V8(4):上海古北、碧云、联洋三大国际社区规划调查

2024年2月19日发(作者：正比例函数定义)

唐城国际宜居社区研究－碧云、联洋、古北三大国际社区调研报告

上海辉石投资管理有限公司

2009年4月

目 录

报告综述 ························································································································································································· 1

一、碧云国际社区··········································································································································································· 3

1.1 基本情况简介 ············································································································································ 3

1.1.1 区位条件 ············································································································································ 4

1.1.2 规划现状 ············································································································································ 5

1.2 居住社区及公共设施分布（附社区房价表） ···································································································· 6

1.3 商业设施分布 ············································································································································ 9

1.4 碧云社区道路及公交站点 ··························································································································· 12

附：碧云社区各道路街景照片 ····························································································································· 15

二、联洋国际社区········································································································································································· 18

2.1.基本情况简介 ············································································································································ 18

2.1.1区域条件 ············································································································································· 18

2.1.2规划现状 ············································································································································· 18

2.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表） ····································································································· 20

2.3 商业设施分布 ············································································································································ 23

2.4 联洋社区道路及公交站点 ····························································································································· 26

附：联洋社区个街道道路街景照片 ······················································································································· 29

三、古北国际社区········································································································································································· 31

3.1基本情况简介 ············································································································································· 31

3.1.1 区位条件············································································································································· 32

3.1.2区位现状 ············································································································································· 32

3.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表） ····································································································· 33

3.3商业设施分布 ············································································································································· 36

3.4古北社区道路及公交站点 ······························································································································ 40

附：古北社区道路街景照片 ································································································································ 43

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报告综述

对碧云、联洋、古北三大社区进行调查研究的目的，主要有两个层面：1）探寻三大社区的成功关键因素，到底有哪些。2）从城市设计和配置的角度，来发现其共性，供唐镇新市镇的建设参考。

经过调查和分析，结论如下，三大社区的共同成功关键如下：

❖ 都拥有非常好的区位条件和资源依托：碧云依托金桥出口加工区，联洋依托世纪公园和浦东行政中心，古北依托虹桥经济开发区。

❖ 都有一个统一的品牌，公众知名度、认同度都很高。

❖ 社区土地地块没有被大的交通干道分割，具有地理上的统一性。交通干道主要从社区的周边经过。这一点在碧云和古北尤为突出，基本上在区域内部没有贯穿性道路。联洋条件稍差，芳甸路的分割存在一定影响。

❖ 统一规划和城市设计控制，形成了社区比较统一的建筑风貌及环境特色，区域整体感强。

❖ 环境相对稳静，这得益于比较低的过境交通量。

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不同的地方主要现在商业配套设施上：

❖ 三个社区的商业设施网点数，差异比较大。碧云为140家，联洋为219家，古北为313家。不过商业设施在类比上的比例比较类似，都是日用品销售、餐饮占前两位，两者占比总和在三个社区均超过60％。

❖ 三个社区的商业设施网点分布不同，碧云集中于1、2条道路，成条状分布；联洋则实际上是大拇指广场，单中心分布；古北则有一大、一小两个中心。

由此显示，商业配套设施的数量和分布，并无一定之律。但是商业设施门类的配比，有一定的稳定性数量关系。

但目前三大社区也存在不少问题，主要体现在：

❖ 公共开放空间不足，尤其是休憩空间的不足。比如碧云社区，路边咖啡座宜人舒适，但是这些都是营业性场所；没有自由开放的免费公共开放空间。

❖ 停车设施不足。碧云、古北尚好。联洋在周末，大量的周边来车，导致原本静雅的地面道路两侧，成为露天停车场，严重破坏社区整体氛围。

❖ 碧云和联洋的公交体系，不发达。这也是联洋会在周末变成一个“大露天停车场”的重要原因。

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一、碧云国际社区

1.1 基本情况简介

1990年经国务院批准，国家级工业开发区上海市金桥出口加工区在上海设立。园区规划总面积27.38平方公里。上世纪九十年代，随着全球经济一体化的进程加速，国际产业开始了世界范围内又一次新的大规模产业转移，金桥出口加工区迅速成为全球制造业进入中国的首选。至2008年，500强企业中有47家在金桥开发区投资近80个工业项目，其中包括通用汽车、通用电气、西门子、日立、索尼、惠普、沃尔沃、阿尔卡特、柯达、NEC、LG等世界著名跨国公司。园区工业经济总量约占浦东新区的三分之一、上海市的十分之一。

