房地产开发行业周报:上海出台楼市调控新政,四季度基金持仓房地产房地

2023年12月26日发(作者：满江红辛弃疾)

证券研究报告 | 行业周报

2021年01月26日

房地产开发

上海出台楼市调控新政，四季度基金持仓房地产房地产行业1.70%

行情回顾：涨幅位列前端，领先大盘1.6个百分点。截至1月22日，中信房地产指数累计变动幅度为-1.10%，落后大盘3.15个百分点，在29个中信行业板块排名中位列末段。本周上涨个股共59只，较上周减少1只。

（若无特别注明，本报告中本周为2021/01/18-2021/01/22当周）

新房成交情况：52城新房成交面积同比增长59.2%。本周（1.16-1.22）52个城市新房成交面积为585.33万平方米，环比下降23.2%，同比增长59.2%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为116.96、247.07、221.30万平方米，环比值分别增长增长4.0%、减少28.9%以及减少26.8%，单周同比变化分别为+277.1%、+51.9%、27.2%。累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（10.16%）、上海（3.59%）、广州（-94.98%）和深圳（+12.79%）本周累计同比变化不同。二三线城市中总计27城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周减少3城。

二手房成交：12城成交套数同比增长153.8%。本周（1.16-1.22）的12个重点城市二手房成交套数合计17639套，同比增长153.8%。成交面积合计150.2万方，同比增长152.1%。其中一、二、三线城市分别为6370、9005、2264套；同比变动分别为157.9%、140.3%、209.3%。成交面积56.80、85.21、8.19万方；同比变化分别为68.0%、138.9%、202.0%。

去化情况：15城去化周期47.3周，同比增长6.9%。本周（1.16-1.22）一二三线城市去化周期分别为42.2、73.4、31.0周，环比分别上升6.9%、上升2.4%、上升3.8%。具体城市来看，15城中厦门（42%）、南京（22%）、苏州（21%）等共计8城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周增加5城。去化周期低于12个月的城市为宁波（4.2）、上海（6.4）、杭州（9.2），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，莆田、福州和厦门的库存去化周期超过30个月，泉州的库存去化周期接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

政策追踪：统计局发布2020年商品房销售数据，上海出台楼市调控新政。本周中央政策，统计局18、19日发布2020年商品房销售数据，全国商品房销售面积17.6亿方，同比增长2.6%，销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，商品住宅增长10.8%，东部区域增长显著。上海发布楼市调控政策，内容包括：（1）对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；（2）个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；（3）新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求；（4）优化土地供应结构，增加宅地供应，对郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。广州天河区对房地产中介机构发出三点提醒警告恶意哄抬房价等行为。

融资情况：发行规模共计210.95亿元，净融资额为-164.07亿元。本周（1.18-1.22）共发行房企信用债22只，环比增加4只；发行规模共计210.95亿元，环比增加20.80亿元，总偿还量375.02亿元，环比增加108.41亿元，净融资额为-164.07亿元，环比减少87.61亿元。

投资建议：本周各线城市销售情况良好，2020年四季度基金房地产行业标配2.76%、实际持仓1.70%，房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。

增持（维持）

行业走势

作者

分析师 黄诗涛

执业证书编号：S9

邮箱：********************研究助理 杨倩雯

邮箱：********************

相关研究

1、《房地产开发：第二批“三道红线”试点或将启动，15城去化周期同增2%》2021-01-14

2、《房地产开发：财政部部长提及房产税，LPR连续八个月未变动》2020-12-28

3、《房地产开发：三道红线是估值分化的起点，高质量ROE房企性价比凸显

2020-12-25

——2021年年度策略》

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2021年01月26日

内容目录

上海出台楼市调控新政，四季度基金持仓房地产房地产行业1.70% ............................................................................ 4

1.重要事件及政策梳理 ............................................................................................................................................ 5

2.行情回顾 ............................................................................................................................................................. 6

3.重点城市成交、去化情况跟踪 ............................................................................................................................... 9

3.1新房成交 .................................................................................................................................................... 9

3.2二手房成交 .............................................................................................................................................. 11

3.3 去化情况 ................................................................................................................................................. 13

4. 重点公司融资情况 ............................................................................................................................................ 14

5. 风险提示 ......................................................................................................................................................... 16

附件：各城市商品房销售情况 ................................................................................................................................ 17

图表目录

图表1：中央政策（1.18-1.22） .............................................................................................................................. 5

图表2：地方政策（1.18-1.22） .............................................................................................................................. 6

图表3：各行业涨跌幅排名 ...................................................................................................................................... 7

图表4：本周各交易日指数表现 ............................................................................................................................... 7

图表5：近52周地产板块表现 ................................................................................................................................. 7

图表6：本周（1.18-1.22）涨幅前五个股 ................................................................................................................. 7

