房地产价格及影响因素

2024年1月9日发(作者：特雷诺比率)

房地产价格及影响因素

房地产价格的高低，直接关系交易双方切身利益。为做好经纪服务，经纪人应熟悉房地产市场价格行情，了解价格及其影响因素。本章主要介绍房地产价格的含义和特点、价格的种类、价格的影响因素等有关知识。

第一节 房地产价格的含义与特点

一、什么是房地产价格

房地产价格是和平取得他人房地产所支付的代价。它通常用货币来表示，一般也用货币来支付。

房地产与其他商品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺、并且人们对它们有需求，即有使用价值、稀缺性和有效需求。

使用价值是指物品能用来满足人们的某种需求。如水能解渴、房屋能居住。稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。有效需求是指对物品有支付能力支持的需要，即不仅愿意购买，而且有能力购买。

二、房地产价格有哪些特点

房地产价格与家具家电等商品价格有共同之处，也有不同之处。其不同之处有：

（一）与区位密切相关

一般商品由于可以移动，其价格与区位关系不大。房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。在产权、结构等状况相同的情况下，区位较好的房地产，价格较高；区位较差的房地产，价格较低。一些好的公共设施的存在，也会导致房地产价格的高起。而某些厌恶性设施或项目。例如传染病医院、垃圾站、火葬场或有噪音污染的工厂，会导致

周边房地产价格低落。

（二）实质上是权益的价格

一般商品是动产，其物权的转让通常是依照法律规定交付，因此其价格一般是商品本身的价格。房地产是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力因此房地产在买卖中转移的不是其实物，而是其房屋所有权或建设用地使用权。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，因权益较小或权利受到过多、过大限制，如违法建筑、权属不清晰、签署低价出租合同时间较长等，其价格较低；反之，实物状况较差，但因权益较大，如产权清晰，可改造，可改变用途等，其价格较高。

（三）同时有买卖价格和租赁价格

一般商品由于价值不是很大，使用寿命较短，许多还是一次性使用或消费，所以主要发生买卖行为， 其价格主要是买卖价格。房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两种交易市场。商铺、写字楼、标准厂房、仓库等房地产，甚至以租赁为主。因此，房地产同时有两种价格：一是其本身有一个价格，即买卖价格，简称价格；二是使用其一定时间的价格，即租赁价格，简称租金。

（四）易受交易者个别情况影响

房地产因为各不相同，且不能搬到一起进行比较，要了解房地产只有到实地查看，而且由于房地产价值较大，相似的房地产一般只有少数几个卖者或买者，有的房地产甚至只有一个卖者或者一个买者，所以房地产价格通常随着交易的需要而个别形成，并容易受交易者的个别情况（如议价能力，卖方急迫，买方偏好、感情冲动、财力等）的影响。

（五）形成价格的时间较长

房地产因为各不相同，相互之间可比性较差，加上价值较大，除非在房地产市场过热导

致非理性抢购的情况下，人们对房地产交易一般是很慎重，从一个城市的平均值来看，从挂牌出售到签署买卖合同，通常需要几个月时间，并且挂牌价格也是不断调整的。

（六）包含内容复杂多样

房地产价格包含的内容复杂多样，造成表面上看似差异不大的房地产，价格相差较大，而价格相同或相差不大的房地产，其状况差异较大。这是因为房地产交易的税费种类较多，不同交易者享受的税费优惠不同，交易中买卖双方商定的税费承担方式不同，购买者付款方式不同，交房时间不同，甚至交易房地产包含的财产范围不同等等。

【例】客户李红欲通过经纪人周辉购买一处办公用房，该办公用房的挂牌价格明显低于近期类似房源的平均成交价。周辉深入了解后得知，该办公用房已出租、租金偏低、租期还有 5年。上述现象说明房地产价格（ ）。

