关于房改房的规定

2024年3月17日发(作者：班组管理制度)

关于房改房的规定

房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房

以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成

本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分

产权。

1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房

商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生

产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改

出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以

防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的

基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，

一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。

过户流程

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合

法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不

是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方

通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理

等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理

部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予

办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，

禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先

设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了

交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改

回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，

交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办

理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额

度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将

贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的

二手房屋买卖合同全部履行完毕。

双方准备资料(全款)

产权证过户材料:旧产权证、买卖契约、权属申请登记表

卖方：身份证、授权委托公证书（在卖方不能到场时可授权他人代办）

买方：身份证、一张委托书（在买方不能到场时可授权他人代办）

注：在办理产权证过户时，要先配图

土地证过户：当新的产权证办理出件后便可到土地局办理土地证的过户手续了

材料：新产权证（原、复印件）、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证

（原、复印件）

注：若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理，委托人需提供本人身份证（原、

复印件）、土地登记委托书

房改房税费：

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产

以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为

“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；

土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成

本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部

分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平

米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；

个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房

是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的

缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%”

的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核

定为4000元/平米；

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准

价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价

房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/

平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同,请查看参考资料

2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。

职工生前参加单位的房改并交纳了购房款，在办理产权证前因病死亡，该房产能否作

为遗产继承？这一问题比较复杂，应视不同情况作出不同处理。根据现有法律，房屋产权

转移时间以办理产权证为准，即没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法

的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利 。

参加单位房改的职工在办理产权证前死亡的，该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改

交纳了购房款，和单位建立了住房买卖的合同关系，其继承人可以继承其债权，即要求单

位履行交付房屋办理产权证的权利。但房改房买卖关系的主体是特定的，购房者必须是与

售房单位有劳动关系的职工，能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份

权是不能继承的，如果该职工是单身，按他自己所享有的优惠待遇参加房改，那么该职工

的继承人只能继承购房款，没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方

所享有优惠待遇参加其单位的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房屋产

权证，该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。