2016.5.1最新版-福州市城市规划管理技术规定

2023年12月21日发(作者：八字谚语)

变动成本法案例分析

福州市城市规划管理技术规定

福州市城乡规划局编制

福州市人民政府批准

二○一六年五月页脚内容

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福州市城市规划管理技术规定

福州市城乡规划局编制

福州市人民政府批准

二○一六年五月页脚内容

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根据《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《福州市城乡规划条例》、《福建省城市规划管理技术规定》，福州市城乡规划局组织编制了《福州市城市规划管理技术规定》。本规定力求从全市层面梳理、规范规划审批管理中的技术性要求，为我市城市规划管理提供重要的技术支撑。

本规定在遵循国家、省、市有关法律法规、标准规范基础上，针对福州市实情和城市建设发展需求，结合各市县实施城市规划管理实践和提出的建议，同时借鉴了其他省市相关成果编制而成。

在实施过程中,各有关单位如发现需要修改和补充之处，请将意见和有关资料寄往福州市城乡规划局城乡规划处、福州市规划设计研究院，以便修订时参考。

（地址：福州市城乡规划局城乡规划处，福州市群众东路97号，邮政编码：350004

福州市规划设计研究院，福州市高新科技园区高新大道1号，

邮政编码：350108）。

页脚内容

编制说明

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目录

第一章 总 则......................................................................................... 0

第二章 城市土地使用 ............................................................................. 2

第一节 城市用地分类、适建范围和建筑容量控制指标 ............. 2

第二节 公共服务设施配置 ............................................................. 8

第三节 城市绿地 ........................................................................... 32

第四节 城市用地竖向控制 ........................................................... 34

第三章 城市建筑控制 ........................................................................... 37

第一节 建筑间距控制 ................................................................... 37

第二节 日照控制 ........................................................................... 41

第三节 建筑退让控制 ................................................................... 43

第四章 城市景观控制 ........................................................................... 52

第一节 建筑环境控制 ................................................................... 52

第二节 特别地区规划控制 ........................................................... 55

第五章 城市道路交通 ........................................................................... 55

第一节 城市道路系统 ................................................................... 56

第二节 公共交通系统 ................................................................... 58

第三节 慢行交通系统 ................................................................... 60

第四节 停车设施控制 ................................................................... 62

页脚内容

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第五节 交通影响评价 ................................................................... 63

第六章 城市市政公用工程 ................................................................... 66

第一节 城市给水工程 ................................................................... 66

第二节 城市排水工程 ................................................................... 68

第三节 城市供电工程 ................................................................... 70

第四节 城市通信工程 ................................................................... 73

第五节 城市燃气工程、加油加气充电站 ................................... 74

第六节 城市工程管线综合控制 ................................................... 76

第七节 建筑工程公用设施配套 ................................................... 80

第七章 城市防灾减灾规划 ................................................................... 83

第一节 城市防洪排涝 ................................................................... 83

第二节 城市抗震防灾 ................................................................... 85

第三节 城市消防 ........................................................................... 88

第四节 城市人防 ........................................................................... 88

第八章 城市空域保护与地下空间开发 ............................................... 90

第一节 城市空域保护 ................................................................... 90

第二节 地下空间开发 ................................................................... 92

第九章 建设工程规划条件核实 ........................................................... 96

第十章 附 则..................................................................................... 100

页脚内容

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第一章

总 则

第一条 为加强福州市城市规划管理和实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《福建省城市规划管理技术规定》、《福州市城乡规划条例》及相关文件，结合福州市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定的适用范围为福州市城市规划区范围，凡从事与城市规划有关的建设和管理活动，应遵守本规定。村民建房等按城乡规划管理有关规定执行。

本规定由市规划行政主管部门负责组织实施。福州市城市规划区范围以外的市属各县（市）的城市规划管理应参照本规定执行。

涉及消防、人防、绿化、抗震、防雷、环保、水利、环境卫生、交通、电力、水务、燃气、风景名胜、文物保护、国家安全、温泉等方面的专项内容还应符合国家有关技术规范。

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第三条 规划管理应当以建设滨海滨江现代化国际大都市为目的，保护福州历史文化名城风貌和“海、江、湖、山、城”的自然生态格局，体现低碳环保、资源节约、环境友好、综合防灾的总体要求，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公众利益的作用，创造特色鲜明的城市空间形态，改善人居环境，实现经济社会健康可持续发展。

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第二章 城市土地使用

第一节 城市用地分类、适建范围和

建筑容量控制指标

第四条 城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类，应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》GB 50137的规定。

建设用地的使用可遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性范围的，按控制性详细规划执行；控制性详细规划未明确兼容性范围的，根据附表一的规定确定其兼容性范围。凡需增加附表一中未列入兼容用地性质的视为控制性详细规划调整，由市城乡规划行政主管部门按相关程序组织规划论证后核定兼容范围。

