第二居所的概念与范畴辨析-2019年文档

2024年1月8日发(作者：现当代诗歌)

第二居所的概念与范畴辨析

当前，第二居所的快速增长使其成为一种普遍存在的社会现象，以度假、养老、休闲等为目的的第二居所旅游或移民迅速发展。然而，目前国内对第二居所领域较为薄弱的研究与其迅猛发展的态势格格不入，究其原因，第二居所概念认识的模糊性与差异性是其根源所在。鉴于此，笔者对国内外第二居所的概念和定义进行梳理和概括，尝试提出第二居所的概念及内涵特征，以期有助于第二居所的深入研究。

一、第二居所概念研究综述

（一）国外第二居所概念研究综述

即使在对第二居所研究兴起较早的西方学界内，对第二居所的界定都是复杂而困难的。在西方对第二居所的界定中，比较常见的观点是“家庭偶尔使用的，在其他地方的住宅” [1]。此定义强调两个方面，其一，强调自用性和居所的居住功能，而非投资性居所；其二，强调第二居所的异地性，即与主要住宅不在同一区位。以上两个方面具有很大的相通性，从实际使用需求的角度看，同一地点的多处住宅一般并不具有太多的使用价值，因此，同一地点的住宅往往也是非日常使用的投资性住宅。虽然表面看投资性住宅对住房市场供求平衡产生了较大影响，但是这部分住宅往往通过出租或者出售的方式重新流入市场，因此，对市场的影响并不一定很大。相反，以休闲、度假、养老等功能为主的功

能性第二居所由于截留了原本为本地居民配置的住房，成为打破一地住房市场供求平衡的不可忽视的力量。此外，西方学者中还有Clout， Marsden， Goodall等均从不同视角强调了第二居所概念认识的重点，初步搭建了第二居所概念内涵的系统认识。Clout认为只有满足“最短居住时间”和“拥有第二套住房的证据”的住宅才是“第二居所”，并认为第二居所多出现于较大城镇，为商务人士、旅游者及代理人所有[2]。Marsden则认为第二居所是休闲消费的一个部分，是不可移动的未提供服务的补充住宿设施[3]。Goodall对第二居所的界定就更为宽泛，将第二居所定义为“拥有产权或通过长期租约租赁的一处财产，作为平常异地居住的家庭或个人临时性度假生活的居所”[4]。学者Richard Barnett 用“the cond and holiday hou（第二及度假居所）”来指代第二居所，明确指出了第二居所的休闲度假性质[5]。

（二）国内对第二居所概念的研究

国内对第二居所的研究始于2000年之后，对第二居所的概念界定也有以下几种较有代表性的观点。早在2000年，冯健等学者对第二住宅的发展进行初步思考，虽未明确给出第二住宅的概念，却指出在中国特殊的城市发展背景和城乡二元结构的影响下，第二住宅大致包括乡村指向型和城市指向型。乡村指向型是城市人在环境质量相对较高的城乡接合部或风景优美的乡村地段置办第二房产；城市指向型是农村人由于向往城市的生活与就

业，农村人口大量迁往城市而在城市置办第二房产[6]。杨继瑞教授认为第二居所是“一种特殊的住宅消费现象，是一个家庭在某一地点除了拥有作为第一住宅的一套房屋之外，还在另一地点拥有另外一套住宅，如果住宅所有者拥有的另一套住宅不主要用于自己消费，而是用于出租获利则属住宅投资行为[7]。此观点充分强调了第二居所与第一住宅不同的地理区位和该居所的“第二性”，此“第二性”虽并非一定是数字次序的“第二”，可能是“第三或第四”，但它绝不等同于日常居住的“第一”居所。因此，该居所的“第二性”决定了其价值维度，或享受或增值，但杨继瑞教授并没有对第二居所的休闲、度假、养老、投资等多重功能进行区分。徐文雄、保继刚教授研究认为，第二居所是“拥有产权或通过长期租约租赁的一处财产，作为平常住在他处的家庭或个人临时性度假生活的居所，具有配套休闲化、生活度假化、环境郊野化、市场多元化、需求提升化等特征”[8]。可见，保继刚教授关注的是第二居所为其所有者提供的临时性（可理解为一段时间内）的休闲度假功能，将用于投资增值功能的房产明确划出第二居所的范畴。学者全德、冯长春对第二居所几方面的特性描述也有助于对第二居所概念的界定，提出按居住频率分类，住宅可分为第一居所和第二居所，显然，第一居所是业主家庭日常居住的居所，第二居所则是消费者用于异地休闲度假而使用频率较低的居所；第二居所要求在三个小时的车程范围内，最好是90分钟以内，但最短距离也要在80公里以上，以便

