中海成本科目

2023年12月22日发(作者：蓑衣)

附件01中国海外发展有限公司房地产开发项目成本科目编号一级二级三级（一）土地出让金（二）开发费一、地价（三）基础设施配套费四级五级注释国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或我司将生地变成熟地的开发投资费用。1、向政府缴纳的“大配套”费用2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施工费用3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用（一）拆迁工程费01土地成本二、拆迁费（二）拆迁补偿费（一）土地产权登记费三、土地办证费（二）购地契税（三）过户手续费（一）土地中介费四、其它土地费（二）合作方补偿（三）其它（一）可行性研究费（二）营销定位调研费一、调研评估费（三）环境评估费（四）设计调研费（五）其它调研费指以各种名义支付给土地中介方的酬劳含为获得土地支付的股权转让费项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用（一）设计招标补偿费（二）规划设计费（三）建筑工程设计费02前期费用二、设计费（四）立面工程设计费（五）环境工程设计费（六）专项设计费（七）装修设计费（八）其他设计费三、勘探测绘费四、报建费四、报建费五、其它前期费（一）临时供水03建安成本一、前期工程（二）临时排水临时排水管线的埋设、接驳，临时排水沟的修建，以及向市政管理部门交纳的排放费用。临时供水管线的报装、接驳费用，包括道路局部开挖和恢复。自行抽取地下水所发生的费用属于本科目。（一）规划报建费（二）施工报建费环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费包括复印晒图费等小额费用包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。指向未中标单位支付的标底费（第1页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设等费用。为本工程临时租赁的发电机组，其费用属于本科目。主包工程合同中如含有施工单位提供的发电机组，则不需要再拆分出来。为调整场地标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，区别于“地下室工程”中的“基坑土方工程”。对于坡地工程产生的大面积土方平衡工作，只要不涉及地下室工程的土方，即属于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的，应拆分出不同的科目。初次建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。利用现有建筑物进行装饰作为办公场所的，装饰费用属于本科目。本科目不包括办公设备和电器。为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。如有红线之外与市政道路接驳的部分，亦属于本科目。主包工程合同中如含有临时道路项目，不需要拆分出来。按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。主包工程合同中如含有临时围墙项目，不需要拆分出来。包括项目开工前的场地看护费用以及形象规范费用等。因岩土软弱或空洞，必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用，包括换填。属于抗拨性质的桩或锚杆，亦属于本科目。包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用；截桩费用如果包含在主包工程合同中，则不再拆分。包括独立柱基、条基、筏板等非桩形式的各种基础。以地下室底板作为筏板的，筏板计入地下室工程，不再计入本科目；以独立筏板做基础的，标高－0.30m以下全部计入基础工程科目。采用其他非桩基础形式的，标高－0.30m以下全部计入基础工程科目。在编制主包工程清单时，应注意将非桩的基础工程和上盖工程区分开来，并从主包工程合同中拆分出此科目。包括非桩基础施工时产生的土方开挖及回填项目。（三）临时供电（四）场地土方工程一、前期工（五）临时设施程（六）临时道路（七）临时围墙（八）其他费用（一）地基处理03建安成本二、基础工程（多物业（二）桩基础类型项目，应该分物业类型设置“基础工程”科目，例如：独立地下室、别墅、多（三）非桩基础层、小高层、高层、超高层等）（四）沉降观测服务包括为便于土方施工而采取的降水工作费用。不包括基坑与地下室外墙之间缝隙的回填工作，此部分费用计入地下室建筑工程。如果基坑土方工程合同中包括了场地土方工程内容，应拆分出不同科目。包括基坑方案的评审费用和独立的第三方基坑监测费用。支护工程与基坑无关的、比如为山体边坡支护的，应列入相应的支护工程服务对象的成本科目中去。