房地产定价方法

2024年1月9日发(作者：夏的组词)

楼盘定价方法

一、成本导向定价法

1、成本价成定价法：

就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价.

产品价格=单位产品的成本1+价成率

2、目标收益定价法

是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法.

3、售价加成定价法

以产品的最后销售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品的售价.

单位产品售价=单位产品总成本/1-价成率

二、需求导向定价

1、理解值定价法

是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估.

2、区分需求定价法

是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素,采取不同的售价

三、竞争导向定价

1、随行就市定价法

就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平.

2、追随领导者企业定价法

有实力的公司,为了应付或避免竞争,或为了稳定市场以利其长期经营,往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准,来制定本企业的商品房价格.

四、可比楼盘定价法

根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价.

表一、定级因素、指标与分值

定级因指标

素

位置

A、距所在片区中心区的A、最差远1,B、很差远远近,B、商业为临街或背2,C、一般3,D、很好近街,C、写字楼为临街或背4,E、最好近5

街,D、住宅为距所在片区中心区的远近

价格

A、百元以上为等级划分A、最高1,B、很高2,C、基础B、商铺、写字楼、一般3,D、很低4,E、最豪宅、普通住宅等级依次低5

减少C、价格是否有优势

分值

配套

A、城镇基础设施：供水、A、最不完善1,B、不完排水、供气、供电；B、善2,C、一般3,D、很完社会服务设施：文化教善4,E、最完善5

育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地

物业管A、保安B、清洁卫生C、A、最差1,B、很差2,C、理

机电D、绿化率及养护状一般3,D、很好4,E、最况E、物业管理费F、是好5

否人车分流G、物业管理商资质

建筑质A、是否漏雨水B、门窗A、最差1,B、很差2,C、量

封闭情况C、内墙D、地一般3,D、很好4,E、最板E、排水管道

交通

好5

A、大中小巴士路线数量A、最少远1,B、很少远B、距公交站远近C、站2,C、一般3,D、很多近点数量D、大中小巴舒适4,E、最多近5

程度

城市规A、规划期限远中近期B、A、最不完善1,B、不完划

规划完善程度C、规划所善2,C、一般3,D、很完在区域重要性程度D、规善4,E、最完善5

划现状

楼盘规A、总建筑面积B、总占A、最小1,B、很小2,C、

模

地C、户数

一般3,D、很大4,E、最大5

朝向

A、按方向B、按山景C、A、西西北、西南1,B、按海景D、视野

东东南、东北2,C、北东北、西北3,D、南东南、西南

外观

A、是否醒目B、是否新A、最差1,B、很差2,C、颖C、是否高档D、感官一般3,D、很好4,E、最舒适程度

好5

室内装A、高档B、实用C、功能A、最差远1,B、很差远修

是否完善D、质量是否可2,C、一般3,D、很好近靠

环保

4,E、最好近5

A、空气B、噪音C、废物A、最差1,B、很差2,C、D、废水

一般3,D、很好4,E、最好5

发展商A、资产资质B、开发楼A、最差少1,B、很差少实力及盘多少C、楼盘质量D、2,C、一般3,D、很好多信誉

其他

4,E、最好多5

付款方A、一次性付款B、分期A、最差少1,B、很差少式

付款C、按揭付款D、品2,C、一般3,D、很好多牌

4,E、最好多5

户型设A、客厅与卧室的结构关A、最差1,B、很差2,C、

计

系B、厨房和厕所的结构一般3,D、很好4,E、最关系C、是否有暗房D、好5

实用率大小

销售情A、销售进度B、销售率C、A、最差1,B、很差2,C、况

尾盘现状

一般3,D、很好4,E、最好5

广告

A、版面大小B、广告频A、最差1,B、很差2,C、率C、广告创意

一般3,D、很好4,E、最好5

停车位A、停车位数量B、住户A、最差1,B、很差2,C、数量

方便程度

一般3,D、很好4,E、最好5

表二、可比楼盘综合因素量化统计表

权重

序号

楼盘名称

位置

价格

配套

物业管理

建筑质量

交通

城市规划

1

2

3

4

5

6

7

楼盘名称

楼盘名称

备注

楼盘规模

朝向

外观

室内装饰

环保

发展商信誉

付款方式

户型设计

销售情况

广告

停车位数量

合计

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

楼盘因素定级公式

P=W1F1+W2F2+W3F3+ +WnFn

楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分可比楼盘价格

由此算出楼盘价格