第一章 居住区的组成

2023年12月31日发(作者：任何地方的英文)

第一章 居住区的组成及居住区的类型

本次课重点：1.居住区的用地组成；2.当代居住区的类型

本次课难点：当代居住区的类型及其特点

第一节 居住区的组成

一、居住区的组成内容：可分为两类

1.建筑工程：主要为居住建筑（包括住宅和单身宿舍），其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房（如泵站、调压站、锅炉房等）以及小品建筑等。

2.室外工程：包括地上、地下两部分。其内容有：道路工程、绿化工程、工程管线（给水、排水、供电、煤气、供暖等管线）以及挡土墙、护坡等。

二、居住区的用地组成

居住区用地（R）：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

根据不同的功能要求，一般可分为四类：

(1) 住宅用地（R01）：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

(2) 公共服务设施用地（R02）：又称公建用地，是指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类公共建筑和公用设施建筑物基底占地及其所属的场地、绿地和配建的停车场等。

(3) 道路用地（R03）：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

(4) 公共绿地（R04）：指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，其包括居住区公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地等。

第二节 当代居住区的类型

一、 按居住区所处区位的不同，可分为

1．农村型居住区

农村型居住区主要分布在非城市区域，与广裹的田野及大自然相伴，也就是人们通常理解的“村庄”。从城市立场来看，农村型居住区是文明等级相对较低的聚居类型；按照人类的发展轨迹，农村型居住区处于较早的文明阶段，是城市型居住区的祖先；依据空气质量与环境清洁度来判断的话，大多数的农村型居住区都比城市型居住区好得多，但是在发展中国家这种情况存在着恶化的趋势。由于农村不能像城市那样提供较为健全的污染治理系统，一旦农村作为城市的低端工业生产基地的话，其污染就变得越来越严重了。这是我国农村令人担忧的现况，相应的，农村型居住区良好的生态环境质量也随之下降了。农村型居住区与城市发展的关系是错综复杂的．有些农村型居住区会随着城市的膨胀而居于城市边缘或者内部，变为“城边村”或者“城中村”，转化为独特的城市型居住区。

2．城市/城镇型居住区

城市型居住区是人类文明发展的重要产物，城市型居住区也因此成为世界上汇聚人口最多、最庞杂的人类居住区。城市型居住区的土地利用强度远远高于农村型居住区，这是全球化资本主义市场经济与生产方式所催生的，主要源于开发商对利润的追求与承受的土地价格等压力。土地利用的高强度与人口的高密度相互影响，形成具有巨大消耗力与生产力的（商品与人口）市场，与产业化的城市历程相辅相成。密集与高强度也造成了城市与自然的隔离，所以城市型居住区的环境质量常常低于农村型居住区。虽然一些中高档居住区会牺牲一些容积率刻意营造漂亮的人工化自然景观，但是，以目前大多数城市中建筑（用地）与自然的图底关系来看，城市型居住区环境质量较差的根本原因是结构性而不是要素性的。

3．郊区型居住区

工业化之后，厚重的城墙已经挡不住机械化武器，所以城市抛弃了城墙，乡村与城市的空间关系也由此显现出相互交错的关系，这个领域被称为城市边缘，也可以理解

为城市郊区。分布其间的居住区称为郊区型居住区。郊区型居住区一般会位于比较优越的自然环境，土地使用强度一般较低，居住建筑以联排和独立别墅为主。对车行道路系统有强烈的依赖。车行道路系统将该类居住区与城市（核心区）连接了起来，也将获得良好自然环境的人与城市的便利连接了起来。这最初的好想法循着大众化的轨迹给城市施加了巨大的通勤交通压力，也在促使着城市的空心化运动。当越来越多的人们居住到郊区以后，郊区的自然环境质量也随之下降。一系列的城市问题由此而起，其中包括了城市空间结构的散漫化、城市运作成本的上涨与城市土地的低效使用等。在当代，如同城市型居住区，大多数的郊区型居住区也是工业化生产的批发产品。如果出现土地使用强度较高的郊区型居住区，这意味着住区所在地域很有可能将被扩张的城市吞并，所以郊区型居住区也像某些农村型居住区一样可能对城市进行相对位移而成为以后的城市型居住区。

