房地产价格构成与影响因素

2024年1月9日发(作者：著的读音)

房地产价格构成和影响因素

一、房地产价格形成的主要方面

1.土地成本

随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缤密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成;轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。在土地公开竞拍的推行下，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35%一40%，并有进一步上升的趋势。一般来说城市越发达地价占的总成本比例越高，在一级大城市一些项目的土地成本甚至超过成本的50%。

2.前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右，并有降低的趋势。

3.工程成本

此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40一50%左右，具体内容包括:勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;土石方、围墙、传达室、现场办公用房、临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用，不同的地形地貌的场地的平整费用会有很大的差异。地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容;建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用;电梯投资;小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用;小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。例如在市区的房产项目周遍生活配套已经相当完善，发展商并不需要花费太多的费用，相反郊区的大规模社区，在道路、生活配套、交通等方面的投入非常巨大。

4.开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下:

(1)资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

(2)管理费用。包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

(3)销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

(4)其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3%一5%计列，视项目个案而定。

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(5)销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，约为销售额的6W0，并要考虑企业所得税。

(6)上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。

二、影响商品房价格的其他主要因素

商品房的价格除以其价值为基础外，还存在影响商品房价格的其他因素。影响商品房价格的因素多而复杂，现将其分为以下十类:(1)供求状况;(2)自身因素;(3)环境因素;(4)人口因素;(5)经济因素;(6)社会因素;(7)行政因素;(8)心理因素;(9)国际因素;(10)其他因素。需要说明的是，许多影响因素之间并不是完全独立的。从大的方面来看，大致可以分为以下三类:

1一般因素

一般因素是指在经济、社会方面对房地产的状态、价格水平产生影响的因素。

从社会因素来看，影响商品房价格水平的因素有:第一，人口状态。人口增加，或人口在某些地区集中，则该地区的房地产需求增大，从而使该地区房产价格水平呈上升趋势。第二，家庭构成状态。现代家庭构成观念已有了很大的变化，四世同堂并以纵向连结为轴心的大家庭制已衰落，代之以夫妇为中心的小家庭构成，从而对于居住单元的需求增加，这也成为房地产价格上涨的因素。第三.城市的形成和公共设施的建设状态。城市的形成使住宅的需求提高，而公共设施的建设，由会使该地区土地效用提高，从而都会使该地区的商品房价格上升。第四，教育及社会福利状态。这一因素会影响社会文化水平、生活水平，进而影响对房地产的需求，影响房地产商品的价格等。

从经济因素来看，主要有:第一，储蓄及投资水平。储蓄、投资水平与经济增长同步。经济增长既表示国民生产的增长，也表示国民总支出的增长。在国民总支出中，有些部分是朝向消费品的住宅需求，有的是以投资而朝向生产品的土地需求。因此，消费者对商品房的需求与储蓄、投资水平有着密切的关系。第二，财政与金融状况。目前，大多数国家通过财政与税收手段来调节宏观经济的运行，对经济的发展产生影响，从而，对商品房价格也产生影响作用。金融同样也是如此。经济形势恶化会导致银根紧缩，这种情形的持续，不但会使对商品房的需求减少，供应量也会下降，从而对商品房价格产生实际影响。第三，物价、工资及就业水平。这些因素会直接影响对商品房的需求。工资、就业水平高的地区，往往房地产价格高;反之，则低。第四，房地产本身的市场状况，供求比例、租售比、空置率等指标。第五，产业结构的变化。如果产业结构变化较快，则对投资需求大，对商品房的需求往往也增大，从而对商品房价格产生影响。

从行政因素看，国家从全社会利益和宏观经济发展的角度出发，或者推动土地的转移，或者限制某类土地的利用，从而对房地产价格产生实际的影响，如对土地利用规划及管制状况，对地租、房租、房价的限制程度，房地产税制状况，住宅政策等等。

