倪巧珍与上海西部企业(集团)有限公司、上海曹杨物业有限公司等房屋买卖

2023年12月28日发(作者：北极星的眼泪)

倪巧珍与上海西部企业(集团)有限公司、上海曹杨物业有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】上海市第二中级人民法院

【审理法院】上海市第二中级人民法院

【审结日期】2021.04.23

【案件字号】(2021)沪02民终1587号

【审理程序】二审

【审理法官】余艺姚跃徐江

【审理法官】余艺姚跃徐江

【文书类型】判决书

【当事人】倪巧珍;潘益民;彭伶;潘志豪;上海西部企业(集团)有限公司;上海曹杨物业有限公司;倪利根;倪贵凤

【当事人】倪巧珍潘益民彭伶潘志豪上海西部企业(集团)有限公司上海曹杨物业有限公司倪利根倪贵凤

【当事人-个人】倪巧珍潘益民彭伶潘志豪倪利根倪贵凤

【当事人-公司】上海西部企业(集团)有限公司上海曹杨物业有限公司

【代理律师/律所】肖毅立上海敏诚善律师事务所;周政道上海敏诚善律师事务所;唐建立上海市海达律师事务所;刘醒上海市海达律师事务所;刘奇伟上海市国鑫律师事务所;陈丹妮上海市国鑫律师事务所

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【代理律师/律所】肖毅立上海敏诚善律师事务所周政道上海敏诚善律师事务所唐建立上海市海达律师事务所刘醒上海市海达律师事务所刘奇伟上海市国鑫律师事务所陈丹妮上海市国鑫律师事务所

【代理律师】肖毅立周政道唐建立刘醒刘奇伟陈丹妮

【代理律所】上海敏诚善律师事务所上海市海达律师事务所上海市国鑫律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】倪巧珍;倪利根;倪贵凤

【被告】潘益民;彭伶;潘志豪;上海西部企业(集团)有限公司;上海曹杨物业有限公司

【本院观点】本案的争议焦点在于倪巧珍、倪利根、姜红梅对于潘小涛于2002年将系争房屋购买为产权房一节是否知道或应当知道。

【权责关键词】无效欺诈恶意串通追认代理合同第三人自认诉讼请求维持原判发回重审折价诉讼时效

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【更新时间】2021-11-12 09:39:09

倪巧珍与上海西部企业(集团)有限公司、上海曹杨物业有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2021)沪02民终1587号

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当事人 上诉人(原审原告)：倪巧珍。

委托诉讼代理人：肖毅立，上海敏诚善律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周政道，上海敏诚善律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：潘益民。

委托诉讼代理人：潘小波(系潘益民之女)。

被上诉人(原审被告)：彭伶。

委托诉讼代理人：唐建立，上海市海达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘醒，上海市海达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：潘志豪。

委托诉讼代理人：刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈丹妮，上海市国鑫律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市长寿路767号。

法定代表人：江蕾，董事长。

委托诉讼代理人：浦晓冬。

被上诉人(原审被告)：上海曹杨物业有限公司，住所地上海市杏山路566号。

法定代表人：闵奕，总经理。

委托诉讼代理人：浦晓冬。

原审第三人：倪利根。

原审第三人：倪贵凤。

审理经过 上诉人倪巧珍因与被上诉人潘益民、彭伶、潘志豪、上海西部企业(集团)有限公司(以下简称西部公司)、上海曹杨物业有限公司(以下简称曹杨公司)及原审第三人倪利根、倪贵凤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107

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民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人倪巧珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。第一，从2002年4月30日将上海市曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)购买为产权房前后至本案起诉前，倪巧珍与潘小涛关系一直不好，没有任何沟通，潘小涛及其他被上诉人故意隐瞒系争房屋的购买情况，倪巧珍没有任何途径知晓系争房屋的权属情况。第二，倪巧珍签署的《职工家庭购买公有住房协议书》的时间是2000年或者2001年，而不是2002年4月5日。倪巧珍显然是受到了潘小涛的欺骗，该协议书并非倪巧珍的真实意思表示，应为无效。倪巧珍在一审起诉前才知道系争房屋已购买为产权房。第三，潘小涛在一审中自认其仅为系争房屋的名义产权人，实际产权人为倪巧珍、倪利根、姜红梅等，故《上海市公有住房出售合同》应为无效。第四，潘小涛作为系争房屋的承租人在购买公房的过程中，并未充分保护作为成年同住人的倪巧珍的合法居住权，严重损害了倪巧珍的合法权益。第五，倪巧珍认为《职工家庭购买公有住房协议书》上的签名并非倪利根和姜红梅本人的签名，且潘小涛在一审中也对此予以自认，故《职工家庭购买公有住房协议书》和《上海市公有住房出售合同》均无效。第六，购买系争房屋使用的是倪利根的职工连续工龄，否则系争房屋无法购买，潘小涛无任何贡献，但是潘小涛却恶意隐瞒系争房屋购买为公房的实际情况。《自愿离婚协议书》仅约定“住房归男方，女方自行解决住房问题”，但系争房屋为夫妻共同财产，潘小涛未支付倪巧珍折价款，合同应为无效。第七，倪巧珍与潘小涛离婚时，潘小涛向倪巧珍隐瞒了系争房屋转产的客观事实，潘小涛显属恶意欺诈，骗取倪巧珍对系争房屋享有的合法权益。