（举例：山体边坡支护是为修建永久性道路服务的，应列入道路工程）包括承台施工（含土方）或筏板、砼结构、砌体、抹灰、金属（比如楼梯扶手）、电梯厅装饰、所有功能管理用房的装饰。包括地下室顶板的造价。截桩费用因为总额不大，如果列入了桩基础工程合同，则不再拆分至地下室科目。电梯厅装饰如果列入了专门的装饰工程合同（比如与上盖建筑公共部位装饰合并为一个合同时），则应将此部分拆分出来。基坑土方工程三、建筑单体（多物业类型项目，应该分物业类型设置“建筑单体”科（一）地下室目，例如：独立地下室、别墅、多层、小高层、高层、超高层等）基坑支护工程建筑工程（第2页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释包括供应和安装。如果当地政策规定，人防工程以项目总建筑面积收取建设单位固定标准的费用，则此笔费用视为配套工程，列入“配套工程”中的“其他工程”内，并加以说明。只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。防水工程列入主包工程的，需要拆分出来。包括钢质、木质、卷帘防火门。功能管理用房所需的金属或木质门和窗。指地下室地面在完成面之上再施加一层高强度砼或砂浆、或环氧树脂油漆，以增强地面耐磨性能的工作。由专业公司实施的交通标线、标牌、减速带、防撞杆等项目。如果室外道路交通标线金额不大，则不再拆分至小区交通标志工程。人防门工程防水工程防火门工程普通门窗工程地坪处理工程三、建筑单体（多物业类型项目，应该分物业类型设置“建筑单体”科（一）地下室目，例如：独立地下室、别墅、多层、小高层、高层、超高层等）交通标志工程白蚁防治工程给排水工程不包括消防喷淋系统。设置于地下室的给排水管道和设备，如果是服务于上盖建筑的，则应将此部分造价拆分至上盖建筑的相应科目。给水管道与室外小区给水管网的划分以建筑物外墙（有地下室的，以地下室外墙为准）一米为界；排水管道与室外小区排水工程划分以排水管道出建筑物室外第一个井为界，井属于由小区排水工程范围。包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。电气工程与变配电工程的划分见变配电工程科目说明。包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统、防排烟系统。与设备动力有关的线缆和控制装置，列入电气工程科目。包括消防检测费用。不包括小区管网工程。包括岗亭。电气工程03建安成本消防工程采暖工程停车场管理系统其他工程建筑工程防水工程防火门工程三、建筑单体（多物业类型项目，应该分物业类型设置“建筑单体”科（二）裙楼目，例如：独立地下室、别墅、多层、小高层、高层、超高层等）普通门工程外立面门窗工程不包括防水、保温、外立面装饰。有转换层设计的，转换层的造价列入本科目。包括裙楼屋面的防水层。只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。包括钢质、木质、卷帘防火门。非防火门性质，且不再区分钢质与木质。如外立面为整体的幕墙形式，则个别窗工程可以列入“普通门工程”。只计保温层和附加的工艺层，不包括基层和立面的装饰覆盖层。不包括屋面构造中的保温层。不包括装饰面层的基层。基层列入建筑工程。不包括楼梯栏杆扶手。楼梯栏杆扶手列入建筑工程。指电梯厅、公共走道等部位。大堂装饰不列入本科目。属于架空性质的裙楼，入户大堂之外的墙面和地面装饰，列入园建工程。保温工程外立面装饰工程栏杆工程公共部位装饰工程白蚁防治工程（第3页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级给排水工程电气工程三、建筑单体（多物业类型项目，应该分物业类型设置“建筑单体”科（二）裙楼目，例如：独立地下室、别墅、多层、小高层、高层、超高层等）通风、空调工程五级注释为便于拆分，管井内的给水主管和排水系统主管列入塔楼给排水工程。包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。非中央空调的冷凝水管，列入给排水工程科目。属于消防功能的防排烟项目，因金额太小，列入电气工程。包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统。与设备动力有关的线缆和控制装置，列入电气工程科目。公共部位的防排烟系统列入电气工程。喷淋和消火栓系统的主管列入塔楼消防工程。包括消防检测费用。不包括小区管网工程。不包括小区管网工程。为裙楼服务的电梯，以楼层数量分摊；不为裙楼服务的电梯不分摊。地下室工程不分摊电梯工程科目。消防工程燃气工程采暖工程电梯工程其他工程建筑工程防水工程防火门工程入户门工程其他门工程03建安成本外立面门窗工程保温工程三、建筑单体（多物业类型项目，应该分物业类型设置“建筑单体”科（三）塔楼目，例如：独立地下室、别墅、多层、小高层、高层、超高层等）外立面装饰工程栏杆工程大堂装饰工程不包括防水、保温、外立面装饰。包括屋顶砼或钢质结构造型。下设裙楼的，最顶层裙楼的顶板造价列入裙楼相应科目。包括外立面变形缝。