财务管理
◎文/牛 允
摘 要：随着市场经济的发展壮大以及国家政策的改革和实施，房地产企业在面临越来越多市场竞争的同时，经济利润也开始持续降低。在这样的时代背景和行业竞争面前，房地产企业想要实现持续发展和经济利润的稳步提升，就要做好财务管理工作。其中，税收筹划是财务管理工作的重要组成部分，两者联系紧密。文章主要就房地产企业财务管理及税收筹划相关内容进行研究，分析了两者在房地产企业中存在的现状问题，并提出相应的策略。
关键词：房地产企业；财务管理；税收筹划
0 引言
近年来，随着国家调控政策的不断深入实施，房地产行业在经历了快速发展后也逐渐进入了相对平稳的发展阶段，房地产行业的发展也在很大程度上趋于市场管理正规化。目前，房地产行业仍然是我国经济发展的支柱型行业，对国家经济发展起着至关重要的作用，但是房地产企业因为存在投资资金数量大、回收慢、外界因素影响大、风险大等特点，加之市场竞争越来越激烈，近些年出现了经济利润下滑的趋
势。在这种情况下，科学合理的财务风险管理可以有效规避或者降低企业发展风险。税收作为房地产企业的重要资金管理项目，合法、科学、合理的税收筹划也会在很大程度上促进房地产企业财务管理工作的提升［1］。房地产企业为了实现自身持续发展和经济效益稳步提升，就必须要重视企业财务管理以及税收筹划工作，通过分析社会及行业现状查找自身存在的问题，并且制定相应的解决对策。
1 房地产企业财务管理及税收筹划相关概述
1.1 房地产企业的财务管理特点及风险类型
房地产企业的财务管理特点主要有三方面：（1）房地产企业属于资金密集型行业，其工程项目的开展实施需要巨大的资金链条进行支撑，即资金投入大；（2）房地产行业工程项目投资周期长、资金回收周期长、工程项目开展过程中风险因素多，造成财务管理工作难度大；（3）房地产企业在开展工程项目过程中，项目的筹划、投标、建设、交付等环节需要大量资金作为基础，因而需要与银行有大量的业务往来，这就使得房地产企业的财务管理工作相比于其他行业要更加专业和严格。
房地产企业财务管理风险因素较多且复杂性较强，对其影响较大的风险类型主要有三种。（1）国家宏观调控因素。基于我国国情，国家对于房地产行业的宏观调控政策较多，且随市场经济发展不断改变，使得房地产行业受到国家宏观调控带来的风险因素增大。（2）资金管理因素。房地产企业资金流动性大，资金投入量大，在企业发展过程中资金管理困难，可能出现的资金风险不可预知性大。（3）
工程项目因素。房地产企业的工程项目规模大、涉及范围广，项目的计划、实施、交付等环节存在的不确定风险多。
1.2 房地产企业税收筹划的含义及内容
税收对于国家的发展有着至关重要的作用，是国家
经济发展的产物，同时也是公民以及企业应尽的义务。我
国税收制度随着国家经济的发展和社会结构的改变也在
不断调整，目前逐渐形成了比较完善合理的税收体制［2］。税收筹划也可称为合理避税，其前提是必须要符合我国
相关法律以及税收政策法规的规定，其方向是必须符合
相关税收政策的导向，其发生行为必须是在企业进行生
产经营以及相关投资工作之前，其目的是实现纳税人或
者企业税收利益最大化。税收利益最大化主要包括税负
最轻、税后的利润最大、企业的价值最大化等，并不能简
单理解为税负最轻。
房地产企业的税收筹划内容主要包括：合法避税、合理节税、转嫁筹划以及实现涉税零风险，其具体内容如下。（1）合法避税指的是纳税人使用非违法方法，从方法
上来看符合国家税法规定，但是其行为实质上与立法精
神相背离，简单来说，就是利用国家税法规定中的相关漏
洞来进行税收利益筹划。这样的避税方法不会违法但是
同样也不合法，但是又与纳税人不尊重和不遵守国际法
律进行偷税漏税不同且有本质区别。对于这样的行为，
国家只能依靠不断完善相关法律制度来进行管制。（2）合
理节税指的是纳税人在不违反国家相关法律规定的前提下，充分利用国家税法中的减免税等相关政策，对企业经
营生产活动进行合理筹资、投资规划，巧妙设计，实现少
缴税或者不缴税的目的［3］，这样的合理节税方式是国家
提倡和扶持的。（3）转嫁筹划指的是在企业生产和经营过