建设用地范围内不需要单独占地的，在规划设计条件中应按照控制性详细规划要求明确具体规模及位置。

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第五条 城市规划建设用地范围内新建、改建、扩建的建设项目，住宅、办公、旅馆和商业等项目用地的建筑容量控制指标应按照表1执行。对未列入表中的文化、教育、体育、医疗卫生、城市交通、安全设施、市政公用设施等公益性项目用地的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。中小学项目建筑容量控制指标按照表2执行。工业建设项目建筑容量应按照《福建省工业项目建设用地容积率指标》规定执行，工业项目所需办公及服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%。物流仓储建设项目建筑容量按表3执行。

有下列情形之一，应编制修建性详细规划或城市设计，确定地块控制指标：

1、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区；

2、滨海、滨江、环山等城市重要地段、节点的建设项目；

3、用地面积超过5hm2的建设用地；

4、建筑面积10万m2以上的综合体建设项目。

表1 住宅、办公、旅馆、商业建筑容量控制指标表

10000m2～10000m2以下

建筑 指标

FAR D(%)

页脚内容

用地面积 20000m2～50000m2

FAR D(%)

20000m2

FAR D(%)

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用地面积

10000m2以下

建筑 指标

FAR

4～6层

7～9层

住宅建筑

10～18层

19层以上

24m以下

办公建筑、

24m～50m

旅馆建筑

50m以上

24m以下

商业建筑 24m～50m

50m以上

5.0

2.5

3.8

5.2

35

55

50

40

3.3 40

3.0

3.6

2.3

23

20

45

1.9

2.4

D(%)

32

30

10000m2～20000m2

FAR

1.8

2.3

2.8

3.5

2.2

3.3

5.0

2.4

3.8

5.2

D(%)

30

28

22

20

45

40

35

55

50

40

20000m2～50000m2

FAR

1.7

2.2

2.6

3.4

2.1

3.2

4.8

2.3

3.5

4.8

D(%)

30

28

20

18

42

38

35

50

45

40

注：1、表中“FAR”指容积率（上限）,“D”指建筑密度（上限）。

2、表中住宅建筑层数为住宅平均层数，住宅平均层数为住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。住宅层高不得低于2.9m；安置房、保障性住房的层数不宜超过28层。住宅应控制在四层及以上，其中第二层建筑面积应达第一层建筑面积的85%以上、第三层建筑面积应达第一层建筑面积的75%以上，第四层建筑面积应达第一层建筑面积的25%以上。

3、表中指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

4、最小单独建设地块面积执行第七条规定。

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表2

教育建筑

小学

中学、中职

中小学项目建筑容量控制指标

FAR

1.2

1.5

D(%)

20～35

20～35

表3

分类

一般仓库

物流仓库

物流仓储建设项目建筑容量控制指标

容积率

FAR≥0.8

FAR≥1.0

建筑系数

D≥40%

D≥50%

注：1、物流仓储项目所需办公及生产服务设施用地面积（一般按建筑基底面积计算）不得超

过物流仓储项目总用地面积的7%。

2、危险品物流仓储项目建筑容量按国家专业规定执行。

第六条 为加快新区建设、有效推动老城疏解，鼓励鼓楼区和台江区的优质医院、中小学教育设施在新区联合办院、办学，现有院区、校区不得增加病床数和班级数。

鼓励二环路以内危旧住宅小区在符合规划及技术规范、不增加住宅套数（住户数）的前提下实施自行改造，总建筑面积可以适当增加，增加量控制在原规模的30%以内。旧城区的零星危房改造若受条件限制，最低日照间距可按大寒日内部1小时、外部1小时或不恶化进行控制，在住宅套数（住户数）不增加的前提下，改造后的总建筑面积页脚内容

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可以适当增加，但原则上不超过原建筑面积的15%。

三环内工业园区在符合规划、产业门类、环保及安全的前提下允许增加工业产能项目的改扩建。

第七条 最小建设用地面积应符合表4的规定。

建设用地不满足表4规定，但有下列情形之一，且不妨碍城市规划实施的，满足相关退距要求的，应编制建筑设计方案以及日照影响分析、交通影响评价，并按程序报批后方可建设：

1、邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

2、因城市规划街区划分、公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

3、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区已编制修建性详细规划的，按规划要求实施；

4、滨海、滨江、环山的城市界面，城市重要地段、节点和主要街道，根据控制性详细规划或修建性详细规划或城市景观建设有特殊要求的建设项目。

表4 建设用地面积下限指标表

最小建设用地面积（m2）

低层

页脚内容

建设项目类型及建筑高度

住宅建筑 1000

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建设项目类型及建筑高度

多层

中高层

高层

公共建筑

（社区服务中心、开闭所、公厕、清洁楼、中低压燃气高压站等除外）

H≤24m

24m＜H≤50m

H＞50m

最小建设用地面积（m2）

1500

2000

3000

3000

4000

5000

注：最小建设用地中住宅建筑应满足相邻地块日照间距要求。

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第二节 公共服务设施配置

第八条 城市规划建设应按控制性详细规划及有关专项规划的要求及标准配置行政办公、文化、教育科研、体育、医疗卫生、社会福利等公共管理与公共服务设施，以及交通设施、公用设施及环境设施等。