图表7：本周（1.18-1.22）跌幅前五个股 ................................................................................................................. 8

图表8：重点房企涨跌幅排名 ................................................................................................................................... 8

图表9：本周（1.18-1.22）重点房企涨幅前五个股 .................................................................................................... 8

图表10：本周（1.18-1.22）重点房企跌幅前五个股 .................................................................................................. 9

图表11：52城周度成交面积跟踪（1.17-1.23） ..................................................................................................... 10

图表12：各城市群周度成交面积跟踪（1.17-1.23） ................................................................................................ 11

图表13：本周12城二手房成交套数及同环比 ......................................................................................................... 11

图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比 ............................................................................................. 11

图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比 ............................................................................................. 12

图表16：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比 ............................................................................................. 12

图表17：本周12城二手房成交面积及同环比 ......................................................................................................... 12

图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 ............................................................................................. 12

图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 ............................................................................................. 13

图表20：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 ............................................................................................. 13

图表21：12城二手房成交数据（1.16-1.22） ......................................................................................................... 13

图表22：样本城市库存数据 单位：万平方米（1.15-1.21） .................................................................................... 14

图表23：周房企债券发行量、偿还量及净融资额 .................................................................................................... 14

图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 ........................................................................................................... 14

图表25：本周房企债券发行以期限划分 ................................................................................................................. 15

图表26：本周房企债券发行以债券评级划分 ........................................................................................................... 15

图表27：房企每周融资汇总（1.18-1.24） ............................................................................................................. 15

图表28：北京商品房销售情况 ............................................................................................................................... 17

图表29：上海商品房销售情况 ............................................................................................................................... 17

图表30：广州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 17

图表31：深圳商品房销售情况 ............................................................................................................................... 17

图表32：杭州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 17

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2021年01月26日

图表33：南京商品房销售情况 ............................................................................................................................... 17

图表34：武汉商品房销售情况 ............................................................................................................................... 18

图表35：成都商品房销售情况 ............................................................................................................................... 18

图表36：青岛商品房销售情况 ............................................................................................................................... 18

图表37：苏州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 18

图表38：东莞商品房销售情况 ............................................................................................................................... 18

图表39：济南商品房销售情况 ............................................................................................................................... 18

图表40：福州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 19

图表41：襄阳商品房销售情况 ............................................................................................................................... 19

图表42：长春商品房销售情况 ............................................................................................................................... 19

图表43：安庆商品房销售情况 ............................................................................................................................... 19

图表44：惠州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 19

图表45：扬州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 19

图表46：南宁商品房销售情况 ............................................................................................................................... 20

图表47：温州商品房销售情况 ............................................................................................................................... 20

图表48：韶关商品房销售情况 ............................................................................................................................... 20

图表49：淮安商品房销售情况 ............................................................................................................................... 20

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上海出台楼市调控新政，四季度基金持仓房地产房地产行业1.70%

行情回顾：涨幅位列后段，落后大盘3.15个百分点。截至1月22日，中信房地产指数累计变动幅度为-1.10%，落后大盘3.15个百分点，在29个中信行业板块排名中位列末段。本周上涨个股共59只，较上周减少1只。

新房成交情况：52城新房成交面积同比增长59.2%。本周52个城市新房成交面积为585.33万平方米，环比下降23.2%，同比增长59.2%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为116.96、247.07、221.30万平方米，环比值分别增长增长4.0%、减少28.9%以及减少26.8%，单周同比变化分别为+277.1%、+51.9%、27.2%。累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（10.16%）、上海（3.59%）、广州（-94.98%）和深圳（+12.79%）本周累计同比变化不同。二三线城市中总计27城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周减少3城。

二手房成交：12城成交套数同比增长153.8%。本周的12个重点城市二手房成交套数合计17639套，同比增长153.8%。成交面积合计150.2万方，同比增长152.1%。其中一、二、三线城市分别为6370、9005、2264套；同比变动分别为157.9%、140.3%、209.3%。成交面积56.80、85.21、8.19万方；同比变化分别为68.0%、138.9%、202.0%。

去化情况：15城去化周期47.3周，同比增长6.9%。一二三线城市去化周期分别为42.2、73.4、31.0周，环比分别上升6.9%、上升2.4%、上升3.8%。具体城市来看，15城中厦门（42%）、南京（22%）、苏州（21%）等共计8城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周增加5城。去化周期低于12个月的城市为宁波（4.2）、上海（6.4）、杭州（9.2），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，莆田、福州和厦门的库存去化周期超过30个月，泉州的库存去化周期接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

政策追踪：统计局发布2020年商品房销售数据，上海出台楼市调控新政。本周中央政策，统计局18、19日发布2020年商品房销售数据，全国商品房销售面积17.6亿方，同比增长2.6%，销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，商品住宅增长10.8%，东部区域增长显著。上海发布楼市调控政策，内容包括：（1）对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；（2）个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；（3）新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求；（4）优化土地供应结构，增加宅地供应，对郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。广州天河区对房地产中介机构发出三点提醒警告恶意哄抬房价等行为。

