房地产:存量市场:2021上海住宅交易市场

2023年12月26日发(作者：西林中学)

存量市场：2021上海住宅交易市场

图：近六年全市二手住宅成交量价走势

——多政策精准调控，存量住宅市场开始回归理性

2021年上海存量住宅共计成交约27.8万套，同比下跌7%，结束了四年成交量持续上行的趋势。2020年的翘尾行情

让2021年开了个好头，购房

01

者入市积极性高，需求被大量释放。为了抑制非理性购房的势头，下半年多项政策出台，精准打击，颇具效果，但由于上半年交易量的有力支撑，2021年全年的成交套数与2019年相比还略胜一筹。而受“存量房挂牌价格核验”政策以及信贷收紧的影响，二手住宅成交集中在单、总价相对较低的房源，全年成交均价基本稳定、变化不大。

不过，剔除了成交结构等影响因素的RVMS均价则出现不同的走势。上半年顺势上行，随后因政策落地，局部区域和个案明显降价，全市RVMS均价环比涨幅收窄并开始进入下行通道。由于市场观望情绪较高，短期内卖方降价意愿尚不强烈，加之年末信贷有所放松，成交小幅回暖，价格下降幅度有限。2021年RVMS均价最终以63,978元/平方米收官，同比上涨17%。

注：RVMS价格内涵——利用先进的网络化平台，大容量、高覆盖度地甄选市场有效挂牌案例，并严格按照估价规范，运用信息技术对海量信息进行精确修正，计算结果通过与资深房地产估价师的经验充分揉合，最终得出准确的小区价格。

——先热后凉，季度成交量价走图：2020-2021年各季度二手住宅成交量价走势势双双下探

2021年一季度上海存量住宅成交量超过10万套，位居近两年各季度之首，与历年同期相比也处于领先地位。二季度开始成交量大幅缩减，平均季度降

幅达20%，成交均价也随之下跌，跌幅逐步扩大。本轮存量住宅市场由热转凉与政策调控密切相关，尤其是“三价就低”政策（以合同网签价、银行评估价、涉税评估价三者的最低价作为贷款审批依据）的出现，杠杆作用降低，投资和改善的步伐大幅放缓。同期，挂牌核验价的约束使得挂牌价不合规的房源难以上架，“售转租”情况增加，供应萎缩。在供、需两端均受到影响的情况下，存量住宅交易市场难以抵挡下行压力，量价齐跌。

02

——外环线以内区域份额收窄，环线成交明显外移

2021年外环线以外区域成交份额明显增加，提升4.1%；内环内、内中环和中外环区域成交份额出现不同程度的收窄且

均达到历史最低水平。市区成交份额的集体下降一方面是受新房价格“倒挂”的持续施压，需求被分流，另一方面是信贷收紧，可贷款金额大幅缩水所致。在对自有资金要求大幅提升的情况下，一部分购房者选择去新房市场试一试，而一部分急需自住的“刚需”客群在不改变户型面积需求的情况下将置业选择向外转移。与之对应的供给方面，外围区域加速产业规划落地和人口导入、强化和提升配套设施，宜居宜业性越来越高，且早年入市的新建商品住宅以及“动迁大居”也陆续成为供应来源，其在存量住宅市场上的份额可能会持续扩大。

图：近六年全市各环线二手住宅成交占比变化

——传统“大”板块遇冷，成交量大幅下降

2021年存量住宅成交套数排名靠前的板块与上一年重合度达七成，排名上升的大部分都是价

格涨幅低于全市平均的板块。大浦东（包含原南汇区）依然是存量住宅成交主力，在榜单中占到4席。金桥板块首次跌出三甲，学区热度下降、改善需求减少对其造成相对明显的影响，与去年同期相比成交套数大幅减

图：2021年二手住宅成交套数前十板块

03

少。浦江板块近几年排名逐步后退，本年度险些跌出前十。轨道交通8号线和浦江线在提升板块出行便捷度的同时也推动了价格的较快上行，板块性价比降低，对于刚需的吸引力下降，已经逐渐成为改善需求的目标区域之一。受本轮调控影响板块成交量进一步下滑，同比跌幅超过20%。

