样板房示范区销售说辞

2024年3月25日发(作者：北大双胞胎)

.

接待流程表（根据行走线路及操作序列）

客户接待动线及说辞

迎接客户

确定客户是

否首次来访

区位展板

讲解

沙盘讲解

户型讲解 电子屏讲

解

单体模型

讲解

客户资料登记 示范园林参观

讲解

样板房参

观讲解

送客 置业商讨

逼定

梯度湖景

讲解

1、 迎客说辞

销售助理基本动作

➢ 客户进门，必须主动上前迎接，致欢迎辞：“您好,欢迎参观,(加手势)里面请”。请

问您需要什么帮助”然后安排置业顾问接待。

➢ 帮助客人收拾雨具、放置衣帽等

置业顾问标准说辞

➢ 您好，欢迎参观！我是橘郡的置业顾问×××，请问您是第一次过来吗？，您在我

们项目有熟悉的职业顾问吗？

➢ （如果没有）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走（手势），

首先给您讲解一下橘郡的大概方位以及基本情况。（讲解区位展板）

➢ 客服基本动作:

询问客户:不好意思,打扰您一下,我们这里有免费提供的咖啡、茶水、果汁，请问

需要什么呢？

Word文档

.

好的，请您稍等一下。

这是您的*****，请慢用

样板房客服及保洁: “您好,欢迎叁观橘郡礼顿山” “请慢走,欢迎下次光临”

这是您好的*****，请慢用！

2、 区位展板说辞

我先给您/几位介绍一下我们的区域位置吧，这边请（伸出手，指引带到区域图前），

请问您是本地人么？

“是的”——您现在是住哪个区呢？（借此了解客户来访区域和工作区域）

区位

我们位于芙蓉南路与万家丽路的交汇处，长株潭融城核心区域，长株潭轻轨将在此换

乘,地铁一号线万家丽路站离项目仅200米，从我们项目到五一大道也仅17。5公里，我

们属于城市型别墅，交通最为便捷。出则尽享繁华便利的生活配套,入则尽享宁静自然的

山地美景。

配套

北边有大中信新城的SHOPPINGMALL---12万㎡超级购物中心，荟萃了顶级百货、大

型超市、豪华电影院、真冰溜冰场、世界美食等高端商家.

在中信新城对面有中南地区最大的奥特莱斯购物公园，囊括国际一线品牌、影院、餐饮

娱乐休闲配套设施。

文化教育配套: 离我们项目不到两公里的地方有大同小学，怡雅中学 明德中学

公园:在项目南面5公里处有昭山国家森林公园，2公里处有野生动物园。

总结：

根据长沙市十一五规划，城市发展重点轴是：南移北靠，在2020前长沙市城区规模将

扩充2。5倍，届时我们项目所在暮云新区将会成为长沙市南城新CLD（高档社区生活中心），

所以说，长沙别墅项目里我们的地段最好, 未来最具升值潜力。

来电说辞：

您好，橘郡礼顿山，很高兴为您服务！

客户：你们在什么位置？

我们项目在省政府以南5公里的中央别墅区，芙蓉南路与万家丽路交汇处，地铁1号

线万家丽路站在我项目200米处。

主动介绍项目情况：

我们项目是占地500亩的山地别墅，全部保留原始地形依山而建。总建筑面积

30多万平米，绿化率60%，建筑密度仅0.18。项目将分三期开发主要是：独栋、双拼、联

Word文档

.

