黄晓燕与上海巨兴房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审案件民

2023年12月26日发(作者：呵斥怎么读)

黄晓燕与上海巨兴房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】上海市第二中级人民法院

【审理法院】上海市第二中级人民法院

【审结日期】2022.01.04

【案件字号】(2021)沪02民终10489号

【审理程序】二审

【审理法官】丁康威徐庆王伟

【审理法官】丁康威徐庆王伟

【文书类型】判决书

【当事人】黄晓燕;张荣;上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司;上海巨兴房地产经纪有限公司

【当事人】黄晓燕张荣上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司

【当事人-个人】黄晓燕张荣

【当事人-公司】上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司上海巨兴房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】许杰北京德和衡(上海)律师事务所;颜新华北京德和衡(上海)律师事务所;陈燕雯上海市金石律师事务所;肖甜上海市金石律师事务所

【代理律师/律所】许杰北京德和衡(上海)律师事务所颜新华北京德和衡(上海)律师事务所陈燕雯上海市金石律师事务所肖甜上海市金石律师事务所

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【代理律师】许杰颜新华陈燕雯肖甜

【代理律所】北京德和衡(上海)律师事务所上海市金石律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】黄晓燕

【被告】张荣;上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司

【本院观点】根据法律规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。涉案居间协议确为巨兴房产公司提供的样式合同。张荣是否受新政影响导致无购房资格或贷款额度受到影响，应由黄晓燕举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。

【权责关键词】完全民事行为能力无效催告代理实际履行过错证明诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院另查明，黄晓燕于2021年3月21日向张荣发送微信，内容为“对于3月20日19时在居间方上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司进行协商内容回复：1．我方不同意贵方的付款时间及付款方式。2．我方不同意税费各付。我方是净到手价从一开始就讲好的，居间方也多次肯定认可。3．价格和时间没搞清楚，我方不同意走交易流程。自昨日3月20日商谈至今已超过24小时，我们的谈判窗口关闭。在此我郑重告知贵方和居间方，鉴于贵方的态度恶劣，并且无法沟通，我停止与你们的接触，建议贵方走法律流程”。

供了承诺书及居间协议原件，归档于一审卷宗。

【本院认为】本院认为，根据法律规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确

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本院再查明，黄晓燕一审中提

定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。黄晓燕与张荣就系争房屋签订的居间协议虽然就过户时间、款项支付时间未做出明确约定，但居间协议已经具备了房屋买卖的主要条款，故房屋买卖关系成立并生效。针对本案争议焦点，现逐一分析如下： 争议焦点一、系争房屋的成交价1，290万元是否是到手价。 黄晓燕认为，居间协议是格式条款协议，应为无效。对此，本院认为，涉案居间协议确为巨兴房产公司提供的样式合同。但房屋买卖双方可以就合同的具体内容、条款予以协商确定，这从协议第六条关于中介费的负担条款被双方划去并各自签名也可以得到印证。居间协议为系争房屋买卖双方的真实意思表示，应为有效。 黄晓燕认为在签订居间协议前，其与张荣确认过1，290万元是到手价，但张荣对此予以否认。因双方签订的居间协议中明确约定“房价款1，290万元……甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易税费”。黄晓燕作为具有完全民事行为能力的成年人，理应明确知晓合同内容后再签约，其在载明了税费各自承担的居间协议上签字，即应承担相应的法律后果。法律规定当书面条款与口头协商不一致时，以书面条款为准。故即便此前黄晓燕预想以1，290万元到手价出售系争房屋，即便双方曾经达成过1，290万元到手价的口头协议，该口头协议也被之后签订的书面协议予以了变更。故本院确认双方就系争房屋价款的约定应以居间协议的记载为准。 此后，祁建鹏于2021年1月5日在黄晓燕持有的居间协议上划去了“各自承担税费”的条款，但划去部分仅有祁建鹏和黄晓燕签字确认。祁建鹏认为其划去上述条款的行为得到了张荣的认可，张荣对此予以否认，又无其他相应证据对此予以佐证。鉴于此节仅有祁建鹏的陈述，而祁建鹏在系争房屋买卖过程中的陈述反复不一，其陈述的可信度较低，不能单独作为认定案件事实的根据。综合上述分析，本院确认，双方就系争房屋的交易交款约定为1，290万元，税费各付。