融资情况：发行规模共计210.95亿元，净融资额为-164.07亿元。共发行房企信用债22只，环比增加4只；发行规模共计210.95亿元，环比增加20.80亿元，总偿还量375.02亿元，环比增加108.41亿元，净融资额为-164.07亿元，环比减少87.61亿元。

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2021年01月26日

1. 重要事件及政策梳理

中央政策方面，统计局18、19日发布2020年商品房销售数据，全国商品房销售面积17.6亿方，同比增长2.6%，销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，商品住宅增长10.8%，东部区域增长显著；12月商品住宅价格环比上涨，一线城市新房、二手房价格环比上涨0.3%和0.6%。自然资源部20日发布2020年四季度住宅地价数据，主要监测城市地价环比增长0.96%，同比增长8.7%，并预计2020年一季度主要城市地价稳中有升，地区及城市间的分化持续。

本周地方层面政策，上海发布楼市调控政策，内容包括：（1）对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；（2）个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；（3）新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求；（4）优化土地供应结构，增加宅地供应，对郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。市场监管方面，广州天河区对房地产中介机构发出坚持“房住不炒”，将依法查处恶意炒作、哄抬房价、散布虚假房源等行为，不得配合协助业主以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格三点提醒。

图表1：中央政策（1.18-1.22）

日期 来源 概括 文件 政策要点

12月42城新建商品住宅价格环比上涨（上月为36城），其中扬州新房及二手房价商品住宅价格上扬

环比涨幅均领先：（1）一线城市新房价格环比上涨0.3%，较上月扩大0.1个百分数据披露 点，其中北京由跌转向上涨0.3%，深圳由涨转向下降0.1%；（2）一线城市二手房价格环比上涨0.6%，较上月扩大0.1个百分点；（3）二、三线城市新房价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同。

住宅销售区域分化

2020年全国商品房销售面积17.6亿m2，同比增2.6%。商品房销售额17.36万亿数据披露 元，增长8.7%，其中住宅增长10.8%。分区域看，东部增长明显，中部及西部销售额小幅增长，东北销售面积及金额双降。

《2020年第四季度全国主要城市地价监测报告》

日前发布报告，2020年第四季度，全国主要监测城市住宅地价环比增速为0.96%，同比增速为3.11%。预计2021年一季度全国主要城市地价总体延续微小波动，住宅地价稳中有升，地区及城市间分化将仍然存在。

2021/1/18

统计局

2021/1/19

统计局

2021/1/20

自然资源部

地价整体平稳微升

资料来源：各政府各部门网站，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表2：地方政策（1.18-1.22）

日期 城市 类型 文件名

《东莞市轨道交通2021/1/18

东莞 城市规划 TOD范围内城市更新项目开发实施办法》

澄清未证实新闻

暂停看房、2021/1/21

蚌埠

开盘等聚集活动

政策要点

印发轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法：（1）明确此类项目范围；（2）改造方式包括政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商等；（3）政府主导、市交通局会同市土地储备中心和属地镇街收储的，以招拍挂形式公开出让；（4）自行改造项目，项目容积率大于2的部分，政府占30%，土地权利人占70%。

房管局针对上海将采取措施防止新房认筹过热的消息，辟谣称未出台新调控政策，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。

《通告》显示，冬春季疫情防控期间，一律暂停举办各类会展、展销、展览活动，包括展览会、博览会、交易会、洽谈会、展示会、展销会、订货会、看房会、楼盘开盘活动等。同时，各县区、各有关部门在监督检查中发现虚假宣传、违法广告、销售不合格产品、价格欺诈、传销等违法行为的，应当移交同级市场监管部门依法查处。

函件中关于居民家庭住房登记问题方面，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购2021/1/21

上海

新闻报道

《关于暂停聚集式营销和会展等活动的通告》

《关于明确<关于进2021/1/21

深圳

防范假离婚购房

一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》 房条件的一方名下。函件中防范通过假离婚来骗取购房资格。

广州天河区住房建设和园林局给天河区各房地产中介机构三点提醒，（1）应坚持“房打击中介2021/1/21

广州

配合业主哄抬房价

《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》

住不炒”，（2）凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价，散布虚假房源、虚假广告、虚假销售消息的，将依法查处，（3）各房地产中介机构不得配合或协助业主以明显高于市场价方式挂牌，不得配合或协助业主以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格。

21日发布调控新政：（1）对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离收紧楼市调控

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》

异前家庭总套数计算；（2）个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；（3）新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求；（4）优化土地供应结构，增加宅地供应，对郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