排。目前，即将开盘的产品是托斯卡纳山地，看您想了解什么样的产品？

客户：你们现在什么价格？

我们现在推出的托斯卡纳山地独栋，起价400--500多万，均价13000—14000元，加

上赠送面积单价11000左右，面积250—360米不等，具体位置不同价格有所区别，您可以

到现场来详细了解，看看样板房。您看什么时候有空，我给您预约一下，周末您看方便不？

（尽量和客户预约具体时间）

请问您是怎么了解项目的呢？

详细记录。。。。。。。

客户： 你们是什么开发商？

开发商是北京橘郡，是拥有15年高档别墅开发经验的专业公司。

客户：好的，有时间我来看一下。

请问您怎么称呼您，我是您专属的置业顾问****，您下次过来，可以有直接找我，欢迎

您光临现场，感谢您的来电 ，再见！

3、沙盘标准说辞

这边看一下我们的沙盘模型吧（伸出手，指引带到沙盘前），我们现在站在项目的西边，

西邻芙蓉南路，北接万家丽路。

区位

我们位于芙蓉南路与万家丽路的交汇处，长株潭融城的核心区域，我们现在所处的位

置营销中心在这里（手势引导），西边这条路是芙蓉南路它是贯穿长沙南北的一条大动脉，

北面这条路是万家丽路是贯穿长沙东西的主干道，地铁一号线万家丽路就在这里（手势引导）

离我们项目200米距离，将来您从我们项目到达市区任何区域都相当便捷。

规划

我们项目占地面积500亩，总建筑面积30多万平米，绿化率60%，建筑密度仅0。18。

项目将分三期开发。有：独栋、双拼、联排、洋房、商业等。500亩地块,全部保留原始地形。

别墅全部依山而建，利用山地自然高低落差，设计不同的组团别墅，形成了错落有致、别具

一格的半山别墅。

您再看，这块插红色“售罄”牌子的就是我们一期“米哈斯”组团，现在已基本售罄，它是

典型西班牙米哈斯山地小镇风格，在深圳等海滨城市中，是别墅项目的主流风格，立面主要

是以白色墙漆及木质廊架构成，它的特色充满浪漫清新的异域风情。

Word文档

.

这块二期山顶公园组团，是由美国BLA设计公司，倾情打造的纯南加州风格美式别墅，

外墙采取stucco手工工艺粗颗粒涂料,加文化石装饰，局部窗台设置了纯木质百页，整体立

面效果非常大气奢华。于去年12月开盘，已全部售罄。

园林

接着，再跟您介绍一下我们园林：

我们园林是泛地中海原生态风格，它是利用山地，打造错落有致，曲径通幽的，溪谷

山地美景，每个组团均设有主题公园及水系,精彩纷呈。

（手势引导讲解）

我们小区设置有五个主题公园三大水系：

1）、这是一期10000平米的梯度湖景公园，利用上下湖4米高的梯度落差形成一个叠水景

观，沿湖设置了一些鸢尾水榭、布莱恩桥是平时休闲散步的最佳场所。

2）、这是二期3000平米的山顶公园，设置了登山小径，亭台楼阁，休闲时登上山顶公园，

小区美景一览无遗。

3）、这块也是二期的一个，1万平米的湿地溪谷公园, 水岸线达1公里，它是利用山头的天

然山泉，依山势蜿蜒而下，打造了一个“泉水潺潺，山花烂漫的生态美景”。

4）、这块是田原畅想主题公园，里面设置了观景平台，宫廷花坛，休闲会客区，这里，是您

和朋友喝茶，聊天的最好去处。

5）、这是三期1万平米的梦幻湖景公园，沿途还设置了极富山野情趣的摩尔花园、健身步

道。

三大水系，是一期近20000多平米的莱梦湖与茵梦湖，二期的10000多平米的林踪溪谷，

和三期10000多平米的天鹅湖，总面积近3万多平米。

您看到的这块半岛区域，就是我们现在即将开盘的第二期升级产品，“佛轮罗萨组团”，

是意大利托斯卡纳风格的山地独栋，现在推出的第一批是前两排的12套房源。

是由四条环形的景观大道包围的独立区域，私密性最好，100多亩地仅做了72栋别墅，

大部地块用于做公共园林，拥有一个1万平米的湿地溪谷公园，3000平米的山顶公园，及

田原畅想公园，是我们整个项目景观面最好的区域。

我们这期有三种户型，面积从250—360不等，户均赠送花园面积300平米，看您需要

哪种户型？

Word文档

.