第九条 居住社区公共服务设施按街道——社区两级配置。

制定和实施新建居住社区规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准规范规定，同步安排教育、医疗卫生、文化娱乐、体育、商业服务、金融邮电、市政公用、社会福利与保障、行政管理与社区服务等公共服务设施。严格控制社区人口规模与建设规模，公共设施项目配置标准分级别按表5、表6、表7、表8执行。

页脚内容

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表5

类别 项目 配置数量

（8～12万人）街道级公共服务设施配置项目指标表

每处设置规模

设置建议

用地面积(m2)

医疗卫社区卫生

1座 —

建筑面积(m2)

社区卫生服务中心宜为相对独立的建筑，以避免或减少交叉感染，如设在2000

其他建筑内，应为相对独立区域的底层，或带有底层的连续楼层。

其中应配置老年活动中心、青少年活动中心、图书馆等。

生设施 服务中心

综合文化

活动中心

文化广场

文化

娱乐

设施

1座 — 4000～8000 宜与商业设施、教育设施、体育设施、公共绿地等共同形成街道公共活动中心。

1～2处 2000～4000 — 结合文化活动中心、公共绿地设置。

可与运动场或公园绿地联合设置。

新建居住区和社区要按相关标准规范配套群众健身相关设施，按室内人均社区

体育

居民健身

设施

活动中心

公共绿地内的体育设施以及向社区开放的学校体育用地不计入本用地指标。

1座 10000 8000

建筑面积不低于0.1m2或室外人均用地不低于0.3m2执行，并与住宅区主体工程同步设计。

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

运动场 1处 15000

20500

25000

29200

38900

25200

30000

36000

48000

30000

37500

39600

52800

1500

8700

10100

12200

16200

12000

15000

18000

24000

12000

15000

18000

24000

页脚内容

设置建议

单独设置。可作为避难疏散场地。

24班

按每千人小30班

70座计，学

36班

每班容纳48班

45座

城市普通中小学网点布局应符合下列原则：

①学生能就近走读入学；

②学校应具有良好的规模效益和社会效益；

③特殊情况特殊处理。

学校服务半径要根据学校规模、交通及学生住宿条件、方便学生就学等原则确定。中小学生不应跨越铁路干线、高速公路及车流量大、无立交设施的城市主干道上学。

24班

按每千人教育

设施

初30班

40座计，中

36班

每班容纳48班

50座

24班

按每千人高30班

19座计，中

36班

每班容纳48班

50座

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

社会福居家养老服利与保务中心

障设施

街道办事处

街道综合服务中心

行政管理与社区服务

市场、工商管理所、税务所等

公用

垃圾收集站

设施 不宜超过服务半径— ≮80m2

提倡集约建设“四合一”环卫设施，含清洁楼（垃圾收集站）、公厕、道垃圾收集站（清洁楼）与相邻建筑的间隔不应小于8m。

1个 —

300

宜与街道办事处联合设置，组成综合楼。

独立占地。具体结合公安系统内部的基层设施建设的相关规划进行选址。派出所 1处 1500～2000 2000～2500

与交警警务用房合设时，指标宜取上限值。

1处 — 1500～2000 宜与街道办事处组合设置。

1处 —

1处 — 600 中心可附设老年食堂、护理关怀服务站（室）等。配套活动室、保健室、紧急援助、法律援助、专业服务等。

1500～2500 街道办事处的办公用房，宜与街道综合服务中心组合设置。

宜与街道综合服务中心合设，主要承担居家养老服务功能。居家养老服务设置建议

页脚内容

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

0.8km

班房和环卫停车场，分为普通式和压缩式两种。普通式清洁楼服务半径500～800m，压缩式清洁楼服务半径1000～1200m。鼓励设置压缩式清洁楼。提倡将附属式再生资源中转站与清洁楼组合设置。

避灾点 2～3处 — — 容量不小于200人/处

宜以独立的集中设置为主。应设置在交通便利、人流相对集中的区域，可商圈半径≤3km，商业

设施

社区

服务人口商业中心

8～10万人

餐饮店、美容美发店、洗衣店、沐浴、再生资源回收、家庭服务、照相馆、专卖店、专业店、旅馆、医疗保健、房屋租赁等中介服务、宠物服务、文化娱乐等。

注：1、若社区辖区内设有社区卫生服务中心的，可不设置社区卫生服务站。

2、结合城市空间布局的要求，可将文化娱乐设施和体育设施、医疗卫生设施和社会福利保障设施结合设置形成综合体建筑。

— ≤5万m2 务，百货店、大型综合超市（含生鲜超市）、便利店、药店、图书音像店、结合轨道交通枢纽、沿居住区的主要道路布局和设施，与住宅的间距不小于50m。社区商业中心应满足日常综合需求，提供个性化消费和多元化服设置建议

页脚内容

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

3、老年人服务中心只提供居家养老的相关服务，其他集中社会化养老设施由市、区两级政府统筹安排。

4、街道辖区内设有市、区级文体设施的，可替代街道级别的文体设施。

5、商业设施应依据市场需求预留店面。以销售生鲜食品等当地居民日常生活所需商品为主的集贸市场（或生鲜超市），按省经贸委《2008年推进城乡集贸市场升级改造实施方案》的标准，要求如下：