——“刚需”特征明显，低总价房源成交增加

与2020年相比，2021年70-90平方米和150平方米以上物业成交份额分别减少0.4%和0.2%，其余各面积段小幅微增；总价段方面，100万元以下物业成交份额维持在5%，200万元

以上物业成交份额出现不同程度的减少。“三价就低”政策对于改善客群来说资金缺口更大，此类需求入市节奏放缓。与此同时，有迫切入市需求的“刚需”买家也会降低预算，选择购买总价更低的房源。近两年虽然各面

积段成交份额变化不大，但总价结构下移明显，且从近六年的变化趋势来看虽然全市住宅均价稳中有升，但由于受到交易税费以及新房“低价”影响，大部分购房者对总价的接受程度还是维持在一定的范围之内，集中在

330万元以下，占到全市成交的七成。

图：近六年二手住宅成交总价段份额走势

图：近六年二手住宅成交面积段份额走势

04

——非市场行为交易占比增加，中介企业之间差距继续扩大

2021年非中介成交份额位居第一。上海新房摇号新增“积分制”入围环节，部分家庭通过将名下房产在亲友之间转移获得更高的入围积分，此类行为增加导致非市场行为交易占比大幅提升。德佑房地产继续位列各中介企业之首，与第二位之间的差距已经扩大到13%。关注中低端市场的我爱我家超越中原物业，升至企业排名第三。总体看来，德佑地产已经成为独立的第一梯队，与第二梯队之间的差距不断扩大。而在存量住宅市场变冷的情况下，非市场行为的占比会有提升，同时头部中介企业因为拥有较强的运营能力和较高的市场占有率，份额也会增加。

图：近三年全市中介成交份额排行情况

总结与展望

对于上海存量住宅市场来说，2021年是“过山车”式的一年。年初的美好“愿景”被接二连三的调控打碎，但由于政策发酵需要一定的缓冲期，上半年成交量维持在月均3万套的高位，热度有所维持。为了加速市场降温，下半年调控加码，一方面从供应入手，要求所有平台新挂牌房源都需通过价格核验，杜绝“虚高”挂牌，减少哄抬房价的行为，另一方面影响需求端，通过“三价就低”的贷款审核原则，提高购房者的首付款支付能力，让其放慢入市节奏。最终，上海存量住宅市场在下半年变“凉”，连续5个月月成交量低于1.8万套。

信贷收紧是2021年上海存量住宅市场“由热变凉”的主要原因之一，通过抑制投资和非理

05

性购房需求进场，降低市场交易热度，引导楼市回归理性。不过执行过程出现偏差，部分自住需求在此过程中被“误伤”。为了对市场进行修复，年末房地产按揭额度放松，放款提速、周期明显缩短。此外，近两年存量住宅价格上行但新房因限价“踟蹰不前”，两者之间的价差难以消除，参与“打新”的购房者越来越多，也在一定程度上影响了存量住宅的交易。

年底，中央层面的多个会议都释放出2022年信贷宽松的信号，并且提出在“房住不炒”的主基调下维护住房消费者合法权益。2022年房贷审批可能会继续加速，贷款额度向刚需倾斜，对拥有“首套房资格”的家庭来说信贷环境会更加友好。而在保障合理住房需求释放的同时，2022年上海也将着力推进郊区五大新城建设，通过结构优化吸引人、发展人、留住人，缓解市区住房压力，同时持续规范房地交易市场，贯彻落实“分类调控”，谨防“非理性”矛头再次出现。

（备注：2021年12月数据均为预估值）

免责声明

本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师

行保留一切版权，未经许可，不得转载。

©城市测量师行 2022年

主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司

编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F

邮编：200003

网址：

电子邮箱：***************电话：86 21 63589988

更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用

更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读

06