4、 开发团队说辞

我们项目是由北京橘郡城镇置业投资有限公司开发，是一家立足于北京、拥有15年

高档别墅开发经验的专业公司。2002--2006年在北京成功开发北京王府花园、橘郡、托斯

卡纳，水映长滩等项目，目前，橘郡。礼顿山是我公司在长沙开发的第一个战略性项目，后

续我公司还会在长沙推出其它新项目。

【规划设计】

规划设计公司是美国B.L.A

B.L.A是专门从事建筑规划设计的国际著名设计事务所，尤其擅长于高尚生活社区的规

划营造，所设计的房产产品遍及北美大陆，获得过包括美国建筑界最高荣誉在内无数各项奖

项。北京橘郡也是B.L.A设计规划的。

【物业管理】

龙鼎物业，提供的管家式服务，中高级管理人员都是来自从绿城、戴得梁行等知名物

业公司。

5、 单体模型说辞

您看，这就是托斯卡纳独栋单体模型，是合院式的布局,外墙立面铺装到顶，每栋仅石

材铺装就5吨，局部以stucco工艺的质感弹性涂料，部分木质百叶、欧式铁艺构成，屋面

是纯手工铜瓦，整体立面效果非常沉稳、奢华大气。

它通过花园式走廊，连接南北两部份，保证每间房都能做到南北透通，推窗即景，八

面采光，将建筑与自然有机融合，户型极具奢华大气，且户均赠送面积达20%-30%。

我们每栋都是双车位设计(即一车库、一停车位),花园面积都有300平米左右，前花园

是由六重景观及欧式矮墙组成的精装花园，后花园是由绿篱分隔围合。也是合院式布局，利

用率非常高。大部分产品设计有下沉式坡地花园，您还可以做私家泳池，儿童乐园、极具情

趣性及私密性。

251、34平米

四房二厅 三层半 带独立车库及停车位

六房三厅 三层半 带独立车库及停车位 （341。85平米）

入户：由于我们是山地别墅，因此设计是从二层入户，首先您看到的是超大的入户门廊及玄

关，在长沙别墅市场是非常少见的，这样的设计非常尊贵，大气。

车库：这边是一个车库，您以后停车从车非常便捷库内入室，私隐性强。

次卧室：是带卫生间的套房设计，以后，您作老人房及客房的话，互不干扰，私隐性极强。

Word文档

.

过道：通过这阳光走廊，可以直接进入客厅，这样的设计理念是：让您入户后首先映入眼帘

的是窗外炫丽多姿的庭院美景，然后，沐浴在明媚的阳光下，踏入客厅，这就是优雅、浪漫

的法式高尚生活，目前这种产品在长沙市场上绝无仅有的。（重点强调：并且这里一半面积

的都赠送的）

客厅：客厅是全南向，大落地玻璃窗，且与餐厅相边，总面积近50平米，非常奢华大气，

您以后坐在客厅里，抬头即是窗外私家庭院美景，犹如置身于绿色的森林里，这就是自然、

生态的居家典范。

餐厅：这里设计了一个非常独特的八角窗，采光面非常好，同时又极具了趣味性。

厨房：3。5米*2。4米，非常宽敞使用。

主卧室：全南向、完全南北通透，带独立的衣帽间及超大的卫生间，含露台总面积近50平

米，这里近10平米的露台全赠送，并且是与主卧相连接，私密性极强，您以后可以在此设

置一个空中花园，泡杯咖啡，躺在藤椅上里晒晒太阳、看看书，那将非常的惬意。

次卧室；您以后可作为小孩房，它也是全套房设计，使用面积与主卧差不多，不同之外是有

双阳台及超大露台，其中这个小阳台可以改造为阳光书房。

三层阁楼：这是个30多平米的独立套房，您以后，可以作为自己的个工作室或书房，由于

在三楼，登高远眺，视野非常开阔景观绝佳，同时，私密性最好。

地下部分

一层：是一个私家会所，私密性很强，在国内外豪宅里是必不可少的配套。它与花园同一平

面，推开客厅落地窗即可迈入私家花园，因此，采光通风面非常好。

多功能厅：面积近40平米，开间6米，南向是一个大落地窗，推窗即景，您以后，可以设

置成第二会客厅，或家庭影院。

卧房：由于我们设计有下沉庭院，一楼采光与二楼没有任何差异，舒适性极强，您以后，可

以作客户，或老人房。

363.35平米

六房三厅 三层半 带独立车库及停车位

入户：由于我们是山地别墅，因此设计是从二层入户，首先您看到的是超大的入户门廊及玄

关，在长沙别墅市场是非常少见的，这样的设计非常尊贵，大气。

车库：这边是一个车库，您以后停车从车非常便捷库内入室，私隐性强。

次卧室：是带卫生间的套房设计，以后，您作老人房及客房的话，互不干扰，私隐性极强。

过道：通过这阳光走廊，可以直接进入客厅，这样的设计理念是：让您入户后首先映入眼帘

Word文档

.

