2017东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

2024年1月8日发(作者：提心吊胆)

2017年东明县建制镇

土地级别调整与基准地价

更 新 报 告

东明县国土资源局

二〇一七年十二月

目 录

第一部分 工作报告 ························································· -1-

第一节

工作概况········································································· -

1

-

第二节

工作步骤········································································· -

2

-

第三节

工作结果········································································· -

5

-

第四节

取得的主要成果和经验体会 ················································ -

8

-

第二部分 技术报告 ······················································ - 11 -

第一章 概述 ··············································································· - 13 -

第一节

自然与社会经济概况 ························································ -

13

-

第二节

建制镇基准地价更新概述 ·················································· -

24

-

第二章 资料调查 ········································································ - 35 -

第一节

工作底图数据收集与整理 ·················································· -

35

-

第二节

土地定级与基准地价更新评估资料调查 ································ -

37

-

第三章 土地定级 ········································································ - 42 -

第一节

土地定级的基本方法 ························································ -

42

-

第二节

定级因素、因子体系的建立 ··············································· -

44

-

第三节

土地定级因素整理与分析量化 ············································ -

48

-

第四节

土地级别划分 ································································· -

68

-

第四章 基准地价更新 ·································································· - 76 -

第一节

基准地价更新评估的主要步骤 ············································ -

76

-

i

第二节

基准地价评估参数的确定 ·················································· -

76

-

第三节

样点地价的测算 ······························································ -

83

-

第四节

地价样点的检验与剔除 ····················································· -

90

-

第五节

基准地价的综合确定 ························································ -

92

-

第六节

基准地价成果分析 ··························································· -

94

-

第五章 基准地价修正体系的建立 ·················································· - 100 -

第六章 更新成果及应用 ································································ - 115 -

第一节

更新成果······································································ -

115

-

第二节

成果特点与应用 ···························································· -

116

-

第三部分 附件 ·························································· - 121 -

ii

第一部分

工作报告

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

第一节 工作概况

东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。

- 1 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

第二节 工作步骤

结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；实施阶段；听证、验收、公布实施阶段。

一、准备阶段

（一）任务的提出和报批

根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。

（二）建立组织

为保证工作的顺利完成，县政府成立了东明县建制镇基准地价更新工作领导小组，总体上由基准地价更新工作领导小组统筹把握，负责具体实施工作。具体技术工作委托菏泽市丰缘地产评估有限公司负责实施。

（三）做好宣传发动与技术培训

该项工作涉及面广、量大、技术性强，为确保此项工作的顺利完成，首先召开领导小组会议，对该项工作进行布置安排，并进行- 2 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

了各种形式的广泛宣传，使该项工作深入人心，并取得各方的支持。其次，举办培训班。对技术人员进行统一培训，请专家授课，重点解决技术性难题，统一技术标准。

（四）制定工作时间进度表及各种调查表

为确保该工作的开展，制定了工作时间进度表。从2017年3月1日至2017年4月15日为准备阶段；2017年4月16日至5月30日为外业调查阶段；2017年6月1日至9月30日为内业整理及成果资料形成阶段；2017年10月至12月为成果预审、听证及验收阶段。

按照规程要求，通过分析、筛选，我们制定了各种调查表格。

二、实施阶段

实施阶段是该项工作的关键阶段，分为外业调查、内业整理、成果资料形成三个步骤。

（一）资料收集和外业调查

我们主要采取了四种方法收集资料：一是召开东明县建制镇基准地价更新领导小组会议，将所需资料分解到各有关部门，由各有关部门按要求、及时提供资料；二是直接到有关单位上门收集资料；三是从县国土资源局的利用股、地籍股、市场管理所收集有关地价资料；四是由外业调查人员，分组包干实地调查样点地价资料。采用重点调查与抽样调查方法，采取表格调查与走访调查相结合的方式，调查收集到的资料主要有各用途地价交易样点资料，土地定级数据资料表格及其他图件、规划资料和相关背景资料等，满足了开展工作需要。

- 3 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

（二）内业整理

对收集到的定级估价资料分析整理，建立建制镇土地定级因素指标体系，采用特尔斐法确定定级因素因子的权重，利用计算机系统分析、处理土地定级数据和调查样点地价数据，落实土地级别界线，确定商服、住宅、工业用地基准地价。同时按照《山东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鲁国土资字[2017]273号）和《公共服务项目用地基准地价评估技术要求》，制定了公共管理与公共服务用地的基准地价。为了便于利用基准地价成果，建立了宗地地价修正体系，编制了商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的宗地价格修正系数表和宗地地价指标说明表，形成了东明县建制镇土地定级、基准地价更新的初步成果。

（三）完善成果

初步成果形成后，广泛征询有关部门及各建制镇领导和专家意见，按照征询意见对初步成果进行合理修改完善。

三、预审、听证阶段

将修改完善后的成果上报菏泽市国土资源局进行预审，根据预审意见对成果进行修改。修改完善后，按国土资源听证相关规定举行听证会，对成果进行听证，听取听证代表对更新成果的意见和建议，对照听证代表的意见对成果进行合理修改后，报请市国土资源局对成果进行验收。

四、验收阶段

听证会阶段完成之后，市国土资源局专家验收组将对东明县建- 4 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

制镇基准地价更新成果进行全面验收。

第三节 工作结果

一、土地级别

表1 东明县各建制镇土地级别边界描述及面积统计表

单位：公顷

评价区 评价价土地

名称 区面积 级别

土地级别边界

级别

面积

82

级别

比例

17.56%

东至棉站东边界及富民路向东70米处平行线；一 南至东明二中及棉站南边界；西至河沟、东明二中西边界；北至五干渠。

东明集镇 467

二

三

一

刘楼镇 223

二

三

东至康庄路、农村道路；南至东鱼河；西至永乐路；北至清水街。

二级地以外、评价区范围以内的部分

东至金水商贸城、农贸市场东边界；南至河渠；西至河渠；北至信用社、镇政府交警队北边界。

东至化工厂以东道路；南至交管所北边界；西至评价区边界；北至煤站北居民点。

二级地以外、评价区范围以内部分。

179

206

35

38.33%

44.11%

15.70%

65

123

29.15%

55.16%

陆圈镇 206

东至镇联中小学东边界；南至商贸城、税务所、粮所、镇家属院、农技中学南边界；西至天河一

山庄及商贸城西边界；北至农产品收购站陆圈村居民点北边界。

二 一级地以外、评价区范围以内的部分。

60 29.13%

146

71

144

162

330

122

70.87%

33.02%

66.98%

32.93%

67.07%

27.85%

三春集镇 215

东至东街居民点、镇政府东边界；南至医院南一 110米居民点；西至西街、三春中学；北至南郭寨路。

二 一级地以外、评价区范围以内的部分。

马头镇 492

东至贾庄东边界及卫生院以东道路；南至赵王一 河；西至西瓜市场西边路及西街居民点边界；北至公路段以北道路。

二 一级地以外、评价区范围以内的部分

武胜桥镇 438

东至预制板厂、变电站、明胜油脂有限公司东一 边界；南至老乡政府、菌种厂南边界；西至武胜桥镇政府西边界；北至武胜桥镇初级中学及- 5 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