二审被上诉人辩称 被上诉人彭伶辩称，不同意倪巧珍的上诉请求。倪巧珍的上诉主张无事实和法律依据。《职工家庭购买公有住房协议书》中倪巧珍的签字时间是2002

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年，根据一审中潘小涛提供的证据，购买系争房屋的公积金提取事宜是由倪巧珍办理的，倪巧珍对系争房屋购买为产权房的情况完全知晓。倪巧珍多次强调《职工家庭购买公有住房协议书》上倪利根、姜红梅的签名并非本人所签，但最终表示不申请鉴定。倪利根、姜红梅在他处享受过福利分房，不具有购房资格。倪巧珍称对系争房屋购买事宜不知情，但时间已经过了18年，其之前从未提出过异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人潘益民辩称，同意倪巧珍的上诉意见。

被上诉人潘志豪辩称，同意倪巧珍的上诉意见。2002年4月30日订立的《上海市公有住房出售合同》应属无效。首先，潘小涛购买系争房屋时并未与倪巧珍解除婚姻关系，故购买系争房屋时应征得倪巧珍的同意，如购房合同有效，系争房屋应为夫妻共同财产。潘小涛购买系争房屋时还伪造倪利根、姜红梅签名并私刻图章。西部公司、曹杨公司与潘小涛恶意串通，严重侵犯了同住人的合法权益，故潘小涛购买系争房屋的行为应认定为无效。其次，一审判决错误认定系争房屋同住人知晓潘小涛一人购买系争房屋，离婚协议不能认定是对共同财产的分割。倪利根虽提供过《购买公有住房职工连续工龄证明》，但不能以此认定其知晓潘小涛购买了系争房屋。再者，由于并不知晓系争房屋已被潘小涛于2002年购买下来，故相关当事人在此后的十多年间未提出异议不应认定为对合同效力的追认。

被上诉人西部公司、曹杨公司共同辩称，请法院依法判决。

原审第三人倪利根、倪贵凤共同述称，同意上诉人的上诉意见。

原告诉称 倪巧珍向一审法院起诉请求：要求确认潘小涛与西部公司、曹杨公司订立的《上海市公有住房出售合同》无效，将上海市曹杨二村XXX号XXX室房屋恢复为潘小涛承租的公有居住房屋。

一审法院查明 一审法院认定事实：倪巧珍与潘小涛原系夫妻，潘志豪系二人之

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子，二人于2002年12月24日协议离婚。潘益民系潘小涛的父亲，潘小涛的母亲于2016年10月25日报死亡。潘小涛与彭伶系再婚夫妻。倪利根、姜红梅系夫妻，共生育倪贵凤、倪巧珍两个女儿，姜红梅于2015年2月去世。

系争房屋原为公有租赁房屋，承租人为潘小涛，1996年3月19日的系争房屋的住房调配单载明，调配单位是普陀区中心医院，房屋受配人潘小涛，原住房人员情况为租赁户名潘小涛、家庭主要成员倪巧珍、倪利根、姜红梅、潘志豪，地址为曹杨一村XXX号XXX室，新配房人员情况为租赁户名潘小涛，家庭主要成员倪巧珍、倪利根、姜红梅、潘志豪，地址为系争房屋，调配原因为套配。

落款日期为2000年4月25日的《购买公有住房职工连续工龄证明》载明，我单位职工倪利根于1956年参加工作，连续工龄计算到1991年底为35年，单位全称江西省煤矿机械厂，该职工配偶姜红梅的工龄证明在购买公有住房时不再提供。该《购买公有住房职工连续工龄证明》上盖有江西省煤矿机械厂劳动人事科的印章。落款日期为2002年4月5日的《职工家庭购买公有住房协议书》载明，本户房屋坐落于普陀区曹杨街道曹杨二村XXX号XXX室，房屋承租人或受配人姓名潘小涛，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述房屋的房地产权利确定为潘小涛所有，经约定的所有权人同意，委托潘小涛代为办理购买公有住房一切手续，承租人或受配人处有“潘小涛”字样签名及印章，同住成年人处有“倪巧珍”“倪利根”“姜红梅”字样的签名及印章。《本户人员情况表》载明承租人或受配人为潘小涛，地址为系争房屋，家庭成员(以户口簿为准)为潘小涛，户主，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，工作单位普陀区中心医院，倪巧珍，夫妻，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，工作单位普陀区中心医院，潘志豪，父子，1993年11月出生，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，倪利根，岳父，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，姜红梅，岳母，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入。2002年4月30日，曹杨公司作为甲方西部公司的代

