针对当前业主自治制度提出的完善建议

2023年12月27日发(作者：大连现代博物馆)

针对当前业主自治制度提出的完善建议

（一）完善和规范业主自治的法律法规

中国是成文法国家，业主自治制度难以落实，无法可依是最主要的原因。

在我国《物权法》、《物业管理条例》颁布前，不少地方政府就已经颁布了地方性法规，为当地业主自治活动提供法律依据。在《物权法》、《物业管理条例》颁布之后，许多地方性法规和部门规章内容都与现行的《物权法》、《物业管理条例》有冲突。下位法不得与上位法的规定相冲突，因此，应当及时修改地方法规和部门规章，可以在《物权法》、《物业管理条例》的基础上作出更详细的规定，以填补现行立法的不足。

此外，业主维权的案件日益增多，可以吸取西方判例法国家的经验，由最高人民法院颁布指导性案例，以便于各地法院在审理类似案件时有所参考。

（二）提高业主的管理水平和参与意识

当前，完善业主自治制度最基本的方法，就是从提高拥有业主自治权的人的素质方面入手。

由于我国的业主自治制度起步较晚，大部分业主缺乏必要的经验，对管理自治事务“有心无力”。业主大会和业主委员会这时候可以发挥作用，为社区的业主提供交流、互助的环境，方便大家加深了解，促进社区中友好互助习惯的养成。物业主管部门和居委会，也可以采用定期讲座、在社区公告栏内张贴宣传标语等方式，鼓励业主积极参与管理社区的事务。同时社区内部如果有法律、管理方面的人才，也可以在空余时间组织一些活动，想社区内的其他业主传授一些基本的法律、管理方面的知识。由于商品房的价格较高，一般来说一个业主一生之中只有一次维权的机会，正因为大家都是第一次维权，所以有较高的概率犯错，容易走入一些误区。有必要的话，可以由业主大会作出决定，聘请专业的律师，给维权的业主提供法律方面的指导。

总而言之，政府有关部门要加强法治建设，通过各种法制宣传途径，提高业主的自治意识，增加业主之间的交流途径。

（三）用法律规范业主自治组织与物业服务企业间的关系

“物管企业服务的精细化和专业化是业主自治不能媲美的，故而前者的专业服务不可或缺，具有迫切的现实需要”。[9]物业服务企业和业主自治组织都属于物业管理机构，二者结合了专业管理与自主管理，共同管理一定范围内的物业。不同之处在于，物业服务企业管理小区事务，是基于合同的委托；业主自治组织1

则是为了业主自身的利益而由业主自己组建的。

首先，二者在法律地位上是平等的。业主自治组织和物业服务企业没有从属关系，仅仅是委托关系。其次，二者的关系是合同双方当事人的关系，物业服务企业与业主委员会签订合同，收取相应的报酬，按照合同所列款项为业主提供相关物业服务，为社区的设施提供定期维修、养护等服务，接受业主的监督，[10]并且对自己的违约行为负责，对造成的损失，要承担赔偿义务。业主自治组织及业主应当及时缴纳物业管理费，并按照约定协助并监督物业服务企业的工作。

（四）改进选择物业管理企业的方式

在选择社区的物业管理企业时，传统方法是由社区的开放商推荐或者由业主大会自己来选择，这种方式还不具有足够的主动性，往往会导致业主大会的选择有限，无法选择综合水平优秀的公司为自己服务，影响社区业主的生活体验。可以选择参考工程总承包经常采用的“招投标”方式。本地区参与投标的物业服务根据社区的实际情况，发挥自身的特长，为招标社区量身定制详细合适的规划书，在特定的时间内提交。多家投标的社区服务企业应该为规划书作出充分的说明，并接受业主代表的询问。最终经过业主大会的讨论，决定中标的企业，订立服务合同。这种竞聘的方式，能有效帮助业主选择最适合为他们服务的企业，并且合理的竞争能给物业服务企业施加一定的压力，为了企业的生存与发展，必然要提高服务质量改进服务态度，最终的受益者还是居住在社区的各个业主。

随着近年来房地产行业的迅速发展，业主自治，在社会中发挥着的作用也日趋重要。尽管经过多年的努力，业主自治已经开始成形，具备了一定的基础，但仍有一些具体的问题，等待着法律和实践的解决。业主自治的愿望是十分美好值得期待的，由于当前社会的环境和公民的整体素质，其发展过程必将是漫长而曲折的。变故会自四面八方而来，只有当业主自治的规则不断完善，社区才能正常的运作。相信随着法律法规的不断完善、业主权利意识的不断提高和业主自治经验的不断丰富，一定能够不断对业主自治法律制度进行完善，为建立起真正民主、公平的业主自治制度打下扎实的基础。

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