议焦点二、系争房屋买卖合同未能履行的原因。

本案的争2021年3月，黄晓燕回国后与张荣就系争房屋买卖的交易细节进行磋商。黄晓燕坚持认为1，290万元为到手价，而张荣认为1，290万元为税费各付价。此后，黄晓燕提出要求一次性付款，张荣表示同意。而黄晓燕又提出要张荣出示资信证明，遭到张荣拒绝。此后，黄晓燕向张荣发微信表示：不同意走交易流

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程……停止与你们的接触，建议贵方走法律流程。张荣收到后，向黄晓燕发送了解除通知书。因房屋买卖合同中，出售方取得交易价款为其订立合同的主要目的，在张荣同意一次性付款后，黄晓燕又以价款和支付方式为由要求终止履行双方之间的房屋买卖合同，构成违约并导致了协议无法履行。黄晓燕为收取定金的一方，因其违约导致双方买卖合同解除，应双倍返还定金。 黄晓燕认为由于本市出台了房屋交易的新政，导致张荣被限购，故张荣故意制造事端致交易未成。对此，本院认为，张荣是否受新政影响导致无购房资格或贷款额度受到影响，应由黄晓燕举证。但在本案一、二审审理中，黄晓燕均未提供张荣被限购的证据。且在张荣愿意一次性付清房款的情况下，其贷款额度是否受房地产调控新政的限制不影响系争房屋买卖合同之履行。 此外，黄晓燕上诉提出一审将黄晓燕提供的居间协议、承诺书的原件收走。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。黄晓燕将承诺书与居间协议作为证据向法院提交，应当提交原件。此后，如黄晓燕想取回上述证据原件，应向一审法院申请，由一审法院视情况决定是否退还原件。在尚未申请、尚未获得准许取回原件的情况下，黄晓燕可以依法申请阅卷查看上述证据。 综上所述，黄晓燕的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。必须指出的是，诚信是社会主义核心价值观的基本要求。诚信意味着市场交易必须诚实不欺、信守承诺、契约严守，任何一方当事人不能因为自身原因随意变更或解除已经形成合意的房屋买卖合同。黄晓燕自日本回国希望促成系争房屋买卖之成交，但最终在谈判时未能妥善处理，导致本案纠纷。而系争房屋的居间方，更应规范执业，提醒双方注意合同履行中可能存在的交易风险。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

燕负担。 本判决为终审判决。

二审案件受理费人民币13，800元，由上诉人黄晓【更新时间】2022-09-21 19:16:15

【一审法院查明】一审法院认定事实： 2020年12月29日，张荣(乙方)、黄晓燕(甲方)与

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巨兴房产公司第二分公司(丙方)签订了《房地产买卖居间协议》(合同编号0008095)，约定由乙方委托丙方居间购买甲方名下的系争房屋，房价款1，290万元，首期房价款640万元，第二期房价款650万元，通过银行贷款支付，甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易税费。协议落款处由张荣、黄晓燕母亲郑某签字，由巨兴房产第二分公司盖章，其中协议第六条中“甲、乙双方应当分别按照本协议第3.1款约定的房价款的1％各自支付丙方佣金，且甲方同意丙方可从转付的任何款项中扣除甲方应付的佣金。”的内容已划去，并由张荣与黄晓燕在上述划去内容的头、尾部签字。因黄晓燕在日本，其系通过视频方式参与商谈并委托其母亲郑某签署协议。当晚，张荣转账给黄晓燕定金50万元。 2021年3月14日，张荣及其前妻、黄晓燕、巨兴房产第二分公司员工祁建鹏在巨兴房产第二分公司处面谈房屋买卖事宜，祁建鹏及黄晓燕均表示1，290万元是系争房屋的到手价，税费应由张荣承担，张荣表示1，290万税费各付，否则不会签协议，后黄晓燕又表示要求1，290万元全款支付。 2021年3月31日，张荣向黄晓燕发送解除通知书，要求三方签订的《房地产买卖居间协议》自收到解除通知之日起解除，并要求黄晓燕双倍返还张荣购房定金100万元。黄晓燕于2021年4月1日签收。 2021年4月7日，黄晓燕向张荣邮寄解约告知函，一审法院另查明，黄晓要求解除《房地产买卖居间协议》，并不予退回定金50万元。

