物业委托管理与自有管理模式的区别

2024年3月9日发(作者：电脑老是自动关机)

委托物业管理与自建自管的优劣分析

委托物业管理是指发展商在房产项目的开发过程中 ，由发展商

（或国有资产）通过招投标或协议招标的形式，先行选定专业物业管 理公

司,对该物业进行前期管理 （包括顾问公司）。如：戴德梁行、 仲量联行、

大正物业等专业物业管理公司。世邦魏理仕管理康田企业 园、渝高物业管理

留学生创业园、渝海物业管理的重庆机场、大正物 业管理的政府物业等。

自建自管是指发展商在房产项目的开发过程中，由发展商自己建 立的

物业管理公司对其物业项目进行管理。 开发商为了项目的持续式 发展，在

一段时期内，只能自建物管公司自行管理，以补贴式物业管 理，向购房者提

供售后服务。如龙湖地产下属新龙湖物业管理有限公 司、金科地产下属金科

物业管理有限公司、曙光都市工业园下属重庆 宏景源物业管理有限公司等。

一、委托管理的优势

如果选聘社会上有实力、有经验、品牌的专业管理服务公司（如 五大

行），既能树立企业良好形象，又能使业主们一开始就享受到高 水平的管理

服务，带动后期房屋销售。主要优势有以下几个方面：

1, 可以减少开发企业的管理难度；

2, 人员经过专业系统培训，素质较高；

3，服务理念与意识相对较强；

4 ，前期介入可站在业主角度提出对发展商合理且促进销售的专

业建议;

5 ，对企业及物业品牌形象能起到提升作用；

6，对消费者购买具有促进作用；

7，树立良好业主口碑，促进后期销售工作；

二、委托管理的劣势

开发企业通过委托的形式实施专业化管理， 通过专业化、集约式

经营希望提高服务水平降低管理成本，在一定程度上满足开发企业及 消费者

的需求，但在实际运作中也出现了很多的问题：

1、 外包服务质量难以控制

一般委托管理都是通过招标方式进行，一旦决定了合作方，实际 质量是

难以控制的，加之现有专业化物业公司的管理水平良莠不齐， 人员素质不

等。开发企业通常只能控制对方的管理者或代表， 基层员 工是较难控制

的，质量在第一现场难以控制。最为关键的是这些专业 化公司的员工并不一

定接受过专业化的培训， 导致专业化的服务停留 在较低水平，而达不到企

业原来的期望。即使把服务要求写在合同上， 要求专业公司按合同来进行，

这种做法容易使专业公司把合同条款当 作最终的工作目标，而不能与企业的

以客户为导向的服务宗旨一致。

2、 委托管理往往较难体现公司的形象及文化

3、 管理成本较高

开发企业应支付物业公司以下几种费用：

（1） 前期开办费：4-5元/m，按建筑面积计算；

2

（2） 空置费：从首套房屋约定交房时间起，未销售房屋（未到接

房期限)按50%+收物业管理费;

(3) 专有部分物管费：属开发企业自有产权(如车库)；