供销社北边界。

二

一

大屯镇 156

二

一级地以外、评价区范围以内的部分

东至健康路；南至文化路；西至汽车站以西道路向西约460米处平行线；北至改造新区。

一级地以外、评价区范围以内的部分。

316

54

102

94

257

72.15%

34.62%

65.38%

26.78%

73.22%

菜园集镇 351

东至拖拉机站及菜园集镇中心小学东边界；南一 至李寨村以南道路；西至106国道线；北至东干渠。

二 一级地以外、评价区范围以内的部分。

沙窝镇 274

东至镇政府以东道路向东约10米处平行线；南至镇中学以南道路向南约15米处平行线；西至一

吴西街西边界及106国道线向西约200米处平行线；北至蛋糕厂以南道路。

二 一级地以外、评价区范围以内的部分。

东至商贸路；南至小井镇卫生院、健康路与小井镇初级中学；西至国强路；北至裴子岩河。

一级地以外、评价区范围以内的部分。

79 28.83%

195 71.17%

一

小井镇 161

二

49

112

30.43%

69.57%

二、基准地价结果

本次更新基准地价内涵界定为：

（1）土地权利状况为完整的国有建设用地土地使用权。

（2）基准地价的评估基准日为2017年1月1日。

（3）土地开发程度：各类用途的土地开发程度，一级土地设定为“五通一平”（包括通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地内土地平整），二、三级土地设定为“三通一平”（包括通路、通电、通讯，场地内土地平整）。

（4）标准容积率：商服用地为1.2，住宅用地为1.2，工业用地为1.0，公共管理与公共服务用地1.2。

（5）土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，- 6 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

（6）土地还原利率为6%。

各建制镇基准地价更新结果如下表：

表2 东明县各建制镇基准地价结果

级别

一

东明集镇 二

三

一

刘楼镇 二

三

三春集镇

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

商服 住宅 工业

公共管理与公共服务用地

名称

元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩

600

480

391

545

440

367

524

382

500

368

496

374

495

365

493

363

485

360

480

355

460

328

40

32

26.07

36.33

29.33

24.47

34.93

25.47

33.33

24.53

33.07

24.93

33

24.33

32.87

24.2

32.33

24

32

23.67

30.67

21.87

467

388

303

440

349

288

392

313

385

305

369

302

386

308

407

325

362

290

360

285

350

273

31.13

25.87

20.2

29.33

23.27

19.2

26.13

20.87

25.67

20.33

24.6

20.13

25.73

20.53

27.13

21.67

24.13

19.33

24

19

23.33

18.2

225

189

167

211

183

165

194

165

227

172

192

164

226

172

237

173

218

168

190

160

187

160

15

12.6

11.13

14.07

12.2

11

12.93

11

15.13

11.47

12.8

10.93

15.07

11.47

15.8

11.53

14.53

11.2

12.67

10.67

12.47

10.67

374

310

242

352

279

230

314

251

308

244

295

242

309

246

326

260

290

232

288

228

280

218

24.93

20.67

16.13

23.47

18.60

15.33

20.93

16.73

20.53

16.27

19.67

16.13

20.60

16.40

21.73

17.33

19.33

15.47

19.20

15.20

18.67

14.53

菜园集镇

马头镇

武胜桥镇

陆圈镇

沙窝镇

大屯镇

小井镇

- 7 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

第四节 取得的主要成果和经验体会

一、主要成果

（一）成果报告

1、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

2、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告

（二）成果图件

1、东明县各建制镇土地级别与基准地价图

（三）数据资料

1、东明县建制镇土地定级因素因子作用分值数据库

2、东明县建制镇土地定级单元总作用分值数据库

3、东明县各建制镇地价样点数据库

4、东明县各建制镇基准地价修正体系

二、经验体会

本次基准地价更新工作为今后加强土地资产管理和政府调控土地市场提供了科学依据。同时也培养和锻炼了一批吃苦耐劳、刻苦钻研、扎实工作的技术队伍，为以后更好的开展国土资源新业务积累了经验，我们深深的体会到：

（一）领导重视是搞好工作的关键

建制镇土地级别与基准地价更新工作时间紧、任务重、涉及面广。县政府对此项工作十分重视，专门成立了基准地价更新领导小组，分管县长挂帅指挥，做了大量协调工作。国土资源局分管领导具体负责，确保了整- 8 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告

个工作的顺利进行。

（二）部门协调配合是顺利完成工作的基础

建制镇土地级别与基准地价更新工作是一项综合性较强的工作，从计划准备到完成成果，我们得到了政府各部门、县国土资源局各股室和各建制镇的大力支持配合，在资料收集上给予了大力帮助，为更新工作的顺利完成打下了坚实的基础。

（三）建立一支任劳任怨、工作扎实的技术队伍是完成工作的保证

建制镇土地级别与基准地价更新是一项技术性强且工作量繁杂的工作，我们的外业调查人员尽职尽责，提高了调查质量和工作进度；内业处理工作人员高度的敬业精神和科学认真的态度，使我们高质量完成这一任务的目标得到了实现，这是顺利完成此项工作的可靠保证。

（四）运用先进的设备和软件系统是顺利完成更新工作的有效途径

建制镇土地级别与基准地价更新工作内业处理由菏泽市丰缘地产评估有限公司负责，他们运用了Mapinfo、Arcgis、土地定级估价系统等软件进行本次工作，使完成的成果更具科学性、实用性和现势性，为我们以后做好其他业务工作提供了借鉴。