的是窗外炫丽多姿的庭院美景，然后，沐浴在明媚的阳光下，踏入客厅，这就是优雅、浪漫

的法式高尚生活，目前这种产品在长沙市场上绝无仅有的。（重点强调：并且这里一半面积

的都赠送的）

客厅：客厅是全南向，大落地玻璃窗，且与餐厅相边，总面积近50平米，非常奢华大气，

您以后坐在客厅里，抬头即是窗外私家庭院美景，犹如置身于绿色的森林里，这就是自然、

生态的居家典范。

餐厅：这里带有一个近15平米的露台，且与餐厅直接相边，您以后可以设计成一个花园餐

厅，在一个花香四溢的露天餐厅里，吃饭、喝酒、乘凉那是多么的愉悦。

主卧室：属于奢华型的卧室空间，您只将过厅适当的调整，全部可以改为卧室带书房的，1+1

超豪华总统套房。

地下室也属于升级版的私家会所，功能性更强，卧室做到了三面采光，且空间尺度更大，另

配有独立的家底影院、储藏室。

样板房示范区销售说辞

看房路线图：

入口示范园林

沿58级台阶返回

售楼部

梯度莱蒙湖湖

与茵梦湖

样板房参观路线图：

走出售楼部

私家花园 私人会所 二楼卧室、露台一楼卧室

外立面 入户门庭 客厅、餐厅 起居室

路行参观M3

区示范区

坐参观车沿

雅致区绕行

参观M3示

范区

参观B6区

样板房

Word文档

.

芙蓉南路对面是国土资源厅，北面500米是地铁一号线万家丽路起始站，我们项目所在地

位于长珠潭融城核心,未来长株潭城际铁路轻轨将在万家丽上换乘，因此，我们项目属于长

沙唯一资源型城市别墅，出则尽享繁华、便利的生活配套，入则坐拥绿草花香的坡地美景。

M3区示范区

这块是我们二期的园林效果，讲究的五重立体园林景观，绿化栽植率达到每平米120株，

优秀园林的标准是每平米60-80株，而我们完全超过这个标准，并且在树种是我们采用很

多名贵品种，比如像这些银杏树、桂花树、樱花、海藻、紫薇等等，不过，三期的园林是整

个小区最核心的景观区,它拥有湿地溪谷公园，法式皇家园林,所以,比现在您看到园林效果更

好.

双湖景区

这是我们项目一期1万平米的莱蒙湖，您现在看到的是下湖区。中间有个4米的落差，很

巧妙的利用一座拱桥及一座平台形成了上下叠水湖景，除了您的私家花园，这里也是您及家

人户外休闲、散步的最惬意活动场所之一。

米哈斯钟楼

这个是我们项目的一个标志性建筑及特色景观，寓意着幸福的钟声时刻为您祈祷，祝您永远

是平安归来，同时，让您在回家途中一看到钟楼就有一种特别的亲切感。

次入口

这里是我们次入口的步行道——58级台阶，象征着步步高升，财气享通.

B6区销售答客问：

开盘时间

法式独栋于7月3日开盘全部售罄,目前推出的12套托斯卡纳佛轮罗萨组团,预计在今年9

月底10月初开盘，

现交十万可以预定房源

VIP卡优惠

优惠30万），

花园面积

300—400平米

二B6区期地块占地面积，容积率

Word文档

.