集贸市场规范化改造：改造后的市场营业面积，市、县城区不小于1000m2，乡镇所在地不小于600m2，功能和设施符合集贸市场改造要求；

集贸市场超市化改造：改造后超市经营面积不小于1000m2，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求。

6、其他营利性设施依据市场需求配置。

7、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。

设置建议

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表6

类别 项目

（3～5万人）街道级公共服务设施配置项目指标表

每处设置规模

设置建议

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

社区卫生服务中心宜为相对独立的建筑，以避免或减配置数量

医疗

社区卫生

卫生

服务中心

设施

1座 — 1400 少交叉感染，如设在其他建筑内，应为相对独立区域的底层，或带有底层的连续楼层。

其中应配置老年活动中心、青少年活动中心、图书阅览室。

文化

娱乐

设施

综合文化

1座

活动中心

同形成街道公共活动中心。

文化广场 1处 2000～3000 — 结合文化活动中心、公共绿地设置。

可与运动场或公园绿地联合设置。公共绿地内的体育设社区居民

— 2000～5000 宜与商业设施、教育设施、体育设施、公共绿地等共体育

健身活动

设施

中心

1座 6000 4500

施以及向社区开放的学校体育用地不计入本用地指标。

新建居住区和社区要按相关标准规范配套群众健身相关设施，按室内人均建筑面积不低于0.1m2或室外人均页脚内容

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

用地不低于0.3m2执行，并与住宅区主体工程同步设计。

运动场

24班

小学

30班

36班

48班

教育

设施

初中

24班

30班

36班

48班

高中

24班

30班

1处

按每千人70座计，每班容纳45座

按每千人40座计，每班容纳50座

按每千人19座计，10000～15000

20500

25000

29200

38900

25200

30000

36000

48000

30000

37500

—

8700

10100

12200

16200

12000

15000

18000

24000

12000

15000

页脚内容

设置建议

可与辖区内的中学联合设置，可作为避难疏散场地。

城市普通中小学网点布局应符合下列原则：

①学生能就近走读入学；

②学校应具有良好的规模效益和社会效益；

③特殊情况特殊处理。

学校服务半径要根据学校规模、交通及学生住宿条件、方便学生就学等原则确定。中小学生不应跨越铁路干线、高速公路及车流量大、无立交设施的城市主干道上学。

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

36班

48班

社会

福利与保障

设施

街道

1处

行政

管理与社区

服务

市场、工商管理1个 — 200

页脚内容

设置建议

建筑面积(m2)

18000

24000

宜与街道综合服务中心合设，主要承担居家养老服务每班容纳50座

39600

52800

居家养老

1处

服务中心

— 300

功能。居家养老服务中心可附设老年食堂、护理关怀服务站（室）等。配套活动室、保健室、紧急援助、法律援助、专业服务等。

— 2000～3000 街道办事处的办公用房。

办事处

独立占地。具体结合公安系统内部的基层设施建设的派出所 1处 1000～1500 800～1000 相关规划进行选址。与交警警务用房合设时，指标宜取上限值。

宜与街道办事处联合设置，组成综合楼。

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

所、税务所等

清洁楼（垃圾收集站）与相邻建筑的间隔不应小于8m。

提倡集约建设“四合一”环卫设施，含清洁楼（垃圾收集站）、服务半径公厕、道班房和环卫停车场，分为普通式和压缩式两种。普公用

设施

垃圾收集站 不宜超过0.8km

1000～1200m。鼓励设置压缩式清洁楼。提倡将附属式再生资源中转站与清洁楼组合设置。

避灾点 2～3处

商圈半径商业

居住区商业

设施 服务人口3～5万页脚内容

设置建议

建筑面积(m2)

— ≮80m2

通式清洁楼服务半径500～800m，压缩式清洁楼服务半径— — 容量不小于200人/处

宜以独立的集中设置为主。其建设应以生活宜居为原则，选址和经营应便利社区居民的消费，且不应干扰≤1.5km，— ≤2万m2

居民生活。居住区商业应满足日常生活必要的商品及便利服务，含菜市场(或城乡集贸市场、生鲜超市)、

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

人

建筑面积(m2)

超市、报刊亭、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、冲印店、便利店、药店、图书音像店、家庭服务、照相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房屋租赁等中介服务。

注：1、若社区辖区内设有社区卫生服务中心的，可不设置社区卫生服务站。

2、结合城市空间布局的要求，可将文化娱乐设施和体育设施、医疗卫生设施和社会福利保障设施结合形成综合体建筑。

3、街道级别的社会福利与保障设施只提供居家养老的相关服务，其他养老设施由市、区（县）两级政府统筹安排。

4、街道辖区内设有市、区（县）两级文体设施的，可考虑不设置街道级别的文体设施。

5、商业设施应依据市场需求预留店面。以销售生鲜食品等当地居民日常生活所需商品为主的集贸市场（或生鲜超市），按省经贸委《2008年推进城乡集贸市场升级改造实施方案》的标准，要求如下：集贸市场规范化改造：改造后的市场营业面积，市、县城区不小于1000m2，乡镇所在地不小于600m2，功能和设施符合集贸市场改造要求；集贸市场超市化改造：改造后超市经营面积不小于1000m2，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求。