燕处的《房地产买卖居间协议》第一联显示，第3.3.4条“甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易税费。待甲、乙双方签订买卖合同，办理送件手续，甲方应自行出具或委托税务机关出具等额于买卖合同中房价款发票给乙方。”及第九条“若自本协议未实际履行或未安全实际履行六个月内，而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照协议第3.1款约定的房价款的1％各自支付丙方佣金。”已划去，并由巨兴房产第二分公司员工祁建鹏在划去处签名。审理中，祁建鹏与黄晓燕一致确认，系祁建鹏于2021年1月5日划掉签名。 巨兴房产第二分公司员工祁建鹏陈述，签约前将格式版本的《房地产买卖居间协议》拍照后微信发送给黄晓燕，2020年12月29日晚，又将签署后的上述协议拍照微信发送给黄晓燕。

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【一审法院认为】一审法院认为，张荣、黄晓燕、巨兴房产第二分公司就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现张荣要求确认该协议于2021年4月1日收到解除通知之日解除，黄晓燕、巨兴房产第二分公司对此均表示同意，故确认《房地产买卖居间协议》于2021年4月1日解除。 就合同解除的原因，张荣称系因黄晓燕不愿按照居间协议约定的税费各付及付款方式继续进行交易，故黄晓燕违约；黄晓燕则表示按照上海的房产交易习惯及双方的约定，税费本应由张荣全部承担，现张荣因房产新政购房资格及贷款均存疑，张荣故意寻找借口欲解除协议，故张荣违约。对此，一审法院认为，根据三方签订的《房地产买卖居间协议》第3.3.4条的约定，买卖双方各自承担交易税费，此后双方并未达成对此条款的补充或变更协议，故应按该条款履行。三方在面谈房屋买卖事宜时围绕的是税费的负担及付款方式，黄晓燕主张的张荣买房资格及贷款资格因新政而丧失，并未体现在面谈内容中，且亦无证据证明张荣确已丧失了购房资格等，故黄晓燕的主张，不予采信，三方因对税费负担不能达成一致意见，即黄晓燕提出了与协议内容相悖的意见，从而导致协议无法履行，故黄晓燕应负违约责任。判决：一、张荣、黄晓燕、上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司就上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2021年4月1日解除；二、黄晓燕应于判决生效之日起十日内双倍返还张荣定金100万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审上诉人诉称】黄晓燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张荣的第二、第三项诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：张荣与茅某原系夫妻，婚内在本市有两套住房。2020年10月，张荣以离婚赠予的方式将两套房均过户至茅某名下。张荣净身出户，以获取本市首套房购买资格。中介祁建鹏与张荣系朋友关系，之前房屋过户买卖等均由祁建鹏办理。黄晓燕定居日本，国内事务由母亲郑某老人代为打理。同年11月，张荣、祁建鹏找到郑某老人，恳请购买上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)。2020年12月29日下

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午，在郑某老人的家中，祁建鹏、张荣与郑某老人将房价款由1，300万元谈至1，290万元，并反复确认系到手价，中介费、税费等均由下家张荣承担。当晚，通过微信视频与黄晓燕连线，录制黄晓燕同意授权其母郑某在《房地产买卖居间协议》上代签的录相。因担心居间协议设套，为了让老人放心，祁建鹏与张荣确认后，于1月5日专程为老人写了一份《承诺书》：“甲方黄晓燕无需支付任何中介费。”并将划去3.3.4条款的《居间协议》交由郑某保管。祁建鹏在法庭上也陈述，1，290万元是到手价。2021年1月21日本市48号文出台。张荣失去购房资格。但黄晓燕并不知情。自2021年1月21日傍晚开始，张荣通过微信和微信群，持续制造事端。2021年2月5日，黄晓燕由日本启程回国，于3月4日结束隔离，3月5日旋即来到中介店中，拟与张荣签约。经祁建鹏电话催促，张荣拒绝来店见面。3月13日，黄晓燕向张荣发出催告函，敦促其务必于3月19日前签约，逾期没收50万元定金。3月14日谈判时，了解限购政策的祁建鹏表示：对于离异赠予方式获得购房资格的，银行口径不发放贷款，资料也不收。双方只能谈全额购房。面谈过程中，张荣提出税费各付，并表示买与不买都可以，进行新房摇号等。因张荣缺乏购房诚意，签约目的不可能谈成。3月底至4月初，张荣与黄晓燕相互致解约通知。一审法院认定事实错误，未能签订本约的违约责任主体系张荣，黄晓燕没有任何过错。关于税费的负担，不存在任何争议，因为2020年12月29日，张荣、祁建鹏、郑某及黄晓燕三方反复确认1，290万元是系争房屋的净到手价，不含税费和居间费，不存在任何争议。一审法院将黄晓燕提供的居间协议、承诺书的原件收走，拒不退还，若未归卷或已灭失，一审法官涉嫌故意毁灭证据。张荣丧失首购房资格，银行口径不受理贷款申请，贷不到款，需要全款。一审法院将解除居间合同纠纷与立约定金合同纠纷捆绑处理，是错误的。黄晓燕为卖房漂洋过海回到祖国，克服了重重困难，体现了满满的诚意，不意遭此挫折，还连累耄耋多病的父母。为了纠正一审错误，恳请查明事实后改判。 此外，黄晓燕上诉提出一审将黄晓燕提供的居间协议、承诺书的原件收走。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。黄晓燕将承诺书与居间协议作为证据向法院提交，应当提交

