中央空调工程维修保养方案

2024年3月17日发(作者：小班区域教案)

中央空调工程维修保养方案

二;中央空调清洗维护的必要性及其意义

中央空调在调控温度方面起着举足轻重的作用。空调经过

长时间运行，空调冷冻水、冷却水系统、制冷主机及风机散热

盘片不可避免的出现了水垢、锈蚀和粉尘问题：

腐蚀：空调系统的冷却、冷冻水未经处理有极强的腐蚀性，

如将普通钢片或铁钉放入水中，几天后就会出现铁锈，放置时

间越长则锈蚀越严重。设备内壁常因腐蚀造成锈渣脱落，甚至

于穿孔，脱落的锈渣会堵塞盘管，使制冷效果下降；同时腐蚀

的存在使设备的使用寿命大为缩短。

结垢：管道内溶于水中的无机盐结晶析出，在冷凝器等换

热面管壁上形成水垢，导致热交换效率降低，制冷效果下降，

严重时下降30%。同时硬垢增加，则用电量增加或燃料消耗

量上升，严重时增加35%。

生物粘泥：由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上

细菌、藻类等微生物及其分泌物形成的生物粘泥，严重时造成

管路堵塞；而污垢、粘泥会影响热交换效率，多耗电能，造成

高压运行，严重时造成超压停机。所有这些严重地影响了空调

系统的正常运行。

所以中央空调系统出现水垢、锈蚀、污泥、细菌和藻类问

题将直接导致制冷能力削弱，使用寿命收缩、运行可靠性降低、

能耗提高导致运行用度增长。为使中央空调系统在最优化状态

下运行，就必须对空调系统的冷却水和冷冻水系统进行专门的

化学药物处置惩罚：清除水垢、锈蚀、粘泥、杀菌和防腐蚀处

置惩罚，意义在于：

节约能源、降低运行成本。在中央空调的蒸发器和冷凝器

传热过程中，污垢直接影响着传热效率和设备的正常运行，中

央空调机组运行结果表明，未进行清洗的空调机组运行一段时

间后用电或燃料消耗将增加10-30%，延长使用寿命，减少设

备折旧使用费。

减少事故停机，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路

畅通，水质清澈。同时除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸发器的

热效率，从而避免了高压运行超压停机征象，提高了冷冻水流

量，改善了制冷效果，使系统安全高效运行。

SPAN>中央空调清洗维护为用户节约大量维修费：未经

处理的中央空调，则会出现管道堵塞、结垢、腐蚀，超压停机

直至发生事故，如主机因腐蚀泄漏、溶液污染，则需更换铜管，

更换溶液，维修主机，一般需维修费20-50万元。而经过处理

后，既可减少维修费用，又可延长设备使用寿命，还能为业主

减少几十万几百万的损失。

XXX维护保养内容及方案

维护保养及检修内容：

一、空调用冷水机组维护保养及检修工作内容

一）维护保养工作内容

1.正常运转中的维护（每次）

1）查压缩机冷冻油的油压及油量；

2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理；

3）检查有无不正常的声响、震动及高温；

4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力；

5）检查各种阀门是否正常

6）检查冷水机出入水的温度及压力；

7）检查主电路上接线端子并压实；

8）检查电气控制部分；

9）检查机组润滑系统；

10）检查各仪表、控制器的工作状态；

11）保持设备处于清洁状态；

2.年度间停机后的保养（每年一次）

1）检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理

或更换；

2）检查及制冷设备安全保护装置整定值；

3）检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油

更换及补充压缩机电机绝缘情况；4）检查并收紧电路上的各

电线接点；

5）查电气控制部分；

6）供以上内容检查报告（每年一次）

二）检修工作内容

第一次维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备

及系统根据设备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状

态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计

收。冷凝器的去垢清洗检修费用由双方协商另外计收。

超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。

2、空气处置惩罚装备维护保养及检验工作内容

一）年度维护保养工作内容

空气处置惩罚机、风机盘管的检查（每次）

空气处理机、风机盘管的保养、加油（每年至少一次）

清理管路、除污（每年至少一次）

空气处理机的清扫、除尘（每年至少两次）

二）检修工作内容

在检修保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系

统根据设备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状态进

行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计收。

超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。

三、水系统维护保养及检验工作内容

一）年度维护保养工作内容（每次）

冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油

电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件

冷却塔普通保养性检验。