《关于完善我市市区2021/1/22

无锡 交房新规

新建成品住房装修工作的通知》

近日发布新房精装新政：（1）推行基本装修和升级装修分类管理，按规申请价格备案；（2）基本装修的价格按建面计算，价格标准应控制在1500-2000元/㎡之间的合理范围内；（3）房企不得捂盘惜盘和只提供升级装修方案，不得强迫或变相要求购房者选择升级装修方案。

2021/1/22

上海

资料来源：各地方政府网站，国盛证券研究所

2.行情回顾

本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.10%，落后大盘3.15个百分点，在29个中信行业板块排名中位列末段。本周上涨个股共59只，较上周减少1只。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新城控股、莱茵体育、亚太实业、*ST前锋、*ST慧球，涨幅分别为23.9%、23.4%、18.3%、17.6%、13.4%。跌幅最大的为美好臵业、格力地产、深深房A、宋都股份、华夏幸福，跌幅分别为-40.9%、-15.6%、-8.7%、-7.8%、-6.4%。

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2021年01月26日

图表3：各行业涨跌幅排名

10%8%6%4%2%0%-2%计算机

医药

汽车

机械

钢铁

电子元器件

传媒

煤炭

建材

综合

家电

银行

-1.10%

-4%房地产

通信

建筑

电力及公用事业

非银行金融

有色金属

电力设备

石油石化

基础化工

国防军工

交通运输

轻工制造

餐饮旅游

商贸零售

纺织服装

食品饮料

农林牧渔

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表4：本周各交易日指数表现

图表5：近52周地产板块表现

房地产开发

5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%沪深300

1.41.2

沪深300指数 申万房地产行业指数

10.81/171/181/191/201/211/22

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表6：本周（1.18-1.22）涨幅前五个股

代码

简称

新城控股

莱茵体育

亚太实业

*ST前锋

*ST慧球

周累计涨幅

23.92%

23.37%

18.27%

17.62%

13.40%

周相对涨幅

25.02%

24.47%

19.37%

18.72%

14.51%

上周五收盘价（元）

35.87

2.61

4.16

9.08

11.34

本周五收盘价（元）

44.45

3.22

4.92

10.68

12.86

资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表7：本周（1.18-1.22）跌幅前五个股

代码

简称

美好臵业

格力地产

深深房A

宋都股份

华夏幸福

周累计涨幅

-40.94%

-15.60%

-8.67%

-7.85%

-6.45%

周相对涨幅

-39.83%

-14.50%

-7.57%

-6.75%

-5.34%

上周五收盘价（元）

3.42

7.50

7.84

2.93

11.79

本周五收盘价（元）

2.02

6.33

7.16

2.70

11.03

资料来源：wind，国盛证券研究所

本周46家重点房企中共计上涨32只，较上周增加24只，涨幅位居前五的是中国海外发展、正荣地产、时代中国控股、禹洲集团、新城控股，涨幅分别为9.1%、7.0%、5.3%、5.2%、5.1%。跌幅最大的是绿城中国、建业地产、华夏幸福、龙湖集团、阳光城，跌幅分别为-3.7%、-3.1%、-3.0%、-2.5%、-2.2%。

图表8：重点房企涨跌幅排名

30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%新我旭中中泰融华佳中金中龙绿龙世阳正融绿碧时远华金中绿雅中富华佳美荣建禹滨大蓝万世招金中保华城爱辉国国禾创润兆国地国光城湖茂光荣信景桂代洋侨科南地居梁力发源的盛业洲江悦光科联商地国利夏控我控海恒集中臵业金商奥地中集房城地中中园中集城股建控乐控地股集臵发地集集城发行蛇集铁地幸股家股外大团国地茂臵园产国团地产国国国团份设股集股产份团业展产团团展口团建产福团集发产地控团展产股A

A

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表9：本周（1.18-1.22）重点房企涨幅前五个股

代码

简称

新城控股

我爱我家

旭辉控股集团

中国海外发展

中国恒大

周累计涨幅

23.92%

18.77%

10.71%

9.62%

9.19%

周相对涨幅

25.02%

19.87%

11.82%

10.73%

10.29%

上周五收盘价（单位为原始货币）

35.87

3.73

6.44

17.04

14.36

本周五收盘价（单位为原始货币）

44.45

4.43

7.13

18.68

15.68

资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表10：本周（1.18-1.22）重点房企跌幅前五个股

代码

简称

华夏幸福

保利地产

中国铁建

金地集团

招商蛇口

周累计涨幅

-6.45%

-4.45%

-3.77%

-3.55%

-3.10%

周相对涨幅

-5.34%

-3.34%

-2.67%

-2.45%

-2.00%

上周五收盘价（单位为原始货币）

11.79

15.52

8.22

12.39

13.22

本周五收盘价（单位为原始货币）

11.03

14.83

7.91

11.95

12.81

资料来源：wind，国盛证券研究所

3.重点城市成交、去化情况跟踪

3.1新房成交

本周52个城市新房成交面积为585.33万平方米，环比下降23.2%，同比增长59.2%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为116.96、247.07、221.30万平方米，环比值分别增长4.0%、减少28.9%以及减少26.8%，单周同比变化分别为+277.1%、+51.9%、27.2%。