设置建议

页脚内容

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每处设置规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

6、其他营利性设施依据市场需求配置。

7、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。

建筑面积(m2)

设置建议

表7

类别 项目

（0.8～1.2万人）社区级公共服务设施配置项目指标表

一般规模

配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

新建社区综合服务基础设施的选址应符合社区规划要求，并满足位置适中，交通便利，地质条件1 — 500～700 好，供电、排水、通信等市政条件较好，方便居民、便于利用其他公共服务设施等条件。

与其他建筑合建时，宜设置在建筑低层部分，并设置建议

社区社区工作用房

综合 （包括服务厅、调解室、计服务生服务室、捐赠物资存放室、基础 警务室、社会工作者室及社设施 区办公室等用房）

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

有独立出入口。

居民活动用房

地域面积小、人口密度大的社区，其居民活动用（包括文体活动室、图书阅房和室外场地可与其他社区合并建设、统一使用。

览室、居民议事室、民间组织活动室、多功能活动室等为测算基点。经济发达地区或社区人口数量超过用房）

8000人的，可适当增减房屋总建筑面积。

独立占地。可考虑与街心绿地、户外健身场地、体育社区室外活动场地

设施

1处 1000 —

公共绿地内的体育设施以及向社区开放的学校体育用地不计入本用地指标。

养老居家养老服务站

设施

页脚内容

设置建议

500～700

建设规模应以社区人口数量为依据，并以8000人社区中心广场或避难空地统筹设置。

服务半径应小于500m。配套活动室、保健站、家1处 — ≥150

政服务用房等。

变动成本法案例分析

一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

医疗卫生

设施

6班

教育设施

幼托

（幼儿园）

9班

按每千人302000～2700

2700～3200

3600～4200

5200～6000

1800～2500 独立占地，有独立院落和出入口。幼托（幼儿园）应2500～3000

按其服务范围均衡分布，服务半径一般为100～3200～3900

300m。

根据社区规模及拟规划幼儿园的班级数，亦可2～4600～5600

3个社区合设一所幼托（幼儿园）。

旧城区取密度的高限，新区宜取密度的中、低限。

公用公共厕所

设施 3～5座/km2 地面积60～100m2

设置密度 独立式公共厕所用30～60

鼓励和推广附属式公共厕所。附属式公共厕所要求有方便的对外出入口。

页脚内容

设置建议

建筑面积(m2)

社区卫生服务站 1处 — 150～220 与公共建筑合并建设时，应设置在首层。

每班容12班

座计，纳30座

18班

独立式公共厕所与相邻建筑的间隔不应小于3m。

变动成本法案例分析

一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

宜与其他环卫设施合建，室外应有停放环卫小型车辆、工环卫工人作息站（道班房） 1个 20～30 20～30

具的地方。

再生资源回收站 1个 80～100 80～100 宜与以上两项合设。

当用地规模为0.7～1km2设一处，每处面积不应小垃圾转运站 — —

于100m2，与周围建筑物的间隔不应小于5m。

生活垃圾收集点

开闭所

—

200～300

—

≥500

服务半径不宜超过70m。

1.2～2.0万户设一所；独立设置。

每个变电室负荷半径不应大于250m；尽可能设于变电室 30～50 —

其他建筑内。

路灯配电室

居民停车场（库）

20～40

—

—

—

可与变电室合设于其他建筑内。

服务半径不宜大于150m。

设置建议

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

1～2辆/户，0.8～宜设于居住组团内或靠近组团设置，可与社区委居民存车处 1.2m2/辆；地下1.5～1.8m2/辆

避灾点 1处 — — 容量不小于100人/处

社区商业设施建设应以生活宜居为原则，选址和经营应便利社区居民的消费，且不应干扰居民生活。

商圈半径≤邻里商业应保障基本生活需求，提供必需生活服商业邻里商业

设施 人口1～1.5市、食杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、万人

再生资源回收、便利店、图书音像店、美容店、洗衣店、家庭服务等。

0.5km，服务— ≤3000 务，含菜店（或生鲜超市、城乡集贸市场）、超—

员会合设于组团的入口处

建筑面积(m2)

设置建议

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

设置建议

注：1、社区服务中心的设置适用于新城区，旧城区中的社区服务中心的项目内容可结合现状分开设置，也可不独立占地。旧城区成片更新时社区服务中心应按照新建区标准控制。

2、商业设施应依据市场需求预留店面。以销售生鲜食品等当地居民日常生活所需商品为主的集贸市场（或生鲜超市），按省经贸委《2008年推进城乡集贸市场升级改造实施方案》的标准，要求如下：

集贸市场规范化改造：改造后的市场营业面积，市、县城区不小于1000m2，乡镇所在地不小于600m2，功能和设施符合集贸市场改造要求；

集贸市场超市化改造：改造后超市经营面积不小于1000m2，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求。

3、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。

页脚内容

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表8 （0.3～0.5万人）社区级公共服务设施配置项目指标表