占地面积100多亩，容积率0。18

花园是否精装

花园全部是由草皮、局部有灌木、乔木组成，交花园是六重景观的精重花园

1、 产品：

1） 三种户型：F9 ：368。53平米 B9：275.。34平米 F1：251。05

2） 入口朝向：F9南入口

F1北入口

B9 北入口

层高：一层3.3~3.9米；地上二层3.0米；地上三3.9层。

车库：南入口户型：4.4m(高)3.2m(宽)6.4m（长）

2、 园林：

1）绿化率：60%

3）道路宽度：径端路5米；组团外围干道：6米；次入口车行道：7米

3、 私家庭院：

2）临路部分：“礼仪式入户花园”。三大特色：地面硬质铺装，景观墙，六重景观设计。

3）花园围栏：绿篱形式做花园围栏，根据地势不同。

4、 外墙进口黄锈石干挂，stucco工艺粗颗粒质感弹性涂料，部分木质飘窗、百叶、欧式铁

艺，成品构架。

5、 间距：侧最小的近4米左右，最大的近30米；前后20米左右

6、 外墙保温处理？本工程主要由住宅组成，按照《湖南省居住建筑节能设计标准》

DBJ43/001-2004节能的设计要求。外墙类型（外墙内保温系统，自外至内，仅含参与

热工计算的构造层）：水泥砂浆（20mm）+烧结多孔砖（200mm）+无机保温砂浆（35mm）

Word文档

.

+耐碱玻纤网布抗裂砂浆（5mm）

14、电压？电路？根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》和长沙市供电部

门的要求用电指标确定为：

低层住宅15~20KW/户，室外照明：2W/m，电力负荷按实计。

15、给排水？采用城市自来水为供水水源，双水源供水,分别从芙蓉南路和高原路市政给水管

上引入,引入管管径为DN300的给水管。市政水压供水压力为0.22Mpa。M1、M3、B、C区

采用无负压加压设备加压供水，并在该区室外形成环状,环管管径为DN250。小区采用雨、

污分流制。室内粪便污水和生活废水合流排出，经化粪池处理后排入市政污水管网，室外雨

水经明沟或雨水口收集排入小区内雨水管网后排入市政雨水管网。

17、小区工程部的变电站是否是临时变电站？

是

18、小区的化粪池、变电站、垃圾站分别在什么位置？

外围隐蔽位置，小区西北角有一个垃圾站。B39-101房西侧及7-101房南侧各一个化粪

池。6-101房东侧及B34-102房东侧各一个配电间。

19、地块西侧的高压线以后会不会存在？

不会

20、 PVC下水管裸露在外面，以后会不会隐蔽起来？

会

21、 一楼花园交房时会不会有栅栏围起来？什么材料

装饰景观隔墙+欧式侧院墙+封闭式绿化带

22、 省直公积金（市直公积金）能不能做？

不能

2

Word文档

.

23、 屋顶防水隔热处理？屋面类型（自上而下，仅含参与热工计算的构造层）：细石混

凝土(内配筋)（40mm）+挤塑聚苯板（40mm）+水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土

（120mm）+混合砂浆（20mm）

24、 交房时房内门宽多少？

同M3区，室内门宽0.8-0.9M,入户门门宽1.2M。

25、 园林公司名称

重庆金喆内,曾经是龙湖定点园林设计公司

26、 施工单位

上海舜元

27、 涂料品牌

28、

29、

30、

31、

入户门品牌

室内电线品牌：

金杯

32、 室内水管材质及品牌：

顾地、联塑

37 车库是否配有电控门

B6区玻璃规格：

铝合门窗品:

美心 （手动、自动两控）

33、 室内能否自行装电梯

A8户型可以，但只能装液压式电梯

38 车库是否配有电控门

Word文档

.

有

39 室外附送停车是否要收管理费

30元/月

40 物业费收费标准

3元/平米

41 维修基金收费标准，能否交房时再交

不能,按长沙县统一收费标准

42 产权证能否自行办理

不能,

43 小区分几期开发，后期是什么产品

分三期开发，三期是叠墅

44 会所在那个区域

在高云路与芙蓉南路交汇处

45

在高云路与芙蓉南路沿线

46 轻轨在我们项目是否有站 ，在芙蓉南路上是否高架

没有，在动物园有上站，下一站是中信新城，我们这只有地铁一号线，万家丽路站，

在芙蓉南路上有高架，但没有任何影响，首先它是封闭式没有噪音干扰，并且外线

非常美观。

47、小区智能安防系统

按合同书交房标准

48、公共停车位收费标准

露天车位120元/月

商业配套在那个区域

Word文档