A.与区位密切相关 B.实质上是权益的价格 C.易受交易者个别情况影响 D.包含内容复杂多样

【解】该题中的办公用房已出租、租金偏低、租期还有 5年，说明该房地产权益受到较多限制，因此本题正确答案为 B。

第二节 房地产价格的主要种类

一、什么是挂牌价格、成交价格、市场价格

（一）挂牌价格

挂牌价格简称挂牌价，是指出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的报价或要价。它不是成交价，且通常高于成交价。

挂牌价应真实，并定得合理。就真实性来说，它是卖方自己确定或者经纪人建议且卖方认可的报价。挂牌价不真实，特别是为了吸引客户故意标出明显低于正常市场价格的挂牌价，虽然一时可以吸引人们来询问，但会让人有上当受骗的感觉，最终会对经纪机构

和经纪人不利。就合理性来说，挂牌价定得过高，会无人问津，长期卖不出去；而如果定得过低，则会低卖，损害卖方权益。

挂牌价通常随着市场行情变动，当时市场火热时，卖方可能调高挂牌价。当市场低迷时，卖方可能调低挂牌价。

挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率，称之为议价空间。议价空间是衡量房地产市场特别是二手市场

好差一个重要指标。就市场上平均的议价空间来看，如果不断缩小，则说明市场向好；如果不断扩大，说明市场变差。

【例】业主唐静与客户李明欲成交了一套建筑面积 100 ㎡的住宅，在谈判时，唐静的报价为 160 万元，李明的报价为 150 万元，经过经纪人吴娜的撮合，最后成交价为

154 万元，请计算该笔交易的议价空间。

【解】该笔交易的议价空间计算如下：

议价空间=（挂牌价-成交价）÷挂牌价=（160-154）÷160=3.75%

（二）成交价格

成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者、交易房地产的不同而有所不同。

在实际业务中，交易要成功，买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。

（三）市场价格

市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。房地产因为各不相同，没有相同房地产的大量成交数据，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地

产成交价格为基础测算的。

二、什么是总价格、单位价格和楼面地价

（一）总价格

总价格简称总价，是指一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。它可以是一套建筑面积 90 平方米普

通住宅的价格，或一座 10000 平方米商场的价格。总价格一般不能完全反映价格水平的高低。

（二）单位价格

单位价格简称单价，主要有房地单价和土地单价。其中，房地单价是建筑物与土地合在一起的房地产单价，简称房价。单位价格一般可以反映价格水平的高低。

（三）楼面地价

楼面地价也称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价=土地总价/总建筑面积

认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格的高低。房地产市场上的所谓面粉贵于面包，就是指新出让地块的楼面地价高于同地段商品房价格。

三、什么是正常负担价、卖方净得价和买方实付价

正常负担价即房地产交易税费正常负担下的价格，是指房地产交易税费由买卖双方各自负担下的价格， 也就是在此价格下，卖方缴纳其应缴纳的税费，买方缴纳其应缴纳的税费。

同一房地产在价格水平相同的情况下，卖方净得价最低，买方实付价最高，正常负担价居中。三者的关系是：

卖方净得价=正常负担价-卖方应缴纳的税费

买方实付价=正常负担价+买方应缴纳的税费

在一笔交易中，买方实付价与卖方净得价之间的差值，就是该交易应缴纳的税费总和。若政府的调控政策增加了交易税费，那么买方实付价与卖方净得价之间的差值就会拉大。

若在一笔交易中，买卖双方约定，交易税费全部由买方承担，那么卖方净得价就是成交价。正常负担价=成交价+卖方应缴纳的税费；买方实付价=成交价+卖方应缴纳的税费+买方应缴纳的税费。