为配合大规模先进制造业在金桥的集聚，1992年位于金桥区域内的碧云国际社区开始开发建设，目前，碧云国际社区占地面积约3.84平方公里，规划人口3.8万。目前已有来自世界60多个国家和地区的数千余户外籍人士家庭居住于此。

碧云社区已成为上海成熟的、各类高层次境外人士聚居度最高的标志性国际社区。在碧云国际社区里，外籍家庭已有近千户，他们来自20多个国家和地区。世界五百强公司落户上海的企业中40%的CEO、高层管理者都住在这里。

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1.1.1 区位条件

金桥碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，北起杨高路，南至云间路，西面隔着数百米的绿化带是罗山路，东面隔着一条金张路与金桥出口加工区相邻距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里。社区紧靠上海市内环线和杨浦大桥，是浦东国际机场通向上海市中心的必经之地。园区南侧与大型绿地公园——世纪公园、汤臣高尔夫球场和东郊国宾馆相邻，周边为四季雅苑、汤臣高尔夫别墅、东郊花园等高档住宅楼盘。距虹桥国际机场30分钟车程，浦东国际机场30分钟车程，上海新客站15公里，距规划建设的浦东客站3公里。

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1.1.2 规划现状

整个国际社区由城市道路划分成18个地块。以云山路为界分为东园（以外销房为主）和西园（以内销房为主）。目前已有的楼盘有：新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、碧云别墅、碧云花园、金桥酒店公寓、信和大厦、信和花园、百富丽山庄、盈标花园、凤凰公寓、银泰花园、罗山花苑、世茂湖滨花园、云间绿大地别墅等项目。新金桥大厦作为区域的制高点和管理中心，除了金桥集团本身入驻外，已经接纳KODAK、SHARP、HALLMARK等著名跨国公司。上海机场集团有限公司、浦东华美达大酒店已经进驻集办公、四星级酒店、公寓于一体的浦东民航大厦。在银东大厦已经设有中国银行金桥支行等机构。

社区根据不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防护林绿带、道路绿地、居住区绿地和公用绿地等，人均拥有绿地相当于美国新建城市的绿化水平。西面为世纪公园，东面有金桥公园，南面有比汤臣高尔夫规划中大十倍的休闲绿地，西北面则是400米宽的市政绿化带，与罗山路、杨高路之间形成了一道绿色屏障。由于园区位于上海市的上风向，离东海约10公里，空气质量远远优于市区中心城区。根据上海市环境质量监测部门现场测定，该区空气质量属清洁水平，是上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO14000国际环境认证，是上海市区内唯一达到国家空气质量一级标准的区域，境外人士把该区域称为“绿城”，“渴望已久的梦想中的家园”。

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1.2 居住社区及公共设施分布（附社区房价表）

 教育系统：中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校，中欧国际工商管理学院（中国大陆地区第一家跻身亚太十强的工商学院），杉达大学。

 医疗方面：社区内设有浦东华山医院（全国第一家中外合资医院）和妇产科医院等四家市级医院。

 生活方面：家乐福超市在社区开设了市区最大的分店，德国独资的OBI建材超市也紧跟开张。

 体育休闲方面：由在沪工作的澳大利亚人集资建设的橄榄球场已经建成。规划中的奥林匹克休闲中心占地4.6万平方米，有90多个健身、娱乐休闲项目，是目前上海社区最大的休闲娱乐场所。