只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。楼层消防楼梯之防火门。入户门具有防火功能的，仍需列入入户门科目。有入户花园的住宅单位，可以计两个入户门。例如别墅类物业的车库门。指铝门窗、塑钢门窗等工程，包括外立面的金属百叶。与外界相通的门，计入本科目。只计保温层和附加的工艺层，不包括基层和立面的装饰覆盖层。不包括屋面构造中的保温层。不包括装饰面层的基层。基层列入建筑工程。不包括楼梯栏杆和扶手，可以包括底层住宅单位的栏杆。公共部位装饰工程指电梯厅、公共走道等部位。无电梯的建筑，其楼梯间的装饰由主包单位施工，列入建筑工程科目。有电梯的建筑，电梯厅与消防楼梯间用防火门相隔的，则电梯厅的装饰属于本科目，而消防楼梯间的装饰列入建筑工程；电梯厅与楼梯间直接相连没有分隔的，则电梯厅和楼梯间的装饰同属于本科目。（可以包括电梯轿箱装饰，也可以将此部分列入电梯工程）。白蚁防治工程给排水工程直饮水工程中水系统工程电气工程通风、空调工程包括非中央空调的冷凝水管。仅列入塔楼，不再拆分至其他部位。仅列入塔楼，不再拆分至其他部位。包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。非中内空调的冷凝水管，列入给排水工程科目。如果小区燃气管网造价比重不大，可以不再拆分出来，列入塔楼的燃气工程科目，且不再拆分至裙楼相应科目。燃气工程（第4页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级采暖工程五级注释如果小区采暖管网造价比重不大，可以不再拆分出来，列入塔楼的采暖工程科目，且不再拆分至裙楼相应科目。包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统。与设备动力有关的线缆和控制装置，列入电气工程科目。公共部位的防排烟系统列入电气工程。包括消防检测费用。包括可视对讲系统、闭路电视、电子巡更、周界报警等。包括裙楼部分和室外管线设备。包括裙楼部分和室外管线设备。包括裙楼部分和室外管线设备。以楼层数量分摊造价。区别于小区照明系统工程。例如信报箱、太阳能工程、防雷检测服务等。如是利用主要物业的楼层兴建，比如设在裙楼里的商务休闲中心，则该配套设施无此科目。包括防水工程、外立面保温工程。如利用主要物业的楼层兴建，比如设在裙楼里的商务休闲中心，则该配套设施无此科目，但为该配套设施专门施工的隔墙、抹灰装饰等项目，属于该科目。包括水、电、空调、消防、智能等系统。不再区分材质。三、建筑单体（多物业类型项目，应该分物业类型设置“建筑单体”科（三）塔楼目，例如：独立地下室、别墅、多层、小高层、高层、超高层等）消防工程安防工程有线电视工程电信工程网络系统工程电梯工程建筑物泛光照明工程其他工程（一）基础工程（二）建筑工程三、配套设施（分物业（三）机电工程各类分别建立科目，例（四）门窗工程如：商务中心、幼儿园（五）栏杆工程、学校等。）（六）外立面装饰工程03建安成本属于立面包装的施工内容，比如玻璃或石材幕墙、涂料、造型等。包括入口大堂和内部的全部装饰项目。包括装饰工程施工单位制作的固定家私，不包括为运营需要而配备的活动家私。仅服务于该配套设施的园林、园建、市政、道路、康乐体育设施等工程。与建筑单体给排水工程的划分见地下室给排水工程科目说明。高压电缆、变压器、电房高低压柜、以及住户电表箱之间的母线（或者电缆）和电表箱以及电房建筑为本科目；其余为机电工程。包括变电站建设费用。如果该部分造价比重较高，则单设此科目。（七）室内装饰工程（八）室外工程（一）小区给水管网工程（二）变配电工程（三）小区燃气管网工程四、配套工程（四）小区采暖管网工程（五）小区排水工程（六）小区环保工程（七）其他工程（一）水景工程五、室外工程（一）园建工程如果该部分造价比重较高，则单设此科目。与建筑单体给排水工程的划分见地下室给排水工程科目说明。中水系统列入塔楼相应科目。包括化粪池、垃圾站，以及其他污染物处理工程。包括相关的建筑工程、水电管线和设备。架空层内电梯厅和大堂以外的地面、墙面、天花装饰工程，属于景观性质，列入园建工程。由园建施工单位承担的与场地造型相关的土方工程，不再拆分至“场地土方工程”科目。（第5页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级（一）绿化工程（二）首层住宅围栏工程（三）小区背景音乐系统（四）小区道路工程（五）小区交通标志工程（六）出入口与围墙工程（七）小区停车场管理系统（八）游乐设施（九）小区标识系统（十）小区照明系统（一）装饰工程（二）户内门工程六、户内装饰（多物业类型项目，应该分物业类型设置“户内装饰”科目，例如：建安成本别墅、多层、小高层、高层、超高层等）（三）木地板工程（四）厨柜工程（五）洁具与水暖件供应（六）沐浴屏工程（七）电器供应（八）灯具供应（九）室内环境检测如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用计入配套设施。