城市轨道站点周边存量用地的开发与利用——以宁波压大轨道区间为例_百

2024年3月24日发(作者：月儿弯弯像什么)

城市轨道站点周边存量用地的开发与利用——以宁波压大轨道区间为例

发布时间：2022-04-15T08:34:29.016Z 来源：《新型城镇化》2022年7期 作者： 吴磊

[导读] 近年来，为了解决城市拥堵的问题，国家修建了地铁、轻轨，希望通过轨道交通的方式，来减轻机动车的快速增长给城市交通带来

的压力，消除城市交通拥堵的现象。轨道交通站点的周边土地的综合开发与利用极需解决，如何实现一体化规划，从而推动城市可持续发

展是一个很重要的问题。

浙江意城空间规划设计咨询有限公司 浙江省宁波市 315200

摘要：近年来，为了解决城市拥堵的问题，国家修建了地铁、轻轨，希望通过轨道交通的方式，来减轻机动车的快速增长给城市交通

带来的压力，消除城市交通拥堵的现象。轨道交通站点的周边土地的综合开发与利用极需解决，如何实现一体化规划，从而推动城市可持

续发展是一个很重要的问题。

关键词：城市轨道站点；周边用地；开发与利用

引言

轨道交通的优点是运输客流量大，安全保证性高等优势，是城市交通网络的重要组成部分，轨道交通一定程度上可以缓解城市交通拥

堵的问题，符合国家绿色低碳发展的要求。为了更好地彰显轨道交通的优点，使轨道交通站点更加可通达，必须要强力推动周边土地的综

合开发与利用，这对于引导产业结构转型与合理布局有着重要的意义。如果周边土地不能得到合理和充分地综合开发利用，城市空间将无

法得到可持续发展，轨道交通综合利用率低，资源浪费的现象，达不到轨道建设的预期目的和收益。必须结合实际，周边土地要和轨道站

点共同开发利用，这样才能提高资源的可利用化程度，使土地资源集约化，降低基础设施的建设投资压力。

1研究背景

1.1中国城市发展趋势

（1）存量时代。《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中要求，各地要加快健全节约集约用地资源，盘活建设用地

