美国的不动产抵押

2024年3月31日发(作者：人物动作的成语)

海外传

真

「

s

EL

。。

。O

Ev

日

E

s

s

一

美

国

的

不

动

产抵押

一

、

不动产抵押类型

l

、

联邦住宅管理局

f

o

d

ra

l

H

ols

g

dmi

i

sra

i

o

,

FHA)

保

险的不动产抵押

就

贷

款

者

(Tl

le

l

en〔

l

er

)

来

说

这种类

型不

动产抵押的最主

要

特

征

就

是

贷

款由

联邦

住

宅

管理

局给

予保

险

。

即联邦住宅管

理

局将偿还货款

人

因抵押

人未能偿还债务

而造

成的

损失

。

联邦住宅管

理

局

主要

是对

居

、

民重建建筑

住

房

、

购

买

新旧

公

房

贷款提供

保

险

,

联邦住宅

保

险是

由

法律规

定

并得到法律保护

,

重建住

宅和

住宅改善货款的保险金额

通

常

不

超过

35

00

美

元

,

期

限为

32

天

到

5

年

,

保

险的

不

动产货款期限为

01

一30年

,

经该局

保

险的对

低

收

入

家庭住宅贷款

,

借货条款比普

通

抵

押优惠

。

该

局提

供的保险

可以

使货

款者

比在

一

般条件

下

为高的货款价值比

发放贷款

。

FHA

的

不

动产抵押货款

常

以渭

动比例

(

s

lidi

n

g

s

e

a

l

e

)

决定

货款金额的比

重

,

在

8

0

年代

初期

,

对单口家庭住宅货款的最高限额是

7

5

000

美元

两口家庭

住

宅贷款为

8

4000

美

元三

D家庭住宅

100

5

00

美

元

,

四

口家庭

住

宅最高

,

贷款为

「美〕葛罗瑞

亚

著

口牧原译

1

18

000

美

元

。

对评

佑

的抵押物价

值

,

其

中

25

。。o

美

元以

9

7

%决

定

贷

出

金额

。

其

余价值

9

5

%决

定

应

放

的

金额

。

由

于

联邦住宅管

理

局提供

保

险

,

因此

借款者应支付

给

FHA

一

定的

保

险费

。

2

、

退伍管

理

局担保的抵押

(Th

e

VA

一

G

uarae

e

d

M

or

tg

a

g

e

)

退伍

管理

局担

保

的

抵押是

1

944

年

兵

役调

整

法的组

成

部

分

,

这

个法律中有关

不

动产规

定

的核

心是

为向

退伍

购房

而

发放货款的货

款

者提供担

保

,

从

而

为

退伍军

人提

供充足的抵押资金

。

提供

保

证的最

高限额

、

利

率

以及货款的期限由国

。

会制定的

法

律进

行

调查

8

。

年代

初

,

提供担

保

的最高限额为

27

00。

美

元虱

贷

款

金额的

6

。

%

,

或

者更

少

。

3

、

普通抵押

(Th

e。

o

nven

t

i

o

n

a

l

M

ont

g

a

g

e

)

普

通抵押

是指除联邦

住

宅

管

理

局保险的

抵

押

及退伍

管

理

局担

保低押以

外

的抵

押

,

一

般

来

说

,

普

通

低

押

的预付定金要比

前

二

者

抵押

都高

。

由私人

抵押保

险公司

所保

险

的普

通

抵

押

,

叫

做普

通保

险

抵

押

,

虽

然许

多

私人抵

押

保险在

3。

年代经

济衰

退

时

期

被

迫

破产

,

但

19,6

年

现

代

的普通保

险

公司以一

种

新

的

形

式

一抵押

担

保保

险

公司

(

M

GIC

)

重

新产

生

并得

到

发

展

。

普

通抵押所

支

付的费

用

是随着预付

定

金的

大

小

而

变化的

,

因而

预

付定金

越

大利

重

就越低

。

美国

不

动产

抵押

业的发

展和

完

善

是近几

十年的事情

,

随

着经济形

式的变化

和

客观需

要

,

新的

抵押形

式

不

断

出现

,

主要

有

以下几

种

:

l

、

一捆子抵押

(Th

e

B

、:(

1

9

。

M

or

t

g

a

g

e

)