形成适当的环境转换带[9]。

综观目前国内外已有研究，在第二居所概念认识方面，表现出各有侧重、标准不一、界定模糊等问题，加大了第二居所调查统计资料收集的难度，进而为第二居所的进一步研究蒙上阴影，亟待统一和明确第二居所的概念定义。

二、第二居所概念的界定及辨析

（一）第二居所概念的界定

已有的对第二居所概念认识的研究中不同程度地涉及了第二居所概念内涵的各组成要素，内涵要素覆盖范围的不一致是第二居所概念范畴不统一的根本原因。因此，要明确第二居所的概念范畴，就需厘清各内涵要素间的关系及其对界定第二居所的重要程度，可从广义和狭义两个层面圈定第二居所的概念范畴。就广义而言，第二居所即第二住宅，业主通过购买或长期租赁的方式在不同于其常住地的区位内获得区别于其日常居住房产的另一房产的所有权或使用权的房产形式，即二次或多次置业。狭义层面上，第二居所是指业主在常住地之外且休闲度假环境较好的区位内拥有产权或长期租赁的一处房产，主要满足业主临时性度假生活所需。很明显，广义的第二居所涵盖了所有的二次或多次置业的房产，强调其二次性和异地性；狭义的第二居所更关注其休闲度假功能。 （二）第二居所与相关概念的辨析

为更好梳理和展现第二居所的内涵，将第二居所与两个易混淆的概念进行比较和辨析。

1.第二居所与旅游房地产

旅游房地产本就是一个内涵相当丰富的概念。国内学者王洁、黄华对旅游房地产进行了多方面的辨析，认为广义范畴的旅游房地产是以休闲度假为目的，直接销售给旅游者的住宿设施和间接为旅游服务的房地产设施[10]。可见，第二居所与旅游房地产均为新兴的物业形态，二者在概念范畴方面具有一定的交叉性。首先，旅游房地产概念契合了第二居所休闲度假的主要功能维度，但旅游房地产中以宾馆、酒店产品（产权酒店除外）为主的直接销售给旅游者的住宿产品显然不是第二居所的范畴，因为消费者获得的仅是住宅设施短暂转移的使用权，既没有所有权，也未形成长期的使用租赁关系。同样，以二次或多次置业为重点的广义的第二居所范畴内，不具备良好的休闲度假环境和氛围，或以投资为主要目的的住宅产品都不是旅游房地产的范畴。因此，二者广义的范畴内均有不满足对方内涵要素的具体形态，即均存在无法重合的部分，但二者间有大部交叉重合的内容，此重合部分的旅游房地产项目也是第二居所项目。从狭义的视角来比较，第二居所与旅游房地产的内涵范畴上具有高度的一致性，分时度假型、产权酒店型或常规购房置业型的住宅房地产是狭义的旅游房地产的具体范畴[10]，其中，常规购房置业型住宅地产是指开发商以旅游度假为卖点，业主更多关注居所业态的休闲度假功能，多位于风景优美、环境较好的度假区或城市周边，通过常规购置形式进行销售的住宅物业。这三种住宅产品形态都符合第

二居所的内涵条件，是旅游者拥有的第二居所性质的住宅设施。同样，狭义的第二居所具有的依托良好游憩环境而主要满足业主临时性休闲度假需求的内涵标准也是界定旅游房地产概念范畴的主要依据，因此，二者狭义的定义视角虽各有不同，但究其具体的住宅内容则较吻合，即狭义的第二居所也可以是狭义的旅游房地产。