2区域地段因素

区域地段因素对商品房的产品形态和价格水平起到非常重要的影响。这些影响住宅区域价格水平的因素主要有:离市中心的距离及交通设施状况;居住区居民的职业、教育水平、社会地位、生活方式等;生活设施配置状况，商业、学校、公园、医院等的配置状况;洪水、地震等灾害发生的程度等。居住环境是否优良，包括居住区是否清净，有无独特优异的自然环境，有无影响住宅环境的设施，如工厂区周遍环境的污染等等对房地产价格产生极其重要正面或负面影响的一些因素。这些因素的判断就是房地产开发项目的地段选择，对开发项目的地段选择方法、标准有多种，可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方

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式确定项目，选择项目必须有充足的、有效的理由。房地产利润，尤其是在早期，非常大的部分是通过土地增值获得的，正确地选择地段区域因素，对商品房的开发成功有关键意义，后期通过价格把这些升值的利润反映出来。

合生珠江的成功便是来自于敏锐市场洞察能力，对地段选择超前的眼光和市场前景的得当拿捏。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良陛滚动。使得公司迅速在广州扎下来，而且是深深地扎入土地之中。早年以低廉价格抢先一步，合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉，比如广东的天河、番禹。这种抢在他人之前数年拿地的做法，价格低前景好形成了合生扩张车轮的良胜滚动，令合生创展此后仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长。事实证明，朱孟依早年那些偏僻、地价低廉的地块，数年后成为了城市扩张的中心区域。合生珠江紧密把握城市发展的节奏，远远走在别人前面，顺着市政发展的方向，向东向南不断开发，是合生珠江在广州取得成功的关键。1993年，他在天河动工开发大型商住区华景新城;1994年建暨南花园;1997年开发了愉景雅苑和骏景花园，到目前为止，合生创展在广州开发的项目超过了16个，珠江合生系成为广州最大的开发商。2000年，合生创展旗下楼盘销售额占全广州市场5ry0的份额。一些业内人士估计，2000年，”合生系”的销售收入将超过100亿元。

同样一个相反的案例，万科在北京做得不理想，主要是当时在策略上失误了。1993年万科进北京，在顺义做城市花园其实很成功，但是那时万科一味想进城，现在万通开发的万泉新新家园、亚运新新家园那两块地，万科当时都有机会拿到，但是放弃了。这样就失去了一次良好的”扩大地盘”的机会。因为想进城发展，不满足于做城郊发展商。可是北京这几年的发展趋势很明显是往外走，地值直线上扬，万科往里走并不合适，在地段选择策略上的失误，造成在前期土地成本价格方面丧失优势，造成了万科在北京现时的被动局面。

3.个别因素

个别因素即房地产项目产品特性对房地产个别价格的影响因素，主要是从居住规划和建筑物的情形来分析，这些因素具备直接的服务功能和使用功能，也是定价的基本准则。同一地块楼盘之间的差异包括产品类型，工程进度，规划配套，平面设计，公司品牌，付款方式，建材装演，楼盘整体形象定位，建筑风格，容积率，绿化率，实用率。同一楼盘单元差异:朝向差异，层次差异，边间差异，景观差异，面积差异，物理性能(通风采光)等等这些方面需要专业精密细致的设计和思考，以求提高产品的均好性，同时有选择性的根据楼盘自身的特点突出其中几方面，形成特色和买点，作为提升稳定价格的主要支撑点。

在影响房地产价格的众因素中，个别因素最具研究性和探讨价值，例如不同的地区，不同的人群，他们本身所固有的思想观念，宗教信仰，风俗习惯，封建迷信，意识看法等对房地产价格在某种程度上会造成很大的影响。

随着社会的发展，经济的不断飞跃，房地产市场日益繁荣，影响商品房价格的因素也会越来越多，在制定价格策略时要善于发现和解决新问题，根据具体的实际情况，全面而细致地考虑各种价格影响因素并加以综合分析认真判断，从而才能作出更为准确公正，切合实际的评估。

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