 宗教方面：基督会教堂与碧云别墅相依为邻。一座优美的天主教堂也在薛家浜旁边待日耸出。

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碧云社区小区分布图

金桥

酒店公寓

东方碧云花苑

信和

晓园

花园

盈标花园

酒店公寓

碧云别墅

碧云花园二期

碧云体育

休闲中心

银泰花园

中天碧云苑

爱建园时代金领

十方庭

罗山花苑

维诗凯亚

世茂湖滨花园



❖

百富丽山庄



浦东花园别墅



花园洋房

德威幼儿园

❖协和国际学校

平和学校

德威英国国际学校

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碧云楼盘情况统计表

楼盘名称

晓园（碧云国际社区）

云间绿大地

罗山花苑（金色碧云）

中天碧云苑

碧云晶典

百富丽山庄

维诗凯亚

碧云东方公寓

碧云别墅

凤凰大厦

浦东花园别墅

金桥爱建园

碧云花园

十方庭

银泰花园

信和花园

世茂湖滨花园

地址

浦东区红枫路398号

浦东区白桦路266弄

碧云路333弄

浦东浙桥路208号

浦东明月路1118弄

云山路2000弄

红枫路300弄

浦东碧云路777号

浦东黄杨路18号

浦东碧云路199号

浦东碧云路777号

碧云路86号

蓝天路368弄

黄杨路69弄

明月路188弄

报价时间

2009.5

2009.5

2009.5

2008-05-20

大致价位区间

25000—30000

45000—50000

16000—20000

11000-15000

17000—20000

40000左右

35000—37000

32000—36000

楼盘形态

小高层

独栋别墅

小高层

高层

多层、小高层、高层

别墅

别墅

独栋、联排别墅

公寓

别墅

公寓

别墅 公寓

公寓

公寓

备注

为酒店式，不可生明火

该楼盘目前只租不售

浦东新区云间路418弄 2009.5

新金桥酒店公寓（碧云108） 浦东新区红枫路108弄 2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

18000—24000

50000—52000

15000—20000

16000—20000

26000—32000

18000—22000

14000—23000

12000—16000

18000—30000

小高层

高层，小高层，别墅

小高层

高层，小高层，别墅

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1.3 商业设施分布

➢ 碧云路（黄杨路—蓝桉路段），该路段两侧酒吧等休闲场所，依阁而筑，颇具塞纳河风情，甚是优雅。

➢ 红枫路（碧云路—明月路段），集中了较多的大型商家，俱乐部及公寓式酒店。

➢ 碧云路（云中路—蓝桉路段），为整个碧云中心的消费生活中心，家乐福超市；迪卡侬体育用品超市；百安居；碧云体育休闲中心等大型购物，娱乐场所均建于此。

碧云社区商业分布统计表

路名

网点数（个）

白桦路 17

30

4

61

8

网点构成

小型品牌商家3家、小型日用商铺1家、大型餐饮1家、小型餐饮2家、小型超市2家、中型服务类1家、小型服务类7家。

中型餐饮13家、小型餐饮11家、大型服务类2家、中型服务类4家。

大型品牌商家2家、大型日用商业1家、大型服务类店铺1家。

中型品牌商家3家、小型品牌商家1家、小型日用商铺2家、大型大型商业集中网点 总和（个）

碧云家乐福【20家】

日用商铺，共30家。【大型3家、中型4家、小型23家】{其中包括品牌商铺及专卖店餐饮

3家

日用

16家

服务

1家

10家（大型2家、中型4家、小型4家）}

碧云社区

红枫路

蓝天路

碧云路

明月路

❖餐饮机构，共65家。【大型3家、中型31家、小型31家】

餐饮2家、中型餐饮18家、小型餐饮15家、大型超市1家、小型超市2家、大型服务类3家、中型服务类5家、小型服务类9家。

中型品牌商家1家、中型服务类2家、小型服务类5家。

超市，共5家。【大型1家、小型4家】

服务类，40家。【大型6家、中型12家、小型22家】

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碧云社区商业分布图

服务1家

碧云家乐福

商铺20家：餐饮3家、日用16家、碧云体育休闲中心

百安居

超市

服务类

日用商铺

餐饮

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碧云国际社区，商业商铺共140家。

其中，日用30家（21%）、餐饮65家(46%)、超市5家（4%）、服务40家(29%)。

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碧云商业类别分布图29%

21%

日用4%

46%

餐饮超市服务 Page 11 of 48

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1.4 碧云社区道路及公交站点

整个碧云社区道路，呈四横六纵之态。

四横：蓝天路、碧云路、明月路、锦绣东路。

六纵：黑松路、白桦路、云山路、蓝桉路、黄杨路、红枫路。

碧云社区道路情况统计表

路名

黑松路

白桦路

云中路

蓝桉路

黄杨路

红枫路

蓝天路

碧云路

明月路

锦绣东路

车道数 道路情况

2

2

4

2

2

4

2

2

2

6

稀疏

一般

较繁忙

较稀疏

一般

较繁忙

较繁忙

较繁忙

一般

繁忙

情况

多为进去小区车辆

靠近碧云路一带的商业网点处，交通较繁忙；其他路段一般

交通要道

学校周边有些许交通流量，其他路段基本无车流量

靠近碧云路一带，较为繁忙

交通要道

百安居、汽车百货、碧云体育中心在该路段上均设有出口

近家乐福超市一带，交通繁忙

周边各小区在此路段上设有出入口较多

交通主干道

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碧云各路段公交站点设置情况

公交线路

983

990

609

987

东周线

花木1路

申川专线

金桥3线

起点站

云山路碧云路

泰东路（近陆家嘴）

其昌站渡口（东方路）

东方路地铁站

东高路张杨北路

白桦路碧云路

上海火车站

红枫路锦绣东路

终点站

普安路延安东路

孙桥

益江小区（近高科中路）

周浦医院

严中路(由由新村)