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原件。此后，如黄晓燕想取回上述证据原件，应向一审法院申请，由一审法院视情况决定是否退还原件。在尚未申请、尚未获得准许取回原件的情况下，黄晓燕可以依法申请阅卷查看上述证据。 综上所述，黄晓燕的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。必须指出的是，诚信是社会主义核心价值观的基本要求。诚信意味着市场交易必须诚实不欺、信守承诺、契约严守，任何一方当事人不能因为自身原因随意变更或解除已经形成合意的房屋买卖合同。黄晓燕自日本回国希望促成系争房屋买卖之成交，但最终在谈判时未能妥善处理，导致本案纠纷。而系争房屋的居间方，更应规范执业，提醒双方注意合同履行中可能存在的交易风险。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

黄晓燕与上海巨兴房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2021)沪02民终10489号

当事人 上诉人(原审被告)：黄晓燕。

委托诉讼代理人：许杰，北京德和衡(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：颜新华，北京德和衡(上海)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：张荣。

委托诉讼代理人：陈燕雯，上海市金石律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖甜，上海市金石律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司，住所地上海市

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虹口区大连西路某某某某。

负责人：高季刚，总经理。

委托诉讼代理人：祁建鹏。

被上诉人(原审被告)：上海巨兴房地产经纪有限公司，住所，住所地上海市杨浦区民京路某某某某某某div>法定代表人：高季刚，总经理。

审理经过 上诉人黄晓燕因与被上诉人张荣、被上诉人上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司(以下简称巨兴房产第二分公司)、被上诉人上海巨兴房地产经纪有限公司(以下简称巨兴房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初11761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 黄晓燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张荣的第二、第三项诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：张荣与茅某原系夫妻，婚内在本市有两套住房。2020年10月，张荣以离婚赠予的方式将两套房均过户至茅某名下。张荣净身出户，以获取本市首套房购买资格。中介祁建鹏与张荣系朋友关系，之前房屋过户买卖等均由祁建鹏办理。黄晓燕定居日本，国内事务由母亲郑某老人代为打理。同年11月，张荣、祁建鹏找到郑某老人，恳请购买上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)。2020年12月29日下午，在郑某老人的家中，祁建鹏、张荣与郑某老人将房价款由1，300万元谈至1，290万元，并反复确认系到手价，中介费、税费等均由下家张荣承担。当晚，通过微信视频与黄晓燕连线，录制黄晓燕同意授权其母郑某在《房地产买卖居间协议》上代签的录相。因担心居间协议设套，为了让老人放心，祁建鹏与张荣确认后，于1月5日专程为老人写了一份《承诺书》：“甲方黄晓燕无需支付任何中介费。”并将划去3.3.4条款的《居间协议》交由郑某保管。祁建鹏在法庭上也陈述，1，290万元是到手价。2021年1月21日本市48号文出台。张荣失去购房资格。但黄晓燕