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理人与潘小涛作为乙方购房人订立《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，建筑面积50.08平方米，房屋全部售价人民币(以下币种均为人民币)10，917元，乙方应交付房屋首期维修基金901元，合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费合计100元，乙方应于2002年4月30日前将9，744元交付至中国建设银行上海分行普陀支行等等。2002年7月3日，潘小涛被核准登记为系争房屋产权人。

签订《上海市公有住房出售合同》期间，系争房屋内共有5人户籍，分别为潘小涛、倪巧珍、潘志豪、倪利根、姜红梅。倪利根、姜红梅户籍于2002年5月20日迁往曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称曹杨二村房屋)，倪巧珍户籍于2005年5月27日迁往上海市曹杨四村XXX号XXX室房屋。

潘小涛与倪巧珍于2002年11月21日订立的《自愿离婚协议书》载明，男方潘小涛与女方倪巧珍现因长期感情、性格不和自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：一、子女抚养：儿子潘志豪，出生年月1993年11月10日，由男方抚养，女方不承担生活费至儿子独立生活；二、共同财产分割(其中明确写明有无债务关系)：无债务关系，女方得一套音响…棉被一套，男方得住房及除以上的家庭一切实物，住房地址曹杨二村XXX号XXX室；三、分居住房落实：住房归男方所有，女方自行解决住房问题；四、其他协议事项及需要说明的情况：女方可每月看孩子四次。

一审审理中，潘小涛于2020年4月3日、2020年4月24日的庭审中辩称，不同意倪巧珍的诉讼请求。倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房是知情的，也积极办理购房手续，系争房屋是上海市普陀区中心医院在1964年建造，虽然购房合同是和西部公司、曹杨公司订立，但最终支付的房款是给普陀区中心医院的，倪巧珍是普陀区中心医院财务科的经办人，对购房应当知情，以潘小涛名义购房是为了不使用倪巧珍的公积金，潘小涛的公积金提取申请书填写日期与订立购房合同的日期相隔仅两天，也是倪巧

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珍填写的，倪巧珍与潘小涛的离婚协议书上关于夫妻共同财产一栏明确约定系争房屋归潘小涛，因为孩子由潘小涛抚养，倪巧珍无需支付抚养费，购房至今已有十八年，超过了诉讼时效。《职工家庭购买公有住房协议书》上的倪巧珍父母的签名无论是否为本人所签，均不影响合同效力，倪巧珍的父亲的工龄证明恰恰说明倪巧珍的父母对于购房是知情的，其父母在长达十八年的时间均未提出异议。

一审审理中，潘小涛于2020年4月3日的庭审中提交了如下两份证据以证明倪巧珍知晓提取潘小涛公积金用于购买系争房屋：1．填写日期为2002年4月22日的上海市公积金提取申请书，填写内容包括姓名、身份证号、本人账号、申请提取金额等，潘小涛表示该申请书上所有手写内容均是倪巧珍填写。2．中国建设银行上海市普陀支行公积金支款凭证，内容为员工潘小涛、提取本金9，744元，提取原因购原公房，兰溪路164号普陀区中心医院财务部门收。倪巧珍对上述两份证据表示，上海市公积金提取申请书确实是其填写，但该申请书并未提交给相关部门，中国建设银行上海市普陀支行公积金支款凭证是寄给收款单位的，无法证明倪巧珍收到了该公积金支款凭证。

一审审理中，倪巧珍确认《职工家庭购买公有住房协议书》上“倪巧珍”三个字是其本人所签，但表示应该是2000年或者2001年所签，具体时间不记得了，系争房屋购买为产权房时虽然使用了倪利根的工龄，但工龄证明的时间是2000年，因此即使倪利根夫妻对购房一事知情也是在2000年，但实际购房时间是2002年，此时倪巧珍与潘小涛夫妻关系不好，倪利根夫妻不会同意由潘小涛作为产权人购买系争房屋的。

一审法院认为 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据相关法律及政策的规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意的，则损害了他人的利益，应为无效。然而，与公房购置利益相关的承租人、同住人之间往往为关系密切的亲属，使得此类买卖与一般房屋交易有显著的区别，如有证据表明相关权利人对公房购置后房屋发生产权变动而不持异议的，可视为其对公房出售合同效

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力的认可。因此，基于家庭内部成员之间因购买公有住房产权所导致的争议，不同于一般市场上的买卖交易，应从生活常理、日常经验角度出发，综合判断各方当事人的真实意思。本案争议焦点有二：第一，倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房是否明知；第二，倪利根、姜红梅对于潘小涛将系争房屋购买为产权房是否明知。