【例】某套住房的成交价为 100 万元，卖方应缴纳的增值税、个人所得税合计 10 万，买方应缴纳的契

税为 3 万元，双方约定交易中所有税费由买方承担，请计算该笔交易卖方的净得价和买方的实付价。

【解】该笔交易卖方的净得价计算如下： 卖方的净得价=成交价=100（万元）

该笔交易买方的实付价计算如下：

买方的实付价=成交价+卖方应缴纳的税费+买方应缴纳的税费=100+10+3=113（万元）

四、什么是网签价格

网签价格是指通过房地产管理部门的信息服务与监管平台办理房地产买卖合同备案时申报的价格。计税指导价是指税务机关为核定计税而评估的房地产价格。贷款评估价是指评估机构为商业银行等金融机构核定贷款额度而评估的房地产价格。

第三节 房地产价格的影响因素

一、影响房地产价格的宏观因素有哪些

房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。影响

房地产价格的宏观因素有：

（1）人口数量。一个城市，当人口增加时，对房地产需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之，房地产价格会下降。

（2）居民收入。一个城市，当居民收入增加时，对房地产需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之， 房地产价格会下降。

（3）利率。银行贷款利率增加，加重居民购房成本，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降；反之，房地产价格会上涨。

（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民购房难度，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降； 反之，房地产价格会上涨。

二、影响成套住宅价格的微观因素有哪些

对于一套住宅，影响价格的微观因素主要有：

（1）位置。临近市中心的住宅，价格往往较高；远离市中心的住宅，价格较低。在一个城市市区内， 其他状况相同的情况下，两者的差异，最高可达 3-5 倍。

（2）朝向。以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东、西、北。若以朝南为价格基准，朝东、朝

西、朝北均应向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过 5%。

（3）楼层。对于 7层及以下的住宅，中间楼层较好，1层和顶层较差。若以中间楼层为标准，1层和顶层均应向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过

5%。对 7层以上的高层住宅，可以总层数的二分之一层为基准，高于基准层的楼层，价格高于基准价，顶层除外；低于基准层的楼层，价格低于基准价。

（4）装饰装修。装修可分为毛坯、粗装修、精装修。若以毛坯为基准，经过装修住宅的价格应向上修正，修正幅度为装修费用扣除装修折旧。例如，装修费用 20万，折旧

10年，在第 5年时，装修剩余 10万。

(5）层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度。

普通住宅层高与净高示意图

依据《住宅设计规范》，普通住宅层高宜为 2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于

2.4米，厨房、卫生间室内净高不应低于 2.2米。局部净高不应低于 2．1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的 1/3。若以层高 2.8米为基准，高于 2.8米应向上修正，反之向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过 3%。

（6）户型。好户型标准是：客厅、卧室、厨房、卫生间面积合适（例如卧室使用面积不低于 9平方米），户型方正，南北通透，客厅和主卧朝南，避免走道，户型可塑性强（例如卧室、客厅等可重新设计布局）。

（7）建成年代。住宅的设计使用年限一般为 50 年。建成年代越靠近当前，也就是房龄越小，住宅的

价格越高。若建成年代以当前为基准，设计年限 50 年，建筑成本 5000 元/㎡，住宅建筑面积 90 ㎡，则房龄为 10 年的住宅，应向下修正建筑成本 9 万元。

（8）物业服务。好物业服务的标准有：服务设施设备完备；有专人负责防卫；社区绿化率高；社区道路、楼梯等公共部分干净整洁；物业服务人员服务态度好、反应快；满足停车要求但占用较少社区绿地或休闲场地等。

（9）停车方便程度。衡量停车是否方便的因素有：有无停车位、车位数量、到其他停车场的距离等。

【例】经纪人罗艳带领客户石秋实地查看了某栋楼的 2套住房，2套住房的挂牌价格相差 5%。石秋请罗艳客观分析、找到性价比最优的那套住房。下列影响住房价格的因素，有利于罗艳分析的有（ ）。

A．朝向 B.楼层 C.建成年代 D.装修情况

【解】影响住宅的微观因素：位置、朝向、楼层、装饰装修、户型、建成年代等。本试题中限定了同一栋楼，因此建成年代是相同的。因此本题正确答案为 ABD。