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第二部分

技术报告

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告

第一章 概述

第一节 自然与社会经济概况

一、全县基本状况

（一）地理位置与行政区划

东明县位于黄淮平原，在山东省最西南部，处于新亚欧大陆桥产业带上，是黄河入鲁第一县也是山东省重要的石油化工基地，位于北纬34°58′～35°25′，东经114°48′～115°16′之间。东接菏泽市牡丹区、东南与曹县为邻，南与河南省兰考县接壤，西和北隔黄河分别与河南省长垣县、濮阳市毗邻。县境南北最长55公里，东西最宽35公里，总面积1369.8平方公里。东明县城东北距济南市278公里，东距菏泽市30公里，西距河南省长垣县35公里，西南距河南省兰考县67.5公里，北距河南省濮阳市45公里。

图1-1 东明县区域位置分析图

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东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告

东明县现辖城关街道、渔沃街道两个街道办事处，十个镇（武胜桥、陆圈、东明集、刘楼、大屯、马头、三春集、菜园集、沙窝、小井），两个乡（焦园、长兴集）和一个省级开发区，400个行政村，总面积1369.8平方公里，总人口约为81万人。

（二）自然条件

1、气候

东明县属于温带大陆性季风气候。年平均气温13.6℃，最热月平均气温26.9℃（七月），最冷月平均气温-1.5℃（一月），无霜期为222天，历年平均降水量为624.1毫米，最多降水量一般出现在8月份为165.9毫米，最少降水量一般出现在10月份为4.6毫米。全年降水集中在夏季占58.1%，其次为秋季占22.4%，春季占16.5%，冬季仅占3%。降水不均的特点，易导致春旱秋涝，但雨热同季的气候，有利于农作物的生长。年日照时数为2440小时，年平均日照率为55%。

2、地形地貌

东明县地形自西南向东北微倾，全县地势平坦，地表无明显起伏。西、北两面临黄河，由于黄河漫滩决口、泥沙沉淀等原因。黄河滩区高于非滩区，微地貌较为复杂，海拔最高点在焦园乡的南王庄村，高程67.5米，最低点在武胜桥镇霍占村，高程54米。微地貌可分为六大类型：河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、黄河滩涂。

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东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告

3、土壤

东明县土壤类型依气候，地形地貌和水文地质条件的差异，形成了较为多样的土壤类型，由西南向东北依次分布着潮土、盐土、风沙土三个土类，其中潮土多为壤质，是我县主要农业土壤。

4、水文

东明县水利资源丰富，地表水以黄河水为主，流经长度66公里，十三条人工河道分属洙赵新河和东鱼河两大水系，均向东注入南四湖。

（三）自然资源状况

石油天然气资源。中原油田的马厂、桥口、徐集三个矿区在我县境内，已探明原油储量21.6 亿吨，天然气储量600亿立方米。

农副产品资源。东明县是全国商品粮基地县，国务院命名的“西瓜之乡”和全国平原绿化先进县，农副产品种类齐全，量大质优。

水、电、地热资源。境内黄河河道长67公里，年均可引用黄河水3 亿多立方米，地下水储量3 亿多立方米，加上年降水4.6亿立方米，河水和地下水资源年均利用总量10 亿立方米以上。

（四）城市交通

东明县交通发达，城市规划区内有106国道、东丰、东兰三条公路贯通，新兖石铁路横贯城区南部，西连京广线，东接京九线，东兰公路通连鲁豫，日东高速成为贯通东西的大动脉。城市建成区内路网四通八达，主次干道相连，配套设施齐全。

（五）历史沿革

东明古城魏国户牖邑，在今兰考县境内。东明县建置于西汉建- 15 -

东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告

元元年（前140年），史称东昏，公元9年改为东明，沿用至今。

民国初期东明县属直隶省大名府。1938年10月，东明、曹县、考城三县结合部建立考城抗日民主政府，1939年3月撤消。

中华人民共和国建立后，1949年10月，东明县属平原省菏泽专区。1952年11月30日，撤消平原省，东明县归属河南省郑州专区。1955年10月，东明县改属开封专区。1963年4月，东明县改属山东省菏泽专区（后更名为菏泽市）。

1949年全县划分10个区，195个行政区，833个自然村； 1955年9月合并为5个区，同年12月将5个区划为13个乡，1个镇，38个一般乡；1985年全县设置3个镇，110个乡，辖586个行政村，917个自然村。2004年全县设置7个镇，6个乡，辖395个行政村。目前，发展为两个街道办事处，10个镇，两个乡和一个省级开发区，400个行政村。

（六）社会经济

东明县把推动发展作为第一要务，凝心聚力稳增长，经济综合实力持续增强。2016年地区生产总值达到280亿元，年均增长13%；公共财政预算收入16.47亿元，年均增长9%；进出口总额140亿元，年均增长16.8%；社会消费品零售总额121亿元，年均增长14%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达到21353元、10680元；金融机构存、贷款余额分别达到240亿元和194亿元；固定资产投资达到153亿元。

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东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告

二、各建制镇基本情况

（一）东明集镇

东明集镇位于东明县中部，镇政府驻地距县城16公里，北依城关街道办事处，东靠陆圈镇、大屯镇，南邻小井镇，西接刘楼镇、沙窝镇，总面积108平方公里，全镇辖41个行政村，56个自然村，1.3万户，5.6万人。是经山东省政府首批命名的中心乡镇，是“中国西瓜之乡”，富硒西瓜主产区。

东明集镇农业基础突出，尤其是西瓜种植历史悠久，民营经济发展迅速，基本设施明显改善，新农村建设功效显著。农业结构不断优化，畜牧业和二、三产业蓬勃发展，社会治安状况良好。

东明集镇交通便利，东北分别临靠京九铁路，新石铁路和日东高速公路，西、南相连106国道和220国道，东兰公路和长金公路呈十字交叉纵横全境，镇境内已基本实现村村通公路，交通四通八达。

（二）刘楼镇

刘楼镇地处东明县中西部，镇政府驻地刘楼村位于县城西南方二十公里处，是经省政府命名的中心镇。该镇东与东明集镇毗邻，东南与小井镇搭界,南与三春集镇相连，西靠黄河大堤，与长兴集乡为邻，北与沙窝镇接壤，辖区面积84.9平方公里，下辖30个行政村，75个自然村，1.15万户，总人口4.6万人，耕地面积7.9万亩。