对争议焦点一，首先，倪巧珍确认2002年4月5日的《职工家庭购买公有住房协议书》上“倪巧珍”为其本人所签，表明其对于以潘小涛名义将系争房屋购买为产权房系知情且同意，倪巧珍称该签名系其在2000年、2001年所签，2002年因夫妻关系恶化其是不同意潘小涛将系争房屋购买为产权房的，该主张缺乏依据，一审法院不予采信，即便如其所述2002年时购房的意思表示发生变化，在夫妻关系恶化并且家庭曾经有过购房打算的情况下，倪巧珍更应向物业公司申明将此前所签的《职工家庭购买公有住房协议书》作废，并有理由进一步关注涉及其重大利益的系争房屋的购买情况；其次，倪巧珍与潘小涛在《离婚协议书》共同财产分割一栏明确约定了系争房屋归男方，亦可证明倪巧珍对于系争房屋已经购买为产权房是知晓的，若系争房屋在离婚时仍为公有居住房屋，承租人及同住人并不享有产权，无权将系争房屋作为夫妻共同财产进行分割；第三，日期为2002年4月22日的《上海市公积金提取申请书》虽然未提交给相关部门，但倪巧珍确认该申请书内容系其填写，提取金额与最终购买系争房屋时使用的公积金金额基本一致，填写时间与签订《上海市公有住房出售合同》非常接近，倪巧珍、潘小涛同为普陀区中心医院的员工，倪巧珍更是在财务部门工作，相关的公积金支款凭证系寄往普陀区中心医院财务部门，作为财务部门员工的倪巧珍称对公积金支取不知情，显然不符常理。故一审法院认为倪巧珍知道或应当知道系争房屋购买为产权房并登记在潘小涛一人名下。

关于争议焦点二，首先，在倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房为明知的情况下，作为倪巧珍父母的倪利根、姜红梅对于购房一事理应知情，倪利根亦表示系争

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房屋购买为产权房是倪巧珍与倪利根、姜红梅商量过的；其次，根据《购买公有住房职工连续工龄证明》显示，倪利根的工作单位已提供工龄证明用于购买系争房屋产权，倪利根第一次来院谈话时表示不知道买房使用了其工龄，可能是女儿女婿操作的，第二次庭审时又表示对此知情，前后陈述矛盾，而姜红梅的另一位继承人倪贵凤则表示曾经听母亲提及过使用工龄购买系争房屋一事，即使如倪利根所述2000年其单位出具工龄证明后未实际办理购买产权事宜，2002年其对于潘小涛将系争房屋购买为产权房不知情，但倪利根不可能在提供了用于购买系争房屋产权的工龄证明后的十多年内对系争房屋购买产权事宜不闻不问，此举有违一般民众应具备的普遍常识与认知；再者，即便《职工家庭购买公有住房协议书》上签名并非倪利根、姜红梅本人所签，但二人在购房后的十多年间从未提出异议，可视为其对于合同效力的追认。故一审法院认为系争房屋购买为产权房并登记在潘小涛一人名下，倪利根、姜红梅应当是明知的。综上，一审法院对倪巧珍的诉讼请求不予支持。

据此，一审法院作出判决：对倪巧珍要求确认潘小涛与上海西部企业(集团)有限公司、上海曹杨物业有限公司订立的《上海市公有住房出售合同》无效并将上海市曹杨二村XXX号XXX室房屋恢复为潘小涛承租的公有居住房屋的诉讼请求，不予支持。

本院查明 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点在于倪巧珍、倪利根、姜红梅对于潘小涛于2002年将系争房屋购买为产权房一节是否知道或应当知道。首先，根据已查明的倪巧珍本人确曾在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名、确曾填写《上海市公积金提取申请书》等事实，一审法院认定倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房一事为知道或应当知道，并无不当，具体理由一审法院已阐明，本院不再赘述。现倪巧珍主张其实际签署《职工家庭购买公有住房协议书》的时间是2000年或2001年，其于2002年时不会同意潘小涛将系争房屋购买为产权房，以及其填写《上海市公积金提取申请书》后并未

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向相关部门提交等意见，缺乏相应依据，本院难以采纳。其次，基于购买系争房屋实际使用了倪利根的工龄证明的事实，以及倪利根、倪贵凤在一审中的陈述，一审法院认为倪利根、姜红梅对潘小涛将系争房屋购买为产权房应当明知，亦无不当。

综上所述，倪巧珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由倪巧珍负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 余 艺

审 判 员 姚 跃

审 判 员 徐 江

二〇二一年四月二十三日

法官助理 陈雅葳

书 记 员 陈 晨

附法律依据附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……

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