它

是对单

独

偿还

抵

押形式

的

发

展

。

旦管单独偿还

抵押

(

S

e

alm

or

it

z

-

i

n

g

M

o

r

t

郎

g

e

)

要

求按

月

偿还部分

本金

和

利息

,

但

一

捆

子

抵

押

则

要

求

在

每月

偿

还

的债务

金

额中

,

不仅

包

括部

分

本

金和利

息

,

而且

还包

括

按

一

定比

例

分担的应由债务人偿还的

、

税

赋火险

保

险的费

用以及其

它应

支付的费

用

。

2

、

一

揽

子

抵押

(Tl

le

P

ae

k

o

g

。

M

or

t

g

a

g

e

)

此

种形式

又

比

一

捆

子

抵

押更

进

一

步

,

通

常它不仅包括

一

捆

子抵押

应支付的费

用

,

而且

应加上应支

付

闷

、

扛

澎

曝

、

…

海外传

真

F

CL

F

ROO

给

住

宅中

确定

的机

器

设

备

的费

用

,

门

”

利率

计算

,

以后则根

据

物

价

指

在这种方式

中

,

所

有费

用

汇总

以后

数

把利率

提高

到

“

计划

”

利率

,

并

完

成

。

。

通过一

次支付

(

按月

)

来目以

计划

利率

计算

剩

余贷

款

的

利息

的

是

为

了防止

借款人成抵

押品

出现

可

调整

利率

抵押是

70

年代

以来

美

。

偶然

事故

造

成货款损失

,

借

款

人定国

通

货膨胀带

来

的

产

物在

通

货

膨

期把本金

、

利息

、

人寿

保

险费

、

财胀时期

,

银行力求利息指数化

,

利

产

保

险费

、

不

动产

税

、

机

器

设

备

维

率变动与

通

货

膨

胀

畜

相

一

致

,

从

而

修费等

列于一

揽

子

交易

,

交由

金融

把

通

货膨胀

造成

的

风

险转移

到

借款

机构管理

,

金融机构则把这

些

款项者头上

,

美国在

8

。

年代初

,

可

调整

记入

专门的

“

契

约帐

月

”

内

,

从

而

利

率抵押

约

占

新的普

通抵押

的

2

/

得

到

多方

面

的

利益

。

3

。

3

、

无

限制的抵押

(Th

e

O

p

e

n

一

5

、

分级偿还抵押

(G

r

a

d

ua

te

d

一

E

n

d

M

o

r

t

g

a

g

e

)P

a

y

m

e

nt

M

o

r

tg

a

g

e

)

此

形式是指抵押台同中规定

,

它的贷款对象

主要

是

面

向处在

借

款

者的连续借款数额是无限制家庭生命周

期

中低收

入而又

对住宅

的

,

仅有

一

个最高限额

。

例

如

,

规有高

需

求的年轻

家

庭

,

借款者

不

在

定的借款数额为

2

0000

美

元

,

借款

各

偿还期

内平

均地偿还货款

,

而

是

者开始

可

以仅借

15

0。。

美

元

,

但在刘

各

期规

定不

等的偿还额

。

年轻家

稍后

日期

,

他

可以

继续借剩余的庭收

入

偏

低

,

在头

几

年的偿还

期内

,

5

0。。

美

元

,

并不改变最初台同中的偿还贷款

的

金额规定的较

低

;

在家

条款

。

庭成熟期

,

收

入逐

渐

增多

,

抵

押合

4

、

可变利率抵押

(V

ar

i

a

bl

a

同

规定的偿还金额定得高

一

些

,

这

R

a

t

e

M

o

r

tg

a

g

e

)

样

,

各

分

期所

偿还的贷

款

金额

呈梯

此

形式

是

指在

一定限

度

内

按照级

型向上

发

展

,

直到

全

部金额归还

市场

利率

的变动

,

调整抵

押

贷

款

的完毕

。

借货利息

,

借货利息随市场利

率

变

二

、

美国

不

动产抵押市场模式

化

而

变化

,

市场利

率

上涨时

,

计算美国的

不

动产

抵

押市场分为

初

借贷余额的实际利息在

一

定幅度

内

级抵

押

市场

和二

级抵

押

市场

,

初

级

向

上浮

动

,

市场利率下跌时

,

借货

抵押市场是指金

融

机构

(

中间人

)