2.第二居所与景观房产

狭义的第二居所注重居所周围优美的环境和休闲度假的氛围，这与景观房产中注重住宅环境的品质建设不谋而合，景观成为联系第二居所与景观房产的重要媒介物。景观房产对自然环境及周边景观的严格要求将其推向第二居所，因为良好的自然环境及优美的景观呈现是第二居所实现其休闲度假功能的必备条件之一。那么，凡景观房产是否就是第二居所呢？

景观房产是房地产业由注重房子发展到注重住宅环境的产物，是一种细分的住宅形式，更多满足人们置业居住的需求。巨鹏对景观房产的进一步研究指出，景观房产可分为“景观设计房产”和“旅游景观房产”[11]。二者与第二居所呈现出不同的联系，其中，旅游景观房产完全包含在第二居所范畴内，成为第二居所的重要组成部分。因为此类景观房产要求靠近自然环境怡人的城市郊区和周到而高品位的社区服务，完全符合第二居所“环境郊野化、配套休闲化”的内涵要求。另外，景观设计房产与第二居所呈不确定的重合关系，即部分景观设计房产可能是第二居

所，也可能不是，这取决于业主是将其作为日常置业居住的“第一居所”，还是作为自己和家人偶尔度假休闲的“第二居所”。因为该类景观房产选址不限，只强调开发商是将景观作为楼盘的主要卖点，其可在城市内部或城市边缘区，也可在旅游景区或城郊。

此外，狭义的第二居所是否完全包含于景观房产的范畴内呢？第二居所要满足业主临时性度假生活所需客观上对居所周边的环境、资源及相应生成的景观、整体的氛围都有明确的要求，因此，能达到第二居所对住宅周边环境要求的房产一定符合景观房产改造、提升住宅环境的本质需要，即第二居所包含于景观房产范畴内。

三、第二居所的内涵特征

首先，认识第二居所，必须强调其二次置业或多次置业性。第二居所强调的是区别于第一套房或第一住宅的另一次置业，业主可通过购买或长期租赁而获得这一房产的所有权或使用权。此二次置业性是第二居所的根本特性，缺之，任何一种住宅产品、任何一种住宅形式都与第二居所毫不相干，无论业主购置此物业的目的何在，是居住、投资、度假甚或闲置。“二次置业”性在第二居所界定中具有一票否决的重要地位。

其次，第二居所多兼顾区位与环境优势。区位条件方面，第二居所往往具有交通便利、距离区域城镇中心地不远，可充分享用中心城镇的公共设施和服务等优势；环境方面，第二居所首顾

休闲度假的功能必然要求其所在地须为生态良好、环境优美、适合度假之场所，一般来说，第二居所不可能位于闹市区或环境嘈杂之处，多位于旅游风景区或环境良好的城郊接合部。需指出的是，城市景观房产的部分物业也有可能成为第二居所。

第三，第二居所的休闲度假功能明显。区别第一居所和第二居所，除置业序位和次数明显不同外，二者的功能是主要区别依据之一。第一居所是满足业主日常生活起居之需，第二居所则是满足业主休闲度假所需。第二居所业主休闲度假常表现为单日短途旅行、周末和短期假日、较长假期（诸如寒暑假旅行）、季节性移居等不同使用模式，因此，部分第二居所成为个人转向永久移民的过渡。

第四，第二居所的利用频率相对较低。传统的第二居所主要用于业主周末或短期假日休闲度假，与第一居所相比，其使用频率较低。此外，第二居所多位于城市郊区，甚至跨区域购买，相对于业主常住地较远的距离也是导致其较低使用频率的客观存在。第二居所住房利用率低也是目的地城市淡季经济衰退、有效性明显不足的重要诱因。但必须看到，随着第二居所业主使用模式的不断变化，第二居所潜在的永久性移居的过渡特性将改变其利用率。

最后，第二居所消费地域限制性小。随着带薪假日的制度化和完善、交通系统的快速和便捷、人口老龄化及退休迁居的频繁化，在城市郊区型、城市内度假地第二居所一定规模发展的基础

上，跨省市、跨区域、甚至跨国购买第二居所的潜力也不断扩大。以度假、养老、投资为目的的异地二次置业需求非常旺盛。以海南省第二居所为例，三亚第二居所的购买人群不仅包括国内大部分省市地区，还包括来自俄罗斯的业主群。