浅析特征价格法在房地产评估中的优势

2023年12月22日发(作者：通告模板)

大众商务浅析特征价格法在房地产评估中的优势张心扬 杨双粹（四川大学锦城学院，四川 成都 611731）摘 要：房地产行业蓬勃发展，对房地产评估方法的研究也在不断与时俱进，不同评估方法所产生结果的差异，引起了业界人士的广泛关注。在研读了相关理论研究之后，本文从特征价格法入手，与传统评估方法，如市场法、收益法、成本法三大传统方法相比较，得出特征价格法在房地产评估中的适用性与优势，以期为房地产评估的实务工作提供些许思路。关键词：特征价格法；房地产价值评估；传统评估方法在全球未来之大变局下，我国经济体制呈现出显著优势，经济的发展带动了国内内需，资产评估行业也随之日新月异，向好发展。房地产评估作为资产评估体系中不可或缺的一环，是一项具有极强实操性的专业活动，对现代房地产开发、交易、课税及投资等服务行为具有指导意义。房地产行业的市场化，正是印证了房地产评估的重要性和前瞻性。根据房地产评估中常见评估方法的特点和优势，建立符合我国房地产评估发展的评估体系，推动我国房地产评估事业的发展。当然，只有在正确地把握各种评估方法的基础上，加以综合运用，才能适应我国房地产评估的要求。对于特征价格法，该方法的起步研究时间较晚，于1996年由中国人民大学蒋一军等率先将特征价格法应用于异质性的产品研究中，并将该法逐步引向房地产行业，在获得广泛认可后才将该方法应用在房地产价值评估中。随后，经过不断改进及实践，特征价格法成为房地产评估中举足轻重的评估方法之一。房地产价值的方法。在实践中，虽然市场法在公开市场及存在可比参照物的情况下具有一定的合理性，但在单独的估价评估时也有其固有的局限性。首先，根据《国家标准房地产估价规范》评估准则规定，参照物的选取数量上至少应满足3个，质量上应与被估房地产条件相似。然而在实际的评估工作中，例如文物遗迹建筑物，根本无法找到其可比的类似资产。其次，公开市场的信息存在不对称性。我国房地产管理工作还处于待完善状态，没有建立专门的公开信息系统，所以在搜寻相似案例的过程中，不能对信息进行深层次的分析处理。这样长此以往，会导致评估结果精确度的降低。（二） 收益法收益法（Income Method）在房地产评估中，其本质是一种通过对房地产未来预期的收益进行预测并且利用合理的折现率或资本化率将其计算为现值的方法。收益法以预期收益原理作为理论依据，房地产未来预期获利能力的强弱直接影响资产的评估值。这样一来，若收益法从预期收益的多少和预期获利能力的大小角度出发，其局限性就比较明显，如果搜集的信息资料不够全面、选取的细分评估方法不够科学，那么都会对最终的评估结果产生影响，从而增加投资风险。另外，收益法公式的应用过程其原理较为抽象，从业人员较难理解，很难实现约束条件的完全满足。一、特征价格法概要分析特征价格法（Hedonic Pricing Method， HPM）是一种用特征价格来反映商品或者服务的价格的方法。特征价格的核心思想是同类差异产品的价格是由产品内包含的各个特征所对应的效用组成的，在保持产品特征不变的情况下，通过将产品内所包含的各个特征对应的价格从总价格中分离出来即能判断出各个特征对产品价格做出的贡献。特征价格法是一种综合性的评估方法，在房地产评估中，它将房地产看作包含着众多不同因素的评估对象，以内在的特殊属性和自身性质的差异为切入点，再以消费者效用及偏好基本理论为基础，对房地产价值进行细分评估。在这种评估方式下，房屋的价格通常是包含着一定的主观因素，是以人们所创造的价值决定的。使用特征价格法对房地产进行评估时会考虑到更多变量、更多样本，虽说其难度也相应更大，但这样可以得到大多数特征变量背后的隐含信息，以便更精确地对被评估资产进行评估分析。（三） 成本法成本法（Cost Method）在房地产评估中是指以房地产的重新开发建设成本为导向，先计算待估对象在评估时点的重新构建价格及折旧，再在重新构建价格的基础上扣除房地产的各项贬值因素——实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，从而最终得到待估房地产价值的评估方法。成本法是以资产负债表为标准的一种评估方法，虽然在有历史数据资料的情况下较容易进行评估，但还是有易见的局限性。如忽略效用价值，在使用成本法进行房地产评估时，从会计的角度而言，以生产费用论为理论基础，价格是由生产过程中必要的支出决定的。在实际的评估过程中，很容易忽略掉房地产效用产生的价值，只考虑成本。二、传统评估方法的局限性（一） 市场法市场法（Market Comparison Method）在房地产评估中是指在实际的公开交易市场上寻找相同或者类似的多个房地产的近期交易价格，在得到参照物价格的基础上，通过直接比较或者类比分析的方式，经过一系列的可比因素调整及修正，最终来确定作者简介：张心扬男，汉族，重庆人。主要研究方向：会计学专业。（1999—