程中，通过调整产品价格将税负合法转嫁给他人，这样的
方式可以有效降低自身企业的税负。（4）涉税零风险是指
纳税人和企业在进行生产经营活动过程中可以做到账目
清晰，所申报的纳税流程及项目等齐全，符合国家法律
规定，数额准确充足，不会有任何违反国家法律规定的行为，在税收执行方面不会出现任何风险或者出现的风险
极小的一种状态。这样的方法不会使纳税人获得直接的
税收方面的经济利益，但是对企业的持续发展有利。
2 房地产企业财务管理及税收筹划存在的问题
2.1 房地产企业财务管理现状问题分析
2.1.1 缺乏财务管理重视性
目前，房地产企业在财务管理工作方面缺乏应有的
重视，管理制度形式化，主要表现为财务管理工作对项目
工程中的收支审核批复流程管理不规范，资金流动管理
手续不完整，资金用途管理缺乏相应的管理制度，等等。
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对财务管理缺乏重视造成房地产企业资金管理混乱和使用不节制，进而降低了企业经济利润，有时还会导致企业资金资源开发利用不足，造成资源浪费，从而制约企业的持续发展。
2.1.2 缺乏完善的企业资金管理制度
房地产企业的财务管理工作是需要系统化的管理流程和相应的管理制度的，房地产企业的工程项目存在投资资金量大、周期长、风险因素复杂等缺点。然而，目前很多房地产企业缺乏具体项目的财务资金管理制度，在项目开展实施过程中缺少相应的资金过程管理，对于资金在投入和使用过程中的具体使用情况以及存在的风险不
明确，进而造成了隐患［4］
。同时，很多工程项目在实施过程中资金浪费情况严重，出现了严重超出计划规定的情况，影响工程项目的施工进度，严重情况下甚至造成企业资金链条断裂，给企业带来不可预知的风险。2.1.3 缺乏财务管理工作的主动性
房地产企业是我国传统的经济型企业，其整体管理模式较传统，相对而言，其财务管理工作方式也仍以传统模式为主，缺乏相应的创新性和主动性。目前，很多房地产企业的财务管理仍然处于被动管理工作状态，缺乏应有的风险预判和干预意识及措施。特别是近年来因为国家政策的不断调控，房地产行业市场竞争增大，人们对建筑工程质量的要求不断提升，不确定因素不断增多，与此同时产生的财务风险因素也在增加，但是房地产企业的财务管理却缺乏相应的主动管理行为，增加了企业不可预测的风险。2.2 房地产企业税收筹划现状问题分析2.2.1 忽视了增值税的筹划
很多房地产企业对于国家税收政策的变化缺乏灵活掌握和运用的能力，尤其是国家实施了增值税制度之后，房地产企业未对其进行相应的筹划工作，特别是土地增值税涉及税费金额较大，企业缺乏相应的税收筹划，加大了房地产企业的税收负担。2.2.2 合理节税实施欠缺
房地产企业进行税收筹划工作时将自身企业划为一般企业，没有认识到房地产企业与其他一般企业的区别和差异，没有发挥合理节税的筹划作用。2.2.3 缺少纳税筹划意识
房地产企业因对财务管理工作缺乏应有的重视，造成财务工作滞后，对于纳税筹划工作，房地产企业自身以及财务管理部门均未认识到其工作开展的重要性，缺乏对国家税收政策的研究和运用。
3 房地产企业财务管理及税收筹划策略研究3.1 房地产企业财务管理现状问题的解决策略3.1.1 建立健全财务管理制度
房地产企业应认识到完善健全财务管理制度能够提升企业财务管理质量，促进企业发展。财务管理必须依靠先进科学的管理制度，才能更加规范地实施管理工作，企
业建立健全各项财务管理制度，同时进行财务管理人员
的业务培训，不断提高财务管理人员的业务水平和职业素质，通过这些措施提高员工对财务管理的重视度，更加突出财务管理的核心作用。除了健全相关管理制度和进行财务人员培训外，还要设立相应的财务管理机构，以更好地指导和规范财务管理各项工作的开展及实施。通过更加规范的财务风险管理及资金管理提高房地产企业财务管理水平，通过建立健全完善的企业内部财务审计制度确保企业资金的使用安全，同时加强对企业资金的动向和使用情况过程把控，对预知风险进行管控，可以极大程度地降低企业资金管理风险。3.1.2 完善企业资金管理体系