水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度

计、保温情况的检查及更换修理。（二）检修工作内容

在维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原装备及系

统按照装备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状态进

行系统评估，如需进行系统检验，用度由双方协商另外计收。

超出维护保养范围的检验用度由双方协商另外计收。

水塔填料全部取出，一次性去垢，费用由双方协商另外计

收。

四、维护保养方案

1、对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养

年度计划》进行。

2、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的

大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

3、冷却塔修理保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次

清洁、保养。

4、用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则

应干燥处置惩罚电机线圈，干燥处置惩罚后仍达不到0.5MΩ

以上时则应拆修电机线圈。

5、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加

注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

6、检查皮带是否开裂或磨损严峻，如是则应更换同规格

皮带；检查皮带是否太松，如是则应调解(每半个月检查一次)；

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

7、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

8、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

9、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不按期)。

10、拧紧所有紧固件。

11、清洁整个冷却塔外表。

12、风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行

一次清洁、保养。

13、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定

期)。

14、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润

滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

15、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于

0.5 MΩ。否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，

如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过

热痕迹，如是则作相应整修。

16、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

17、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

18、拧紧所有紧固件。

19、清洁风机盘管外壳。

20、冷凝器、蒸发器修理保养：制冷技工每半年对冷凝器、

蒸发器进行一次清洁、保养。柜式蒸发器修理保养：

a)每周清洗一次空气过滤网；

b)清洁蒸发器散热片；

c)清洁接水盘。

水冷式冷凝器、蒸发器修理保养(清除污垢)：

a)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；

b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰关闭，然后向里注

满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗

时间为12小时；

c)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗

15分钟，最后再用净水冲洗3次以上；

d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维

修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年

对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

电动机维修保养：

a)用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以

上，否则应进行干燥处理或修复；b)检查电动机轴承有无阻滞

现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型

号规格的轴承；

c)检查电动机风叶有无擦壳征象，若有则应修整处置惩罚。

水泵维修保养：

a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是

轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题

则应拆修水泵；