川沙客运站

枣庄路博山东路

途径重要站点/区域

世纪大道、张扬路东方路、淮海中路西藏南路等

东方医院、民生路、碧云社区、金桥、孙桥等

浦东大道、浦东体育公园、碧云社区、张江地铁站、曙光医院等

浦东大道、金杨新村、碧云社区、世纪公园、花木、北蔡、周浦等

碧云社区、联洋社区、高科西路锦绣路等

大连路周家嘴路、浦东大道、碧云社区、张江路高科中路等

金杨新村

华高新村（近杨高北路，巨峰路） 世纪大道、联洋社区（大拇指广场）、碧云社区、巨峰路等

碧云社区公交站点分布图

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碧云社区

公交线路图

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附：碧云社区各道路街景照片

碧云路（1） 碧云路（2）碧云路（3）

蓝天路（1） 蓝天路（2） 白桦路（1）

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白桦路（2） 黑松路 黄杨路

明月路（1） 明月路（2） 云中路（1）

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云中路（2） 蓝桉路（1） 蓝桉路（2）

锦绣东路

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二、联洋国际社区

2.1.基本情况简介

1993年，联洋新社区正式启动开发，联洋新社区地处浦东新区行政文化中心，是由上海联洋集团有限公司牵头开发的大型高档生态、文化居住区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，荣获建设部颁发的“规划环境金奖”，成为上海最知名的社区之一。联洋社区西临浦东文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆，南对140万平方米的世纪公园，东南面则是高档别墅区。联洋社区定位于高档住宅社区，大量外籍人士的入住于此，因而被称为“浦东古北”。

2.1.1区域条件

联洋社区联洋社区位于碧云社区西面，处于环世纪公园的周边地区。社区总总建筑面积315.9万平方米，规划居住人口5.7万。既拥有大型的绿地，也有知名的学校；既有集中的商业广场，也有建筑小品和雕塑。交通方面，社区拥有地铁2号线，周边有内环线、杨高路等多条主干道，交通十分便捷。

2.1.2规划现状

芳甸路区域的居住人口集中在联洋社区，距离浦东新区行政中心仅3千米。区别于传统社区规划的零星分散，联洋社区打破传统规划的陈旧模式，将居住区域和日常生活所需的购物区和社交区域隔离，把40多个大小不一的公建配套整合在社区中心30万平方米的联洋中心与证大大拇指广场内，集社区的地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，囊括商业、教育、文化、医疗、休闲、体育等功能。所有的公建项目都向社区居民敞开，使社区资源有效整合，最大限度地发挥配套设施的上海辉石投资管理公司-SHS Page 18 of 48

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作用。各个街坊因此变成纯住宅区，实现了商住分离，人们得以彻底远离喧嚣的城市，在静谧的居住生活中获得回归自然的享受。整个社区的开发具有了完整性、统一性，确保了居住的生态环境和人文环境，并因此成就了真正的高档社区。

联洋居民区共有楼盘18个，总建筑面积约290万平方米，包括“天安花园”、“御景园”、“华丽家族”、“联洋新苑”、“联洋花园”、“联洋年华”、“金色维也纳”、“四季雅园”、“千秋别墅”、“水清木华”、“清水园”、“虹桥第九城市”、“仁恒河滨城”、“吉云公寓”。

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2.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表）

在社区配套项目方面，进才实验学校、东方幼儿园、刘诗昆幼儿园、联洋地段医院、金家巷天主教堂、五星级淳大万丽酒店、丽笙酒店、大拇指广场以及在建的联洋广场等设施共同构成了一个完整的配套服务系统。

