房地产经济学考试题目答案

2024年3月16日发(作者：吃一堑长一智的意思是什么意思)

一、

名词解释：

1、房地产：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所

衍生的各种权利..

2、不动产：不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有

形态性能的财产;可以说是广义的房地产;它比房地产范围广..包括各种建筑物、道路、农

用地及生长在土地上的各类植物等..

3、住房要求弹性：

1.

MA住房需求收入弹性

住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度;收入上升下降1%;导致需求量上升下降的百分

比..

2.

MA住房需求价格弹性

住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度;价格上升下降1%;导致需求量下降上升的百分

比..

4、物业税：所谓物业税又称财产税或地产税;“主要针对土地、房屋等不动产;要求其承租

人或所有者每年都要缴付一定税款;而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”..

5、房地产泡沫：一般意义上;房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与

状态;是房地产市场内外因素共同作用的结果;是房地产价格高于市场基础决定的合理价格

的部分..

二、

简答：

1、房地产价格构成是什么

房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格..对新建房屋;它是建造成本加土地价格；对

已使用的房地产;它是土地价格同建筑物折旧后余额的和..对同一宗房地产来讲;房地产价

格等于建筑物价格加土地价格;这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称

的..如果建筑物和土地的组合不相称;房地产价格中的土地价格必然降低;甚至于可能会出

现房地产价格低于建筑物成本的情况..

2、简述房地产预警系统的框架

为具体落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系;及时对市场进行宏观调控”的工

作;建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架..

房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级;整个系统分五个部分：

1)

2)

3)

4)

5)

企业信息采集系统

房地产交易数据采集系统

相关部门采集系统

城市房地产市场预警预报信息系统

国家级房地产市场预警预报信息系统

房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数

据;通过科学的分析、整理;对市场状况和发展趋势作出准确判断;对存在的问题及时处理和

解决;使市场供求基本平衡;结构基本合理;避免市场的大起大落..

3、房地产市场的特点以及政府的作用

1)

地区性：

房地产交易实质上是产权交易;其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的..这就

决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时;不可能通过其他地域或从其他

地区进行调剂;来达到供求平衡..因而房地产市场具有很强的地区性..不同地区之间的房

地产价格水平、供求状况、交易数量等;相对于一般商品而言有极大的差异;这是房地产市

场的地区性所决定的..

2)

供给调节滞后性：

由于房地产开发周期比较长;从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间;因而在

市场供不应求时;供给的增加需要相当长的时间..由于房地产的耐耗性;决定了在市场供过

于求时;多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化..因而在需求变动后;供给需要相

当一段时间才 能随之调节变动;达到新的均衡；

3)

垄断竞争性：

房地产交易价格及交易信息多为非公开的;使得买卖双方难了解到真实的市场行情..

市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异;使得房地产市场

具有较强的垄断竞争性；

4)

投机性：

房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的

投机性;房地产是一种很好的投机对象..

此外;房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特

点..

课件

政府作用：政府在全社会资源配置中占40% 以上；

转轨经济中;政府的作用更加重要;当前的中国;社会问题和社会矛盾的激化;对公共物

品需求的增长;而相应的有效供给缺乏..

a)

配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；

当前中国;社会问题和社会矛盾的激化;对公共物品需求的增长;而相应的

有效供给缺乏

b)

c)

分配作用：

稳定作用：

4、应用经济学原理简评“物业税”

税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品..

物业税;又称“财产税”或“地产税”;主要征税对象是土地、房屋等不动产;要求其所

有者或承租人每年都缴付一定税款;税额随房产的升值而提高..从理论上说;物业税是一种

财产税;是针对国民的财产所征收的一种税收..

物业税是对财产存量征收的一种税;由于课税对象一般是土地、房产等不动产;其位置

固定;标志明显;所以具有收入的稳定性;税收不易逃漏的特点..

物业税可以调节财富的分配;抑制财产过于集中于少数人的趋势;体现社会分配的公正

性..

纳税人的财产大多分散于全国各地;当地政府易于了解;便于因地制宜地实施征收管

理..因此;许多国家都将财产税作为税制中的辅助税;划入地方税..

在我国;如果开征物业税;要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费;

从而避免重复征税..