b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定

期)。

检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫

(不定期)。

清洗水泵过滤网。

拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一

遍。

制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管

路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路

处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

节制阀与调治阀的修理保养：

a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润

滑油；

c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是

则更换同规格的干燥过滤器；b)电磁调节阀、压差调节阀：

通断电检查电磁调治阀、压差调治阀是否动作可靠，若有

问题则更换同规格电磁调治阀，压差调治阀；

对压差调治阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压

填料。

检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制

部分进行一次保养。

检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：

a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的

传感器应拆换；

d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶

垫。

控制部分修理保养：

a)清洁控制柜内外的灰尘、脏物；

b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

c)交流接触器维修保养：

清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

清除触头表面及周围的污物(但不要修锉触头)，如触头烧

蚀严峻则应更换同规格交流接触器；

清洁铁芯上的灰尘及脏物；

拧紧所有紧固螺栓。

d)热继电器维修保养：

检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，若有则

应整修处置惩罚，处置惩罚后达不到要求的应更换；

检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e)自动空气开头修理保养：

用500V摇表丈量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干

处置惩罚；

清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更

换；

清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f)信号灯、指示仪表修理保养：

检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作恰当调

解，调解后偏差仍较大应更换。g)中间继电器、信号继电器修

理保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的

动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中

间继电器、信号继电器；h) PC中央处置惩罚器、印刷线路板

如出现问题，则申请外委修理。

压缩机修理保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、

保养。

检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

具体检查压缩机如下参数：

a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；

b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相根本平衡)；

c)压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；

d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)；

e)吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

h)检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换

压缩机(外委维修)。

拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

中央空调修理保养的时间计划不允许超过8小时，如必须

超过8小时，则应由主管填写《申请延时修理保养表》经主管

经理批准并征得营业部分的同意前方可延时。

对于计划中未列出的修理保养工作，应由装备部主管尽快

补充至计划中；对于突发性的装备设施故障，先经装备部主管

口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故敷陈》

并上报公司。

中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填