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并不知情。自2021年1月21日傍晚开始，张荣通过微信和微信群，持续制造事端。2021年2月5日，黄晓燕由日本启程回国，于3月4日结束隔离，3月5日旋即来到中介店中，拟与张荣签约。经祁建鹏电话催促，张荣拒绝来店见面。3月13日，黄晓燕向张荣发出催告函，敦促其务必于3月19日前签约，逾期没收50万元定金。3月14日谈判时，了解限购政策的祁建鹏表示：对于离异赠予方式获得购房资格的，银行口径不发放贷款，资料也不收。双方只能谈全额购房。面谈过程中，张荣提出税费各付，并表示买与不买都可以，进行新房摇号等。因张荣缺乏购房诚意，签约目的不可能谈成。3月底至4月初，张荣与黄晓燕相互致解约通知。一审法院认定事实错误，未能签订本约的违约责任主体系张荣，黄晓燕没有任何过错。关于税费的负担，不存在任何争议，因为2020年12月29日，张荣、祁建鹏、郑某及黄晓燕三方反复确认1，290万元是系争房屋的净到手价，不含税费和居间费，不存在任何争议。一审法院将黄晓燕提供的居间协议、承诺书的原件收走，拒不退还，若未归卷或已灭失，一审法官涉嫌故意毁灭证据。张荣丧失首购房资格，银行口径不受理贷款申请，贷不到款，需要全款。一审法院将解除居间合同纠纷与立约定金合同纠纷捆绑处理，是错误的。黄晓燕为卖房漂洋过海回到祖国，克服了重重困难，体现了满满的诚意，不意遭此挫折，还连累耄耋多病的父母。为了纠正一审错误，恳请查明事实后改判。

二审被上诉人辩称 被上诉人张荣答辩称，黄晓燕对《房地产买卖居间协议》约定的税费各担是明确知晓的。买卖双方及中介签订《房地产买卖居间协议》前，中介已将格式版本的《房地产买卖居间协议》拍照后微信发送黄晓燕，2020年12月29日晚，又将签署后的协议拍照发给黄晓燕本人进行确认，由此可见，黄晓燕充分知晓协议内容。签订《房地产买卖居间协议》时，买卖双方对其中条款进行了核对，对其中需要修改、补充的，均由买卖双方在修改、补充的条款首尾处进行签字确认，以确保调整的内容能体现双方的意思表示。《房地产买卖居间协议》显示买卖双方确认修改的条款为第六条

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佣金的承担以及第十三条补充约定交房时间。由此可见，双方签订《房地产买卖居间协议》的过程十分谨慎，当时确认的税费承担方式就是税费各担。新政出台不影响张荣继续履行《房地产买卖居间协议》。《房地产买卖居间协议》第七条明确约定：卖方及中介方同意在买卖交易条件保持不变的情形下，可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”。因此，新政出台后，无论张荣是否限购或受政策影响，均不影响继续履行《房地产买卖居间协议》。张荣与前妻于2020年10月17日离婚，婚内两套房产归前妻所有，张荣名下无房。2020年11月，前妻将其中一套房产出卖，并于12月26日完成过户手续。按照最新出台的政策，新政实施前已过户的房产不计入总套数，因此，张荣仍具有购房资格。3月20日双方协商，张荣提出可以接受一次性付款，但房屋过户前需要第三方进行资金监管，黄晓燕进一步提出无理要求，要求张荣向其出示全款资金证明。3月21日，黄晓燕明确拒绝继续履行《房地产买卖居间协议》约定内容，拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，因此，张荣有权按照“定金罚则”要求黄晓燕双倍返还定金。中介方未尽勤勉尽责义务且在本案中受到诸多因素影响，导致其不能对案件事实做出客观陈述。

被上诉人巨兴房产第二分公司、巨兴房产公司共同答辩称，2020年12月29日签订《房地产买卖居间协议》时，黄晓燕的母亲郑某再次确认“是不是到手价？”，张荣回答“是的”。祁建鹏承诺书承诺的是中介费，不是税费。因为政府出台了文件，导致了现在的局面。

原告诉称 张荣向法院提起诉讼，请求判令：1．请求确认双方签订的《房地产买卖居间协议》自2021年4月1日解除；2．判令黄晓燕双倍返还定金100万元。

一审法院查明 一审法院认定事实：

2020年12月29日，张荣(乙方)、黄晓燕(甲方)与巨兴房产公司第二分公司(丙方)签订了《房地产买卖居间协议》(合同编号0008095)，约定由乙方委托丙方居间购买

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甲方名下的系争房屋，房价款1，290万元，首期房价款640万元，第二期房价款650万元，通过银行贷款支付，甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易税费。协议落款处由张荣、黄晓燕母亲郑某签字，由巨兴房产第二分公司盖章，其中协议第六条中“甲、乙双方应当分别按照本协议第3.1款约定的房价款的1％各自支付丙方佣金，且甲方同意丙方可从转付的任何款项中扣除甲方应付的佣金。”的内容已划去，并由张荣与黄晓燕在上述划去内容的头、尾部签字。因黄晓燕在日本，其系通过视频方式参与商谈并委托其母亲郑某签署协议。当晚，张荣转账给黄晓燕定金50万元。