二、按居住区所处地形地貌的不同，可分为

1．平地居住区

均顾名思义，平地居住区指的是主要修建在平地上的居住区，大多是平原、盆地或者高原坝子等地区民族的文明结果。平地居住区的交通组织一般比较流畅便捷，用地地形的制约少，也便于规划设计师进行个性化的创造。通常情况下，如果地质条件不是很差的话，建造难度也相应较小。假若不考虑外围环境的影响，景观条件的分配相当均匀，这也意味着景观的完全开敞是不太可能的，人工造景的行为就比较普遍了，所以世界上园林发育比较高水准的地区多分布于平地地域。很多水草肥美的平地地域适合游牧民族的生存。

2．山地居住区

山地居住区指的是主要修建在山地区域的居住区。一般而言，山地的生态环境比平地更为敏感和脆弱，地质条件相对而言也更不稳定，容易引起滑坡、泥石流等自然灾害，耕地、开阔地较少，人地关系紧张，地形与地貌的频繁变化更进一步增加了建造的难度。山地还造成了自然景观条件分配上的不均匀现象较为普遍：某些地方视野开阔，景观条件上佳，而另一些地方则视野闭塞，空气流通条件也不好；有些北向山坡终年难见阳光，地气阴湿，不宜居住，而另一些南向坡则阳光充沛，适宜建宅。因此山地居住区，建设应特别尊重山形地势，讲求因势利导，圆

融顺变，住区内、外部空间体验非常丰富，因循地形变化，甚至创造出令人惊奇的视觉和使用效果。

重庆富洲新城居住区

3．滨水居住区

滨水居住区就是沿着水域岸线修建的居住区。依着水位的季节性起落，滨水居住区与水的空间距离有远有近，有疏有密，并且受到所属地域的风土、植被、地形地貌与社会文化等各方面的影响。例如南太平洋新儿内亚的海边居住区就已经越过了“滨水”，而直接到了“水上”，以底部完全架空方式应对潮起潮落；而重庆江边的居住区则结合山形挑、架于水滨。总的来说，滨水居住区的建造都会把水系作为主要的景观方向，住宅布局会考虑到视野上对水景的享受。其实不仅仅是享受，更是利用。近年来，城市重新认识到水系的重要，水系逐渐受到保护和治理，房地产开发也越来越重视滨水环境的地产经济价值，一些高档楼盘拥有良好的滨水景观。但是，相应的问题也凸现出来，就是连续的良好滨水景观被越来越多的高档楼盘据为私家享受，而忽视了滨水作为城市公共开敞空间的重要意义，国际上比较先进的城市正采取措施在二者之间谋求较好的平衡。

某滨水居住区

三、按居住区所经历时间历程的不同，可分为

1．新居住区

新居住区通常指的是刚刚建成或者建成时间较短的居住区。它们一般代表了当下社会的居住观念，并暗示了将来的发展趋势。当下来看，我国城市最为通行的是前身来自于前苏联的居住小区模式其更早的起源是美国人佩里提出的邻里单位。居住小区用地面积一般在 15 hm2左右，包含一个小学、幼儿园以及一些服务设施。营造较好的景观环境、空间和使用上都趋于内向化（如封闭式的物业管理）与单纯化（主要是较为单一的居住功能），这和中国古已有之的大院模型构成了文化上的承传关系，但是规模比前者大得多。大多数的城市市民都比较偏爱这种居住区构成模式，但是该模式却导致了城市共享性空间以及相应的社会生活（尤其是街道生活）的失落。在新城新区这一趋势特别突出，对于形成城市多元文化的融合与交流是不利的。也有其他的趋势出现，比如郊区化的大型居住区（尤其是富豪居住区）、 SOHO式的旧城绅士化居住区、较小面积的多档次公寓、功能复合的综合性居住区以及一些专类化的居住区等。