一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

设置建议

社区工作用房

（包括服务厅、调解室、计生服务室、捐赠物资200～300

存放室、警务室、社会社区综工作者室及社区办公室合服务等用房）

基础

居民活动用房

设施

（包括文体活动室、图书阅览室、居民议事室、民间组织活动室、多功能活动室等用房）

页脚内容

新建社区综合服务基础设施的选址应符合社区规划要求，并满足位置适中，交通便利，地质条件好，供电、排水、通信等市政条件较好，方便居民、便于利用其他公共服务设施等条件。

与其他建筑合建时，宜设置在建筑低层部分，并有独1 — 立出入口。

地域面积小、人口密度大的社区，其居民活动用房和室外场地可与其他社区合并建设、统一使用。

500～700

建设规模应以社区人口数量为依据，并以8000人为测算基点。经济发达地区或社区人口数量超过8000人的，可适当增减房屋总建筑面积。

变动成本法案例分析

一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

体育

社区室外活动场地

设施

养老

居家养老服务站

设施

医疗卫社区卫生服务站

生设施

6班

教育 幼托

9班

12班

18班

按每千人30座计，每班容纳30座

5200～6000 4600～5600

2000～2700

2700～3200

3600～4200

1800～2500 独立占地，有独立院落和出入口。

2500～3000

幼托（幼儿园）应按其服务范围均衡分布，服务半径3200～3900

一般为100～300m。

根据社区规模及拟规划幼儿园的班级数，亦可2-3个社区合设一所幼托（幼儿园）。

1处 — ≥150 与公共建筑合并建设时，应设置在首层。

1处 — ≥150

服务用房等。

1处 300～600 —

中心广场或避难空地统筹设置。

服务半径应小于500m。配套活动室、保健站、家政建筑面积(m2)

独立占地。可考虑与街心绿地、户外健身场地、社区设置建议

设施 （幼儿园）

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

旧城区取密度的高限，新区宜取密度的中、低限。

独立式公共厕设置密度3～5公共厕所

座/km2

60～100m2

方便的对外出入口。

环卫工人作息站

公用

设施

再生资源回收站 1个 — 50 宜与以上两项合设。

当用地规模为0.7～1km2设一处，每处面积不应小于垃圾转运站 — — —

100m2，与周围建筑物的间隔不应小于5m。

生活垃圾收集点

开闭所

—

—

—

200～300

—

≥500

服务半径不宜超过70m

1.2～2.0万户设一所；独立设置。

（道班房）

每两个社区设20～30

1个

20～30

辆、工具的地方。

宜与其他环卫设施合建，室外应有停放环卫小型车所用地面积30～60

鼓励和推广附属式公共厕所。附属式公共厕所要求有独立式公共厕所与相邻建筑的间隔不应小于3m。

设置建议

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

每个变电室负荷半径不应大于250m；尽可能设于其变电室 — 30～50 —

他建筑内。

路灯配电室

居民停车场（库）

—

—

20～40

—

1～2辆/户，0.8～1.2m2/辆；居民存车处 —

地下1.5～1.8m2/辆

避灾点 1处 — — 容量不小于100人

—

合设于组团的入口处

宜设于居住组团内或靠近组团设置，可与社区委员会—

—

可与变电室合设于其他建筑内。

服务半径不宜大于150m。

设置建议

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2)

商圈半径≤0.5km

商业

邻里商业

设施 1～1.5万人,可3～4个社区合设一处。

服务人口

— ≤3000

含菜店（或生鲜超市、城乡集贸市场）、超市、食杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、再生资源回收、便利店、图书音像店、美容店、洗衣店、家庭服务等。

建筑面积(m2)

社区商业设施建设应以生活宜居为原则，选址和经营应便利社区居民的消费，且不应干扰居民生活。

邻里商业应保障基本生活需求，提供必需生活服务，设置建议

页脚内容

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一般规模

类别 项目 配置数量

用地面积(m2) 建筑面积(m2)

设置建议

注：1、社区服务中心的设置适用于新城区，旧城区中的社区服务中心的项目内容可结合现状分开设置，也可不独立占地。旧城区成片更新时社区服务中心应按照新建区标准控制。

2、商业设施应依据市场需求预留店面。以销售生鲜食品等当地居民日常生活所需商品为主的集贸市场（或生鲜超市），按省经贸委《2008年推进城乡集贸市场升级改造实施方案》的标准，要求如下：

集贸市场规范化改造：改造后的市场营业面积，市、县城区不小于1000m2，乡镇所在地不小于600m2，功能和设施符合集贸市场改造要求；

集贸市场超市化改造：改造后超市经营面积不小于1000m2，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求。

3、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。

4、新建工业、商业项目和居住小区应预留物流用地和配送末端网点用地，新建写字楼、住宅小区和旧城改造应当将快递服务网点纳入社区服务基础设施。在校学生数量超过1万人的高等院校和已建成建筑面积5万m2以上的住宅小区，应提供面积适合的快件用房。整合利用机关、院校、企事业单位传达室或服务中心，社区物业、超市、便利店、连锁店或现有农村服务中心、农家店、农资店、供销社、客（货）运站、村邮站、邮政便民服务网点以及“万村千乡”“美丽乡村”等平台搭载快递服务，建设快递综合服务页脚内容