），（CPA）三、特征价格法的优势（一） 评估结果更加客观、准确通过评估方法的比较，特征价格法在运用时考虑了房地产下转第171页169

大众商务上接第169页自身存在的异质性。该方法以大数据为基础，以经济学的基础理论为支撑，运用特定的方法，将房地产价格与其特征价格联系起来，从而能够得到精确的评估结果。并且特征价格法能排除评估人员的一些主观干扰，使其评估值更加客观准确。等方面的问题。总之，希望本文能起到一个抛砖引玉的作用，能让特征价格法在实践中更多地发挥作用，使房地产评估方法体系更加完善和进步，最终促进房地产评估行业的长久稳健发展。参考文献：[1]刘降斌，朱婷婷.特征价格法在房地产价值评估中的适用性分析[J].对外经贸，202061-63.（11）：[2]王金奎.房地产评估存在的常态问题简析[J].财富时代，2020213+215.（07）：[3]张旭东.收益法在房地产评估中的应用探讨[J].现代经济信息，2019207.（21）：[4]黄鸣强.房地产评估中市场法的分析与研究[J].商业经济，201496-97+123.（9）：[5]温海珍，曾辉，张凌.房地产经济学[M].杭州：浙江大学出版社，2014：23.[6]姜松.房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究[J].重庆理工大学学报2015147-156.（社会科学版），（5）：[7]洪开荣，杨晨.国内外房地产特征价格方法研究述评[J].山东工商学院学报，2013，279-13.（4）：其他作者简介：杨双粹女，汉族，四川绵阳人，在读本科生。主要研究方（1996—

），向：会计学专业。（二） 在各环境下适应性更强价格法采用的是综合性的分析方法，相对于单一的传统方法而言，在融合了各要素的实际工作经验后其适应性更强。另外，在通过大量的模型估计与检验之后，与可比案例建立回归方程，从而使房地产在各领域中都能进行评估。（三） 操作更便捷，效率更高在当今时代，特征价格法顺应时代潮流，结合大数据活跃的脉冲，大大减少了评估过程中烦琐的信息采集过程，同时，房地产行业受大数据的变革性影响，正逐步走上数据化、智能化和信息化的道路，这给特征价格法提供了强有力的背景支撑，使其在公开市场上随时保持灵活多变的状态。四、结语综上所述，本文主要从对比特征价格法与传统三大评估方法的角度出发，突出了对比特征法的实践优势与现实意义。当前，我国的房地产评估仍然处于初级阶段，全社会共同营造公平、公正、公开、透明的评估环境至关重要。特征价格法的合理科学使用能够有效地弥补市场法中数据资料收集完整性不足，收益法评估人员主观性，成本法未充分考虑相关影响因素171