房地产经济学

2024年3月16日发(作者：员工试用期工作总结)

一、货币政策对房地产市场的影响

货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政

策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影

响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以

避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影

响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货

币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施

效果。

1.1 利率对房地产市场的影响

利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。房地产行业是资本密集型产业，资

产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的

供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按

揭消费者偿还贷款的增加。利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响

房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反

即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。

1.2 货币供给量对房地产市场的影响

货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币

政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款

的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资

贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币

供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，

宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。

房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住

房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。

1.3 汇率对房地产市场的影响

汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与

利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投

资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也

会上升。

二、物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或

所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提

高。开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，

这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需

求的其他因素的影响。物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然

后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府

提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才

能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最

重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物

业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。物业税不是在交

易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下

情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持

有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期

待。

物业税的影响

1.“如果开征物业税，将提高房地产公司的成本，减少盲目扩张，增加囤房捂盘

者的持房成本，‘逼迫’炒房者降价出售存量房，这样有利于平衡市场供需关系。在

房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国

内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。”

2.如果能够使房地产市场泡沫减少，降低购房成本，将有利于普通消费者买房；

同时，房地产市场泡沫的减少也有可能避免出现美国式的次贷危机。这是从宏观层面

上的展望，或许也是开征物业税所带来的最终影响。

3.对于房地产上市公司以及重仓房地产公司的机构，在未来几个月将面临方向性

选择，投资者或将减少对该类上市公司的盲目炒作和拉高股价。

物业税开征的难点

1．土地制度要由“批租制”向物业税模式转变，开征物业税要求土地房屋的产

权必须明晰。 2．目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重

管理。 3．目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，面对如此繁杂的税

费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而

也使物业税的税负水平难以确定。 4．如何合理确定物业税的征收对象，解决已购房

产与新购房产的税收差别问题，居民基本生活性房产与投资性房产的税收差别问

题。 5．开征物业税面临的最大难题还不是如何处理过渡时期的税收政策，而是如

何对不动产进行价值评估

开征物业税势在必行。物业税其一增加了房屋保有者经济负担，即能迫使囤积房

产者抛出房源，扩大市场供应量，同时由于增加了持有物业的成本，能够抑制流动性

泛滥的热钱源源不断地涌入房地产市场，减缓房地产价格的上涨幅度，防止投机炒房

现象。其二物业税整合了地产商在房地产开发阶段的税收，降低了地产商在开发中的

成本，打开了房地产价格下跌的空间。但中国的房地产市场刚刚起步，城镇居民的住

房需求也有待改善，加之中国人普遍存在节俭现象，老百姓更愿意存钱而不是花钱，

使中国人有能力接受比较高的房价，在人民币长期升值的大背景下，流动性泛滥现象

仍将持续，房价下跌的空间实在有限。这样对于中国刚刚起步的金融业也是个好消息，

不会造成庞大的坏账。总之，开征物业税有利于中国经济长期稳定健康发展。

三、税负转嫁与归宿的概念

税收负担转嫁是指纳税人通过各种途径将应交税金全部或部分地转给他人负

担从而造成纳税人与负税人不一致的经济现象。

税负归宿是指税收负担的最终归着点。

2.税负转嫁的形式

税负转嫁的基本形式有以下四种：(1)前转，亦称“顺转”，指纳税人在进行

商品或劳务的交易时通过提高价格的方法将其应负担的税款向前转移给商品或劳

务的购买者或最终消费者负担的形式。一般认为，前转是税负转嫁的最典型和最普

通的形式，多发生在商品和劳务课税上。这种形式下，名义上的纳税人是商品和劳

务的出售者，实际上税收的负担者是商品或劳务的消费者。(2)后转，亦称“逆转”，

指纳税人通过压低生产要素的进价从而将应缴纳的税款转嫁给生产要素的销售者

或生产者负担的形式。后转的发生一般是因为市场供求条件不允许纳税人提高商品

价格，使之不能采取前转的方式转移税收负担所致。(3)消转，亦称“税收转化”，

即纳税人对其所纳的税款既不向前转嫁也不向后转嫁，而是通过改善经营管理或改

进生产技术等方法，自行消化税收负担。(4)税收资本化，亦称“资本还原”，即

生产要素购买者将购买的生产要素未来应纳税款，通过从购入价格中扣除的方法，

向后转移给生产要素的出售者的一种形式。税收资本化主要发生在某些资本品的交

易中。

税负转嫁的条件(1)商品经济的存在。(2)自由的价格体制。税负转嫁在社会主义经

济条件是客观存在的，使税负转嫁在社会主义经济条件中发挥积极的作用是一个有益

的问题：第一，可自觉地利用税负转嫁机制，实现一些调节目标。第二，税负转嫁对

于企业来说是一个利益驱动机制。

简称“税负转嫁”。指税收负担从纳税人那里转移到他人身上的现象。换句

话说，税收负担转嫁是指纳税人把自己缴纳的税收转移给别人负担的过程。税收

负担有广义和狭义之分。广义的税负转嫁包括税负转移和最终归宿两个部分。狭

义的税负转嫁仅指纳税人把税收负担转移给负税人的过程。西方财政学把税收分

配的影响划分成三个阶段：第一个阶段谓之“税负冲击”，指税收的征收点或最

初纳税人；第二阶段谓之“税负转嫁”；第三阶段谓之“税负归宿”。他们认为：

税负转嫁的程度主要取决于二个因素：一是税收形式，二是商品的供求弹性。就

税收形式来说，直接课税是间接税，易于转嫁；直接课之于纯收益或个人收入的

税，即直接税，则不易转嫁。就商品的供求弹性来说，如果商品的供求弹性较小，

需求弹性较大，则税负转嫁出去的份额较小；如果商品的供求弹性较小，供给弹

性较大，则税负转嫁出去的份额较大。

四、地租与地价的关系

地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、

数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属

的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地

租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而

是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地

租／利率。

由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和

出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。

土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相

互推出。

1）绝对地租是土地价格存在的根源

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是

劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应

的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地

形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，

从而形成的不同的土地价格。

3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有

权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地

租从而具有更高的价格。

五、房价收入比

所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民

家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价

收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在

泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房价收入比的计算

一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之

比来计算，即： 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总

价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积×每户家

庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口

数×家庭人均全部年收入.

房价收入比与购房无关：房价收入比

[1]

又是一个比较笼统的指标，只能大致描述

一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这

个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐

年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们

就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家

庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的

因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住

宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。

影响房价收入比的因素：房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用

政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和

住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入

却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的

结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费

的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了

把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但

公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候

了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。