销售中心设计费销售中心装修费销售中心建安费销售中心布置费七、卖场包装费其它销售中心包装费样板房、示范单位、设计费样板房、示范单位装修费示范单位、样板房包装费样板房、示范单位建安费样板房、示范单位布置费其它样板房、示范单位包装费指搭建临时样板房的建安费包括家私、家电、饰品等费用指搭建临时售楼处的建安费，如利用配套设施及商业作为售楼处，则售楼处的建安成本计入配套设施包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用指附送的电器装备，包括煤气炉、抽烟机、热水器、消毒柜、浴霸、分体式空调等。只包括户内灯具。公共部位的灯具列入相应的电气工程科目。包括栋号和住宅单位的号牌。专指道路照明作用。设置于园林景观内部的观赏性灯具，列入园建工程。以泥水装饰项目为主，可以包括涂料、木作、金属等工作内容。一般仅指木质门。四级五级注释包括架空层内的绿化项目。对于别墅类工程，首层围栏工程量较大，可列入此科目。如果与安防或弱电系统合并成一个合同，且此部分金额不大的，则不必再拆分出来。指主要通道和消防通道，区别于园建工程中的园林小径。如果本项目以室内停车为主，室外停车位较少且道路交通标线金额不大的话，则不单设本科目。包括围栏、大门以及相应的电气管线和灯具。如果本项目以室内停车为主，室外停车比重较低的话，则此部分造价列入地下室停车管理系统。五、室外工程03销售中心包装费（第6页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级（一）工程监理费（二）工程保险费（三）工程水电费一、工程管理费（四）检验试验费（五）预决算编审费（六）工程合同印花税04其他直接费用（七）工程验线查丈费（八）其他工程管理费（一）地盘工资（二）办公费用二、地盘管（三）福利费用理费（四）邮电通讯费（五）房租水电费（六）差旅交通费（七）用具购置及维修费（八）劳动保护费（九）现场看护费二、地盘管（十）折旧费用理费（十一）地盘公关费04其他直接费用（十二）地盘奖罚（十三）其他地盘费（一）燃气增容费三、增容费（二）供电增容费（三）供水增容费四、物业基金一、外部利息05利息二、内部利息06公司管理费指中海系统内调用资金的资金成本指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。工程验收时的验线查丈项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。包括材料检验、沉降观测等四级五级注释（第7页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级报纸广告电视广告户外广告广告发布费（一）广告费网络广告杂志广告直邮广告电台广告其他广告广告代理费展销会费广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等包括开盘时组织准备的一切相关活动费用包括入伙时组织准备的一切相关活动费用包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等包括本项目网站建设费用和其他网站广告费用注释包括软性文章广告和硬性广告（二）活动推广费促销活动费开盘活动费入伙活动费其它活动推广费制作类包装费园艺类包装费临时装修费包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。门厅、楼梯间等的临时装修费用为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用场景包装费07销售费用一、营销费用（三）卖场包装费其它场景包装费模型制作费宣传片制作费物料制作费道具购置费礼品制作费电瓶车购买费其它道具购置费其它卖场包装费工资及福利费卖场物管费（四）销售管理费差旅费销售办公费销售公关费其它销售管理费车辆购置费（五）配套设施费车辆费车辆租用费车辆使用费其它配套设施费（六）咨询代理费策划咨询费销售代理费包括售楼短片、效果图等的制作费用包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用公交专线、学校等其他配套引入费就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用中介公司代理销售发生的费用（第8页，共9页）

房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级其它咨询代理费五级注释一、营销费（六）咨询代理费用（七）其它营销费（一）售后维修费二、售后服（二）业主索赔损失务费用（三）其它售后服务费（一）空置物业管理费07销售费用（二）物业管理开支补贴三、物业补（三）物业用房装修费偿费用（四）物业专项补贴（五）其它物业补偿费（一）售楼查丈费四、其他销（二）销售合同印花税售费用（三）产权初始登记费（四）销售其它费用一、营业税及附加08税金二、土地增值税三、企业所得税包含退楼损失仅指物业用房的装修费用，物业用房的建安成本计入“建安费用”中的“配套设施”科目精品共建、会所经营、村巴运营等补贴（第9页，共9页）