房地产企业在财务管理方面缺少相应的资金管理体系，增加了很多资金风险因素，为了减少和规避资金风险，需要建立一套完整的资金管理体系，以有效提升企业财务管理水平。一方面，房地产企业要立足于自身发展情况，结合国家政策及行业发展趋势，对行业的市场发展前景进行相关的预算编制，按照企业自身发展计划合理分配和管理资金。同时，对企业工程项目的投入、实施、资金回收等进行有效的过程管理，做到所有资金的流动都有相应的管理、审核、批复计划。为了保证资金使用过程中的灵活性，要求财务管理人员依据项目具体情况实时跟踪资金，视情况进行过程调控。此外，对企业各项资金均要建立相应的台账，并定期总结进行过程汇报，通过分析预判风险，进而做好应对措施。
另一方面，房地产企业在激烈的市场竞争下想要实现经济利润最大化，还要科学、合理地使用资金，避免工程项目在实施过程中出现过度浪费情况，以免加大工程项目成本、降低企业经济效益。可以通过建立相应的资金奖励以及考核机制对各个部门进行管控，对于合理使用资金的部门进行相应奖励，对于无故浪费超出计划的部门进行相应的管理及考核。
3.1.3 实现企业财务管理科学化和信息化
目前，房地产企业财务管理在管理方式和技术方面存在一定的缺陷，这是造成财务管理工作被动的主要原因，如缺乏风险预判、缺乏对国家政策的灵活运用、缺乏行业信息的收集等问题，均与财务管理模式传统落后有关。现在信息科技发展迅速，通过先进的科技手段可以更好地提升房地产企业的财务管理水平，房地产企业可以通过在财务管理方面运用先进的数据信息平台技术，实现财务信息的采集、梳理、分析、预判等工作目标。但目前很多房地产企业对这一先进科技手段的利用认识还不够成熟，所以企业想要增强自身行业竞争力，就要具备更加先进的管理理念。在企业内部建立财务管理信息平台，可以有效解决企业不同项目间资金信息管理缺乏互通的问题，并且通过统一的平台采集信息，可以确保信息的完整性、实时性、准确性。现代科技的先进分析预判能力也可以更好地弥补财
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务管理人员自身业务水平受限带来的缺陷。可见，房地产企业在财务管理工作中具备与时俱进的先进
管理理念和技术应用，是取得发展先机的有效途径。
3.2 房地产企业税收筹划现状问题的解决策略
3.2.1 重视增值税政策的运用
土地增值税是房地产企业的重要税种，所涉金额较大，房地产企业要紧密结合国家正在实施的增值税政策，将土地增值税作为税收筹划的重点工作内容，可以在很大程度上减轻房地产企业的税收负担，有效提高工程项目和企业的经济效益。例如，国家税收法律制度关于房地产企业土地增值税的相关规定为：纳税人经营普通住宅的过程中，如果其住宅的增值额度超过其扣除部分的20%，则需按超额累进税率进行增值税的缴纳，若住宅的增值部分未超过其扣除部分的20%，即可按规定不用缴纳增值税［5］。这需要房地产企业在经营销售住宅房屋时重点研究税收筹划，即销售住宅房屋增值额所产生的经济效益与企业所需缴纳的增值税之间的经济关系方面，从而做到合理选择。
3.2.2 合理规划工程项目，开展合理节税筹划
房地产企业在进行税收筹划时，必须认真研究国家相关法律和税法规定新政策的实施标准，才可以更好地结合企业自身情况进行税收筹划。房地产企业和一般企业相比具有很大程度的特殊性，这就要求在进行企业税收筹划时必须研究并结合其特殊性进行有效的、有针对的筹划工作。例如，在现在的建
筑工程行业中，很多房地产企业更加注重自产自销的方式，但是这种项目工程开展模式在很大程度上限制了税收筹划的空间。如果房地产企业改变经营模式，通过委托其他房地产企业为其建设工程项目，那么此时房地产企业就变为了“受委托方”。代替客户进行房屋建设，工程项目完结之后收取相应的代建报酬，那这一部分收入实则为劳动报酬收入，是不需要缴纳土地增值税的，因此实现了房地产企业合理节税的目的。所以房地产企业在经营生产过程中，可以通过转变相应的工程项目开展模式，达到合理避税的目的，以提高工程项目和企业的经济收益。