存量，提高土地利用率，这说明大范围的旧城改造已是现实所趋。

（2）高质量发展。新时代，新使命。在城镇化率超过60%之后，中国城镇化将由快速发展阶段转向深化发展阶段。当前，中国正在构

建高质量发展的区域经济布局，而城市是推动高质量发展的主战场。推动城市高质量发展，要加快以人为核心的新型城镇化，实施城市更

新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和

小城镇协调发展

1.2宁波城市发展特征

（1）轨道交通带动周边城市区块更新发展

轨道交通利于塑造紧凑的城市空间形态，支撑城市的高强度开发;同时优化整合土地的使用功能;开发沿线土地的效益业利于轨道交通的

运营。

（2）压赛堰、大通桥站周边闲置空地较多，轨道引领价值尚未凸显

轨道2号线、3号线在大通桥站形成换乘空间，两站之间的地下通道业已建成，为将来两站一区间的建设打下基础。

压赛堰、大通桥站周边多为废弃厂房、拆迁空地，且客流量低于同线路的其它站点，轨道交通带来的土地开发效益有限，亟需进行土

地资源的盘活利用、城市功能的转型升级。

1.3江北区发展重点

未来将通过“147专项行动”优化用地布局，建立规划布局一张图：“1”——以数字化改革为总抓手，传承发扬江北改革基因，重点推进

“县乡一体、条抓块统”省级试点，努力探索“江北样板”、“江北方案”；“4”——四大攻坚行动：项目提速、招商提质、征拆提效、产业提级

；“7”——文创港、老外滩等七大开发建设指挥部。基地属于甬江北岸地区，为江北区重点发展区块，具体规划图见图1所示。

图1 江北区发展重点规划图

2现状分析

2.1靠近城市双中心、区域重点发展板块及重要城市发展轴线交汇处

（1）靠近新、旧城市双中“心”和区域重点发展板块；（2）与东部新城核心区、三江口CBD相距5km上下；（3）西邻湾头RBD，南邻

文创港，距离科创大走廊CCD约5km，与镇海新城、姚江新城等重点发展板块相距10km内 󰀀 靠近三大城市发展轴线交汇处；（4）与东部

发展轴、商业商务发展轴、世界级滨水活力带的两两交汇处相近。（5）与铁路庄桥站、南站相隔4-6km

2.2对外交通空间不平衡

东西向依托场地南部环城北路和轨道对外交通便利，南北向受机场、铁路阻隔（见图2）。

图2 对外交通空间布局现状

2.3土地利用杂乱低效

现状用地主要呈现工业、农田和城中村交织的特征：（1）现状用地共涉及16个地类，其中建设用地与非建设用地的比例约为7：3；

（2） 工业仓储用地占比最高，超过总用地的两成，面积为57.10公顷；（3）农林用地和居住用地其次，占比分别为17.35%和14.24%；

（4）存在大量集中连片的闲置地，约达总用地的10%；（5）铁路用地和军事用地构成片区的独特风貌，分别占比7.27%和7.21%。

2.4土地权属复杂混乱

现状国有宗地占主导，局部宗地属性不明。以压赛村为例，其现有国有土地为121.94公顷，占总用地面积的五成，其中轨道收储地块面

积为24.10公顷；现状集体土地为19.01公顷，权利人多为压赛村经济合作社；以村为单位的居住用地中，存在国有、集体属性混杂、宅基地

权利人较多、部分宅基地仅有不动产证而无产权证等情况。

2.5低端低效的功能业态

现状企业多呈低小散分布，技术含量相对较低。研究范围内企业约65家，涵盖20种产业门类，以批发业、零售业、商业服务业、金属

制品业、道路运输业、机动车修理业为主导；沿环城北路现已形成以货物批发运输为主和以汽车为中心的销售、维修服务、零配件供应为

主的两大产业链，但技术含量不高；现状多数商业零售地块为临时用地，局部厂房由于企业搬迁、注销而空置，如国通物资等已拆除，宁

波道顺汽车服务有限公司已注销。

3发展策略

3.1整体谋划、扬长避短

（1）整体谋划：从大区位整体考虑本地块发展，衔接庄桥片区未来城市的居住功能与文创港的科创功能。确认本地块以配套居住与商

业商务功能为主。

（2）扬长避短：充分利用区位优势，承接周边重点发展区块外溢功能，对限制地块发展的不利因素适当隔离、转化。提升城市发展洼

地形象

3.2远近结合、侧重近期

（1）远近结合：充分考虑影响本地块发展的不利因素，提出近中远期的发展阶段，根据外部因素灵活调整地块发展。

（2）侧重近期：近期通过示范区建设、基础设施建设、景观绿化提升等手段提升本地块利用价值。

3.3交通优先、轨道为主

（1）交通优先：综合拆迁难度、可开发性、交通便利性等因素考虑，对上位规划路网进行优化调整，并以交通通达为优先考量。在近

中期开发前期首先考虑形成骨架路网。

（2）轨道为主：依托轨道2号线与轨道3号线形成的两站一区间的综合优势，利用轨道所带来的大量人流，运用TOD开发模式重点考虑

站点周边区域。

3.4环境先行、永临结合

（1）环境先行：改善本地块城市面貌洼地的不利现状，对主要临街界面优先开发，先行对环境风貌进行提升改造。

（2）永临结合：遴选前期出让土地，保障资金平衡，对受限制地块采用临时开发方式，并以厂房改造与临建开发集聚产业与人气，预

留高价值土地空间，尤其站点周边土地。

4总结

综上所述，随着城市轨道交通的快速发展，其周边土地的综合开发与利用，也会得到推进和深化，土地资源能够得到合理开发与利

用，将使轨道交通和城市建设能够协调统一发展，使城市生活更加和谐美好，从而能够推动城市建设向着又好又快的方向发展。

参考文献

[1]郑宗.TOD模式下城市轨道交通站点周边用地开发探讨[J].中国集体经济,2021(09):9-10.

[2]何兵.城市边缘地区轨道交通站点周边用地开发研究——以长沙望城区乌山城际站为例[J].中外建筑,2020(11):128-130.

[3]吴庆佳,黄小鹏.轨道交通站点周边地区综合开发研究——以南京地铁一号线为例[J].工程经济,2018,28(07):63-65.