5、地租产生的经济学解释

根据西方经济学原理;地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性;供给不能增加;如果给

定不变的土地供给;则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移..土地需求曲线

右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品如粮食的需求增加从而粮价提高;如果假定

生产技术不变;则地租就由土地产品价格的上升而产生;且随着产品价格的上涨而不断上

涨..因此;即使是劣等土地也会产生地租..

三、

论述题：

1、

论述科斯定理及其在房地产上的应用..

1科斯定理及对其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本为零的条件下;产权的最初配置不会影响资源的配置;即：“在零交

易费用条件下;产值将最大化”..

–只要交易费用为0;则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的..

–交易费用为0的涵义：是指在完全竞争市场的前提下..

科斯定理Ⅱ科斯定理的实质：在交易费用为正的条件下;不同的产权配置将产生不同的资源

配置效率;即：“当交易费用为正时;制度是重要的”..

–当交易费用＞0时;则权利的初始界定很重要对经济效率而言;并可以通过合法权利的

明确界定和自由交换提高资源配置效率;实现外部效应内部化;而无需抛弃市场机制

引入政府干预..

对科斯定理的理解：

明晰的产权是市场交易的前提

私有产权是市场的必要条件

市场失灵：正是产权界定不清的结果

2在房地产研究的应用：

“科斯定理”在实践上是有一定的意义的..为了促进交易;应当降低交易成本..由于现实中

交易的费用往往并不为零;因此改进制度显然是必要的..

在房地产研究中;科斯定理起到重要作用..它从理论上表明了在现实状态交易成本大

于零下;产权的明晰尤其是私有产权的确定至关重要..

研究和掌握科斯定理对房地产研究中;主要应用与产权确认相关的问题;可以根据科斯

定理的表述;对我国土地、住房制度加以评论和探讨..避免“公地的悲剧”中公地租金耗尽

的出现;即：私有产权有效率;而公有产权无效率的局面..

①对我国有史以来的土地制度、住房制度中产权政策的合理性和实际效果进行讨论分析；

②对我国现行的土地制度、住房制度执行中可能出现的效果进行预测..

借鉴国外土地制度、住房制度中产权确定的成功经验;对我国土地、住房制度的改革中

“明晰产权”措施;起到指导作用..例如：在土地制度中;应深化改革现有农地制度;进一步

明晰农地产权;保证农民的权利；在确定政府在职能时;要明确政府的功能是制定规则而不

是进行微观干预..在城镇住房制度改革中;借鉴国外的先进经验;走出市场取向的房改阶段;

快步迈进产权明晰的房改阶段

2、

结合当前中国实际;论述宏观调控与土地市场、房地产市场的关系

为防止地产过热 国务院出台八点意见稳定房价

这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房

价提高到政治高度;建立政府负责制;省政府负总责;对住房价格上涨过快;控制不力;要追

究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构;调整用地供应结构;增加普通商品房和经

济住房土地供应;并督促建设；四、严格控制被动性住房需求;主要是控制拆迁数量；五、

正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求

的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查..

一年多前;央行出台“121”号文件;对房贷严加控制;结果引发地产商极度反弹..当时;

多位重量级开发商直接闹到建设部..建设部有关方面站出来为开发商打掩护;并直接向国

务院递交了有关“将房地产业务定位为国民经济支柱产业的报告”..其他部门对央行的降

温举措没有丝毫认同..

此次则不然;财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上已明确表示;中国目前在房

地产保有和交易环节税费偏轻;问题严重;今后一段时期将重点推进房地产税改革..

面对各个主管部门的轮番表态;市场信心已开始出现动摇;有投资者开始寻求变现;但

也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资..

央行调高房贷利率后;对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大..这部分投资者;用少

部分首付;套取银行二三十年的贷款;然后借助短期转手买卖;赚取“差价”..利率调高后;

此类炒房人有的由租转为售;有的准备提前还贷..

一个已经达成的市场共识是;只有加大中低档商品房的有效供应量;才能最有效的抑制

房价继续上扬..

国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议;研究促进房地产业健康发展措

施..

会议认为;房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制;但房地产领域的一些

问题尚未根本解决;主要是少数大城市房价上涨过快;住房供应结构不合理矛盾突出;房地

产市场秩序比较混乱..

会议强调;进一步搞好房地产市场引导和调控;要坚持落实和完善政策;调整住房结构;