➢ 教育配套：进才实验学校、进才国际部、刘诗昆幼儿园、东方幼儿园、浦东新区少年宫、浦东图书馆。➢ 医疗系统：联洋地段医院、浦东公利医院

➢ 生活系统：联洋家乐福及大拇指广场、上海科技馆、东方艺术中心

➢ 休闲场所：世纪公园

➢

宗教：金家巷天主教堂

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联洋社区公共设施分布图

当代.清水园

中邦.风雅颂

联洋花园



仁恒河滨城

浦东

虹桥花园

❖

中邦.晶座



浦东虹桥公寓





证大

联洋年华

太平人寿

华丽家族

水清木华

大厦

天安花园

花园

联洋新苑

御景园

进才中学国际部

❖刘诗昆幼儿园

进才实验学校

联洋地段医院

东方幼儿园

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联洋社区楼盘情况表

楼盘名称

第九城市

仁恒河滨城

联洋年华

联洋花园（一至三期）

御景苑

天安花园

华丽家族

联洋新苑

中邦风雅颂

中邦晶座

金色维也纳

四季雅苑

御翠苑

千秋别墅

九间堂

当代清水园

水清木华

浦东虹桥花园

浦东虹桥公寓

地址

迎春路1355弄

丁香路1599弄

丁香路910弄

丁香路1089弄

锦绣路888弄

锦绣路800号

锦绣路666弄

迎春路736弄

丁香路1089弄

丁香路1066弄

锦绣路333弄

花木路1983弄

花木路1883弄

花四路299弄

芳甸路333号

浦东芳甸路77弄

芳甸路333弄

迎春路1355弄

丁香路1355弄

报价时间

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.5

2005.12

2006.1

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2005.12

2009.5

2009.5

2009.5

大致区位均价

20000—25000

21000—30000

18000—24000

18000—24000

17000—27000

21000—28000

18000—30000

18000—24000

25000—45000

23000—75000

57000—64000

45000—58000

35000—55000

63000—110000

15000—26000

24000—37000

18000—24000

18000—24000

楼盘形态

高层

高层

小高层、高层

小高层、高层

高层

高层,小高层,多层

高层,小高层,多层

高层

小高层,高层

联排别墅,叠加别墅

联排别墅,独立别墅小高层

联排别墅,独立别墅小高层

别墅

别墅、低层

独立别墅

多层、小高层

多层、小高层

高层，小高层

高层，小高层

备注

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2.3 商业设施分布

➢ 迎春路沿街两侧，小型商业网点星罗密布消费群体多为周边社区居民。

➢ 芳甸路（丁香路——迎春路段），在该路段以东的便是“大拇指广场”，是消费，休闲，娱乐的核心场所；该路段以西是“联洋广场”，与“大拇指广场”共同构筑起整个联洋社区的消费生活的中心。