写《停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公

共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央

空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。

5.0记录

相关支持文

XXX空调清洗与保养的五大处置惩罚工艺

一）杀菌灭藻：通过加入杀菌药剂，清除循环水中的各种

细菌和藻类。

二）生物剥离剂，将管道内的生物粘泥剥离脱落，通过循

环将粘泥清洗出来。

三）化学清洗：加入综合性化学清洗剂。此种清洗剂具有

缓蚀、分散、除垢的作用，对水的循环系统进行处置惩罚。这

种处置惩罚方法，既能将管道内的锈、垢、油污进行清洗后分

散排除，又可防止清洗剂对系统装置和管路的危害，提供一个

清洁的金属表面。

四）表面预膜：投入预膜药剂，在金属表面形成致密的聚

合高份子保护膜，以起到防腐蚀保护作用。

五）日常养护：加入综合性的日常养护处置惩罚剂，具有

缓蚀、避免金属生锈的作用。日常养护处置惩罚剂中含有高份

子络合阻垢剂，通过络合作用，防止钙镁离子结晶沉淀，耽误

机组的使用寿命，节水、省电，可提高制冷效率。另外，要按

期抽检，以监控水质。

五中央空调清洗的五大效果

一）保护设备，延长使用寿命：可以防锈、防垢。避免设

备腐蚀、损坏，特别是经预防处理后，使设备使用寿命延长一

倍，投入缓蚀剂以后，可以使设备系统腐蚀速度下降90%。

（二）减少事故发生，改善制冷效果：可杀菌灭藻，去除污泥，

使管路畅通，水质清澈。同时提高冷凝器、蒸发器的热交换效

率。从而，避免了高压运行，超压停机现象，提高了冷冻水流

量，改善了制冷效果，使系统安全高效运行。

三）节能节水，减少成本：在去除水垢、阻止水垢形成，

提高热交换效率的同时，减少了电能或燃料的消耗。水处理后

还可以减少排污量，提高了循环水的利用率。从而，减少了生

产成本。

四）大量节省维修费用：未经处理的中央空调，会出现设

备管路堵塞、结垢、腐蚀、超压停机甚至发生故障。如：运行

系统因腐蚀泄漏，产生溶液污染，则需要更换热装置和溶液，

主机维修费一般需要20-50万元。经过处理后，既可减少维修

费用，又可延长设备使用寿命，为用户创造更好的经济效益。

五）符合国家环保要求：政府环保部门规定，未经处理达

标的水不能直接排放。经过处理的循环水，其水质达到国家环

保要求的排放标准，可直接向外排放。这样，即可为业主节约

费用，又可保护生态环境。同时，经处理的中央空调所供应的

冷、暖气清新优质，更利于人们的身体健康。

XXX空调运行管理制度

一、人员的管理制度

1、各类人员的岗位职责

各级各类人员的岗位职责是组成中央空调系统运行管理岗

位责任制的主体，在确定各级各类人员的岗位职责时，一定要

结合空调系统的规模和特点和定员定岗情况来综合考虑，要按

岗位的层次和工程类别来分解各项任务，注意避免出现职能不

清、责任不明的情况。有些物业管理企业所管的中央空调系统

规模较小，人员配置较少，故不设空调班组长（领班），有关

工作全部由空调工程师（主管）承担。还有些物业管理企业为

了避免运行和检验两个班组扯皮，晦气于装备的使用和检验，

将二者合为一体，即运行人员也是修理人员。这样不仅节流了

人力，又有助于增强其责任心，勉力提高自己的手艺水平。因

此，岗位设置情况决定了岗位智能与责任的不同。

2、业务研究与培训制度

中央空调系统的运行管理是一项涉及到多学科多专业的综

合性技术管理工作，其中中央空调系统的操作、维护和检修水

平与相关人员的技术水平密切相关，在实际工作中需要相关人

员（含运行和维修人员）熟练的运用调节、维护和检修技能，

规范、正确地操作、保养和检修系统与设备。因此，对中央空

调系统一线运行管理人员的要求除了有高度的责任感外，还要

求有一定的专业知识和专业技能，建立相应的业务研究与培训

制度，对提高相关人员的专业素质与空调管理水平，使其能适

应岗位的要求有重要意义。

二、设备的管理制度

1、巡回检查制度

中央空调系统涉及到的设备种类和数量较多，安装地点也

比较分散，特别是夏季供冷运行时，对水系统来讲，冷水机组。

二次泵、冷却塔、膨胀水箱、空气处理装置等通常分设多处。

更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技术上和使用上的

特殊要求，往往设置多个机房，而人员配备上不是也不需要每

个机房都有值班人员。此时，为了保证系统安全正常的运行，

就需要运行维护人员和检修人员定时或定期的进行巡回检查，

以预防为主，发现故障和问题及时处理。

2、维护和保养制度

中央空调系统和设备自身良好的工作状态是其安全的工作

状态是其安全经济运行、延长使用寿命、保证供冷（供热）质

量的基础，而有针对性的做好各项维护保养工作又是中央空调

系统和设备保持良好工作状态的重要条件之一。

3、检测与修缮制度

不管如何加强维护保养，都只能降低装备的损坏速度，要

想完全使装备不出现故障或不发生部件损坏是不可能的。中央

空调系统在运行一定时间后，运动部件都会出现磨损、疲劳、

间隙增大，甚至丧失工作能力；而静止的部件和管道也会产生

堵塞、腐蚀、结垢、松动等征象，使装备的手艺性能、系统的

工作状况发生改变，甚至发闹事故，影响到中央空调系统的正

常运行和空调的使用效果。因此，必须按期对系统和装备进行

检验和丈量，以便按照检测情况及时采纳相应的预防性或恢复

性的修缮措施。

4、运行与检修记录

运行与检修记录是设备技术档案的重要组成部分之一，除

此之外，他也是原始技术资料之一。原始技术资料包括空调系

统设计、施工、安装图纸和说明书，各种设备的安装、使用说

明书，系统和设备安装竣工及验收记录等，分别由设计、设备

制造、工程安装单位提供，是在中央空调系统正式投入运行前