2周累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（10.16%）、上海（3.59%）、广州（-94.98%）和深圳（+12.79%）本周累计同比变化不同。二三线城市中抚州（-70.2%）、吉安（-39.8%）、新余（-37.5%）、绍兴（-33.3%）、常州（-32.5%）、荆门（-28.2%）、南宁（-26.7%）、岳阳（-24.8%）、嘉兴（-22.1%）等城市降幅较大；成都（-15.7%）、珠海（-14.1%）等城市下降幅度较小；芜湖（259.0%）、娄底（230.1%）、金华（181.8%）、东营（127.1%）等总计27城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周减少3城。

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2021年01月26日

图表11：52城周度成交面积跟踪（1.17-1.23）

城市能级

本周成城市 交（万方）

北京

上海

广州

深圳

杭州

南京

厦门

苏州

福州

武汉

成都

惠州

南宁

温州

江阴

泉州

宁波

莆田

济南

嘉兴

金华

赣州

珠海

常州

淮安

连云港

29.20

31.14

34.23

22.38

18.51

30.42

7.85

22.90

6.40

43.03

25.50

7.85

23.65

25.47

6.29

1.71

15.01

2.75

22.52

———

5.12

0.00

环比

2周累计同比

10.16%

3.59%

-4.98%

12.79%

-44.21%

74.51%

-25.55%

-23.19%

2.12%

-26.81%

-60.94%

-28.74%

-19.35%

57.72%

-29.70%

-63.58%

-24.41%

-18.20%

-47.73%

———

-48.66%

———

4周累计同比

41.62%

44.06%

116.88%

96.87%

15.76%

8.30%

100.91%

29.62%

27.01%

32.99%

-15.67%

67.82%

-26.69%

37.52%

5.52%

1.95%

32.17%

45.24%

53.66%

-22.13%

181.78%

———

-14.05%

-32.45%

41.76%

79.12%

城市能级

本周成城市 交（万方）

7.32 -21.62%

3.26 -14.06%

13.24 -50.15%

9.18 -30.26%

3.15 16.01%

环比

2周累计同比

13.49%

-33.29%

46.70%

23.22%

43.46%

86.73%

27.01%

41.96%

4周累计同比

-22.0%

-26.2%

15.8%

8.6%

-7.6%

-10.6%

-23.7%

-8.1%

21.4%

-26.2%

———

-8.3%

-5.1%

22.9%

-67.7%

-33.8%

-24.9%

-19.5%

-12.0%

-12.4%

-46.7%

3.6%

-2.8%

-15.9%

-25.4%

-3.4%

1

北京

1

上海

1

广州

1

深圳

2

杭州

2

南京

2

苏州

2

福州

2

武汉

2

成都

2

青岛

2

南宁

2

宁波

2

济南

3

惠州

3

温州

3

江阴

3

泉州

3

莆田

3

嘉兴

3

金华

3

赣州

3

珠海

3

常州

3

淮安

3

连云港

-15.7%

柳州

-12.4%

绍兴

-21.5%

台州

28.6%

镇江

4.3%

淮南

-34.2%

江门

20.5%

肇庆

-8.2%

泰安

-14.2%

芜湖

-21.1%

盐城

3.2%

宝鸡

-14.4%

舟山

17.5%

东营

22.8%

池州

13.1%

抚州

-1.1%

海门

50.9%

清远

-37.4%

娄底

94.4%

新余

-6.3%

荆门

40.1%

吉安

-——— 无锡

-33.2%

东莞

50.8%

扬州

42.5%

岳阳

-13.2%

韶关

2.81 -54.16%

5.95 -25.30%

4.14 -29.93%

6.63 -23.41% 258.98%

11.10 -24.25%

——— ———

56.00%

———

2.05%

127.13%

20.46%

-70.21%

92.37%

25.54%

1.37 -18.72%

2.61 -41.09%

1.71

———

2.20

4.45%

-———

6.33%

6.25 -36.01%

1.63 -79.61% 230.10%

1.22 -51.22%

1.99 -13.26%

3.33

15.17

17.89%

32.84%

-37.47%

-28.22%

-39.75%

12.86%

88.58%

25.97%

-24.81%

11.28%

0.00 -100.00%

7.44

11.28

20.20

33.94%

-36.67%

11.35%

14.62 -46.59%

10.20 4.58%

2.20 -54.60%

1.92 -42.17%

资料来源：wind，国盛证券研究所

分城市群来看，本周多地区出现同比增长。京津冀地区、关中平原地区、山东半岛地区与长江中游地区同比大幅增长。北部湾城市群（1城）、京津冀城市群（1城）与海峡西岸城市群（6城），成交量分别为13.19、54.49、126.28万方，环比分别为-50.3%、-7.1%和+89.4%，同比分别为-62.2%、+339.7%和+50.0%。粤港澳大湾区（7城）与长江三角洲城市群（19城）成交量分别为137.73和229.62万方，环比分别为+1.5%和-10.0%，同比分别为+50.1%和-4.5%。

