2024年3月16日发(作者:就从现在开始)
项目成本动态管理办法
一、目的 规范子公司房地产项目开发过程中成本的管理过程,
明 确开发成本控制目标,加强成本控制,建立成本预警机制,
降低经营风险。
二、范围 适用于子公司房地产开发项目的成本动态的管理、
预算 控制、项目成本费用评价分析工作。
三、成本费用项目管理涉及范围
3.1
土地征用及拆迁补偿费
.
项目前期费
3.2
工程前期费
3.3
工程直接管理费
3.4
墙体材料及散水专项基金费用
3.5
三通一平及临设等建设前期费
3.6
用
建筑安装工程费
3.7
基础设施及配套费
3.8
装饰装修工程费用
3.9
开发间接费
3.10
物业维修基金
3.11
3.12
资金成本
四、控制目标
确定合理的预算(目标)成本,控制成本发生和项目后 评
价(指在项目运行一段时间后, 对项目的目的、 执行过程、
效益、作用及影响进行系统的、客观的分析和总结的一种经 济
活动)分析。
五、主要涉及部门
5.1
流程所有者:成本控制中心(财务部) ;
5.2
相关部门:董事长、总经理、副总、总会计师
/
管
理层、项目发展部、成本合约部、项目部(工程技术部) 、 营
销部、成本控制中心(财务部) ;
六、主要控制点
6.1
成本控制中心 (财务部) 负责组织开发项目成本
费 用预算编制的参与部门;编制预算(目标)成本,将成本
目 标责任分解落实到各相关业务部门;
6.2
成本控制中心 (财务部) 负责检查预算 (目标)
成 本的控制执行过程,根据各部门责任成本的动态反馈信息,
编制项目成本动态变化表,向公司管理层及各业务部门报告 成
本动态及成本运行情况。
6.3
项目后评价阶段成本控制中心 (财务部) 客观评
价 项目整体的成本运营情况,并对各业务部门的成本控制工
作 提出考核意见及成本控制改进措施。
七、管理控制流程
7.1
确定预算(目标)成本
7.1.1
成本控制中心 (财务部) 根据项目成本管理要求
发送内部电子邮件,通知相关业务部门提交项目成本费用
预 算。
7.1.2
相关业务部门按照 《项目成本费用预算表》 确认
的内容编制各业务部门的项目成本费用预算,各业务部门预 算
(目标)成本管理内容划分原则是以部门管理职能为基础, 以
部门管理权限为界限划分核定其管理内容。各业务部门预 算
编制完成后提交成本控制中心(财务部) 。
7.1.2.1
项目发展部。负责提交项目立项阶段的可行性
分析;提供制定目标成本需要的项目规划指标和数据;负责 编
制土地出让金及出让税费、项目前期费用、勘察、规划设 计、
施工图审查等工程前期成本费用的预算。
7.1.2.2
成本合约部。负责编制提交项目标底制作费 用、
招标交易服务费、三通一平及临设等建设前期费用、建 筑安
装工程费、基础设施及配套费用、商业配套内的运动场 馆、
幼儿园、小学及单体公共场所装饰装修等工程成本费用 的预
算。
7.1.2.3
项目部(工程技术部) 。负责提供现场的施工 顺
序及大型施工方案和特殊地貌条件;负责编制白蚁防治 费、
垃圾清运费、防雷检测费、工程直接管理费、墙体材料 专项
费用、散水专项资金、开发间接成本及物业维修基金等 工程
成本费用的预算。
7.1.2.4
营销部。负责项目品质及市场定位;负责编制 售
楼部、样板间、会所及户内硬软装饰装修工程、房屋预实
面积测量费等成本费用的预算。
7.1.2.5
财务部。履行成本管理办公室职责;负责编制 资
金成本费用预算。
7.1.3
成本控制中心(财务部) 根据各业务部门提交《项
目成本费用预算表》 (附件一) 及预算编制说明,编制汇总
项目成本费用预算,并上报公司管理层办公会审批。
7.1.4
成本控制中心(财务部)根据汇总《项目成本费 用
预算表》及各业务部门的成本管理范围,明确成本控制责 任。
7.2
7.2.1
编制预算成本依据
公司审议通过的项目可行性研究报告及产品定 位
书为项目预算成本编制的基础依据。
7.2.2
项目规划图纸和施工图为项目预算成本编制的 工
程量计算依据。
7.2.3
结合项目定位, 项目预算成本按以下依据进行编
制:
7.2.3.1.