2．旧居住区

与新居住区相对，旧居住区通常指的是建成时间较长的居住区。一个居住区建好后，它就在辞新迎旧了。旧是一个不可逆转的时间过程。旧居住区常常代表着一些已经过去的东西，但是这并不意味着旧居住区总是落后与过时的。有些旧居住区可能已经被使用了成百上千年，不是死去的标本而是活着的生活场所，其间积淀的厚重文化早已超越了物质载体。不同年代、不同历史阶段的旧居住区在城市中并置共存，展现着只有时间才能堆积起来的城市文化，即便只从经济学的角度看，这些对于城市来说都是异常珍贵的发展资本。虽然其中的一部分总会逐渐地难以适应时代的变迁而渐至沦落，或者被新的方式取代，但文化却不像用过的旧物可以轻易地抛弃，新居住区也不可能完全不带有过去的痕迹。对旧居住区的研究与分析往往是把握今天、预测明天的必要途径。

四、按居住区所属经济层次的不同，可分为

1．高档居住区

住在高档居住区中的人们虽然不一定代表着社会的最高文化成就，却通常拥有较强的经济力量和相应的社会话语权，他们会调集充足的社会资源为本阶层牟取较好的居住利益，并引导社会主流的居住方向。

一般而言，高档居住区主要分布于城市的两类地域，一是城市中心，尤其是 CBD及其附近，二是城市边缘的郊区。前一种高档居住区的建筑以高层为主，住区总体规模较小，便于居住者享受丰富多彩的城市生活设施和管理

日常的工作业务；后一种高档居住区往往是较大规模的低层别墅区，占有着美好的生态环境与自然景观，以获得宁静的居住氛围。一些超级富豪还会建造独立的庄园，乘坐直升飞机上下班，其住所自成领域，就已经不在居住区的统辖之内了。

高档居住区常使用高档的材料，追求较大的户内面积，崇尚建筑风格上的富丽堂皇、气派尊贵；以相对灵活的空间处理手法塑造获得较好品质的空间；聘请专业的物管机构来进行物业管理与环境整治，内部环境豪华，植被的种植、搭配等一般都经过精心的处理，颇有别具匠心之处。高档居住区的住户间往来较少，因为这类人的社会支持与交往网络比较全面，多数拥有私家轿车，对地缘性生活的依赖程度偏低，无论工作还是消闲娱乐都会在较大的空间范围内进行。

2．中档居住区

社会主流中的大多数都会居住在中档居住区中，这一类居住区的品质直接反映了社会的整体支持能力。回溯历史，我们不难发现近 20 年来我国城市居住区的质量在总体上有了明显的提高，这从一定层面上表明了我国整体经济实力的增强与全民生活水平的改善。

中档居住区的设计和建设遵循着当时社会的通行规范与标准，在当下，中国主要表现为：以居住小区作为居住区的主体单元；住宅建筑采用经验性的常规户型；户型在水平方向上拼合成标准层，然后垂直向复制等。从 20

世纪七八十年代至今，中档居住区的常规户型从小厅、小居室、多房间、总面积较小演变为大厅、小居室、少房间、总面积较大，反映了生活水平提高、家庭成员减少、追求自我价值等社会民众的总体生活趋势。目前一些面积较小、内部空间连通的住宅户型比较受年青人的欢迎，这与他们追求时尚、自由和经济能力相对有限等特点有关。此外，近些年来精装修住宅开始出现，这是为了应对一部分工作繁忙、没有时间自已装修而希望直接入住的人的需求。以前的中档居住区单纯追求户内面积，不太关心住区景观环境，现在户外环境越来越受到重视，景观环境质量也有了很大的提高。

中档居住区是一个涵盖面很大的概念，其内部有着更加细致的档次划分，以满足不同社会人群对住区经济层次的多样性要求。

3．低档居住区

低档居住区主要为社会中的低收人者建造。开发商一般不愿意开发建设这样的住区，因为经济回报太低，所以低档居住区往往由相关政府部门或一些非营利性组织出资修建，以保持社会整体必要的公平与稳定，并对弱势群体进行关怀。也有因各种原因逐渐沦落或自发集结成的低

