浅析城市老旧小区改造项目的设计要点——以长沙市望月湖片区改造为例

2024年4月1日发(作者：汤圆的谜语)

浅析城市老旧小区改造项目的设计要点

——以长沙市望月湖片区改造为例

摘要：文章以长沙市老旧小区——望月湖片区改造项目为例，探讨了在目前

的城市更新中十分重要的一个专项。作者结合在项目设计及服务过程中遇到的问

题和积累的经验，总结了以下六大要点——1.管理为主，设计为辅；2.综合体检、

多方听证；3.偏重利旧、合理规划；4.文化挖掘、氛围点缀；5.物料选择、注重

耐久；6.后期服务、现场变更。这六大要点涵盖了从方案设计-施工图设计-后期

服务过程中的主要思路和重要问题，为城市老旧小区改造项目提出一定的建议。

关键词：老旧小区；民生工程；设计；改造

城市是人类文明不断进步的结晶，是人类经济社会发展的重要载体，这其中

的城市居住问题显得尤其重要。中国自改革开放以来，中国城镇化率以年均近1

个百分点的速率提高，至2015年中国城镇化已达到56.1%，进入了城市社会。但

随着我国新型城市化进程的加速推进，不断增长的城市人口与不断升级的居民需

求之间存在巨大矛盾，旧城老化问题日益突出。因此，国家近年来大力支持城市

老旧小区改造的相关工作，立志于提升居民的安全感、幸福感和获得感。

2020 年07 月10 日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造

工作的指导意见》国办发〔2020〕23 号文件，文件提出，2020 年新开工改造城

镇老旧小区3.9 万个，涉及居民近700 万户；到2022年，基本形成城镇老旧小

区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力

争基本完成2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。同时文件对于老

旧小区改造的重点工作也进行了详细部署——意见指出坚持以人为本，把握改造

重点；从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确

定改造内容；激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社

会力量支持、参与改造；坚持建管并重，加强长效管理。同时提出城镇老旧小区

改造内容可分为基础类、完善类、提升类3 类，积极推动居民出资参与改造，可

通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方

式落实。文件中对于3类改造内容也分别进行了定义：基础类改造内容是指能满

足居民安全需求和基本生活需求；完善类改造内容是指满足居民生活便利和改善

型生活需求；提升类是指丰富社区服务供给、提升居民生活品质。其中基础类改

造内容是需要全部完成的，完善类和改造类可以根据居民需求和场地条件选择几

项完成即可。

同时发布的《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行

动的意见》建科规〔2020〕7号文件指出，要以建设安全健康、设施完善、管理

有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住

社区建设补短板行动，提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力。

从国家发布的主要政策文件我们不难看出，老旧小区改造的主要工作将立足

于民生工程，最大限度的改善人民的日常生活。而老旧小区项目的改造设计工作

也将完全不同于以往的项目设计，作者从自身经历的城镇老旧小区改造实例——

望月湖小区八片区改造设计的项目出发，理论结合实践，总结在城镇老旧小区改

造的过程中，设计工作的几项需要着重注意的要点——

1. 管理为主，设计为辅

与传统设计项目不同，老旧小区存在的较为尖锐的问题往往是屋顶漏水、外

墙渗水、给水系统爆管、排水不畅、电力设施老旧损坏、电梯老旧故障等，根据

长沙市城市人居环境局发布的《长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则》的

文件，对于城镇老旧小区的改造内容主要分为了以下几个部分——基础类：包含

公共安全（违章建筑/消防设施/照明设施/安防设施/紧急避难设施）、基础设施

（供水系统/排水系统/雨污分流/一户一表/三线整治及供电设施/杆管线设施/燃