把

利

率

向下浮动

。

它的

具

体

做

法是

,

金资金从公众手中转移给投资者

,

即

融

机构计算货

款利

雍

采取

分

期结算金

融

机构

吸收

存

款

然

后把

它

提

供

给

的办

法

,

在

“

入

门

”

期

间按

“

入不

动产

投

资者

,

抵

押人

以其所

拥有

特力大厦

罗湖区

高层豪华

公

寓

一

次性付款

7

8

折起

价

41

0

0/

`

平方

米

。

1

、

特力大厦高层豪

华

公寓地处繁华

热

闹的罗湖区交通方便生活方便

工

。

作方便

2

、

。

出门就是洪湖公园

,

环境优雅旺中取静

3

、

地段好

、

投

资

少

一

般工薪阶层

供

得起升值快

工

商

银

行提供五年六成

。

按揭

、

户型

:

单

房

一

房

一

厅

、

二

房

一

厅

。

均

带

独立厨厕现场备有

样

板房

售楼处

:

深圳币罗湖区水贝

二

路

1

64号

电话

:

555501

8

44

售

楼

处

:

深月

}

}币深南

东

路

中

建大厦

16

01

室

电话

217

2

2952002172321

R

的

不

动产作

为抵押品直接向

金

融

机

构

以担押

平式获

得

资

金

,

二

级抵钾

市场

(

次

级

抵押

市场

)

是

为

初

级

抵

押币

场

提

供

服

务

,

是指拥有

抓押权

的金

融

机构

把已

获得的

抵押权鬓过

其它金

融

机构的担保

再

转手

出竺

。

融

通

资

金

1

、

初级抵押市场

抵押货款来源

于初

级

抵押

市

场

,

美

国的

四

个金

融

机构的

抵押

贷

款数额

超

过

全

部抵

押

货款的

7。

%

这

四

个机构是

:

储蓄

和

货

款

协会

(S

av

i

n

g

sa

n

dL

o

a

n

A

ss

o

e

i

a

t

i

oz飞s

)

、

互助

台作储蓄银

行

(

M

、:

t

l.a

l

、

S

au

i

n

g

s

B

a

n

k

s

)

商

业银

行

(

C

o

m

-

m

ere

i

a

lB

a

n

k

s

)

、

人寿

保

险公

司

(Lif

e

I

ns、一ran

e

e

C

o

m

p

an

i

es

)

。

①储蓄贷款协会

。

储

蓄

贷款协会的

范

围较广

包

括

空地

和

移动

住

宅贷款

、

开发

改

善

贷款

、

重

新

购

买协议贷

款以及

参加

。

以

政

府担

保

为基础的

抵押

贷

款因

此

,

它

们

可

以发

行初

级和

次

级

抵押

贷

款

。

在

其

发放的抵

押

贷

款中绝大

部分

是用于住宅购买通

常

不需

联

、

邦提供

保

险

;

其

次是

住

宅建设重

新维修

及

其它

目

的

,

而且

在作为

抵

押品

的

不

动产中独家住

宅

占绝

大

多数

,

其

次

是

二

口

或四

口人

家

庭

住

宅单

元住

宅

多于四

口

家

庭

住宅

、

大

。

型

的

商业用物

业依

次

类

推

②商业银行

。

商业

银行

不

是采

取互助形

式的

所有制

,

而是

采

取股份

制

,

是

为

其

股份

持

有者

利益

服务的

私

人

公司

它

可以

领

取

州

政

府颁布的营

业执

照

,

也

可

以领

取

联邦

政

府

颁

发的执

照

,

后者

常

叫

国

家

银

行

。

19

8

()