刘楼镇属黄河冲积平原，地貌受黄河淤泥的影响，属扇形决堤口。地形由西南向东北缓缓倾斜，地势平坦，土质以粘质灌淤潮土- 17 -

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为主，少量为沙质潮土、壤质潮土。刘楼镇经济结构以农业为主，种植农作物以小麦、玉米、大豆、棉花、西瓜为主。

刘楼镇交通便利，106国道从境内南北贯通，与县道长金路在镇区交汇，王（店）小（井）公路和四柳树至马场公路分别从镇南部和东部经过，全镇已基本实现村村通公路，公路长度达到150多公里，交通条件极为优越。

（三）马头镇

马头镇位于东明县的最南端，地处两省（山东、河南）、三县（东明县、曹县、兰考县）交界处，面积92.4平方公里，耕地9.2万亩，人口3.7万人，辖18个行政村，39个自然村。

马头镇属黄河冲积平原，土质优良，地势平坦，经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等，是东明县重要的粮、棉、油主产区和省级优质小麦繁育基地，盛产的优质西瓜远销全国各地。主要畜产品主要有鲁西黄牛、青山羊、小尾寒羊、杂交波尔山羊等。工副业项目有板材加工、农副产品加工、工艺品加工、建筑、运输等，是东明县板材生产加工基地。

马头镇交通便利，道路四通八达，东兰公路纵贯南北，三庄公路横穿东西，220国道、106国道在镇南交汇，菏关高速在境内设有出入道口，北距新石铁路30公里，东距京九铁路50公里。

（四）三春集镇

三春集镇位于河南、山东两省交界处，南与河南兰考县固阳镇搭界，西临黄河，北接刘楼镇，东与马头镇、小井镇毗邻，素有“山- 18 -

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东西南门户”之称。现辖22个行政村，64个自然村，总面积71平方公里，耕地面积8.5万亩，总人口3.8万人。是山东省“明星乡镇”、“新型乡镇”。辖区内有黄河故道、黄河森林公园、韩庙等文化古迹和名胜景点。

三春集镇属黄河冲积平原，土质优良，地势平坦，经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等。

三春集镇交通非常便利，220国道横穿东西，106国道经镇政府驻地纵贯南北，村村通上了柏油路，县乡公路四通八达。北依新石铁路、日东高速公路、南靠陇海铁路和日南高速公路，东眺京九铁路。

（五）陆圈镇

陆圈镇位于东明县的东北部、与菏泽市牡丹区交界处，距东明县城15公里。全镇辖39个行政村，88个自然村，1.5万户，总人口7.53万人，总面积130平方公里，耕地面积11.8万亩。

陆圈镇经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花等。

陆圈镇交通便利，346省道横穿东西，村村基本通了柏油路，县乡公路四通八达。东依京九铁路，南临新石铁路，北靠日东高速公路。

（六）大屯镇

大屯镇地处鲁豫两省、东明县、菏泽市牡丹区、曹县、兰考四县区交界处，距东明县城25公里，是我县东南的主要门户，现辖25个行政村，41个自然村，面积76平方公里，耕地8.8万亩，南北长16公里，东西最窄处不足4公里，总人口4.4万人。

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该镇区位优越，境内交通二纵四横，交通十分便利。该镇气候温和，资源丰富，主要盛产小麦、棉花、玉米、大豆、花生、西瓜等农产品，是“中国西瓜之乡”主产区之一，建立了独有的商标基地和产销网络，“大屯西瓜”品牌独树一帜。

2016年实现地区生产总值22.2亿元；完成工商税收3735.5万元；完成地方财政收入2047万元；固定资产投资完成6.7亿元；农民人均纯收入达11985元；规模以上企业达到26家；新增村级电商服务店16个，中小企业电商交易额度达2.4亿元。

（七）武胜桥镇

武胜桥镇地处黄河中下游平原，山东西南部，位于黄河入鲁第一县，东明县城东北7千米处。东临菏泽市，南倚兰考，西望长垣，北顾濮阳，兼冀、鲁、豫三省通衢之便，辖区耕地面积7万亩，总人口4.2万人。2010年12月，撤销武胜桥乡，以其原行政区域设立武胜桥镇，镇政府驻原武胜桥乡政府驻地。

本镇地处中原油田腹地，境内石油、天然气贮量丰富、品质好，已建成105口天然气井，日供气量50万立方米。农、副产品种类齐全、品质优良，本镇及周边地区棉花、小麦、水稻、玉米、大豆、花生种植面积大、产量高、品质好，是全国有名的粮、棉、油生产基地。镇内有桑园面积1万多亩，年可生产蚕茧160万公斤，是菏泽市重点蚕茧基地。

武胜桥镇境内兖石铁路，日东高速公路，沿黄公路横穿东西，

106国道纵贯南北。

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（八）菜园集镇

菜园集镇地处鲁、豫两省结合部、东明县城北10公里，是著名思想家庄周的故里、山东省 “文明村镇”。素有东明“北大门”之称，“黄河岸边一颗明珠”之美誉。菜园集镇具有悠久的历史和深厚的文化底蕴，物华天宝，人杰地灵。这里有南华山遗址。旅游开发潜力巨大。境内有著名的庄子主题文化纪念园，南华庄子观重建落成，庄子墓、南华山遗址虽历经千年风雨沧桑，当年的风韵仍然依稀可辨。沿黄河大堤占地4000亩的旅游休闲区已申报国家湿地公园旅游项目，庄周文化广场、庄周书画院、庄周水上公园、东明黄河公路大桥、黄河高村抢险纪念碑、高村黄河险工段、李屯文化生态旅游新村等旅游景点成为庄子文化和黄河文化旅游的一大亮点。

交通条件便利。境内106国道贯穿南北，直达北京，南接日东高速公路和新石铁路。横贯东西的沿黄公路经镇驻地直达济南，以及高海公路、高兰公路等国道、省道、县镇级道路纵横交织，形成了新型现代化的交通网络，使菜园集镇成为鲁、豫两省重要的交通枢纽。