档居住区，例如前文讨论过的边缘居住区。此外，在我国的旧城改造过程中，开发机构为了迁走原住居民而为其兴建的回迁房住区，常因降低成本以及其他社会原因而成为潜在的低档居住区。由政府和相关机构、组织建造的低档居住区在西方也被称为社会住宅区。其对承建商有一定的政策优惠，住宅的分配不完全遵循市场原理，也体现了社会福利的概念。为了节约成本，常追求低造价与高密度，户型面积一般偏小。

五、按居住区所具有功能的不同，可分为

1．纯化型居住区

在纯化型居住区的内部，居住是占有数量与强度上有绝对优势的城市功能其他城市功能如所占比例非常小，多半只是一些为居住区服务的必要的中小学校、托幼机构、中小型商业、社区中心、卫生站、小型运动场、储蓄所、街道办事处、居委会等。这些公共设施不具有强大的城市吸引力。总体上看，纯化型居住区在城市中形成了一片广大的居住领域。

纯化型居住区的连绵集结会产生大量的通勤交通，使道路网的负担在不同时段差别过大，连接居住区的道路上下班时间会十分拥挤，其他时段则不能被充分使用，这间接增加了城市的运营成本。此外，居住区在上班时间只有老人和孩子留守，晚上市中心又成为空心领域，这种过于明确的规律化运动为城市犯罪提供了温床。居住区的功能纯化是必须的，如果住家周围到处是公司、商场、俱乐部、工厂……居住所需要的安宁与平和的氛围就将受到极大破坏。然而物极必反，过度纯化的居住区将会连带产生更多、更大的城市间题。

2．混合型居住区

与纯化型居住区相对，混合型居住区内部除了足够的居住领域外还有数量较多的其他城市功能，住区的整体功能状态是混合的。古代城市内几乎都是混合型居住区，原因在于人力为主的建造模式、非机械化交通、非严重污染型产业、传统生活观念等多种方面。混合型居住区的优势是地缘情感易于培育，居住文化易于承传，节约城市土地、交通空间与时间成本，同时对削弱城市犯罪也很有帮助。因为如果居住区内有比较多的商业、办公机构等，就会有一部分居民就近购买住房或就近物色工作岗位，他们每天可以步行上下班，而不必借助交通工具，这样就节约了花在交通上的时间与金钱，也减轻了城市道路的负荷，还能促进他们对所经过的地方的了解，从而形成地缘情感。现在北京、上海等一些大都市的居民每天花在上下班交通上的平均时间多达3个小时，由此造成的疲惫和时间、精力的浪费，功能分区的工业化规划模式推卸不了责任。

混合型居住区的劣势从根本上讲，在于与工业文明的

价值观相左，如建筑风格不易统一，城市机能比较混乱，不利于大规模的复制生产和快速建设等。为了保证居住的身体和心理的舒适和安全，还是需要防止过分的功能混合，保护起码的居住纯化集结，和居住区功能不太兼容的产业不应放在居住区内，重污染、高噪声、人员混杂、需要严格监控等类型的企业和部门都要和居住功能适当分离此外，功能混合的空间结构也要慎重地组织，不是随意地混在一起，哪些功能适合相互依靠、哪些功能可以彼此分开一点、哪些功能应该深人居住区内部、哪些又应当放在居住区与外界交接的区域等，都是必须在规划时足够重视和认真对待的，混合不是提供随便规划、不负责任的借口，而是要求专业人员更加仔细地观察城市，了解城市运动的规律。

