房地产项目价格的构成与影响因素

2024年1月9日发(作者：室内种植致富项目)

房地产项目价格的构成与影响因素

一、房地产价格的组成

房地产价格是是指建筑物连同其占用土地的市场价格，即房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，房地产产品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。房地产价格的组成主要如表 1 所示。

表 1 房地产价格的构成

序号

组成 具体说明

它是获得开发土地所需的各种费用和税金的总和，包括以下三种情况：

(1)

通过征收农地取得建设用地使用权。成本包括征地费用、土地使用权出让金及相关的税费等

1

土地取得成本

(2)

通过拆迁房屋取得建设用地使用权。成本包括房屋拆迁补偿费、安置补助费、土地使用权出让金以及相关的税费

(3)

通过土地出让或转让获得建设用地使用权。 成本包括土

2

地的购买价格和购买者应在购买时支付的税款，例如交易费，

契税等。

勒察设计和前期工程费用。包括项目建议书，可行性研究投资)1(

分析，初步规划，规划设计，水文地质勘查，“三通一平”，工地

施工围墙等费用项目

建筑安装工程费用。指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费)2(

用、设备采购费用和安装工程费用等

基础设施建设费用。指建筑物 2 米以外和项目用地规划红线)3(开发建设成本

以内，与建筑物同步配套建设的各种管道和道路项目，包括道路，供水，排水，煤气供应，电力供应，暖气，通讯及其他设施

公共配套设施建设费用。指居住小区内按政府批准的项目规)4(划，要求建设不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，包括派出所、托儿所、幼儿园、居委会、公共厕

所等

1

(5)

建设单位管理费用。指房地产开发企业的管理部门从立项、筹建、施工、竣工验收及缴费使用等全过程中的各项费用，包括管理人员工资、办公费、职工福利费、差旅费、折旧费、劳动保险费、审计费、绿化费等

(6)

开发过程中的税费。指房地产项目在开发期间所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府有关部门征收的费用，

3 财务成本

包括营业税、企业所得税、土地增值税等

指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，这里的财务费用包括所有投资利息、金融机构贷款的代理费、手续费及其

他费用

指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项销售

费用、销售税金及附加，以及其他销售税费等

开发建设项目的预期利润

4

5

销售费用

开发利润

二、影响房地产价格的因素

房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，

必须弄清影响房地产价格的因素。根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为图 2 所示的几种因素。

图 2 影响房地产价格的因素

1.

经济因素

影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支和金融状况。

2

这些因素会影响房地产市场的整体供求，特别是影响需求。一般来说，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理，就业率、 收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，所以房地产市场需求也越大， 房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。

2.

社会因素

影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、 城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等)；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；

文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。

3.

行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、 法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度，国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。

与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。

4.

房地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、 面积、形状、建筑物的外观、朝向、 结构、内部格局、设备配置状况、施工质量、以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。

其次，由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。

最后，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也

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影响房地产的价格。

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