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2021年01月26日

图表12：各城市群周度成交面积跟踪（1.17-1.23）

城市群 城市数量（个）

本周成交（万方） 环比（%） 同比（%）

京津冀城市群

北部湾城市群

成渝城市群

关中平原城市群

海峡西岸城市群

山东半岛城市群

粤港澳大湾区

长江三角洲城市群

长江中游城市群

非城市群

资料来源：wind，国盛证券研究所

1

1

1

1

6

3

7

19

6

7

54.49

13.19

59.26

——

126.28

94.38

137.73

229.62

101.28

74.69

-7.1%

-50.3%

12.3%

——

89.4%

2.2%

1.5%

-10.0%

-25.0%

-6.8%

339.7%

-62.2%

-4.7%

——

50.0%

49.6%

50.1%

-4.5%

38.0%

35.3%

3.2二手房成交

本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交套数合计17639套，环比增速为1.7%，同比增长153.8%。其中一、二、三线城市分别为6370、9005、2264套；环比变动分别为13.9%、-4.0%、-4.5%；同比变动分别为157.9%、140.3%、209.3%。累计二手房成交套数6.31万套，同比变动为13.4%。其中一、二、三线城市分别为2.18、3.28、0.85万套；同比变动分别为14.5%、8.7%、32.0%。

图表13：本周12城二手房成交套数及同环比

总成交套数

25环比 同比

2500%2000%1500%1000%500%0%8/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12

图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比

一线城市成交套数 环比 同比

3500%3000%2500%2000%1500%1000%500%0%-500%

0-500%20/0120/0320/0520/0620/0820/0920/1121/01

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比

二线城市成交套数

12620/0120/0320/0520/0620/0820/0920/1121/01环比 同比

900%800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%4500500020/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12

图表16：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比

三线城市成交套数 环比 同比

500%400%300%200%100%0%-100%-200%

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计150.2万方，环比增长1.2%，同比增长152.1%。其中一、二、三线城市分别为56.80、85.21、8.19万方；环比变动分别为14.2%、-4.7%、-11.1%；同比变化分别为168.0%、138.9%、202.0%。累计二手房成交面积为538.12万方，同比增速为12.0%。其中一、二、三线城市分别为193.5、310.65、33.88万方；同比变动分别为16.9%、9.7%、7.0%。

