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口陈绍方 暨南大学法学院

房改房与普通商品房产杈辨新

兼论房改房产权人的权

房改房是中国内地城镇住房制度改革的产物，是在改革开放背景下，实

现住房商品化的重要举措。这一过程始于２０世纪８０年代末，并于２０世纪

９０年代末完成。在这十余年中，中国内地城镇的绝大部分公有住房被私人购

买，从而在中国内地的物权领域产生了房改房产权这一颇具特色的形态。其

特色概而言之即：它不同于其他物权包括普通商品房产权那样，是按通常的

商业、民事习惯，经平等协商，以购买、交换、受赠等方式形成，而是在特定的

历史条件下，根据国家特定的政策，由公有住房产权单位的职工向本单位购

买而形成。因此，房改房产权在形成上有鲜明的“政策 “单位’色彩。也正

是因为这个特色的存在，自房改房产生以来，人们一直对房改房产权的真实

含义，对房改房产权的行使，存在种种疑惑、分歧甚至纠纷（严重的发展到诉

讼）。其中最为突出的争议是房改房原产权单位是否有权制定购房者须为本

单位服务若干年限的政策，限制购房者的流动，也即是否有权变相限制购房

者产权的行使。对此已成为城镇社会关注的热点问题进行深入探讨，有重要

的现实意义。

一

、

房改房产权与普通商品房产权的异同

由于房改房是在特定历史条件下的产物，其产权与普通商品房产权确

实存在诸多的不同，这主要表现在：

ｌ、产生的依据不尽相同。普通商品房产权是依据国家有关房地产买卖、

交易、交换的法律而产生。房改房产权除了依据这些法律外，还依据国家的

房改政策而产生，并且这些政策是适用法律的前提、基础，也即首先必须符合

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