已签订合同的,按照合同价款或有确凿理由的 预
估结算价执行;
7.2.3.2
有明确文件规定或行业指导性的收费项目, 须 参
照公司或其他公司同区项目的实际缴费标准进行编制,不 得
突破规定的或指导上限;
7.2.3.3
未签订合同或开口合同, 且无政府及行业明确
指导标准的,如建筑安装费、配套设施费等等,根据项目定
位和市场行情,参照公司或其他公司同区域、定位相近的项 目
进行编制。
7.3
7.3.1
动态成本的管理
预算成本批准后,成本控制中心(财务部)按照 各
业务部门分管内容及预算成本分解情况, 下达预算 (目标)
成本控制责任范围,各业务部门收到预算(目标)成本控制 责
任范围后,应按照进度、责任人进行层层分解落实,并报 成
本控制中心(财务部)备案。
7.3.2
项目预算
(
目标
)
成本经预算成本决策机构批准
下 发后,原则上不得随意变动。
7.3.3
预算(目标)成本在实施过程中实行限额控制, 合
同的签订、款项支付原则上不得突破预算(目标)成本限 额。
对于超出预算(目标)成本限额的合同或付款申请,在 办妥
预算(目标)成本变更手续前成本控制中心(财务部) 不得
受理。
7.3.5
根据项目需要, 对于合理的、 单项成本调增的成
本变动,金额低于
10
万元的作为正常的成本动态变化,在 《预
算成本工作情况表》 (附件四) 中反映,责任部门自行 消
化其中实际成本与预算(目标)成本的差异,使项目总成 本
控制在预算(目标)成本范围内且各分项成本达成合理匹 配。
7.3.6
对于预计单项成本调增金额超过
10
万元的成本
变动,除因市场变动引起项目定位发生变化、政策变动、规
划条件变化、特殊地质情况处理、其他重大不可预见情况外 不
得随意变更。
7.3.7
针对上述成本费用变动的原因, 由责任部门估算
调整引起的成本变动申报《 预算(目标)成本修订审批表》( 附
件五)。
7.3.8
责任部门须按照《 预算(目标) 成本修订审批表》
要求,严格执行成本修订会签流程;在会签手续未办理完毕 之
前,财务部不得办理付款手续。
7.3.9
责任部门收到经批准的《预算(目标)成本修订 审
批表》后,根据调整项目及调整金额及时修订《项目成本 费
用预算表》报成本控制中心(财务部) 。
7.3.10
各业务部门负责管理控制各自“项目预算成本费
用”支出,并登记《项目预算成本费用台帐》 (附件二)。
各业 务部门的成本费用台帐于每月
28
日前报送成本控制中心
(财 务部),并反馈成本费用执行信息。
7.3.11
成本控制中心(财务部)负责管理汇总项目成 本
费用,于次月
10
日前编制项目成本动态运行评价分析报 告,
向公司管理层报告。
7.4
评价、分析项目成本
7.4.1
成本控制中心 (财务部) 根据项目需要发送电子 邮
件,通知各业务部门提交“项目成本费用分析报告” 。
7.4.2
各部门编制“项目成本分析报告” ,对比预算成
本 费用和实际成本费用支出,分析控制预算(目标)成本过
程
中的执行情况,提供给成本控制中心(财务部)
7.4.3
成本控制中心(财务部)编制“项目综合动态成 本
运行情况分析报告” 、《 项目成本变动执行情况表》 (附
件 三), 负责成本的总体控制及成本预警提示,提出考核意
见 及成本控制改进措施报公司管理层,并向相关部门反馈综
合 信息。
八、附件
8.1
附件一《项目成本费用预算表》 ;
8.2
附件二《项目成本费用台帐》 ;
8.3
附件三《项目成本执行情况反馈表》 ;
8.4
附件四《预算(目标)成本工作情况表》 ;
8.5
附件五《预算(目标)成本修订审批表》 。
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