房地产价格的影响因素

2024年1月9日发(作者：春的故事)

房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素（掌握）

影响房地产价格的因素一般可以分为一般因素、区域因素、个别因素

一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、行政因素、心理因素

区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素。

个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地或具体房产的特征对价格产生影响的因素。

经济因素

社会因素

(1）经济发展因素 （2）财政金融因素 (3)产业结构因素

(1）人口因素（人口数量、人口密度、人口素质） （2)家庭规模因素

(3)房地产投机因素（即可能促进上涨和下跌，也可能抑制上涨和下跌）

一般因素

行政因素

（4）教育科研水平和治安因素 （5)社会福利因素

（1)土地使用制度与住房制度、地价政策 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略

（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4)行政隶属关系变更 (5）交通管制

心理因素

区域因素

人们的偏好

区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素。

1

这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系.如果商服繁华度较高，该商服繁华因素

地区的房地产价格水平也会较高.

这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格道路通达因素

水平也较高。

这是指交通的便捷程度,包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价交通便捷因素

格水平也较高。

(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。

城市设施状况因素 （2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。

（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。

若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、环境状况因素

水污染较严重，则房地产价格水平较低

土地的个别因素

建筑物的个别因素

面积因素、宽度因素、深度因素

形状因素 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价.一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。

区位因素 区位是影响地价的一个非常主要的因素，区位也叫宗地位置.区位有自然地理区位与社会经济区位之别.当区位由劣变优时,地价会上升;相反，则地价下跌.

一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

2

地力因素、地质因素、地势因素、地形因素

容积率因素

用途因素

土地使用年期因素。

面积、结构、材料等

地形是指地面的起伏形状，一般来说,土地平坦,地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。

容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系.

一般来说，对于同一宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的

在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高

建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。

设计、设备等是否良好 建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。

施工质量 建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响.

法律限制

建筑物是否与周围环境协调

有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。如高度限制、消防管制等。

建筑物应当与其周围环境相协调,否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低.

分析动态表

3