土特产品种多样。西瓜以其“个大、瓤甜、味美”而誉满中华大地；以盛产鲁西黄牛、青山羊而著称；黄河鲤鱼、花鲢、白鲢等名优特水产品久负盛名；滩区丰产林成为黄河岸边一道靓丽的风景线。

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（九）沙窝镇

沙窝镇位于山东省东明县鲁、豫两省交汇处，是重要的商品集散地。沙窝镇紧邻东明县城渔沃街道办事处，镇政府驻地位于东明县城西南5公里处。全乡辖区面积149.5平方公里，29个行政村，102个自然村，人口6.7万人，耕地11.7万亩。

沙窝镇东临京九铁路，西考靠河，距菏泽海关35公里，距日东高速公路7公里，距郑州机场、济南机场230公里，距青岛港600公里，距日照港300公里；新菏高速公路大桥、亚州最长的新亚欧铁路大桥均在沙窝镇境内；新石铁路、日新高速公路横穿东西，106国道、黄河大堤公路纵贯南北。全镇村村通柏油路率达到100%，基本形成了“四纵七横”的网络交通格局，交通条件极为便利。

沙窝镇地处中原油田腹地，矿产资源丰富，石油、天然气储量大，开发前景广阔。沙窝镇是全国优质商品粮基地，农副产品极为丰富，盛产小麦、水稻、玉米、花生、大豆、棉花、西瓜等，素有“东明西瓜之乡”之称。尤以林木、畜牧为特色产业，是鲁西黄牛、青山羊、小尾寒羊的主产地。

（十）小井镇

小井镇位于山东省菏泽市东明县南部。辖22个行政村。乡政府驻小井村，距县城20千米。S262公路穿境而过，面积102.8平方千米，人口4.2万人。

小井镇劳动力资源丰富，每年外出务工人员达万人。由于采- 22 -

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取了送出去引进来的方式，既装鼓了群众的口袋，又更新了群众的观念，让小井镇能人辈出。一些先进技术、新的观念和资金不断涌入小井，使小井成为人流、物流、信息流、资金流的中心。

近年来，小井镇党委政府一班人，解放思想，更新观念，大力发展民营经济，通过以商招商、以情招商、代理招商等举措，使青岛崂明泉、菏泽圣花纸业、富华纺织品、泰和木业、方圆塑料制品、成田香料、海源化工等16家外资企业落户小井，总引资在2.45亿元以上。目前，该镇以沙河村为中心的东兰公路两侧，长达6公里的工业长廊正在建设中，浙江华雄服装、金明面粉深加工、东龙木业、综合服务区等一大批项目正在建设之中，给小井镇的招商引资储备了强有力的发展后劲。

图1-2 东明县各建制镇体系规划图

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第二节 建制镇基准地价更新概述

一、现行建制镇基准地价实施情况评价

（一）现行基准地价实施情况

东明县现行建制镇基准地价于2014年12月9日依据《东明县人民政府关于公布东明县建制镇基准地价更新成果的通知》（东政发[2014]48号）公布实施。在实施过程中充分发挥了建制镇基准地价应有的指导性作用，体现了基准地价水平与当地社会经济发展的客观实际协调一致性。在宗地评估过程中，基准地价修正体系可操作性较强。工业用地出让地价与最低价标准衔接性强。中心镇划分三个级别，其余镇划分两个级别，比较符合东明县各建制镇现实状况。近年来东明县各建制镇整体经济发展比较快，目前小井镇已由原来的乡升级为镇。随着东明县建制镇社会经济的发展，在应用过程中，各建制镇基准地价在临近更新阶段表现出了一定的局限性，基准地价可能会因为社会经济的发展而低于现实的土地市场价格水平。

（二）现行基准地价与社会经济发展的协调性分析

1、经济增长带动地价上涨

据《菏泽市东明县2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2016年地区生产总值达到280亿元，年均增长13%；公共财政预算收入16.47亿元，年均增长9%；进出口总额140亿元，年均增长16.8%；社会消费品零售总额121亿元，年均增长14%；城镇- 24 -

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和农村居民人均可支配收入分别达到21353元、10680元；金融机构存、贷款余额分别达到240亿元和194亿元；固定资产投资达到153亿元。

随着菏泽市东明县经济水平的不断提高，菏泽市东明县建制镇商服业以及其他行业保持稳定发展，基础配套设施日渐完善，房地产业持续稳步发展，土地交易市场趋于活跃。各建制镇商服、住宅、工业用地价格不断上涨，部分区域市场交易价格已经明显高于基准地价水平，基准地价服务政府土地市场决策的功能受到制约。

2、成本上涨推动地价水平的上涨

2015年12月29日，山东省人民政府发布《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》（鲁政字[2015]286号）文件，该文件于2016年1月1日起执行。根据公布数据显示，目前实施的东明县征地区片综合地价与2013年开始实施的价格相比，各区片上涨幅度均为1万元/亩。随着社会经济发展水平的提高、征地区片综合地价标准的调整、耕地开垦费的不断提高，导致了东明县土地征地成本的逐年提高，也在一定程度上带动了地价水平的上涨。

由此得出，东明县社会经济发展水平的不断提高和征地成本的提高带动了地价水平的上涨，各建制镇现行基准地价成果不能很好地体现社会经济发展现状和地价水平，需对其进行更新。

（三）现行基准地价实施过程中存在的问题及解决方法

由于东明县建制镇的不断发展建设，考虑目前当地实际情况，现行基准地价存在些许不足之处，有待完善。虽然现行的基准地价- 25 -

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针对商服、住宅、工业三种用途的宗地制定了分用途基准地价及其修正系数体系，并针对其他土地用途参照这三类用途制定了详细的修正系数表。但受产业多样化影响，土地市场逐渐出现了新的产业用地类型，如养老服务设施用地、新型信息技术服务、电子商务服务用地等，现行基准地价修正体系对新兴产业用地在评估实践中存在着一定的制约性。针对这些新兴的产业用地类型，受规划条件限制，其土地价值存在较大的差异，亟需制定符合新兴产业用地性质的修正系数体系，以便更好的体现其土地价值。

另外按照《山东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鲁国土资字[2017]273号）要求，要增加制定公共管理与公共服务用地的基准地价及其修正体系。