图表17：本周12城二手房成交面积及同环比

总成交面积

22020/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12环比 同比

4500%4000%3500%3000%2500%2000%1500%1000%500%0%-500%一线城市成交面积

706050环比 同比

3000%2500%2000%1500%1000%500%0%-500%

图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比

4/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比

二线城市成交面积

12020/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12环比 同比

900%800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%2520

图表20：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比

三线城市成交面积 环比 同比

1000000%800000%600000%400000%105200000%0%

15

0-200000%20/0120/0320/0520/0620/0820/0920/1121/01

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表21：12城二手房成交数据（1.16-1.22）

本周成交套数

4414.0

1956.0

1758.0

2770.0

328.0

1395.0

1605.0

——

1149.0

426.0

237.0

134.0

4周累计同比

资料来源：wind，国盛证券研究所

城市 城市能级 本周环比 本周同比

52周累计同比

本周成交面积（万方）

40.40

16.40

16.88

24.37

3.16

12.88

16.55

0.00

11.37

4.63

2.16

1.41

本周环比 本周同比

4周累计同比

52周累计同比

北京

深圳

杭州

南京

成都

青岛

苏州

南昌

厦门

东莞

扬州

江门

1

1

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

14.65%

12.28%

12.26%

10.27%

-61.09%

-3.73%

-12.39%

——

194.46%

101.44%

366.31%

194.37%

-63.80%

178.44%

170.66%

——

48.34%

-27.37%

68.81%

25.63%

-64.76%

22.69%

10.64%

4.78%

45.54%

-21.57%

8.11%

291.80%

48.3%

-27.4%

68.8%

25.6%

-64.8%

22.7%

10.6%

4.8%

45.5%

-21.6%

8.1%

291.8%

15.03%

12.29%

9.40%

8.56%

-61.87%

-3.67%

-9.67%

——

208.08%

102.92%

383.69%

193.26%

-64.64%

183.22%

176.24%

——

51.67%

-28.00%

79.15%

27.00%

-64.04%

25.86%

10.95%

23.43%

42.19%

-18.12%

9.96%

337.92%

51.7%

-28.0%

79.2%

27.0%

-64.0%

25.9%

10.9%

23.4%

42.2%

-18.1%

10.0%

337.9%

-2.79%

-5.33%

1.72%

-33.00%

167.21%

235.43%

82.31%

318.75%

-1.77%

-7.97%

1.76%

-32.10%

158.51%

258.65%

94.07%

353.37%

资料来源：Wind，国盛证券研究所

3.3 去化情况

本周我们跟踪的15个城市去化周期47.3周，同比降低3.0%，环比上升6.9%。一线城市去化周期42.2周，环比上升12.8%；样本二线城市去化周期73.4周，环比上升2.4%。样本三线城市去化周期31.0周，环比上升3.8%。分城市去化数据见附件。

具体城市来看，大部分城市库存去化月数相比2019年已有较大上升，标志行业基本面进入加库存、去化速度减缓的下行周期。总体来看，15城中厦门（42%）、南京（22%）、苏州（21%）等共计8城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周增加5城。去化周期低于12个月的城市为宁波（4.2）、上海（6.4）、杭州（9.2），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，莆田、福州和厦门的库存去化周期超过30个月，泉州的库存去化周期接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

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2021年01月26日

图表22：样本城市库存数据 单位：万平方米（1.15-1.21）

城市

北京

上海

广州

深圳

杭州

南京

厦门

苏州

福州

南宁

温州

江阴

泉州

宁波

莆田

上周成交面积

31.7

33.6

33.1

20.9

21.6

31.7

10.5

23.8

6.8

24.5

23.0

8.2

2.4

15.9

3.6

环比

41.4%

47.0%

-10.5%

0.0%

-49.1%

91.1%

——

-21.8%

3.7%

-23.6%

53.2%

0.4%

-51.3%

-29.8%

2.8%

累计同比

47.1%

46.3%

81.6%

67.0%

-1.0%

6.7%

131.4%

18.2%

17.9%

-33.3%

29.9%

-0.2%

-8.8%

18.0%

79.3%

库存

2387.6

693.0

1668.9

745.0

1188.3

2346.6

351.3

1539.6

1422.1

0.0

1193.1

571.9

691.7

341.7

554.2

近4周成交

116.2

109.0

109.1

61.7

129.1

101.2

11.3

93.9

29.8

151.1

105.2

27.4

26.2

82.3

5.3

去化周期

20.5

6.4

15.3

12.1

9.2

23.2

31.2

16.4

47.7

0.0

11.3

20.9

26.4

4.2

104.5

去化周期前值

20.8

6.6

14.0

11.8

8.3

19.1

21.9

13.5

46.1

0.0

12.4

22.2

29.8

3.9

211.1

去化周期环比

-1%

-4%

9%

2%

11%

22%

42%

21%

3%

——

-8%

-6%

-11%

6%

-51%

资料来源：wind，国盛证券研究所

4. 重点公司融资情况

根据申万行业-房地产指标统计，本周共发行房企信用债22只，环比增加4只；发行规模共计210.95亿元，环比增加20.80亿元，总偿还量375.02亿元，环比增加108.41亿元，净融资额为-164.07亿元，环比减少87.61亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（58.3%）与0-1年期债券（22.3%）为主要构成。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（59%）为主要构成。

图表23：周房企债券发行量、偿还量及净融资额

图表24：本周房企债券发行以债券类型划分

净融资额(亿元)

超短期融资债券 私募债

一般中期票据 证监会主管ABS

定向工具 项目收益票据

一般公司债

一般短期融资券

一般企业债

发行量(亿元)

5000(100)(200)偿还量(亿元)

27.5%

9.0%

1.4%

34.6%

19.9%

7.6%

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表25：本周房企债券发行以期限划分

图表26：本周房企债券发行以债券评级划分

5年以上

22.3%

AAAA+AAAAA-暂无披露

0-1年 1-3年 3-5年

10.0%

15.1%

9.5%

58.8%

58.3%

17.1%

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

融资成本来看，本周保利地产发行的债券利率较同公司之前发行的同类型同期限的可比债券皆有所上升。远洋集团的定向工具（4.60bp）利率上升幅度最大。

图表27：房企每周融资汇总（1.18-1.24）

公告日期

2021/1/22

2021/1/22

2021/1/22

2021/1/22

2021/1/22

2021/1/21

2021/1/21

2021/1/21

2021/1/21

2021/1/21

2021/1/21

2021/1/20

2021/1/20

2021/1/20

2021/1/20

2021/1/19

2021/1/19

2021/1/18

2021/1/18

2021/1/18

2021/1/18

2021/1/18

公司简称

当阳鑫源

光大嘉宝

南国臵业

华润臵地

大悦城

信达地产

苏州高新

信达地产

南京六合

陆家嘴

天健集团

阳光城

万科A

万科A

中国铁建

苏州高新

远洋集团

襄阳住房

海安经开

城建

荆门高新

仙桃城投

类型

企业债

定向工具

公司债

公司债

资产支持证券

公司债

短期融资券

公司债

公司债

短期融资券

短期融资券

公司债

公司债

公司债

公司债

短期融资券

定向工具

定向工具

短期融资券

短期融资券

定向工具

定向工具

规模 期限利率可比债券

(亿元) (年)