➢ 丁香路（芳甸路——紫槐路段），沿街两侧以（美信药店，捷强连锁等）小商铺居多。位置紧邻“大拇指广场”。

联洋商业分布情况汇总表

路名

网点数（个）

民生路

丁香路

7

35

网点构成

大型餐饮1家，中型餐饮5家、中型服务类1家。

中型品牌商家1家、小型品牌商家8家、小型日用商铺6家、大型餐饮1家、小型餐饮1家、中型超市1家、小型超市3家、中型服务类1家、小型服务类13家。

大型商业集中网点

联洋家乐福【9家】

日用 服务

总和（个）

日用商铺，共76家。【中型10家、小型型5家、小型20家）}

{其中包括品牌商铺及专卖店25家（中

66家】联洋社区

中型品牌商家1家、小型品牌商家6家、中型日用商铺4家、小迎春路

长柳路

芳甸路

84

3

25

型日用商铺13家、大型餐饮5家、中型餐饮5家、小型餐饮7家、小型超市6家、中型服务类3家，小型服务类34家

中型品牌商家1家、小型日用商铺1家、小型服务类店铺1家。

中型品牌商家2家、小型品牌商家6家、小型日用商铺1家、大型餐饮4家、中型餐饮5家、小型餐饮5家、大型超市1家、中型服务类1家。

7家 2家

❖餐饮机构，共72家。【大型11家、中型17家、小型44家】

大拇指广场【53家】

餐饮 日用 服务

超市，共11家。【大型1家、中型1家、小型9家】

服务类，共60家【中型6家、小型5431家 18家 4家

家】

紫槐路 3

中型日用商铺1家、中型餐饮2家。

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联洋社区商业分布图

联洋广场

商铺12家：服饰2家，餐饮6家、服务1家、商业3家

联洋家乐福

商铺9家：日用7家、服务2家

大拇指广场

商铺53家：餐饮31家、日用18家、服务4家

超市

服务类

日用商铺

餐饮

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联洋社区商业店铺共219家。

其中，日用类76家（35%）、餐饮类72家（33%）、超市11家（5%）、服务类60家（27%）。

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联洋商业类别分布图27% 35%

日用5%

33%

餐饮超市服务

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2.4 联洋社区道路及公交站点

此次调查联洋社区道路分别为：丁香路、迎春路、锦绣路、民生路、长柳路、金松路、芳甸路、紫槐路。

联洋社区道路情况统计表

路名

民生路

丁香路

锦绣路

迎春路

长柳路

金松路

芳甸路

紫槐路

车道数 道路情况

4

2

6

4

2

2

4

2

繁忙

一般

繁忙

一般

较稀疏

较稀疏

繁忙

稀疏

情况

交通主干道

靠近大拇指广场一带车流量较为繁忙，其他路段多为进出小区车辆，车流量一般。

交通主干道

靠近大拇指广场一带车流量较为繁忙，其他路段多为进出小区车辆，车流量一般。

多为过往及周边小区住户车辆

多为过往及周边小区住户车辆

交通主干道，道路两侧坐拥大拇指广场及联洋广场两大休闲娱乐中心

主要是进去小区车辆

联洋社区公交统计表

联洋社区公交线路

983

815

602

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起点站

云山路碧云路

耀华路（近卢浦大桥） 高桥镇

港城路地铁站

终点站

普安路延安东路

途径重要站点

世纪大道、张扬路东方路、淮海中路西藏南路等

上南路德州路、杨高南路易初莲花、世纪大道、联洋社区、金杨新村、南行、高行、外高桥保税区、市七医院等

东沟、浦东大道、金桥等 上海新国际博览中心

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987

东周线

东方路地铁站

东高路张杨北路

华高新村（近杨高北路，巨峰路） 世纪大道、联洋社区（大拇指广场）、碧云社区、巨峰路等

周浦医院

严中路(由由新村)

港城路地铁站

浦东大道、金杨新村、碧云社区、世纪公园、上海、花木、北蔡、周浦等

碧云社区、联洋社区、高科西路锦绣路等

浦南医院、东方电视台、仁济东院、上海科技馆、世纪大道、金杨新村、东沟、市七医院等

花木1路 白桦路碧云路

640 南码头

联洋社区公交站点示意图

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联洋社区

公交线路图

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附：联洋社区个街道道路街景照片

民生路 迎春路（1） 迎春路（2）

长柳路 芳甸路（1） 芳甸路（2）

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紫槐路 丁香路（1） 丁香路（2）

金松路

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三、古北国际社区

3.1基本情况简介

古北新区于1986年经上海市市政府批准、由古北（集团） 有限公司精心策划的上海第一个最大的高标准国际居住区。

上世纪八十年代上海适应改革开放，先后成立了二个不同功能的开发区。吸引外国投资客，改善上海投资氛围。即上海虹桥经济技术开发区和闵行、漕河经工业开发区。 1986 年 12 月为完善虹桥开发区商务中心的功能，上海市正式行文开发上海古北新区，于 12 月 12 日成立上海古北新区联合发展有限公司。公司主要职能是统一开发、统一规划、统一建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能，匹配完善的大虹桥经济区域。

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3.1.1 区位条件

其位于上海的市区西部，虹桥开发区西南侧。范围西起虹许路， 东至姚虹东路，北起延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。 新区的南北向有水城南路、古北南路、伊犁路等多条城市干道 穿越。整个新区的占地面积 136公顷 ，规划建筑面积约 240多万 平方米 。全部工程分成 3个区、24个地块 。

3.1.2区位现状

1.古北一期

古北一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米。已建成的古北一期整个空间高度西低东高，建筑形式也由别墅、多层住宅、小高层住宅向高层住宅过渡。中央轴线大道两侧建筑的底层与两层分别对称设置商业用房。为此，古北新区一期被评为20世纪90年代上海十大新景观之一。

2.古北二期

古北二期占地面积57.7公顷，规划建筑面积103万平方米。古北二期占地面积103万平方米。古北二期的规划在古北一期已取得成功的基础上，立足于更高的要求设计新的蓝图，以适应新世纪高层次海内外人士生活与休息的需求，力图建成上海最优秀的居住生活区之一。

3.古北三期

古北三期占地面积25公顷，规划建筑面积45.8万平方米。该区域规划以大商务、多元化为主导的高档酒店、公寓式酒店、商业、会展、文化医疗等现代化服务功能设施，形成与虹桥开发区具有互补效益的功能布局。虹桥路为重要的景观道路，古北三期的规划布局注重处理道路沿线的建筑界面与天际线，营造优美生动的城市形象。

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3.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表）