气管线设施/无障碍及适老设施）、建筑修缮（建筑构配件修护/屋顶及墙体防水

/楼道修缮/化粪池/加装电梯）、环境整治（信息标识/围墙改造/绿化改造）、

便民设施（环卫设施/健身设施/快递设施）、社会治理（业主委员会/小区物

业）；完善类：也包含了基础设施、建筑修缮、环境整治、便民设施、社会治理

几个方面，细分内容则主要包括了道路改造、停车设施改造、建筑防雷设施修缮、

建筑节能、游乐设施、休闲座椅、晾晒设施及党建阵地等完善生活功能的内容；

提升类：也包含了基础设施、建筑修缮、环境整治、便民设施四个方面，细分内

容则主要包括了儿童路径、智能门禁系统、屋顶及外墙整治、口袋公园、景观小

品、文化设施、养老设施等提升生活品质的内容。从以上设计内容的罗列不难看

出，老旧小区改造内容庞杂、涉及的专业众多，且其改造方向主要是提升居民生

活的便捷性、安全性和舒适性。因此，梳理各专业主要问题、根据小区场地现状

确定改造重点、采取合理改造措施避免对场地较大的破坏，这些项目管理思路显

得尤为重要。项目负责人需要充分调动各个专业进行项目的全程跟踪，根据项目

的场地条件、投资限制和居民意愿后，与居民、社区、建设方确认主要改造内容，

提出各个专项的改造方案，公示过后进行后续的初步设计、施工图设计和现场服

务。

以长沙市望月湖片区改造项目为例，小区存在问题较多，建筑改造、给排水

改造、电力改造、景观改造均有涉及，由于是改造项目，现场情况较为复杂，且

由于年代久远图纸已经缺失，建设方根据设计方的要求进行了场地现场策略和管

道勘测，作为基础的设计依据。在确定设计方案时，既要考虑到现场的施工条件、

居民争议、也要考虑到居民的正常生活和出行。因此方案中对于临主要道路（月

华街）定义为重点改造区，提升小区形象的同时也便于施工；小区内部角落定义

为次要改造区，主要以修复为主，进行小范围低干预施工，尽量避免对居民日常

生活的打扰。

1. 综合体检，多方听证

城镇老旧小区大部分已经建成使用20-30年之久，由于当时设计规范不完善、

施工技术较为落后、材料较为单一，本身就存在较多的设计缺陷，加上年代久远，

主体建筑和基础设施均出现了不同程度的功能缺陷和质量问题，甚至存在明显的

安全隐患。因此，针对各个小区自身的实际情况，进行全方位的综合体检，并与

小区业主、业委会、物业公司及所在地社区街道保持良好沟通，实现多方商讨与

听证，是改造设计前期非常重要的一项工作。主要体检手段有以下几种——

图1 望月湖小区八片区现场测量地形图

2.1图纸核对：城镇老旧小区由于建设年代久远，后续管理也较为混乱，设

计图纸等基础资料基本已经完全缺失。但为保证设计的顺利进行，建设单位一般

会邀请勘测单位进行场地地形、道路、建筑、植物及管网的勘测和图纸绘制工作，

形成关于场地的第一手矢量资料交给设计单位进行后续改造设计（见图1）。老

旧小区由于建设年代久远，且建设时期设计规范和施工要求均不明确，存在许多

本质上的缺陷。通过对测量图纸的核对和检查，我们可以发现并判断哪些缺陷可

以在改造中进行优化更新，哪些缺陷则受限于场地的基础条件难以进行改造，只

能通过维修或整理的形式进行基础维护。这也成为我们对于小区整体改造条件的

判断依据。

2.2现场勘察：现场勘察是每一个建设项目前期必经的阶段， 但在老旧小区

改造项目中，这个阶段显得尤为重要。小区中主要存在的肉眼可见的问题，以及

问题的严重程度，均可以通过现场勘察得到一定的验证。因此在项目前期的现场

勘察中，需要与小区改造相关的各个专业（建筑、景观、电气、给排水、暖通等）

的设计师均到现场进行详细踏勘，更直观的发现小区存在的各项问题。（见图2-

5）

图2 望月湖小区八片区现场勘察记

录图（违章建筑）

图4 望月湖小区八片区现场勘察记

录图（雨污排水管道）

图3 望月湖小区八片区现场勘察记

录图（公共照明）

图5 望月湖小区八片区现场勘察记

录图（围墙）

2.3问卷调查：在《长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则》的文件中，

提供了《长沙市老旧小区改造居民意愿调查问卷》，对小区的基本信息和居民的

改造意愿及填写问卷人的背景信息均进行了普遍调查。但由于每个小区的基本情

况存在很大不同，因此在进行问卷调查时，可以以《导则》中的调查问卷为模板，

再根据小区实际情况酌情进行问题的增减和修改，让小区业主能更有针对性的提

出改造建议，也便于设计师更精准的摸清业主的改造需求。在配合街道社区完成

问卷调查之后，设计单位需要对所有的调查问卷进行统一整理，形成《现状调查

