C h i n as t o r a g e&t r a n s p o r t m a g a z i n e 2020.08
探讨与研究D I S C U S S I O N A N D R E S E A R C H
国资部和住建部按照党中央、国务院决策部署，为贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”，逐步构建购租并举的住房体系，并打造城乡统一的建设用地市场。在2017年颁布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在十三个一线城市进行试点，这一试点方案的发布，进一步完善了在集体建设用地上建设租赁住房的规则。加快使用集体建设用地来建设租赁住房，不仅可以提高存量土地节约集约利用水平，增加用地供应，缓解城市内住房供需矛盾，平抑城市房价高企现象，而且还可以为民间资本投资找到出路，提高资金使用效率。共享度假小院就是在共享经济迅速发展的背景下利用集体建设用地建设租赁住房的一种发展方式，增多了集体土地的用途，通过提高农村土地集约化水平，为农民和民间资本增加收入拓宽了渠道。共享度假小院的审批、建设、经营和监管这一系列流程有助于增加农村土地管理实践经验，提高土地使用效率。但是，共享度假小院的建设前期资金投入大，仅靠集体经济组织和农民的资金进行建设运营很难实现，在发展共享度假小院的过程中，引进民间资本成为重要一环。 1.共享度假小院的概念和价值
随着“共享”概念迅速普及，共享资源成为一种新的发展方式。共享将使用权和所有权相分离，并使很多人在一定时间一定条件下享有一定的使用权。共享度假小院是在“共享”经济和国家鼓励旅游实现乡村振
兴的背景下被提出来的。共享度假小院不改变农村房屋产权归属、不改变集体土地权属、注重农民广泛参与且长期受益，共享度假小院是吸引民间资本投资入股的方式将村民的闲置土地进行整合，并结合当地的发展特色进行装饰整修，打造适宜休闲度假的田园居所，通过收取租金和项目收费的方式回笼资金。
共享度假小院的经营模式可以盘活农村周边资源，促进农村旅游经济发展，同时满足向往田园生活的一部分人的消费需求，体验精神享受的乐趣。一方面，城市家庭在共享度假小院中享受田园风光，体验农家乐趣，感受共享农村文创、共享农事体验、共享休闲活动的魅力。另一方面，为农村群众创造新的收入渠道，吸引了更多的民间资本对周边基础设施和公共服务进行
投资，带动了当地的就业。
2.共享度假小院的发展障碍
民间资本决定是否对共享度假小院进行投资时，主要评估投资项目未来的风险、经营收益和投入成本。因此，本文接下来将从政策制度、资金流、利益分配机制这几个角度分析共享度假小院发展中存在的问题。
2.1产权归属不明晰
现阶段，我国相关法律规定农民集体用地归属村镇集体，不属于个人，这也就意味着农民是无法单独行使产权。在国家大力开展利用集体建设用地建设租赁住房中，产权归属不明会阻碍农村集体土地直接入市，影响利益农村集体建设用地建设租赁住房的价格形成机制，抑制共享度假小院的发展模式。产权归属不明确加大了农村集体土地进入市场化的难度。产权不明确农民个体无法享受收益权，所有权等，权利的损失会使房屋的价值大大低估。此外，产权不明确对承租人来说也是一大风险。当房屋出现问题或者其他事故的发生，承租人很难追究责任到个人，这会损失承租人的利益，然而这部分损失也会体现在共享度假小院的租金和需求数量上。
2.2配套基础设施建设不完善
我国长期以来形成了城乡二元经济，农村的基础设施显著落后于城市。共享度假小村利用乡村的环境优势和城镇居民的田园情怀，将农村的闲置房屋资源与城市居民的旅游消费需求结合在一起，有利于城市带动农村、农业、农民发展。基础设施配套不完善会抑制城市居民享受共享度假小院的消费需求，阻碍城市资金流向农村。另外，虽然国家为缓解城市的商品房供需矛盾，推动租购并举的制度化改革，积极提倡共享度假小院这类利用集体建设用地建设租赁住房的发展方式，鼓励在村镇集体经济组织的领导下，可以灵活开发共享度假小区的发展模式，但是配套设施建设政策明显不足。利用集体建设用地来建设便利化的基础设施的限制还没有放开。
2.3资金回收期长、风险大
共享度假小院作为不动产行业的一部分，具有这个行业本身天然的弊端，资金前期投入多，回收期长，而且具有不确定性。
民间资本视角下共享度假小院发展障碍与对策
摘要：国土资源部和住建部联合发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中指出，共享度假小院既可以在村镇集体经济的组织下自行开发运营，也可以通过联合经营、投资入股等方式进行建设、运作经营。其中，投资者可以成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。大量闲置的民间资本在共享度假小院发展中，提供重要的资本来源。因此，本文旨在民间资本视角下，研究共享度假小院发展过程中存在的障碍以及分析原因，并据此提出相应的对策，提高共享度假小院的进一步推广的可能性，促进共享度假小院的健康发展。关键词：共享度假小院；民间资本；明晰产权；分配制度文/
曹斌
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