发行时间

(%)

3.00

10.00

5.95

10.00

19.00

5.00

5.00

10.00

5

3

3

3

2

5

5

9

5.90 2020/8/20

0.00 2020/10/28

0.00 2019/1/23

3.30 2020/8/14

0.00 2018/7/31

4.40 #N/A

0.00 2020/12/1

4.57 #N/A

4.90 #N/A

2.40 2020/12/22

0.00 2020/10/29

6.90 2020/10/12

3.38 #N/A

3.98 2020/11/11

3.78 2020/9/11

2.78 2020/12/1

4.60 2020/4/21

4.47 2017/6/27

3.83 2020/9/28

3.09 2020/12/15

6.20 2020/7/16

6.36 #N/A

可比债券

利率(%)

4.95

4.40

5.70

3.20

0.00

#N/A

2.56

#N/A

#N/A

2.60

2.99

6.67

#N/A

4.11

4.05

2.56

3.35

5.80

3.67

2.98

6.08

#N/A

利率差(%)

0.95

-4.40

-5.70

0.10

0.00

#N/A

-2.56

#N/A

#N/A

-0.20

-2.99

0.23

#N/A

-0.13

-0.27

0.22

1.25

-1.33

0.16

0.11

0.12

#N/A

6.00 0.5753

15.00 0.0959

6.00 0.2466

10.00

19.00

11.00

13.00

30.00

10.00

5

3

7

5

3

5

5.00 0.4055

5.00 0.7397

5.00 0.7397

3.00

5.00

3

3

资料来源：Wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

5. 风险提示

疫情影响超预期，销售超预期下行。

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2021年01月26日

附件：各城市商品房销售情况

图表28：北京商品房销售情况

图表29：上海商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

60000052周平均值：平方米

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

50/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12

300000020/0120/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1120/1221/01

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表30：广州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

900000020/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/1252周平均值：平方米

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表31：深圳商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

25周平均值：平方米

15000020/0120/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1120/1221/01

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表32：杭州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

45000020/0120/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1120/1221/0152周平均值：平方米

图表33：南京商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

45周平均值：平方米

25000020/0120/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1120/1221/01

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表34：武汉商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

820/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/1252周平均值：平方米

800000020/0120/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1120/1221/0152周平均值：平方米

图表35：成都商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

400000

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表36：青岛商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

820/0120/0220/0420/0520/0620/0820/0920/1020/1252周平均值：平方米

图表37：苏州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

14000052周平均值：平方米

8/0120/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1120/1221/01资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表38：东莞商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

40/0120/0220/0420/0520/0620/0820/0920/1020/1252周平均值：平方米

图表39：济南商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

45周平均值：平方米

25000020/0120/0220/0320/0420/0520/0720/0820/0920/1020/1120/12

资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表40：福州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/1252周平均值：平方米

18

图表41：襄阳商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

10020/0120/0320/0420/0520/0720/0820/1020/1120/12

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表42：长春商品房销售情况

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表43：安庆商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

59/0119/0219/0419/0519/0619/0819/0919/1019/12140000商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

8/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/1020/1120/12

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表44：惠州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

25000020/0120/0220/0420/0520/0620/0820/0920/1020/1252周平均值：平方米

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表45：扬州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

25000020/0120/0220/0320/0420/0520/0720/0820/0920/1020/1120/1252周平均值：平方米

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

图表46：南宁商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

45000020/0120/0220/0320/0420/0520/0720/0820/0920/1020/1120/1252周平均值：平方米

12800000

图表47：温州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

600000020/0120/0220/0320/0420/0520/0720/0820/0920/1020/1120/12

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表48：韶关商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

100020/0120/0220/0420/0520/0620/0820/0920/1020/1252周平均值：平方米

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表49：淮安商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

18周平均值：平方米

10020/0120/0220/0320/0420/0520/0720/0820/0920/1020/1120/12

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年01月26日

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投资评级说明

投资建议的评级标准

评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。

行业评级

股票评级

评级

买入

增持

持有

减持

增持

中性

减持

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电话：************邮箱：*******************深圳

邮编：518033

邮箱：*******************说明

相对同期基准指数涨幅在15%以上

相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间

相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间

相对同期基准指数跌幅在5%以上

相对同期基准指数涨幅在10%以上

相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间

相对同期基准指数跌幅在10%以上

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