年

货

币

控

制法的实施

,

商

业银行

也

像储

一

样

,

无需考虑是第

一

次抵

货

款

还是次级

抵押

贷

款

,

可以以

9

0

%的贷款与价值

比

借

出抵押

贷

。

一

些商

业银

行对抵押

贷

款

非常

,

但许

多商

业银行

因

资

金流

动

押

货款持非常谨

慎

的

,

而且

银行

(

下

转

2

1

页

)

蓄协会

押

款

积极

性的限制对抵

态度

市

场

含析

所以

,

RKN

Ls

,

s

T

要切

断在

土地上

对

企业的

“

照顾

”

,

将国有

计划

体制向市场体

制过

渡阶段在价

格

与

购买力严重脱

企

业与

其

他

企

业放到相等的经营环境中竞

争

与

此相

应

。

节的情况下

,

有必

要

实行价

格

管

理

。

国家

计

委

《

城市

房

“

的

是

,

要

建

立和落

实破产机制

,

。

1993

年

房地

产热

后

,

,

,

很

地

产

交易

价

格管理

哲行办法

芬

规

定

:

国

家

对房地产交

多

企业不管

有

无

经营能力

懂

不懂房地产

地产开发市场

亏损据统计

中

一

、

。,

。

一

齐挤

入

房易价

格

实行

直

接管

理

和间接管

理相

结合的原则

雀有主

要由

市场形

成

价格的机制

,

”。

盲目

开发

199

,

既

扰乱

了

市场也

造成

严

重

33482

“

向居民

出售的新建普

通商

5

1

年

全

国有房地产

企

业

2

家

其

7

,

品住

宅价格拆迁补偿房

屋

价

格及

房产交易市场的

重要

二

级

企业占

3

8

%

,

三

、

四

6

、

五

级占

6

0

%

。

的经营性服务收费由政府价格

主

管部门会

同

有关部门

按

照价格管

理

权限制定

和

调整

,

。

,

截止

1

9

96

年

,

月

,

深

圳

市有43

100

家

公司

获得房

地

产开

,

”

“

房产交

易

价

格和

经营

。

发经营权其中有

书

。

多家无力交足地价

而

未获资质证

8

13

性服务收费的

管理

权限除国务

院

价

格主管

部门另有规

定外

“

,

1

在

已

获资质证书的

3

,

家

公司

中

,

1

家综台

一

级

3

,

由省

、

自治区

、

直辖市

政

府价格

主管

部门礁

定

、

”

占

4

%综台

二

级

单项

劣

。

4

2

家

7

。

占

7

%%综合

三

级54家占

1政

府价

格主

管部门应

根

据房

屋

价值服务费

用

。

、

古

场

2

0

9

5

家

占6

%

近百

家

企

业拖欠地价

近百

亿

元

,.

。

供求变

化及

国家

政

策

要

求台

理

制

定和

调

整

,

’

“

对实

行

市

有

的企

业实

际上已经

资

不抵

债

理

应

捉其

破产

(

胜优

汰

场调节

的房

产

交易

价

格

城市

人

民

政

府

可

依据新建

商品

房基

准

价

格各

类房

屋

重

置

价

格剪其所公

布的市场参考

价格进行间接调

控和引

导必

要

时也

可以

实

行

最高

或

最

低限价

。

。

十

)

实行价格管

理

。

,

反

对房市

暴

利

。

价格本应由

供需关系

自

然调节但由

于

我国房地产经营体制

仍保

留

了

很

多

计

划

经济的成分建筑

造

价尚属计划定价

成

本

利

润

和

售价还未能依市场需求来确定和调整

。

,,、

”

全

(

作者单

位

:

深圳市规

划

国

土

局

)

编辑

/严每蓉

所

以

,

在

场的出

现

也

只

是

近几

十年的事

情

它的规

模

、

(

上接

33

贞

)