➢ 教育配套：建青实验学校、耀中国际学校

➢ 医疗系统：上海康联医院、上海盛和康复医学门诊部、上海和平门诊部、民航上海医院

➢ 生活系统：古北家乐福、黄金城道、古北鑫茂购物中心

➢ 休闲场所：万科广场、太阳广场、维多利亚广场

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古北社区公共设施及楼盘分布图

宝石

维多利亚大厦

钻石

公寓

公寓

马赛花园

巴黎花园

秦古花园

鹿特丹花园

雅典花园

罗马花园

四季晶园

名都城

古北新苑

建青实验学校

古北玛瑙园

黄金

豪园

里昂

花园

强生古北花园

虹康古北苑

华丽家族古北花园

古北嘉年华庭

古北

国际广场

古北嘉年华庭

古北国际花园

古北瑞仕花园

古北中央花园

民航古北公寓

东方

伦敦

金马公寓

❖金鹿公寓

广场大厦

金象公寓

花园大厦

金狮公寓

金龙公寓



❖











碧玉

耀中国际学校

公寓

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古北社区楼盘情况统计表

楼盘名称

华丽家族古北花园

古北瑞仕花园

古北中央花园

古北国际花园

古北嘉年华庭

虹康古北苑（金色贝拉维）

古北玛瑙园

民航古北公寓

黄金豪园

里昂花园

雅典花园

古北新苑

四季晶苑

罗马花园

马赛花园

美丽华花园

巴黎花园

鹿特丹花园

金马公寓

金鹿公寓

金象公寓

金狮公寓

金龙公寓

地址

长宁区黄金城道555弄

长宁区黄金城道500弄

伊犁南路500弄

长宁区黄金城道600弄

长宁区古北黄金城道259弄

黄金城道619弄

长宁区玛瑙路58弄

金珠路50号

长宁区黄金城道777号

荣华东道59、60弄

荣华东道46－50号

古北路1398弄

水城南路16弄

荣华东道8弄

荣华东道79、80弄

美丽华花园位于长宁区虹桥路1720弄

荣华东道119弄

荣华东道19弄

荣华西道99弄

荣华西道39弄、79弄

荣华东道79弄

荣华西道19弄、99弄

荣华西道19弄

报价时间

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.1

2009.3

2009.3

2009.4

2009.3

2009.4

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

大致区位均价

23000—40000

30000—37000

30000—54000

27000—34000

23000—28000

26000—37000

21000—31000

16000左右

18000—22000

16000—18000

17000—19000

21000—27000

22000—25000

17000—21000

16000—20000

18000—23000

16000—20000

15000—23000

17000—22000

16000—20000

15000—18000

15000—19000

15000—19000

楼盘形态

高层、小高层

小高层

高层、小高层

高层

小高层、复式

高层

小高层

多层

高层

小高层

高层

小高层

高层

小高层

高层

高层、小高层、多层

小高层

多层

多层

高层、多层

小高层

多层、小高层

备注

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钻石公寓

宝石公寓

华园大厦

广场大厦

碧玉公寓

翡翠公寓

秦古公寓

金鳞公寓

东方伦敦

水城南路51弄

水城南路51弄

荣华西道39弄,长宁路988号

水城南路25-35号

荣华西道38弄1－17号

水城南路51弄

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.5

2009.5

14000—16000

14000—16000

17000—21000

15000—18000

15000—18000

16000—18000

26000—30000

多层

多层

高层、小高层

高层

多层

多层

高层

水城南路348弄

古北路1000号

3.3商业设施分布

古北国际社区商业网点较为集中于古北新区（古北一期），其它地点相对分布较少；在古北二期的富贵东路、黄金城道一带，虽然有形成商业带，但由于二期居住居民密度不如一期那么密集，且有交通要道“古北路”相隔，故而人气及消费不及一期。所以整个社区的商业消费以水城南路家乐福及荣华东道为为主。

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古北社区商业分布图

黄金城道两侧，店铺共74家。分别为：大型品牌古北家乐福

万科广场

店铺16家：餐饮9家、日用6家、商业1家

古北购物中心（地下商场）

店铺37家：日用35家、服务2家

店铺30家：餐饮5家、日用20家、服务5家。

商家1家、小型品牌商家17家、中型日用商铺1家、小型日用商铺7家、小型超市7家、高档服务类2家、中档服务类1家、小型服务类17家。

超市

服务类

日用商铺

餐饮

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古羊路以北一侧，店铺共

54

家。分别为：中型品牌商家

1

家、小型 Page 37 of 48

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品牌商家8家、小型日用商铺4家、中型餐饮2家、小型餐饮16家、小型超市4家、中型服务类3家、小型服务类16家。