六、按住宅层数的不同，可分为

1．低层居住区

低层居住区是指层数在三层以下的居住区。低层建筑的造价一般比多层低，但在大都市，低层住宅里却会住着相对富有的人，这是因为土地的价值是最高的，对土地的占有力反映了人们的社会权力。一些贫穷住区的人们也住在低层住宅内，这样的低层住区往往密度很高，因为贫穷者无力建造高楼，但是能够不断填充，所以有些低层住区的容积率能和多层住区相抗衡。富人的低层居住区情况就大不一样了，建筑层数低，密度却也不高，土地利用强度明显偏低，这是用声望、权势、金钱与地位获得的土地与空间使用上的宽松。这些居住区环境优美，管理精细，多位于城郊，也有少量分布在旧城中，其中一部分是旧时遗留下来的大宅院。历史比较久远的低层住区以院落型住宅为主，近20年新建的多受到西方文化的渗透而采用花园洋房、联排别墅与独立别墅等。主要是曾经风行与本土文化了无瓜葛的欧陆式等，现在此风渐小，逐渐以多样化的现代风格为主，也有仿古或将古代样式抽象转化的。

联排式别墅

2．多层居住区

我国的多层居住区从20世纪60、70年代出现起，至今不断发展壮大，在当下的中国城市中分布已相当普遍。所谓多层，通常指3层以上，8层以下（近年来改为7层

以下）。为了追求更多的空间或利益，建设机构一般不愿意只盖4、5层。但我国的规范规定了7层以上（含7层）必须有电梯。因此大多数多层住宅都盖成6+1层（其中+1层为阁楼式）以牟取更高利益。

随着目前住区发展的多样化趋势，在一些比较高档的住区中多层住宅楼也修建电梯，这样一来就打破了6、7层的控制瓶颈。在我国的大多数多层居住区中，住宅采用单元拼接的方式集结为更大的体量，形成某种围合或空间秩序，其中一梯两户型最受欢迎。此外，为了节地，也有一梯三户至六户型的。户型的合理与舒适始终是人们最关心的方面之一，而外部空间富于变化和有着景观处理的多层居住区当下也更受购房者的欢迎，我国多层居住区的容积率一般在1.3-2左右，有些开发商只重视面积指标，不重视住区环境，而单纯追求高容积率，当容积率接近2时，多层居住区的外部空间就很难避免呆板和兵营式了。

3．高层居住区

在我国，高层住宅一般分为两种：中高层与高层，100m以上的超高层也开始在特大城市，如北京、上海、深圳等地出现。规范规定，住宅建筑7层以上(含7层）必须设电梯，12层以上(含12层)至少设2部电梯，故中高层的高度多为11层或11+1层。高层住宅的层数变化范围较大，然而也有规律。15、18、21、24、27层等比较多见，主要是受土地压力、投资回报需求、建造成本的梯度变化等方面因素影响的结果。高层居住区多分布在我国的大城市，特别是地价高昂的地段，例如现在的上海市中心扩展区一带就可见大片高层居住区雨后春笋般拔地而起。形成高层居住区的最大动力是紧张的人地关系，但是善于炒作的商业主义会将居住在高层住宅中描述为时髦和高贵的生活方式，所以在一些人地关系不那么紧张的地区也会出现高层住宅，这是一种身份外显式的心理作用的结果。

深圳某高层楼盘鸟瞰图

楼高了，到地面活动就不方便了，尤其对腿脚不太便利的老人更是如此，孩子们想和伙伴玩耍也比较麻烦，因此高层居住区中地面空间、场地的使用效率远远低于低层和多层居住区，这就使关注地面设施的建设对其显得尤为重要。另外，在追求较高容积率以获得利益的同时，高层居住区的设计也必须顾及居民心理和使用上的多重需求，绿化环境的营建同样不可忽视。目前已经有一些尝试建立空中交往空间的设计和建设案例，但规模和多样性远远不能和地面相比，更未形成网络化的空间结构，成功的例子还很少。

4．层数混合性居住区

由于面积较大，很多居住区都会结合使用几种层数类型的住宅楼，既增强对市场的适应力，又可以获得较为丰富的外观形象与空间肌理，还有利于形成多样化的城市景观，带给人们多样化的城市体验。针对不同的实际情况，层数混合性居住区中各种层数类型住宅楼所占的比重与相互间的空间结构因时因地而变通，目的都在于营建出具有较高质量的居住生活环境。

上海文化佳园错落有致的规划布局