高校家属区物业管理社会化中遇到的问题及对策

2024年3月14日发(作者：什么是交换机)

高校家属区物业管理社会化中遇到的问题及对策

摘要：随着我国居民生活水平的提高，满足居民多元化需求，兼顾各方利益，减少矛

盾冲突，促进社会和谐稳定发展，积极探索适应社会发展的优质、高效、专业的物业管理

与服务成为住宅小区追求的目标。高校家属区作为社会住宅小区类型的一种，虽然具有一

定的特殊性，但也应紧跟社会发展步伐，适应高校后勤改革的发展，推行物业管理社会化，

为教职工创造良好的生活居住条件和环境、提供优质服务，是大势所趋。笔者结合多年工

作实际，就本单位在推进家属区管理社会化过程中遇到的问题进行梳理，围绕当前高校家

属区管理中普遍存在的一些困难进行深入分析，并提出建设性意见，供同行从业者借鉴。

关键词：高校家属区 物业管理 社会化 问题对策

引言

高校家属区的管理从学校多部门共管的传统模式发展到由学校后勤成立的物业服务公

司或采取社会化方式选聘的物业公司承担管理与服务的专业管理模式，在演变过程中遇到

了诸多难题，与学校发展不平衡、基础条件不完备、教职工需求增加密切相关，围绕新变

化、新需求，如何破解这些难题，促进高校家属区管理高质量发展，满足教职工对生活居

住条件、环境、服务的新要求，通过本单位在推行家属区物业管理社会化的实际案例，立

足高校家属区特点，提出依托社会力量和社会资源，发挥居民主体作用，按照管理 “居民

自治、政府参与、学校主导”、服务 “人性化、专业化、精细化”的原则，引进社会专业

物业管理服务企业对家属区进行管理，为教职工提供服务，是适应高校后勤改革，提升家

属区管理水平的必然趋势。

一、社会化推进中遇到的困难和问题

随着我国高校后勤社会化改革的进一步深化，高校家属区管理社会化的推进极大地解

决了学校的后顾之忧，但随着改革的深入，在家属区管理和服务方面的问题也日渐显露，

以武汉大学为例，家属区物业管理社会化推行已有五年，由最初的试点到全面实施，一路

走来，摸着石头过河，推进中遇到了诸多困难和问题。

1.教职工观念转变难。长期以来，高校教职工住房分配和管理几乎都是福利型，提供低

廉甚至是免费的物业管理服务，教职工认为是学校的义务，对物业管理有偿服务缺乏正确

的认识，产生抵触在所难免。单位推行物业管理社会化五年来，虽然在环境、服务、治安

等方面较以前有很大提升，但仍有部分教职工思想观念陈旧，对施行的物业社会化管理接

受度不高，导致物业费收取率低、业委会换届难等问题。

2.基础设施完善难。家属区住宅由于建设年代久，大多属于老旧小区，存在公共基础设

施陈旧、配套不完善、道路破损、路灯缺失、水电管网设施老化、违建突出、环境较差等

问题，要改善，学校需投入大量资金，加之房改工作的滞后性，维修基金难以启用，与社

会型小区相比，实施真正意义上的物业化管理条件还不完全具备。

3.管理难问题。由于历史原因，学校家属区基础条件不一、情况复杂，教职工利用院子、

阳台、厨房私搭乱建、房前屋后圈地占绿种菜、改变房屋用途开店经商、车辆停放混乱堵

塞消防通道、住宅区域规划不合理形成封闭小区困难等问题突出，由于学校、物业服务企

业无执法权，政府介入执法难，导致管理缺乏有效的控制手段，管理难度大。

4.制约机制不健全、关系难以理顺。业委会对物业公司缺乏制约机制，对服务质量的监

督缺少有效的措施和手段，后勤管理与服务、保卫、街道、业委会、物业公司在家属区物

业管理中的职责相对社会型小区而言较为复杂，如公共设施维修、垃圾外运、树木高枝修

剪、消防责任、车辆管理收费等相互交织，理顺困难。

二、推进高校家属区管理社会化的思考

经过多年探索，笔者认为推进高校家属区管理社会化需确定长远发展目标，重点解决

以下问题：

1.加强宣传。要改变教职工的陈旧思想，需采取多种方式加强物业管理社会化的宣传工

作，如印制宣传册、制作宣传海报、条幅、开展集中咨询服务等，进一步提高教职工参与

物业管理的思想意识。社区、物业服务企业应加强与属地政府职能部门的沟通与协调，整

合辖区资源，争取政府部门的大力支持，形成合力，对业主毁绿种菜、饲养家禽、私搭乱

建、非法改变房屋用途等行为加强综合整治。

2.理顺关系。在家属区物业管理中，业主委员会代表家属区所有业主行使管理权，承担

主体责任，依规选聘的物业管理服务企业根据所签订协议为家属区提供服务与管理，社区

在该项工作中应发挥指导监督协调作用。街道、学校后勤与服务、保卫等职能部门对物业

管理的指导应归口通过社区实施，避免多头管理。政府及学校相关部门要充分尊重业主委

员会的管理职责行使权，业主委员会要在社区居委会的指导下独立行使法定职责，强化监

督职责，自觉接受居民监督，组织居民开展自治，依法依规选聘解聘物业公司。

3.明确职责。家属区物业管理服务项目应参照社会住宅小区物业服务内容实施，由于高

校的特殊性，垃圾外运、树木修剪、车辆停放管理、消防安全责任等需进一步明确，对家

属区范围内的周转房、办公用房、经营用房的管理，因涉及物业费的承担，业委会在选聘

物业公司时，应邀请学校后勤、招投标、保卫、财务、房产等部门参与决策。

4.加大投入。基于家属区基础设施的不完善及房屋维修基金使用的困难，学校应加大对

公共配套设施建设及公共维修的经费投入，分步实施家属区的公共基础设施建设，如道路

破损、水电改造、房屋顶层漏水、消防设施维修更换、防盗门安装、增加监控设施等，在

未达到物业管理社会化基本要求前，费用仍由学校承担。

5.提升品质。高校家属区管理实施社会化的目的是在减轻学校负担的同时为教职工创造

更好的生活环境和便捷的服务，解决学校、教职工的后顾之忧。因此，提升和改善物业管

理服务质量和水平，是物业服务企业努力的方向，规范化、专业化、智能化是实现高品质

服务的基础。要提高服务品质和管理效能，业委会应加强对服务企业的监督管理，有效的

制约手段是在选聘物业服务企业时收取履约保证金，形成制约机制。在服务托管合同中要

明确双方的权利与义务、服务内容、服务质量、服务标准、服务流程、收费标准、奖惩办

法、退出机制等内容，推行服务承诺制、意见反馈制，从而构建高效、和谐关系，有效提

升管理水平和服务品质。

结语

综上所述，在当前新形势下，要破解高校家属区管理难题，单靠学校、政府街道、物

业服务企业单方力量推进社会化很难，需形成合力，融合资源，实施改革创新，将家属区

管理融入激烈竞争的市场环境下，引进竞争机制，采取社会化的方式选聘物业服务企业进

驻实施专业化管理与服务，政府、高校给予政策支持，才是提高高校家属区物业管理与服

务综合水平，有效促进高校家属区物业管理服务健康可持续发展之路。

参考文献：

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