2021年3月14日，张荣及其前妻、黄晓燕、巨兴房产第二分公司员工祁建鹏在巨兴房产第二分公司处面谈房屋买卖事宜，祁建鹏及黄晓燕均表示1，290万元是系争房屋的到手价，税费应由张荣承担，张荣表示1，290万税费各付，否则不会签协议，后黄晓燕又表示要求1，290万元全款支付。

2021年3月31日，张荣向黄晓燕发送解除通知书，要求三方签订的《房地产买卖居间协议》自收到解除通知之日起解除，并要求黄晓燕双倍返还张荣购房定金100万元。黄晓燕于2021年4月1日签收。

2021年4月7日，黄晓燕向张荣邮寄解约告知函，要求解除《房地产买卖居间协议》，并不予退回定金50万元。

一审法院另查明，黄晓燕处的《房地产买卖居间协议》第一联显示，第3.3.4条“甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易税费。待甲、乙双方签订买卖合同，办理送件手续，甲方应自行出具或委托税务机关出具等额于买卖合同中房价款发票给乙方。”及第九条“若自本协议未实际履行或未安全实际履行六个月内，而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照协议第3.1款约定的房价款的1％各自支付丙方佣金。”已划去，并由巨兴房产第二分公司员工祁建鹏在划去处签名。审理中，祁建鹏与

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黄晓燕一致确认，系祁建鹏于2021年1月5日划掉签名。

巨兴房产第二分公司员工祁建鹏陈述，签约前将格式版本的《房地产买卖居间协议》拍照后微信发送给黄晓燕，2020年12月29日晚，又将签署后的上述协议拍照微信发送给黄晓燕。

一审法院认为 一审法院认为，张荣、黄晓燕、巨兴房产第二分公司就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现张荣要求确认该协议于2021年4月1日收到解除通知之日解除，黄晓燕、巨兴房产第二分公司对此均表示同意，故确认《房地产买卖居间协议》于2021年4月1日解除。

就合同解除的原因，张荣称系因黄晓燕不愿按照居间协议约定的税费各付及付款方式继续进行交易，故黄晓燕违约；黄晓燕则表示按照上海的房产交易习惯及双方的约定，税费本应由张荣全部承担，现张荣因房产新政购房资格及贷款均存疑，张荣故意寻找借口欲解除协议，故张荣违约。对此，一审法院认为，根据三方签订的《房地产买卖居间协议》第3.3.4条的约定，买卖双方各自承担交易税费，此后双方并未达成对此条款的补充或变更协议，故应按该条款履行。三方在面谈房屋买卖事宜时围绕的是税费的负担及付款方式，黄晓燕主张的张荣买房资格及贷款资格因新政而丧失，并未体现在面谈内容中，且亦无证据证明张荣确已丧失了购房资格等，故黄晓燕的主张，不予采信，三方因对税费负担不能达成一致意见，即黄晓燕提出了与协议内容相悖的意见，从而导致协议无法履行，故黄晓燕应负违约责任。判决：一、张荣、黄晓燕、上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司就上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2021年4月1日解除；二、黄晓燕应于判决生效之日起十日内双倍返还张荣定金100万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明 本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

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本院另查明，黄晓燕于2021年3月21日向张荣发送微信，内容为“对于3月20日19时在居间方上海巨兴房地产经纪有限公司第二分公司进行协商内容回复：1．我方不同意贵方的付款时间及付款方式。2．我方不同意税费各付。我方是净到手价从一开始就讲好的，居间方也多次肯定认可。3．价格和时间没搞清楚，我方不同意走交易流程。自昨日3月20日商谈至今已超过24小时，我们的谈判窗口关闭。在此我郑重告知贵方和居间方，鉴于贵方的态度恶劣，并且无法沟通，我停止与你们的接触，建议贵方走法律流程”。

本院再查明，黄晓燕一审中提供了承诺书及居间协议原件，归档于一审卷宗。

本院认为 本院认为，根据法律规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。黄晓燕与张荣就系争房屋签订的居间协议虽然就过户时间、款项支付时间未做出明确约定，但居间协议已经具备了房屋买卖的主要条款，故房屋买卖关系成立并生效。针对本案争议焦点，现逐一分析如下：

