房地产知识问答

房 地 产 知 识 问 答

一、我在买房时，去公证处公证了，能否算是房产已从法律上归我了？

答：房产买卖双方对交易行为进行公证，这在法律上是允许的，但不能说经过公证的房产在

法律上就可以代替《房屋所有权证》，而不用房产权属登记，《中华人民共和国城市房地产管理

法》第五十九条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度；《城市房屋权属登记管理办法》第十

七条规定：因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30

日内申请转移登记。因此，经过公证的房产交易行为只是对交易事项的真实性、法律性依法进行

证明，以保护当事人的权益，但不能代替由法律、法规规定的房地产权属登记行为，因此经过公

证的房产交易行为必须颁发《房屋所有权证》，才能从法律上予以保护。

二、我买了开发商的房子，而开发商迟迟不给办房产证，我该怎么办？

答：对于您所说的情况，我们需要具体情况具体分析，您如果有时间请您带齐您的有关材料

可以到房管局了解有关政策方面的情况以及做出处理决定或建议，正常情况下，您购买开发商的

商品房，开发商应该积极配合您办理房产过户手续，如果开发商拒绝履行合同，您可以将其行为

告诉消协或者诉之于法院。

三、为什么要换发房产证？

答:为防止违法分子违造房屋权属证书，切实维护房地产权利人的合法权益，建设部要求全

国各地必须使用由建设部统一印制，具有防伪性能的房屋权属证书。产权人必须按通告规定换发

房产证。

四、购买商品房需注意的问题有哪些？

答：应注意房屋的价格、面积、质量、房屋交接是否按时以及房屋产权是否合法、物业管理

是否到位等问题。

五、集资房能不能上市交易？

答：可以上市，和普通的交易类型一样，提供齐有有关证件后，可以办理过户手续。

六、交易时产权人和共有人都要来吗？

答:要求房产交易双方的产权人共有人必须同时到场对交易的房产予以确认，以保护双方的

合法权益。

七、房产证可以直接办成子女的吗？

答：房产证可以直接办理成子女的，如果子女是未成年人，由监护人代理办理有关办证手续。

八、身份证丢失或过期如何办理过户手续？

答：身份证丢失，要求补办身份证件或由当地公安机关部门出具身份证明予以确认再办理有

关房产发证手续。

九、产权证丢失如何办理过户手续？

答：产权证丢失后再重新补办房产证后再进行办理过户。按规定，丢失的房产证需要登报声

明作废六个月无异议的补发房屋所有权证书。

十、未成年人是否可以出售房产？

答：未成年人可以由法定监护人代理其办理房产证，未成年人的房产可以在其法定监护人为

谋求未成年人的利益所进行的房产交易或抵押手续。

十一、产权人或共有人在外地，怎样委托他人办理过户手续？

答：产权人或共有人委托他人代办房产发证手续，登记机关认为必要时要对委托书进行公证，

然后再办理有关房产发证手续。

十二、办理房产证是否有时间限制的？

房屋所有权出现转移、变更时，房屋应自转移、变更之日起三个月内，申请房屋所有权转移

或变更登记。新建房屋应在竣工后30日内申请所有权登记。

十三、集资建房的条件是什么？

符合土地利用总体规划和城市总体规划，本单位无房职工，严禁任何单位借用集资、合作建

房名义，变相搞实物分配或商品房开发。

下列情况房产证难办理

一、无开发资质单位开发的房产

二、开发公司未办理商品房预售手续

三、开发单位未办理土地出让手续或欠缴土地出让金。

四、开发公司手续不齐全或因历史遗留问题，如用地报建资料不齐，有违章建筑等。

五、开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理确权。

六、开发企业将房屋重复销售，导致无法办理产权证。

七、开发商与小业主存在纠纷，如为了迫使小业主补交房款，扣着本该发给小业主的房地产

证不发。

八、开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房。

九、楼盘被法院查封。

十、个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证。

商品房 经济适用房 房改房的房产证区别

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这

三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利

受国家相应法律法规的保护和规范，但是在使用和交易方面有着一定的区分。

一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普

通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由转让、出租

或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有。

二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土

地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据规定：职

工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级

市场上市交易，经济适用房在出售时，要交纳土地出让金，在办理完产权过户手续后，购买人所

得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

三、房改房。按成本价购买的房改房（下简称成本价），成本价的产权证说明该房屋的使用、

占有、处置的权利全部归产权人所有，上市进行交易补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

办理房产证的作用、意义

一、我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发

证制度。”这就是说，如果您在城市买了房，不去办理房产证，您的房屋存在就不符合法律规定。

房屋所有人必须在限期内登记，这是房屋所有权人应该履行的法定手续，而不能想登记就登记，

不想登记就不登记。

二、房产证的法律效力

1、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有

的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产

权登记，并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家法律保护。

2、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产产权的有价转移。房地产的市场行为

是建立在明晰的产权基础之上的，无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发

展产生的资产重组、招商引资等都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作保证。

3、为城市建设管理和司法行政提供基础资料。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和

核心，准确完整的产籍资料是进行房地产管理、培育房地产市场进行城市建设和管理的重要资料，

现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁，以及民事法律活动的分家析产、继承、赠与，

权属纠纷调处，无一不依赖于完善的产权登记发证制度，以及由此而形成的房地产档案图册等产

籍资料作为依据。

房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。《城市房屋权属登记管理办

法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处

分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”

由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用

其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的

权威性，所以说它是“唯一合法凭证”。

我国宪法规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合

法财产的所有权。国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权、当房屋受到损坏时

恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等。

《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益

和处分的权利。”个人向开发商买房或从个人手里买的二手房，这个过程，只是完成了平等的民

事行为，如果不去申请办理房产证，那么这样的房屋将不受国家法律保护；只有经过国家房屋交

易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，买房人才对所买房屋有了合法

的所有权，才真正成为个人的合法财产，即房屋的合法主人。房屋所有权证是国家依法保护所有

权的合法凭证，房屋有了产权证后，不仅可以长期住下去，而且可以出租、转让、交换、赠予、

继承和抵押，遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证，上述行为都属于不合法的，当个

人房屋权益受到侵害时，也不能依法受到国家保护。

三、交纳有关契税也是对买房人义务的保护

买房需要交纳契税，这是每一个买房人应尽的义务。无论是买商品房、经济适用房，还是买

私房或房改房，都要交有关的契税，税费多少根据所购房屋的不同、时间的不同而有所不同，其

数量与购房款比较起来只是很小的一部分，并不会影响购房人的生活品质。

购房时需多个心眼

买二手房不能只信房产证

在购买二手房的过程中，许多市民懂得审核房产证真伪的重要性。不过，对于

那些真实的房产证，人们是否就可以放松警惕？真实的房产证，当真不会蒙蔽购房

者的眼睛，不会给他们带来意想不到的损失吗？或许，问题的答案并不像人们想象

的那样简单。

买房不是一件小事。买房前核对房产证的真伪、交易中要求卖房人把房产证交

付给中介公司保管等等，这都是必要的维权手段。可是，到头来她们为何还是吃了

亏，上了当？难道，真实的房产证也不能保证房产交易的安全吗？房产证是房屋产

权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋

行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。应该说，房产证对于保障房屋权利

人的合法权益、维护房地产市场秩序等，都起着十分重要的作用。但是，在房屋买

卖的过程中，买房人的确不能过于倚重房产证来判断房屋的有关情况。因为，尽管

我国有关法律规定，房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。