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古北社区商业分布统计表

路名

古北路

金珠路

伊犁南路

黄金城道

网点数（个）

7

1

4

网点构成

中型品牌商家1家、小型品牌商家1家、大型餐饮1家、中型餐饮1家、高档服务类1家、中档服务类2家。

中型超市1家。

中型服务机构4家。

大型品牌商家1家、小型品牌商家17家、中型日用商铺1大型商业集中网点

古北家乐福【30家】

餐饮

5家

日用

20家

服务

5家

总和（个）

日用商铺，共119家。【大型1家、中型4 家、小型116家】{其中包含品牌商家及专卖店34家（大型1家、中型3家、小型30家）}

74

家、小型日用商铺7家、小型超市7家、高档服务类2家、中档服务类1家、小型服务类17家。

万科广场【16家】

古北社区

中型品牌商家1家、小型品牌商家8家、小型日用商铺4古羊路

54

家、中型餐饮2家、小型餐饮16家、小型超市4家、中型服务类3家、小型服务类16家。

中型品牌商家1家、小型日用商铺1家、中型餐饮2家、餐饮 日用 商业

❖餐饮机构，共80家。【大型1家、中型17家、小型62家】

水城南路

荣华西道

荣华东道

富贵东路

18

13

40

18

小型餐饮5家、大型超市1家、中型超市1家、小型超市1家、小心服务类3家。

小型日用商铺9家、小型日用商铺1家、小型服务类3家。

小型品牌商家3家、小型日用商铺1家、中型餐饮3家、小型餐饮18家、中型服务类1家、小型服务类14家。

小型品牌商家1家、小型日用商铺1家、小型餐饮1家、小型服务类15家。

9家 6家 1家

超市，共16家。【大型1家、中型2家、小型13家】

古北购物广场【37家】

日用

35家

服务

2家

服务类，共98家。【大型3家、中型11家、小型84家】

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古北国际社区，商业店铺共313家。

其中，日用类119家（38%）、餐饮类80家 (26%)、超市16家 (5%)、服务类98家 (31%) 。

古北商业类别分布图31%

38%

日用5%

餐饮26%

超市服务

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3.4古北社区道路及公交站点

此次调查范围道路分别为：荣华西道、荣华东道、水城南路、黄金城道、翠钰路、古北路、金珠路、玛瑙路、伊犁南路、姚虹西路、姚虹路、红宝石路、富贵东路、蓝宝石路、古羊路。

古北社区道路情况统计表

路名

古北路

金珠路

红宝石路

玛瑙路

姚虹路

银珠路

蓝宝石路

伊犁南路

黄金城道

古羊路

水城南路

荣华西道

荣华东道

富贵东路

车道数 道路情况

4

2

2

1

4

1

2

2

/

2

2

2

2

1

繁忙

稀疏

一般

无车流量

较繁忙

无车流量

较稀疏

一般

无车流量

较繁忙

较繁忙

一般

一般

稀疏

情况

交通主干道

两侧为办公楼宇，平时车辆进出不多

交通支路；多为过路车辆及进出两侧小区车辆

该路段建于住宅小区之间，现已被做停车场使用

交通支路；多为过路车辆及进出两侧小区车辆

该路段建于住宅小区之间，现已被做停车场使用

小区车辆出入口，公交终点站

主要为进出小区车辆

该路段为步行街

交通要道，各类车辆来往较密集

靠近家乐福超市及万科广场一带，车流量繁忙、其他路段一般

主要为进出小区车辆

主要为进出小区车辆

环形道路，基本无车流量，偶尔有进出小区车辆

古北社区

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古北社区公交统计表

公交线路

69

149

737

158

起点站

永兴路公兴路

凯旋路虹桥路

大华新村（近真北路汶水路）

蓝宝石路古北路

终点站

虹桥镇环镇南路

振宏新村（近伊犁南路）

金耀路鹤霞路

平吉新村（近龙铭路古龙路） 虹桥镇、漕宝路等

途径重要站点

西藏北路芷江西路、和平新村、华东师大、中山西路天山路、虹桥镇等

江苏路、中山公园、天山路、黄金城道等

伊犁南路黄金城道、天山路、金沙江路、高潮、五四等

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古北国际社区公交线路图

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附：古北社区道路街景照片

银珠路（古北3期） 玛瑙路（古北2期）

伊犁南路（古北3期）

古北路 红宝石路（古北3期） 金珠路（古北3期）

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黄金城道【步行街】（古北2期） 黄金城道（古北2期） 黄金城道（古北1期）

古羊路（古北1期） 古羊路（古北2期） 富贵东路（古北2期）

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姚虹西路（古北2期） 蓝宝石路（古北2期） 水城南路（古北1期）

荣华东道（古北1期） 荣华西道（古北1期）

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