3.2.3 增强企业对税收筹划的重视度
合法科学的税收筹划需要房地产企业相关人员的积极
配合和重视，才能得到开展。首先，要求房地产企业上层管理者给予一定的重视，通过企业管理及相应的知识宣传等方式，强化企业内部其他管理人员的税收筹划意识。房地产企业财务管理人员自身的税收筹划意识以及自身业务能力都对税收筹划的具体实施起着重要作用。上面内容中也提及了房地产企业对财务管理缺乏一定的重视度，从而对税收筹划工作也缺少应有的关注，文章对于此问题的相关策略已经做出了相应的分析研究。为了提高房地产企业对税收筹划的重视度，企业管理人员要分析研究国家政策给企业带来的机遇和风险，看到房地产企业自身特点与国家政策之间的紧密关系，并明晰税收筹划给企业带来的经济效益。4 结束语
财务管理及税收筹划对房地产企业的管理及发展具有重要作用。通过分析研究财务管理风险特点及税收筹划作用，可以知道房地产企业具有资金投入量巨大、资金管理过程漫长、环节众多、受国家宏观调控政策影响大等风险特点，同时，也可看到合法的税收筹划可以给房地产企业带来经济效益和企业持续发展动力。通过分析研究房地产企业财务管理现状，可发现重视财务管理、进行资金管控、创新财务管理模式等可以有效实现房地产企业的规范化管理，有效规避或者减少资金风险，进而提高企业风险预判能力。通过分析研究房地产企业税收筹划现状，可以了解到忽视对国家税收政策的研究给企业带来的经济损失，进而更加深刻地体会到房地产企业重视财务管理及税收筹划给企业带来的经济利润和持续发展的作用。
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［5］鞠晶.纳税筹划对企业财务管理的影响［J］.当代会计,2015(08):30-31.
作者单位：山东永邦税务师事务所有限公司
Financial Management and Tax Planning of Real Estate Enterpris
NIU Yun
Abstract: With the development of the market economy and the reform and implementation of national policies, real estate companies are facing more and more market competition, and at the same time economic profits also continue to decline. In the face of such an era background and in competition,if real estate companies want to achieve sustainable development and steady increa of economic profits, they must be good at financial management. Among them, tax planning is an important part of financial management, and they are cloly related. The article mainly analyzes and rearches the related contents of the financial management and tax planning of real estate enterpris, analyzes the status quo of both in real estate enterpris, and propos corresponding strategies.
Keywords: Real Estate Enterpri; Financial Management; Tax Planning
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