站点（含“网订店取”等合作建设站点）。

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第三节 城市绿地

第十条 城市绿地建设标准要求按《公园设计规范》CJJ 48、《城市绿地设计规范》GB 50420、《福建省城市绿地建设导则》和《福州市园林绿化管理条例》执行。城市建设应加强对城市坑塘、河湖、湿地等水体自然形态的保护和恢复。

第十一条 综合公园每处用地面积不应小于6hm2；社区公园每处用地面积不应小于0.4hm2；带状公园每处用地面积不应小于0.04hm2，宽度不宜小于8m；街头（旁）绿地每处用地面积不应小于0.02hm2。

第十二条 城市公共管理与公共服务设施附属绿地宜向公众开放。公共管理与公共服务设施、商业服务设施用地内的建筑应实施立体绿化，其他新建建筑鼓励实施立体绿化，立体绿化的规划建设要求按《关于贯彻实施〈福建省实施城市立体绿化暂行办法〉有关规划管理意见》（榕规办〔2015〕59号）执行。

第十三条 工业集中区、工业建设用地、垃圾处理场、污水处理厂、殡仪馆、固体废弃物中转站等周边的防护绿地设置应满足环保部门对其项目环境影响评价文件的审批要求。

海岸防风林带宽度按以下控制：泥岸地段应不少于100m；沙岸地段应不少于200m；岩岸地段应不少于临海第一重山。

页脚内容

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道路绿化带宽度控制：城市快速路红线两侧应各控制25～35m，城市主干路、滨江干路红线两侧应各控制15～25m，立交匝道规划红线外侧绿化景观控制区宽度不宜小于30m。

第十四条 各类建设项目应当按照国家规定和园林绿化规划留足绿化用地，其绿地率按下列比例确定。

1、建设项目（除市政公用项目、工业仓储项目外）位于三环路以内的≥30%；位于三环路以外城区的≥35%；

2、马尾区及各县（市）建设项目（除道路、工业项目外）位于旧城区的≥30%；位于新建区的≥35%；

3、公共广场绿地率不应小于35%，鼓励集中成片并宜设计成开放式绿地；车站、码头、机场的集中成片绿地不应小于广场总面积的10%；

4、工业仓储项目为15%～20%，市政公用项目≥15%；

5、公园绿地的植物种植面积不低于其绿地总面积的70%；公园内配置的游览、休憩、服务性、经营性等建（构）筑物总占地面积比例：小型公园不应大于3%，大型公园宜为5%，动物园、植物园、游乐园可适当提高比例；

6、园林景观路绿地率≥40％；红线宽度＞50m的道路绿地率≥30％；红线宽度40-50m的道路绿地率≥25％；红线宽度＜40m的道页脚内容

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路绿地率≥20％；城市道路与城市立交桥的控制范围内应进行绿化，并兼顾防护和景观的效果；

7、休（疗）养院、老年人居住建筑等建设用地的绿地率不应小于35%。

第十五条 旧城区内个别建设项目的绿化用地面积低于第十四条规定要求，又确需建设的，在其绿化用地面积达到规定标准的70%

以上的前提下，经市、县（市）人民政府批准，方可建设。

居住用地内绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，可计入绿地指标。

第四节 城市用地竖向控制

第十六条 城市用地竖向标高应满足城市地面排水及防洪、防潮与排涝的要求，满足各项工程建设场地及工程管线敷设的要求，满足城市道路交通和广场的技术要求。

第十七条 城市建设用地规划地面形式可分为平坡式、台阶式和混合式。

建设用地自然坡度小于5%时，宜规划为平坡式；大于8%时，宜规划为台阶式。用地自然坡度为5～8%时，宜规划为混合式。

页脚内容

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第十八条 台地划分应与用地性质、道路布局和地块总平面布置相协调。

相邻台地间的高差宜为1.5～3.0m，台地间应采用护坡或挡土墙联接。相邻台地间高差大于1.5m时，应在挡土墙顶或坡比值大于0.5的护坡坡顶加设防护设施。

第十九条 挡土墙控制要求如下：

1、挡土墙高度超过6.0m时宜采用退台处理，退台宽度不应小于1.0m，退台高度以1.5m左右为宜；

2、采用超高挡土墙（高度超过12.0m），应进行专项技术论证与设计；

3、挡土墙和护坡用地(按平面投影面积划定)不得超出用地红线。

第二十条 道路竖向规划应符合下列规定：

1、与道路的平面规划协调；

2、与毗邻用地高程协调，适应临街建筑布置及两侧地块雨水排除的需要；

3、道路规划最小纵坡不宜小于0.3%，同时与排水排涝要求相协调；纵坡小于0.3%时，应采取其他排水措施。车行道最大纵坡及坡长应符合现行《城市道路工程设计规范》CJJ 37等相关规范要求。

页脚内容

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第二十一条 地块的设计高程应比周边道路最低路段的高程高0.2m以上；并与周边道路高程相协调。地面排水坡度不宜小于0.2%。广场用地最小坡度不应小于0.3%，最大坡度不得超过3%。有内涝风险的城市建设用地应采取适宜的防内涝措施。