就形成的。而运行和检修记录则是在中央空调系统投入运行后

形成并不断积累起来的。通过这些记录，可以使运行和管理人

员掌握系统和设备的运行情况和现状，一方面可以防止因为情

况不明、盲目使用而发生问题；另一方面还可以从记录中找出

一些规律性的东西，经过总结、提炼后，再用于工作实际中，

便于管理和操作检修水平不断提高。

三、中央空调系统运行管理程序

1、目的

规范中央空调系统运行管理工作，确保中央空调系统正常

运行，为用户提供满意服务。2、合用范围

公司所辖物业的中央空调系统运行管理。

3、职责

3．1中央空调系统的运行管理由物业工程部统一负责。

3．2日常的空调供应由空调运行班负责。

3．3冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨胀水箱等设备

与装置的日常巡检及制冷机房、空调机房的管理有空调运行班

负责。

3．4各设备装置及风、水管道系统的维护保养和应急抢

修由空调维修班负责。

3．5各设备的电动和配电部分的维护保养和应急抢修由

电工维修班负责，空调维修班配合。3．6冷水系统水质的处

理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁工作，由空调运行班负责。

4、工作程序

4．1空调供应程序

4．1．1空调运行值班人员按照冷水机组开停机程序，在

规定的时间开停冷水机组及启停相应的冷却水系统和冷冻水系

统；

4．1．2运行值班人员按划定开关集中控制的风柜和各层

新风机；

4．1．3中央空调系统运行期间，空调运行值班人员应每

隔一小时将冷水机组和水泵、冷却塔的运行数据记录在相应的

运行记录表上；

4．1．4如有用户需要延时空调服务，按有关有偿服务规

定执行；

4．1．5用户有空调使用效果方面的投诉时，由空调维修

值班人员去现场了解情况并给予解决。

4．2空调装备管理程序

4．2．1工程部负责建立各类空调设备的运行、维护保养

及检修档案；

4．2．2工程部负责对空调设备进行标识，以便统一管理；

4．2．3由空调工程师制订空调设备及装置维护保养的规

程，经工程部经理审定后发放到相关班组，并以此制订和下达

相关工作计划；

4．2．4如用户装修涉及到空调设备或装置的变动，按有

关装修规定执行。

4．3空调设备维修程序

4．3．1在日常运行中，空调运行值班人员应依照有关装

备及装置巡回检查划定进行巡检，发现问题要及时反应，一边

修理人员尽快到位检验，检验后要将有关情况记录在“检验记

录表”上；

4．3．2空调修理班和电工修理班人员应依照空调装备及

装置维护保养计划，按期对空调装备及装置进行维护保养，并

将维护保养情况记录在“装备及装置维护保养记录表”上；

4．3．3用户有空调装备及装置方面的投诉时，由空调修理值

班人员到现场检查，如属普通性修理，不涉及零部件的更换，

则及时处置惩罚；如需要换零部件等，按有关修理划定执行。

4．4空调水处置惩罚程序

4．4．1空调水处置惩罚拜托专业水处置惩罚公司进行，

具体内容参见拜托合同；

4．4．2外委单位完成水质处理及冷却塔或冷水机组冷凝

器的清洁工作后，由空调运行值班人员负责在其工作单上签署

验收意见，并留一份交工程部存档；

4．4．3水处置惩罚公司出具的水质检测敷陈由工程部存

档。

5、相关支持性文件和记录

5．1离心式冷水机组操作规程

5．2离心式冷水机组运行记录表

5．3水泵、冷却塔运行记录表

5．4中央空调系统巡回检查规程

5．5加时服务申请单

5．6设备技术性能卡片

5．7空调设备及装置维护保养规程

5．8设备及装置维护保养记录表

5．9空调设备或装置变动申请单

5．10设备（装置）检修记录表5．11设备（装置）维修

通知单

七中央空调运行维护保养用度标准(附预算书)

中央空调主要装备清洗价格表(附预算书)

项目名称

工艺流程内容

水冷式制冷机组清洗

杀菌灭澡、粘泥剥离、化学清洗除垢、表面预膜、日常养

护

组合式空调器

表冷器除污、组合段过滤网清洗、消毒

新风处理机组

表冷器除污、过滤网清洗、消毒

风机盘管

表冷器除污、过滤网、冷凝水盘清洗、消毒

八、中央空调管理运行维保服务承诺

我公司郑重承诺：

将XXX调度大楼中央空调管理运行维保工程列为我公司

重点样板工程！一、售后服务体系

为用户服务是我们企业的宗旨，是企业经营战略的紧张手

段，是工程项目施工管理中始终遵循的原则，目的在于完善中

央空调管理运行维护、保养清洗制度的全方位服务，我公司要

以一流的管理水平、一流的手艺能力、一流的施工质量、一流

的服务态度去实现对业主的承诺，创建用户最完全满意工程。

1）售后服务的组织机构

工程竣工后，由公司用户服务管理部分卖力对工程竣工后

保修期内的售后服务的组织工作和保修期结束后为业主物业管

理的修理计划。

2）用户服务管理职责

我单位建立以公司总工程师为首的用户服务管理责任体系。

并明确相关职责，以形成有机的业务联系与相互制约，确保用

户服务计划的实现。根据用户服务责任，建立岗位责任制，明

确分工职责，落实服务控制质量责任，各岗位各负其职。具体

如下：

1）公司总工程师

领导用户服务工作全面部署协调。

2）项目经理部

a、负责工程前期用户服务职能的全面部署。

b、制定施工过程中用户服务工作计划，并进行用户服务

总结。

c、主抓施工过程中用户服务工作的开展。

d、同业主建立良好的合作关系。编制相干文件，如《用

户手册》、《操作与修理手册》等实用、可靠的建筑工程手册。

3）公司用户服务管理部分

a、负责用户服务部职能的全面部署。

b、具体卖力工程的保修合同的谈判和鉴定工作。

c、介入保修合同和保修金支付工作，抓好保修金的收受

接管工作，抓好公司内部对保修金的支付和使用的管理工作。

d、同业主建立良好的合作关系的沟通工作。