业主自治管理方案

2023年12月27日发(作者：员工岗位职责范本)

业主自治管理方案

为彻底摆脱小区收费高、服务差的物业服务现状，坚持人性化、专业化、法制化、规范化、程序化和高效率的全体业主参与管理原则，与小区业主家人共同打造小区平安、和谐、温馨的居住环境，特制定符合本小区的自治（自管）方案。

一、自治（自管）方式

1、由小区业主委员会聘请专业物业服务人（公司），从事小区物业、财务管理公司。目前业主委员会通过前期大量摸底和甄选，共收到四家物业服务企业的服务意向，后续由业主委员会共同决议通过招标或协议的方式选择，选择后由业主委员会和业主代表对物业公司进行考核，根据考核结果再与其签订物业服务合同并在小区内公示。

2、物业服务人（公司）受业主委员会委托，受业主委员会和全体业主监督，代表业主委员会对小区物业进行管理服务，向业主委员会和小区业主负责并定期报告工作，业主委员会全体成员不直接参与具体物业服务工作。在必要时业主委员会可通过协议或招标方式对学府城小区各项物业管理服务进行选择。

3、财务管理：由小区业主委员会聘请专业的物业公司对小区各项费用进行统一代收代缴，负责处理各项财务工作。物业服务财务实行独立核算，财务人员对业主委员会负责，严格执行收支两条线的财务管理制度。收费进入专用账户，定期公布收支明细，接受全体业主和业主委员会监督。

4、保安、保洁、绿化服务及工程维修：由小区业主委员会聘请专业物业保安、保洁、绿化及工程维修公司（人员）对小区进行相关领域专业化管理。如果条件允许的情况下，业主委员会将要求相关单位非专业技术人员优先在本小区招聘。如保洁、保安、客服等，专业技术人员招聘具有相关资质的人员。

5、电梯维保由专业维保公司负责，实行标准化管理。目前业主委员会通过前期大量摸底和甄选，共收到三家电梯维保服务企业的服务意向，后续由业主委员会共同决议，通过招标或协议的方式选择，选择后由业主委员会和业主代表每年对电梯维保公司进行考核，根据考核结果再与其签订委托维保服务合同。

6、日常管理及小修小补费用与物业费收入实现收支平衡，定期在小区公示。

7、开通24小时自治（自管）服务热线 ，负责沟通处理各项物业服务问题。

8、自治（自管）期间，所有结余费用归全体业主所有，每年定额留取部分备用资金后，多余资金全部返还业主或者冲抵第二年物业费。遇有设施设备大、中修，更新改造及突发性紧急维修，按常规启动小区维修资金解决费用问题，尽量避免业主共同筹资。

9、维修、安防、保洁、绿化等均按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一、二、三级标准执行，低于等外（最低）

标准收费。

10、开通24小时自治（自管）服务救援热线 ，15分钟内赶到并及时进行处理小区内突发事件，如：半夜发烧送诊、搬家人力不足、重物上楼、水、电、气维修等。

11、开通业主监督委员会投诉热线 ，如遇到业委会人员、服务人员的违规问题，可以第一时间予以投诉举报，业委会接受一切来自业主的监督与建议。

二、为保持前期稳定，部分项目暂时按照前期收费标准执行，后期根据实际运行情况核算后所有结余全部返还业主，本小区所有收费，努力做到全市最低收费标准（目前所有费用均已按照全市最低标准执行)：

1、多层（暂行）：0.4元/平方米/月（原0.45/平方米/月）；

2、小高层、高层（暂行）：0.9元/平方米/月（原1元/平方米/月)；

3、商业（暂行）：2.4元/平方米/月（原2.5元/平方米/月）；

4、水费（暂行）：按市政供水价格，不增加任何额外费用；

5、卫生费（暂行），按市政府规定代收；

6、电梯费（暂行）：高层2-6层0.3元/平方米/月，每5层增加0.05元/平方米/月。小高层2-6层0.4元/平方米/月，7-11层0.45元/平方米/月。多层2-6层0.45元/平方米/月。注：小区所有一楼均免电梯费（全市首次实现）；

7、公共耗能费（暂行）：每户每月5元（原每户每月9.8元）；

8、地上、地下停车费均按照（暂行）1元/24小时（原2元/24小时)，外来车辆按照每小时2块收取。

因牵扯到人员工资、设备保养、日常维护与缴费率等多方面因素，目前暂时按照此标准收费，本次降费预计共累计为小区业主节约116万元左右，同时业委会将半年对物业成本核算一次，及时快速进行收费调整，努力使得提质降费落到实处。

三、经费开支

1、用于安防、车辆管理、保洁、绿化和水电等运行的开销及所有费用每年定期公开，接受业主监督。

2、水费：实际发生费用。

3、物业设施费用：按实际产生计算。

4、以上人工费用和日常管理及小修小补费用与每月物业费收入实现收支平衡，每年在小区公示。

5、小区的各项公共收益将由业委会每年根据实际情况，留存基本运行费用后，以现金、物业费抵扣或以物品形式返还业主。

6、自治（自管）最终目标为提质降费，争取在1年之内将小区物业费减免到全市最低标准，努力实现全市最低缴费，享受全市最好服务。

7、此自治（自管）方案经业主大会通过后，全权由业主委

员会行使此自治（自管）方案（含各项合同方案），附带服务合同不需再次召开业主大会，必要时只需在公示栏公布即可。

以上内容均为征求意见稿，欢迎小区家人积极向业委会提出更多合理化建议，我们将在第一时间予以处理和回复，征求意见截止日期2022年8月19日。

联系电话：

***小区业主委员会

2022年8月12日