争议焦点一、系争房屋的成交价1，290万元是否是到手价。

黄晓燕认为，居间协议是格式条款协议，应为无效。对此，本院认为，涉案居间协议确为巨兴房产公司提供的样式合同。但房屋买卖双方可以就合同的具体内容、条款予以协商确定，这从协议第六条关于中介费的负担条款被双方划去并各自签名也可以得到印证。居间协议为系争房屋买卖双方的真实意思表示，应为有效。

黄晓燕认为在签订居间协议前，其与张荣确认过1，290万元是到手价，但张荣对此予以否认。因双方签订的居间协议中明确约定“房价款1，290万元……甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易税费”。黄晓燕作为具有完全民事行为能力的成年人，理应明确知晓合同内容后再签约，其在载明了税费各自承担的居间协议上签字，即应承担相应的法律后果。法律规定当书面条款与口头协商不一致时，以书面

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条款为准。故即便此前黄晓燕预想以1，290万元到手价出售系争房屋，即便双方曾经达成过1，290万元到手价的口头协议，该口头协议也被之后签订的书面协议予以了变更。故本院确认双方就系争房屋价款的约定应以居间协议的记载为准。

此后，祁建鹏于2021年1月5日在黄晓燕持有的居间协议上划去了“各自承担税费”的条款，但划去部分仅有祁建鹏和黄晓燕签字确认。祁建鹏认为其划去上述条款的行为得到了张荣的认可，张荣对此予以否认，又无其他相应证据对此予以佐证。鉴于此节仅有祁建鹏的陈述，而祁建鹏在系争房屋买卖过程中的陈述反复不一，其陈述的可信度较低，不能单独作为认定案件事实的根据。综合上述分析，本院确认，双方就系争房屋的交易交款约定为1，290万元，税费各付。

本案的争议焦点二、系争房屋买卖合同未能履行的原因。

2021年3月，黄晓燕回国后与张荣就系争房屋买卖的交易细节进行磋商。黄晓燕坚持认为1，290万元为到手价，而张荣认为1，290万元为税费各付价。此后，黄晓燕提出要求一次性付款，张荣表示同意。而黄晓燕又提出要张荣出示资信证明，遭到张荣拒绝。此后，黄晓燕向张荣发微信表示：不同意走交易流程……停止与你们的接触，建议贵方走法律流程。张荣收到后，向黄晓燕发送了解除通知书。因房屋买卖合同中，出售方取得交易价款为其订立合同的主要目的，在张荣同意一次性付款后，黄晓燕又以价款和支付方式为由要求终止履行双方之间的房屋买卖合同，构成违约并导致了协议无法履行。黄晓燕为收取定金的一方，因其违约导致双方买卖合同解除，应双倍返还定金。

黄晓燕认为由于本市出台了房屋交易的新政，导致张荣被限购，故张荣故意制造事端致交易未成。对此，本院认为，张荣是否受新政影响导致无购房资格或贷款额度受到影响，应由黄晓燕举证。但在本案一、二审审理中，黄晓燕均未提供张荣被限购的证据。且在张荣愿意一次性付清房款的情况下，其贷款额度是否受房地产调控新政的限制不影响系争房屋买卖合同之履行。

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此外，黄晓燕上诉提出一审将黄晓燕提供的居间协议、承诺书的原件收走。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。黄晓燕将承诺书与居间协议作为证据向法院提交，应当提交原件。此后，如黄晓燕想取回上述证据原件，应向一审法院申请，由一审法院视情况决定是否退还原件。在尚未申请、尚未获得准许取回原件的情况下，黄晓燕可以依法申请阅卷查看上述证据。

综上所述，黄晓燕的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。必须指出的是，诚信是社会主义核心价值观的基本要求。诚信意味着市场交易必须诚实不欺、信守承诺、契约严守，任何一方当事人不能因为自身原因随意变更或解除已经形成合意的房屋买卖合同。黄晓燕自日本回国希望促成系争房屋买卖之成交，但最终在谈判时未能妥善处理，导致本案纠纷。而系争房屋的居间方，更应规范执业，提醒双方注意合同履行中可能存在的交易风险。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币13，800元，由上诉人黄晓燕负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 丁康威

审 判 员 徐 庆

审 判 员 王 伟

二〇二二年一月四日

法官助理 张文如

书 记 员 郑文浩

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附法律依据附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……

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