土地价格,建材价格，人

工费）2）开发商的未来预期3）政

策因素（资金供应量，利率,税收

政策）

住宅市场的四象限模型的关键在

于将住宅市场分为物业市场（存量

市场）和资本市场(新建住房市

场），再用两个象限把这两个子市

场联系起来。

四象限模型的外生变量有:经济增

长，长期利率,信贷，开发成本

第四章

1、租金有地租（土地要素的报酬，

指土地在生产利用中产生的经济

报酬）、契约租金、经济租金(使用

供给固定的生产要素所支付的报

酬)

2、资本化率实质上是一种投资收

益率。它是投资者所投资的不同类

型物业的基准收益率或最低期望

收益率。一旦预期的收益率低于最

低期望收益率，该投资行为就不会

发生。

3、报酬率是关于资本回报的回报

率，通常以年复利百分百来表示，

是一种特殊类型的贴现率.

4、资本化率与报酬率的区别有：

(1)资本化率是在直接资本化法中

采用，是将房地产未来预期收益转

化为价值的比率；而报酬率是在报

酬资本化法中采用,是通过折现的

方式转化二者所得到的比率（2）

资本化率是房地产某种年收益与

其价格的比率,并不代表获利能力,

而报酬率是用来除一连串的未来

各期现金流量,以求得未来各期报

酬率（3）报酬率与净年值变化以

及活的净年值期限的长短并无直

接关系，相反资本化率是有直接关

系的。

5、资本化率的确定：市场提取法，

累加法，复合投资收益率法，投资

收益率排序插入法

6、住宅价格的影响因素复杂，一

种分类是一般因素,区域因素，个

别因素等三个层次。

7、供给与需求共同决定了经济物

品的价格(市场均衡价格)，价格是

指导资源配置的信号。

8、区位因素是影响住宅租金和价

格最重要的因素.

9、租金和价格是通过资本化率联

系起来的

第五章1、工业房地产是指直接用

于工业生产和辅助工业生产的建

筑物实体及其所附属的所有权益。

（标准厂房,一般适用于轻工业产

品的生产，电子装配、成衣加工等，

通用厂房一般都是标准厂房；非标

准厂房根据特定的生产需要设计

建造的，专用厂房一般都是非标准

厂房,冶金、化工、纺织、采掘、

军事工业等）

2、商业房地产是指用于零售、办

公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲

设施等经营用途的房地产。（百货

商场，写字楼,超市,商业街和购物

中心，各类专业市场，餐饮娱乐类

商业房地产）

3、工商业房地产的空置率一般比

较大而且波动性强，租金和价格的

调整不能完全消化工商业房地产

的全部供应量。

第六章1、房地产开发是指房地产

建造与经营管理的过程。在房地产

开发中,房地产开发商的主要目标

是追求利润最大化;而政府的目标

则是既要促进城市空间开发、带动

城市经济增长,又要在不损害环境

的条件下,提供完善的城市基础设

施服务，改善居民的生活质量。

2,、房地产开发的程序一般可以归

纳为投资想法形成、投资机会选

择、投资决策分析、合同谈判、签

署合同、施工建设、物业销售和试

营业、资产管理等八个阶段。

3、房地产开发的物业类型：(1）

按照产品经营方式，分为出租型与

销售型房地产（2)按照交易价格的

高低，高价、中价与低价房地产（3）

按照供应体系,商品房、经济适用

房和廉租房(4）按照具体用途，住

宅、商业、工业与特殊房地产.

4、房地产开发模式：房地产开发

包括初次开发与再开发两种模式。

如果开发前场地处于空置状况（一

般为城市边界处的农用地）,则为

初次开发。如果是需要拆除已有建

筑物，产生新用途的空置场地,然

后进行开发，则称为再开发模式。

5、产品入市时间选择：期房入市

（未完成时预售），现房入市(竣工

完成）

第七章 经济增长与房地产市场

1、经济增长(Economic Growth）

是指一国潜在的GDP或国民产出的

增加。也就是说，当一国生产可能

性边界（PPF）向外移动时，就实

现了经济增长。

2、国内生产总值（GDP)是指一国

在一定时期内所生产的最终物品

和劳务的市场价值,是衡量一国经

济活动的重要指标。

3、人均国内生产总值(人均GDP）

是指在相同计算期内一国GDP与国

内总人口之比。

4、经济增长的源泉 生产函数

（Production Function)是经济学

家用来描述用于生产的投入量和

产出量之间关系的函数式.假设Y

代表总产出,K代表投入资本，L代

表劳动力，N代表自然资源。我们

可以写出以下总生产函数：

Y=AF(K，L，N)

5、房地产供给推动经济增长 房地

产业对经济的促进作用可分为三

个部分:首先是房地产建设活动本

身（包括房地产建筑安装工程、房

地产开发与流通服务等)拉动经济

增长;其次是房地产建设产生了对

建筑材料、建筑设备的需求,从而

带动这些为房地产业提供中间投