及问题清单》，统计各个改造项目的投票比例，罗列小区内需要改造的主要问题，

并根据小区业主的投票百分比进行排序，更为直观的表现出小区问题和业主改造

意愿。（见图6）

图6 望月湖小区八片区现状调查及问题清单

图7 望月湖小区八片区综合走访意见记录图

2.4综合走访：城镇老旧小区许多问题为隐性问题，普通的场地勘察难以发

现，只有生活在小区内的居民才有切身体会。因此，在现场勘察工作之外，针对

小区内的居民进行实地走访、综合调查，是非常有价值和意义的工作，真正关注

居民的民生问题，更切实的了解老旧小区内部存在的最突出的矛盾，以及小区居

民最迫切的改造需求。（见图7）

2.5与当地机构有效沟通：由于城镇老旧小区大部分缺少物业管理，是由街

道社区和小区业委会结合进行管理，因此保持和当地机构的有效沟通，能保证获

取更加准确和广泛的信息，能帮助设计师更有效率的完成前期摸排工作。

以长沙市望月湖片区改造项目为例，设计师在认真核对勘测图纸、查勘现场

条件、问卷调查、综合走访、与机构沟通之后，确定了小区最主要的几项改造内

容，即——违章建筑拆除、建筑屋面防水改造、建筑外墙渗水改造、楼梯间墙面

及地面改造、消防通道及路面改造、停车设施改造、雨污分流系统改造、公共照

明设施改造、围墙改造、弱电线路改造等。同时根据扎实的前期工作，基本摸排

清楚了小区内各项问题的严重程度及症结所在，对于小区居民对于改造工作的期

待也有所了解，这样更便于在后续的改造方案中合理进行策略选择和成本控制，

使得最终的改造效果满足小区居民的需求。

1. 偏重利旧，合理规划

图8 望月湖小区八片区管道勘测分析统计图

城镇老旧小区改造设计偏重于解决基础民生问题，强调功能性、弱化观赏性，

合理控制造价。因此在改造设计的过程中，设计师应更加注重对于场地内已有设

施设备的合理利用，避免不必要的资源浪费。

以长沙市望月湖片区改造项目为例，设计师在仔细核对了管道勘测图纸和现

场地形之后，确定了基本的雨污分流方案：保留原有管道系统作为污水管网（仅

对严重损坏部分进行更换或维修），新增一套雨水管网，形成小区内部的雨污分

流体系。这种方式相对于整体管网的重新设计和敷设，节约了大量成本，最大限

度的避免了资源浪费。在确定原有管网更换的标准时，也在仔细研究管道勘测图

纸之后，明确了对于结构性缺陷进行更换、对功能性缺陷进行修复的方针，从而

确定总体雨污分流改造方案。（见图8）

望月湖小区八片污水管网提质改造方案：

1. 保留原有污水管网体系，根据管勘结果，对结构性缺陷管道进行更换，

对功

能性缺陷管道进行清淤处理；

2. 更换建筑单体出户管道；

3. 清掏积於严重的化粪池，并加大化粪池的管径以防堵塞；

4. 根据现场地形标高合理规划排水管道走向；

5. 合理增加污水井数量，便于后期维护。

望月湖小区八片雨水管网提质改造方案：

1. 在小区主要车行道位置新增一套雨水管网，便于小区雨水排放；

2. 统一将室外排水沟盖板进行更换修补；

3. 跟换建筑外墙老化雨水立管；

4. 根据道路坡向合理设置雨水篦子；

5. 统一更换存在井盖和雨水篦子，机动车路面的井盖采用重型井盖，绿化

带人行道采用轻型井盖。

1. 文化挖掘，氛围点缀

图9 望月湖小区八片区文化景墙效果图

图片来源：作者自绘

虽然城市老旧小区改造主要聚焦的是关乎民生的基础设施改善问题，但在设

计中适当考虑地域文化的植入，形成小区特色，提升小区整体品质。

以长沙市望月湖片区改造项目为例，设计中充分挖掘望月湖小区作为“长沙

老口子聚集地”的理念，在重要节点位置设计文化景墙及艺术题字，打造文化节

点，凸显地域特色。（见图9）

1. 物料选择，注重耐久

城市老旧小区大部分是老国企宿舍或者开发不成熟的商品房，大部分都缺乏

专业的物业管理，因此后期的维护一般都存在较大的问题。因此在进行改造设计

时，设计师都需要考虑到材料的耐久性，以便于后期的持续利用。

以长沙市望月湖片区改造项目为例，小区内主要车行道（即消防车道）为素

混凝土路面，存在局部开裂、沉降等病害，设计上先对病害区域进行破除修复，

并增加抗裂贴，然后整体敷设8公分的改性沥青，确保普通车辆和消防车的正常

通行。建筑与车行道之间目前为素混凝土的停车区域，沉降、塌陷问题更为突出，

设计上进行整体破除和基础修复，面层采用耐久性较高的混凝土压膜地面，满足

长时间停车需求。

1. 后期服务，现场变更

城市老旧小区由于缺乏图纸等基础依据，测量图与现场也不可避免的存在一

定偏差，因此图纸和现场存在不符之处较为普遍，设计需要根据现场情况进行设

计变更，更为实际和便捷的解决场地问题。