高校家属区物业管理社会化服务推进难点及解决方案草案

2024年3月14日发(作者：技术咨询合同)

高校家属区

物业管理社会化服务推进难点与解决方案（草案）

物业服务公司

年月

高校家属区物业管理社会化服务推进难点与解决方案（草案）

在深化高校后勤服务社会化改革的今天，高校后勤市场已高度开

放，而在高校后勤服务社会化的进程中，物业管理服务扮演什么样的

角色的问题日益受到重视。后勤的保障能力、运行效率、服务质量显

著提高，学校从高校办社会的职能中脱开，集中精力办学。这是高等

教育办学的需求，同时给物业企业提供了广阔的市场。但不少高校老

的家属区仍是学校后勤的沉重负担。以***大学老家属区推进物业管

理社会化工作为例，与广大物业同仁共同探讨高校老家属区物业管理

社会化服务推进的难点与解决方案，以完善高校物业管理体系；力争

在高等教育这一领域发挥建设性的作用。

概况：

案例：XX大学**湖家属区是分为南北两区，共有61栋住 房建

筑物，252个单元计2384户，住房建筑面积共计 1906784平

方米，全部实行了房改。住宅区房屋阴沟总长 6870米，道路

面积68570平方米，水面面积1600平方米， 绿化维护总面积

78000平方米，绿篱5180平方米，大乔 木共计3862棵。此

外，家属区内还设有医院、小学、商 业店面及6栋学校办公用

房。

现状

**大学***湖家属区大部分住宅建设于上世纪90年代。房改前，

住宅为学校所有，教职工缴纳福利租金居住，学校包揽了水电管网维

修、绿化养护、基建维修、环境卫生打扫等一切事务的安排与费用。 房

改后，住宅出售给教职工，教职工无需再缴纳房租，但上述事务仍 由

学校包揽。

1、住户情况。

家属区有近30%的房改房上市出售，产权所有人非大学教职工。 另

有20%的房屋进行出租，常住户非大学教职工。

2、管理部门。

学校多个部门共同负担起家属区的管理与维护工作。校保卫部门

负责家属区的治安及门禁管理；后勤物业部门负责家属区的环境卫生

及绿化管理；后勤基建部门负责房屋维修、道路设施维修；后勤水电

部门负责住户水电收费及水电公共设施的维修；另外学校设有家属委

员会负责居住人员的社会化管理，履行基层政府职能。

3、人员与资金。

**湖家属区有保洁人员14名，绿化人员2名，保安人员为35人

（家属区有进出口 7个），水电维修人员5名，家属委员会6人；如

按当地最低工资收入计，仅人工费开支就超过150万元

由于学校家属区地下水网老化严重，漏水、水损严重，水费的回

收率不足50%，不足部分由学校补贴，水损每年达80万之多。

综上，仅管房改后住宅已成为个人所有，但一涉及到维修问题，

教职员工仍然习惯于找学校；房改时职工上缴的房屋维修基金，由于

种种原由，一直未能使用过。房屋漏水、排污管网清通清捞、楼道粉

刷、水电管网设施维修与更换等工程的安排和结算，仍由学校后勤基

建部门承担。

由于，学校系本市的重点高校，政府重点单位，因此，学校还要 经

常需配套专项经费或政府补贴款来完成省市在社区管理中的评比 与

改造工作。

仅管学校在家属区投入了大量的人力、物力，但是老旧的家属区

管理方法已经不能适应教职工对居住环境的高要求。因此XX大学尝 试

着家属区物业管理社会化，也成立了学校家属区业主委员会，但两

次尝试均未能取得成功。

为什么推不动家属区物管社会化；

1、人的因素。

有很多住宅在家属区的职工持有过时的利益观念，认为学校有义

务提供低廉甚至是免费的家属区物业服务，对物业管理的有偿服务有

抵触。

经测算，如实行物业管理社会化，那么住户需交纳物业费，用于

家属区的保洁、保安、维修、绿化，住宅物业费为至少为0.7元/平 米。

这与之前职工每月扣1元的卫生费相比，增幅较大，因此抵触的 职工

较多。

2、资金的因素。

由于建设早，家属区基础设施较差，家属区的水、电、房屋等设 施

的修整需很大的投入。学校难以从有限的资金中协调出这部分资 金。

经调查，XX大学**湖家区在实行物业管理社会化前须由学校出

面解决完善部分设施有以下几项:

（1）安装家属区内的监控设施及智能对讲系统

由于家属区内还设有医院、小学、商业店面及6栋学校办公用房，

导致人员出入混杂，难以实现封闭管理，因此防盗问题突出。很必要

在家属区内安装监控设施及楼栋智能对讲系统，从物防上控制外来人

员进入住宅楼栋。

（2）改造家属区水网，实现市政一户一表

家属区水电均由学校总表接出，由于家属区地下水网年久失修，

跑冒滴漏严重，水损、线损严重，水费回收率不足50%。实际上学校 承

担了巨额的水损、线损费用。如果要推进社会化的物业管理，则必 须

改造老旧管网，安装一户一表。

（3）家属区内车辆进出问题和停放管理问题

由于老家属区道路狭窄，又无地下停车场，也无地面停车场。如

实现物业管理，则需对家属区内车辆通行和车辆停放进行整体规划，

必须改造停车位，解决住户车辆的停放问题。

(4)与教学区相关毗邻部位的划分与管理问题

我校南北家属区均与学校教学区毗邻，因此如果要对家属区实行

物业管理，必须对这些与教学区共同使用的位置进行划分，明确区域

归属管理责任，比如南区西门口至车队门口的这一段路、北区23栋 等，

如果这些共用的位置不能进行明确的划分，将不利于日后的管理。

上述事项都需经费投入，经测算如按物业管理社会化交接要求，

至少要投入改造费用4000万，仅青山湖家属区地下水网改造约3000

万，住宅水、电一户一表改造费用约800万。XX大学教学区(200万 平

米)物业管理费用全年才2000万元，因此学校要协调出如此大额 的费

用，难度不小。

如何解决家属区的管理问题

随着学校后勤管理体制改革的深化，原来那种福利型的“物业管

理”将会逐渐消失，住宅区物业管理的社会化、商业化是一种发展趋

势，高校教职只能顺应趋势发展。同时高校也要为实现老家属区物业

管理社会化创造条件。

1、分步改善家属区的公共基础设施建设。学校应制定家属区物

业管理工作推进计划，分步分区安排经费改善老家属区公共基础设

施，最终达到物业管理社会化工作接管的基本要求。

2、成立学校家属区业主委员会，实行业主自治与专业物业管理 相

结合的，自主管理模式，自主管理家属区事务。业委会经住户推选， 代

表业主管理区域内的公共空间和公共设施。学校后勤部门应逐步将 家

属区的具体事务交由业委会管理，由业委会考核现行家属区服务提 供

者的服务质量，与市房管理部门协调、办理房屋维修基金等事项， 提

前演练物业管理社会化的管理模式。

3、学校要加强与职工的沟通与交流，加强对国家政策法规的宣 传，

如：《物权法》明确指出业主在维护自己享受权利的同时必须履 行付

酬的义务。通过有效的沟通、宣传，转变职工的陈旧观念，使他 们接

受家属区房改后物业有偿服务是必然趋势，认识到启动家属物业 管理

社会化工作也是高校后勤社会化改革的一项内容。

4、在短期内无法实现物业管理社会化的前提下，可尝试家属区 的

社区化管理，将高校家属区与其他纯居民社区一样，纳入当地政府 社

会化管理范围。据了解，政府在积极推进国有企业改革时，不少国 企

职工生活区成立了社区居委会，纳入当地政府社会化管理。随着房 改

房上市交易增多，实际上，学校家属区的非本校职工的社会人员住 户

越来越多，学校没有义务让他们享受教职工的福利待遇。况且XX 大学

家属区已有家属委员会，除经费由学校承担外，他们一直在当地

基层政府指导下开展社会事务管理工作，应该说有实行社区管理的好

基础。

尽管推进高校家属区物业管理社会化是件很困难的事情，但其根

本目的是为了提升学校办学的管理与服务水平，是为了维护广大教职

工的根本利益，

成功。

相信会得到全校教职工的理解、支持、参与， 得最终取