二、建制镇基准地价更新的工作范围与目标任务

（一）工作对象与评价区范围

本次东明县建制镇基准地价更新包括原有的东明集、刘楼、马头、三春集、陆圈、大屯、武胜桥、菜园集、沙窝九个建制镇和新增的小井镇一个建制镇。

在符合各建制镇土地利用总体规划和城镇规划的前提下，根据近三年来各建制镇的发展变化情况，结合未来三年城镇建设发展方向和用地需求情况，经过反复调查并征求各镇意见，确定原有八个建制镇评价区范围保持不变，三春集镇的评价区范围进行了局部调整，同时确定了小井镇的评价区范围。

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三春集镇北部为三春集镇工业园区，近年来建设发展较快，所在区域内土地规划用途已由基本农田调整为一般耕地，调整后的土地满足下一步的用地要求，且在城镇规划的规划范围内，因此评价区范围向北部做了扩展。调整后评价区范围北至西李寨村南侧道路及延长线，东至沟渠、106国道，南至祥符营村北侧道路，西至许庄道路及其延长线，评价区面积为215公顷，与2014年相比，本次评价区范围增加了19公顷。

小井镇评价区范围为北至闫潭二干渠，东至商贸路向东约50米平行线、东环路，南至裴子岩村道路，西至西环路，评价区土地面积为161公顷。

图1-3 三春集镇评价区对比图 图1-4 小井镇评价区图

本次东明县建制镇总评价面积为2983公顷。各建制镇评价区范围及面积见下表：

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表1-1 东明县各建制镇评价区面积统计表

单位：公顷

评价区

名称

东明集镇

评价范围

北至洁邦洗化北边界及延伸线，东至健康路东200米平行线，南至东鱼河，西至五诚路、东鱼河。

评价面积

467

北至圣康门业南边界及延伸线，；东至东程楼东侧道路及延伸，刘楼镇 南至河沟及延伸、镇医院南路、东鱼河；西至5号新村西路、幼儿园西边界。

三春集镇

北至西李寨村南侧道路及延长线，东至沟渠、106国道，南至祥符营村北侧道路，西至许庄道路及其延长线。

北至水库、新洪庄路、庄寨路，东至庄寨路、东干排，南至洙赵新河、净水厂南边界，西至井庄东边界，106国道西450米平行线。

北至闫潭一干渠，东至权庄东侧道路，南至赵王河，西至闫潭南送水干线。

223

215

菜园集镇

351

马头镇

492

北至沟渠，东至团居村西侧道路、沟渠，南至明胜大道，西至粮武胜桥镇

食储备库西边界及向北延伸、胜友纺织西侧道路。

北至沟渠，东至山东升升食品有限公司西侧道路及向北延伸线；陆圈镇

南至新石铁路，横三路；西至镇政府东侧道路。

北至北环路，东至沙窝河南支、沟渠，南至南环路，西至西环路沙窝镇

及向北延伸线。

大屯镇

北至北外环路，东至葛行村东侧道路、屈屯西侧道路，南至南外环路，西至致富路。

北至闫潭二干渠，东至全友家居、天泉酒店、宏祥购物东边界、东环路，南至花园路，西至西环路。

438

206

274

156

小井镇

合计

161

2983

（二）目标与任务

通过分析影响各建制镇土地级别的相关因素，调查各建制镇土地的主要交易形式及其相应的价格水平，各用途用地价格形成因素及影响程度，土地价格之间及土地价格与各影响因素之间的经济关- 28 -

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系。以计算机系统为辅助手段，对原有9个建制镇的土地级别及基准地价进行更新，对新增加的一个建制镇进行初次土地级别的划定和基准地价的制订。

1、完成原有建制镇土地级别更新和新增建制镇土地级别划定；

2、更新各建制镇商服、住宅、工业用地级别基准地价；

3、增加制定公共管理与公共服务用地的基准地价；

4、更新各建制镇基准地价修正体系，增加公共管理与公共服务用地的基准地价修正体系；

5、撰写土地级别与基准地价更新报告；

6、编制各建制镇土地级别与基准地价图；

7、建立新增建制镇土地定级因素作用分值数据库；

8、建立新增建制镇土地定级单元总作用分值数据库；

9、建立各建制镇地价样点数据库。

三、工作方法与技术路线

（一）工作方法

1、土地定级的方法

城镇土地的质量是多因素相互作用的结果，根据这一特点，在土地定级过程中主要采用多因素综合评价法。该方法考虑了影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地的自然属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面综合显示土地的质量，而且由于选择的因素都直接与土地质量有关，在评价区中排除了其它无关因素的干扰，精确性较高。

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多因素综合评价法对每种因素、因子、指标的影响力赋予一定的分值和权重，经过累加，计算对每块土地综合影响力的大小。

假定在评价中选取n个因素，每个因素包含m个因子，土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和，即：

Fi=eji×Wj

j1m式中： Fi ---i因素的分值；

eji ---i因素中j因子的分值；

Wj---j因子的权重值；

m---i因素中包含m个因子。

设Sj为j单元总分值，Fij为j单元的i因素分值，Wi为i因素的权重，n为定级因素的个数，该单元总分为：

Sj=Fij×Wi

i1n根据东明县各建制镇近几年城镇发展的具体情况选取了符合当地实际的因素、因子，建立起符合当地实际的评价指标体系。

2、基准地价更新评估的方法

通过分析东明县各建制镇实际情况，确定采用市场交易资料作为本次基准地价更新工作的基础，根据土地定级调整的土地级别，利用评价区范围内的土地市场交易地价资料更新评估不同用途的各级别基准地价。具体来讲，有三种方法：即区域内样点地价平均法、地价与土地级别建立模型法和地价与定级因素分值建立模型法。这里我们采用样点地价平均法，并进行地价与土地定级分值回归模型- 30 -

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分析。

样点地价的评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等。商服用地主要采用收益还原法和市场比较法。居住用地主要采用收益还原法、市场比较法和剩余法。工业用地主要采用市场比较法和成本逼近法。

3、地价分析的方法

在基准地价评估过程中，我们调查了大量的市场交易地价样点，在对这些样点地价进行分析过程中，主要采用统计分析法和回归分析法分析地价的空间变化规律。

（1）统计分析法

在样点空间分析时，我们采用了统计分析的方法，在对级别地价进行分析时，对级别所有的样点地价进行统计，剔除偏高和偏低的异常地价样点，然后计算出剩余样点地价的均值、离差、标准差，其公式分别为：