的贷款与价值常低

于

。

产方

面

的资金占据

全

部

不

动产贷款

总额较小的比重

,

储

蓄

协会许多较大的银行开发

了

。

。

而且

它自身

内

部

结构

和

运行机制

仍

处

于

,

不

动产

投

资

信

托业务

不

动产

抵押

货

款占全

部资产的

比

重

不断

变

化之

中

但是

,

三

个

政

府机

③互助储蓄银行

也

逐

年缩小

60

,

在

186

0

年

,

,

达到

,

构完

成了不

动产抵

押

贷

款二

级

市

场

的

主要运

转

功能

二

。

它是

美国

最为古老

的储

蓄

机%

,

到

19

85

年则

下

降

到

2

7

%

但

为

抵押

贷款

提

供

(F

构

,

这

些

机构

刚

开始成

立

时的

主

要

,

是它仍是

不

动产

抵

押贷

款

径

。

特

别是

级市场

功

能的

主要是三

个

联知

机

,

目

的就是鼓励储蓄

脱

苦难

。

以

帮

助

穷人摆大规模项

目

资金

来

源的

一

项主

要

途

近

年

来

,

构联邦

全

国抵

押

联

盟

w

M

,

钧

、

、

1

81

6

年

成立了

美国第

一

个

人

寿

保

险公

司逐

渐从

4

政

府

全

国

抵押

协会

(G

W

M

A)

联邦

互

助储蓄银行

到

1875

年类似机构向单口家庭提供

抵押

转移

到

向

家庭抵押

、

,

口

。

住宅贷款抵押公

司

在

初

级市场中

,

(FHL

M

C)

。

的数量

已

达到

674

个

。

,

以

后由

于

储

,

同时

,

也

逐

步

提

供对农

首次货款

者不

,

蓄

贷

款

协会的数

量

大

量增

加

互助

18

场

商

业

和工

业提供

抵押

的比

例

这

主

要是

因

为

公

司资本规模

巨

大的客

仅

可以通

过

吸

收存款从

公众

手中获

得

其可以

运

用

的资金

.

储蓄银行

逐

年减少现在

只

有

州予以登记

互

助储蓄银行

州

,

,

个

也

可以

在

二

、

在这些

,

观要求

,

向农场

、

商

业

和工

业所提级市场上出售抵押贷

款票

据获得资

金购

买

者

可以

是

其

它金

融

机构

私

人组织

和

联邦机构

程

中

,

。

互

助储蓄银行提供的

抵

押货款供的抵押贷款无论是贷

款

数额还是

其规模

都

远远是独家

住

宅抵

押

所无

法比拟的

。

资金比其它机构的合计数还要多

在这

一

融资过

。

各

种法律对改变

互

助储蓄银行抵押对农场货款

通

常采

用可

,

融

资

工具

就

是

由最初借款者

目前

,

贷款计划的规

定

非常小心

贷款价值比

通

常在

,

。

最高的

。

调整利

率

抵押形式

所提供的货款

,

对

商

业

和工

业所创

造

的抵押贷款

票

据

,

二

5

0

9

%之%一

0

在抵

押

形式中则附

。

级抵押市场中的金

融

机构

通

常

不向

投

资

者出

售抵押

而

发行抵

押

证

券

即政

府机构的

信用工具

,

间波动除非

政

府

予

以保险的货款

,

加市场

利率而且

分享

一

定比例的租

金收

入

和资本收

益

2

、

2

年

而且互

助储货款最高

期

限为

5以

这种方

蓄银行投资

于

抵押贷款的资金

般来

说

,

,

一

。

二级抵押市场

式

,

投

资者的资金得到

二

级

币

场机

,

不

超

过

其

总资产的

7

。

%

,

二

级

抵押

市场是指为

了

给

抵

押构的担

保

。

并

且保

证有关

利

息的支

反管

一些

银行也

提

供

商

业贷款

押

为

主

。

但提供较大的流动性

而

购买

现

有

抵

押

的市场

。

付

机构证

券具

有国家

信用

的性质

,

大

多数

互

助储蓄银行以独家

住

宅抵联邦储备系统为增强

商

业

,

信

用可

靠收

益

比同类

证

券为高

而

且

经营方式灵活

,

银行

持

有的某种票据的

流

动性

。

对

具

有较

大

的

流

动

④人寿保险

公

司其进行再贴现

,

二

级抵

押

市场也是

。

性

,

因而

使

二

级抵

押

市场运

行

更

富

,

旦管人寿保险公司运用

于不

动从中引伸

而来

的美国

二

级抵押甫效

率

范围

更大

。

座