个人出租房屋涉及七大税种,该如何计征?

2024年3月24日发(作者：梦幻岛奇遇记)

个人出租住房涉及七大税种，该如何计征？

编者按：个人出租住房所涉及到的税收问题呈现出税种繁多、税 收

总量小、征管繁杂等特点。我国现行的有关个人房屋出租的税收的 法

律法规散布在各个相关税种的税收实体法之中，由于每个税种的税 率、

计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征 税部

门带来很大的征管困难。本期华税文章将对个人出租住房所涉及 的税

收问题加以梳理，以飨读者。

一、个人出租住房整体税收负担

对于个人出租住房的税收征缴方面，名义税负较重，但是国家对 此

给予了大量的税收优惠，予以支持。具体而言，增值税在“营改增” 后

按5%的征收率减按1.5%计算征收，除此之外缴纳城市维护建设税 和教

育费附加也有条件的享受减免税政策。个人按市场价格出租住房 取得

的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也有大幅降低， 由12%

减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。

二、个人出租住房税负依据及相关计算

1、增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的

通知》（财税〔2016〕36号）文件《附件1：营业税改征增值税试点 实

施办法》第一条规定：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售 服

务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增 值税

纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及

其他单位。

个人，是指个体工商户和其他个人。

上述条款中的个人并不是通常意义上所理解的自然人。其包括个

体工商户和其他个人，其他个人指自然人。

根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项 的

规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算 应

纳税额”。文件中说纳税人是“个人”出租住房，应按照5%的征收 率

减按1.5%计算应纳税额，根据上述文件规定，个人包括个体工商户 和

其他个人，也就是个体工商户（包括）同样适用上述条款，出租住 房应

按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。为了避免造成个人与 个体工

商户概念的混淆，国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产 经营租

赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告 2016年

第16号）中第四条指出：“个体工商户出租住房，按照5%的 征收率减

按1.5%计算应纳税额。”该条款对个体工商户做出了特殊说 明，以示

强调。

国家税务总局公告2016年第16号文第七、八条规定了个人出租

住房征缴税款的不同计算方法如下：

个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额+（1+5%）X1.5%

根据国家税务总局公告2016年第16号文第四条的规定，该条款

所规定的预缴税款只有在不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、

区）时发生，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