1E=mai1mi

ad=ai-E

1mδ=(aiE)2

mi1式中：E—级别样点地价均值；ad—级别样点地价离差值；

δ—级别样点地价标准值；ai—i样点的地价。

通过以上处理，使得样点地价具有代表性，也消除了少数异常值的样点对区域地价的影响。

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（2）回归分析法

在对样点地价和分类地价水平进行分析时，我们采用了回归分析的方法，建立了土地各级别综合分值与该级别不同用途基准地价之间的回归方程模型，即通过回归方程反映出了地价水平这一因变量是如何受综合分值这一自变量影响的，也就是反映了不同用途用地的土地级别地价水平与该区域土地条件之间的关系。

当某一区域范围内土地条件（包括繁华程度、交通条件、基础设施水平、公共设施水平以及环境条件等）越好，则该区域的土地价格也会相应越高，而且，随着上述土地条件的提高，即综合分值的增加其土地价格的上涨幅度也逐步变大，因此，从曲线趋势来看指数回归方程，能完好的反映出两者之间的这种影响关系。同时，根据回归方程的特性，能够依据曲线的趋势，以及自变量的取值推算出因变量的预测值，所以当有的级别样点太少，不能反映本级别的地价水平时，可以通过趋势线以及该区域的综合分值推算出该区域的大致地价水平。因此，回归分析方法的应用有效地解决了市场资料不足地区的基准地价测算问题。

本次东明县建制镇基准地价测算分析是采用统计分析和回归分析相结合的方法。

（二）技术路线

在全面进行建制镇土地利用和土地市场调查基础上，采用“多因素综合评判法，并利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线进行- 32 -

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土地定级。采用“以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据”的技术路线进行基准地价更新评估。全部工作均采用计算机辅助处理，以Mapinfo、Arcgis为基本图形处理平台，运用定级估价软件建立土地定级因素分值和样点地价数据库，并进行地价区域变化分析。详见更新工作技术路线图。

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制定更新方案

工作方案 技术方案

资料调查收集

土地定级资料 基准地价更新评估地价资料

资料整理、汇总、归类

机助数据分析、处理

土地定级 样点地价的测算

相互校核

确定土地级别

样点按级别、用途分类

级别地价与综合分值之间的互验

测算级别基准地价

地价平衡

文字报告、成果图 专家评审

成果验收

图1-5 东明县建制镇土地级别与基准地价更新工作流程图- 34 -

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第二章 资料调查

第一节 工作底图数据收集与整理

收集与整理工作底图是城镇土地级别与基准地价更新中十分重要的基础性工作，不仅可为定级估价工作提供底图，还可为定级估价资料的数字化及数据结构的转换提供必要的载体，同时也是最终能够输出成果图件的保证，具体过程见图2-1。

原始地图

GIS数据库

扫描 栅格文件 矢量化

矢量文件 文件转换

栅格编辑

矢量编辑

图2-1 数字地图的创建过程

数据图是一个GIS应用系统最基础的组成部分。空间数据是GIS的操作对象，是现实世界经过模型抽象的实质性内容抽象。

一个GIS应用系统必须建立在准确合理的地理数据基础上。数据来源包括室内矢量化和野外采集，以及从其他数据的转换。数据包括空间数据和属性数据，空间数据的表达可以采用栅格和矢量两种形式。空间数据表现了地理空间实体的位置、大小、形状、方向以及几何拓扑关系。属性编辑主要与数据库管理结合在一起完成。

一、工作底图数据的收集

不同的资料提供不同形式的信息，不同的信息输入计算机后，- 35 -

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计算机的处理方法也不同。图形信息的处理主要是通过矢量和栅格两种编码方式变成可以接受的数据形式，以便送入计算机进行编辑和存储。数据采集必须根据系统建立的内容、目的和用途来决定收集的范围与种类。

（一）地图数据

地图数据是城镇土地定级估价系统的主要数据来源，包括各种比例图的普通地图和专题地图。普通地图是以相对平衡的详细程度表示地球表面上地理要素和社会经济要素，主要表达居民地、交通网、水系、地貌、境界、植被等。实测的和较大比例尺的地形图具有较高的几何精度，真实反映区域地理要素的特征。专题地图重点反映某一种或几种专门的要素，提供比如地质、地貌、植被和土地利用等原始资料。

此次工作收集到图件主要有东明县原有建制镇上一轮土地级别与基准地价图、各建制镇土地利用现状图、城镇总体规划图和土地利用总体规划图、各建制镇影像图等。

（二）实地调查资料

为了更好地保证土地定级估价成果的现势性，使图件具有较高的几何精度，地图注记更符合实际情况，工作人员针对各建制镇近年来各建制镇开发建设情况进行了实地调查补测，利用实地勘测资料对图形数据进行相应补充变更。

二、工作底图的整理

参与上轮评价的9个建制镇以上一轮基准地价图为基础，参照- 36 -

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各建镇最新的土地利用现状图和影像图，在对图件进行初步整理后，利用实地调查的资料对图件上未显示的地状物及单位进行补充，对地状物及单位发生变化的进行变更，最终形成本次工作的工作底图。

新增加的小井镇采用土地利用现状图和影像图为基础，参照小井镇城镇规划图，结合实地调查的资料，划分居民点、道路、河流、单位、注记等几个图层，形成本次小井镇基准地价更新的工作底图。

第二节 土地定级与基准地价更新评估资料调查

城镇土地定级与基准地价更新评估涉及的资料范围广、内容多，资料收集与调查必须有组织、有计划的进行。资料的完善与真实准确与否，会直接影响结果的准确性与工作的难易程度和进度。

需要的资料有两个来源：从有关部门收集现有资料；进行实地调查。因此，工作组成员应了解需要什么资料，每种资料需要哪个部门配合，在收集调查资料之前就应摸清有关部门能协助提供哪些现有资料，应将调查内容设计成适合当地情况的表格，附简明扼要的填表说明，不能用表格形式表示的拟定调查提纲，做到有章可循。

一、调查组织准备与步骤

（一）制定资料收集计划

资料调查是基准地价更新评估的基础性工作，包括调查的范围、类型、方法、人员和组织等，必须周密计划，逐一落实。根据工作需要，定级资料有专门人员负责到各相关部门搜集，地价评估资料分头进行调查。

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（二）编制调查表格

基准地价评估所需收集的资料大多是通过填写相应调查表格的方式收集，因此在开始资料调查前要根据基准地价评估需要和当地土地市场的特点，编印相应的调查表格。本次基准地价评估中所需收集的土地市场价格资料主要有土地使用权出让资料、土地使用权转让资料、店铺出租资料、商品房出售资料、征地拆迁资料、房屋买卖资料等类型。根据各类资料的特点和需要调查的内容，此次基准地价评估中按照《城镇土地估价规程》的要求编制了相应的调查表格及调查资料清单。

（三）人员培训

为了确保调查工作的质量和进度，东明县国土资源局抽调各建制镇骨干力量成立了专门调查队伍，以镇为单位各负其责，分片包干，限期完成。

在大范围调查前，对参加调查的工作人员专门举办了专业知识培训班，使其熟练掌握地价样本调查的工作思路与方法，并进行了实地操作辅导，确保对调查内容、技术标准理解的一致性，提高调查成功率。

（四）确定调查方法

资料收集分为普通调查、重点调查、抽样调查、典型调查等多种形式，按调查方法又分为表格调查、走访座谈调查等。

本次东明县建制镇基准地价更新采用综合定级分用途估价，是在2014年基准地价成果基础上进行的。根据东明县各建制镇三年来- 38 -

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的建设和社会经济的发展，在普遍调查的基础上，对发生变化较大的区域进行了重点调查。在相近样点聚集区采取抽样调查和典型调查相结合的方法。根据具体情况分别采取表格调查与走访调查相结合的方式，因地、因事制宜，灵活掌握。

（五）资料收集的一般要求

调查资料必须及时填入相应表格并由填表人签名；收集到的租金、地价资料要按实地位置标注到相应的基准地价工作底图上；资料调查应在土地级别或均质地域划分的基础上，以划分的地价调查区为单位进行；调查样本应具代表性，且分布要均匀，原则上每级样本总数不少于30个；调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1/5-1/50，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的15%；所选样本应能同时获得地价和相对应的土地条件资料。

（六）样点资料收集的途径

样点资料的收集采用“部门调查与实地调查相结合”的方法，调查部门主要来自国土资源局、建设局、教育局、卫计局、统计局等。实地调查获取的资料主要是房屋租赁和商品房销售的资料。

二、外业调查资料成果

东明县建制镇土地基准地价更新评估资料调查严格按照国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，收集了以下几方面的资料。

（一）图件资料

1、东明县各建制镇土地利用总体规划图

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2、东明县各建制镇上一轮土地级别与基准地价图

3、东明县建制镇城镇总体规划图

4、东明县建制镇土地利用现状图

5、东明县建制镇影像图

（二）统计及相关文件资料

1、《东明县统计年鉴》（2016年）

2、2016年东明县各建制镇政府工作报告

3、土地利用、土地使用制度改革和土地资产管理等文件汇编

4、《东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告》（2014年）

5、各建制镇城镇规划文本、说明书等

（三）定级资料

1、商服繁华度资料

调查的数据有商铺超市名称、年营业额、年利税额、营业面积、职能种类、商店个数、职工人数等以及主要道路商服中心的年营业额、年利税额及级别等数据资料。

2、交通条件资料

调查的数据有道路类型、道路名称、道路长度、道路宽度、车流量等；客运站、交通结点等相关资料，包括具体位置和班次、营运路线、日旅客量等。

3、基本设施资料（包括基础设施和公用设施）

主要收集到的资料有中学、小学、幼儿园等的学校名称、具体位置、占地面积、建筑面积、班级数、学校级别、学生人数、教职- 40 -

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工人数等。各主要医院的名称、级别、日门诊人数、病床数、医生人数，科目设置数量等。农贸市场的名称、具体位置、摊点个数、年营业额、营业面积、占地面积等指标数据。各银行业网点的位置、规模等。各基础设施的分布图、文字说明及级别等数据资料。

4、人口资料

主要收集不同区域人口密度大小的数据资料。

5、环境状况资料

收集不同区域内环境（包括水、大气、噪声）等污染状况，人文、自然、社会环境质量状况等。

6、土地利用规划资料资料

主要有规划道路、规划用地类型等。

7、行政中心资料

行政中心位置、占地面积、建筑面积等。

（四）地价资料

主要有：房地产交易资料；2017年以来的国民经济统计的有关数据以及国民经济发展计划；建设主管部门提供的建筑造价及装修标准等有关资料；经济发展状况资料、利息率、利润率变动资料；土地开发与经营政策法规、条例等有关房地产税收政策资料；土地市场出让、转让、征地拆迁资料，房屋出租、买卖资料，商品房出售资料等。

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第三章 土地定级

第一节 土地定级的基本方法

一、土地定级的概念

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对当前城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异变化，评定调整城镇土地级别。

城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级是以综合评价的差异划分土地级。分类定级是指对影响城镇某类型用地土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评定土地价值的差异划分土地级，包括商服、住宅、工业等用地类型的定级。

本次建制镇土地定级工作，与上一轮相同，仍采用综合定级。

二、土地定级原则

本次土地定级主要遵循了以下原则：

（一）综合分析原则

土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。

（二）主导因素原则

土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。

（三）地域分异原则

土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析- 42 -

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各个由于区位条件不同形成的地域差异状况，将类似地域划归同一土地级。

（四）级差收益原则

土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益有明显差别的有关行业进行级差收益地价测算。测算值作为确定土地级的数目和了解行业级差收益的重要参考依据。

（五）定量与定性结合原则

土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级别划分的精度。

三、土地定级的技术路线

此次东明县建制镇土地级别调整工作，主要依据《城镇土地分等定级规程》的有关规定，采用综合定级的技术路线，运用“多因素综合评定法”，采用城镇土地定级估价信息系统软件，选择影响城镇土地质量的自然、经济、社会等诸多因素进行综合评价。主要步骤是：制定土地定级技术方案、定级因素因子体系建立（含权重确定）、定级资料调查收集、定级资料的整理、定级因素作用分值的计算分析和量化、土地级别的初步划分和最终确定并编制土地定级成果图。参见土地定级工作流程图3-1。

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