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第三章 城市建筑控制

第一节 建筑间距控制

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第二十二条 建筑布局、朝向、形态等，应充分考虑节能减排的要求，尽可能便于自然采光、通风、减少建筑能耗。建筑间距应符合文物保护、日照、消防、抗震安全等要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设等方面的要求。

第二十三条 建筑间距按建筑外墙面的最凸出外围线和周围建筑的最窄距离计算。当建筑非山墙面单侧凸出部分的累计长度不超过建筑同侧外墙总长度的1/3，且凸出距离不超过1.8m，则其最小间距可以忽略凸出部分。建筑凸出部分的出挑距离或总长度超出上述规定时，按建筑凸出部分外边缘计算建筑间距。非高层建筑物之间通过非功能性建、构筑物（含露台、构架、雨篷等）相连的，应分别按独立建筑控制间距。

第二十四条 平行或垂直布置的住宅建筑之间以及住宅建筑山墙之间的最小间距应符合附表二规定。

第二十五条 相邻两幢住宅建筑之间地面有高度差时，除应满足附表二住宅建筑间距最小值规定外，其建筑间距还应符合下列规定计算：

1、朝向为南北向的：当南侧住宅建筑地面标高低于北侧住宅建筑地面标高时，应以南侧建筑高度减去南北地面的高差值计算建筑间距；当南侧住宅建筑地面标高高于北侧住宅建筑地面标高时，应以南页脚内容

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侧住宅建筑高度加上南北地面高差值计算建筑间距；

2、朝向为东西向的：当住宅建筑屋面标高较高建筑的地面标高高于东侧或西侧住宅建筑的地面标高时，应以建筑屋面标高较高建筑的建筑高度加上东西地面高差值计算建筑间距。

第二十六条 住宅建筑出挑部分的间距规定按出挑部分的累计长度计算。住宅建筑阳台出挑距离和阳台、露台、楼梯间等凸出部分累计长度应符合下列规定：

1、住宅建筑阳台最大出挑距离不应超过1.8m，超过1.8m的，超出部分按水平投影面积的全部计算建筑面积和容积率；

2、住宅建筑楼梯间等凸出部分距离不应超过1.3m；

3、超出本条1、2任一款规定值的，应从阳台和楼梯间等凸出部分外边缘计算建筑间距；

4、住宅建筑阳台、露台、楼梯间等凸出部分累计长度不得超过同一建筑外墙面宽总长度的60%。

第二十七条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园和托儿所生活用房、中小学和大中专院校教学楼及老年人居住建筑居住

用房与相邻建筑的间距在同型布置方式时的住宅建筑间距的规定基础上增加15%，除满足同型布置方式时的住宅建筑间距规定外，还应符合相关日照要求，同时应满足医院病房楼、休（疗）养院住宿楼与页脚内容

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其他建筑平行布置时的最小间距不小于24m，教学楼与其他建筑平行布置时的最小间距不小于25m。上述所列的非住宅类建筑位于南侧或东西侧时，其间距按附表二规定控制。

第二十八条 工业、仓储、公用设施建筑之间的间距按其工艺及消防、环保、卫生、通风要求控制，可在同型布置方式时的住宅建筑间距的规定基础上减少10%。商业、办公等公共建筑之间的间距在同型布置方式的住宅建筑间距控制要求上可减少15%。同时必须满足消防及各专业规范要求，最小间距应符合下列规定：

1、低层、多层建筑的最小间距不小于8m；

2、高层建筑与其北侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于24m，高层建筑与其东西侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于18m，以其他形式布置时的最小间距不小于12m。

第二十九条 项目内部独立占地配套建设的建筑高度小于5m的单层门卫、变配电房、泵房与其相邻建筑的最小间距在满足消防、环保和安全要求的前提下，按不小于6m控制。

第三十条 挡土墙或护坡与建筑的间距应满足日照、消防要求，其最小间距按以下控制：

1、高度大于2m小于6m的挡土墙和护坡，其上缘与同水平面建筑间水平距离不应小于3m，其下缘与同水平面建筑间的水平距离页脚内容

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不应小于2m；

2、高度大于等于6m的挡土墙和护坡，其上、下缘与同水平面建筑间的水平距离不应小于6m，且必须满足地质灾害评估要求。

第二节 日照控制

第三十一条 建筑日照标准应按《城市居住区规划设计规范》GB

50180的国家规范执行。

历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村保护范围内住宅建筑的日照控制要求按批复的规划控制。其他特别地区通过编制城市设计或修建性详细规划确定日照控制要求。

受影响区域的日照应按规划用途进行模拟分析。

页脚内容

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第三十二条 住宅建筑、养老设施建筑、集体宿舍、大学和中小学学生宿舍、中小学教室楼的普通教室、幼儿园和托儿所的生活活动用房及室外活动场地、医院病房楼的病房、休（疗）养院寝室等必须编制《日照分析报告》。其他建设项目可能对上述所列项目产生日照影响必须编制《日照分析报告》。

第三十三条 各类建筑应符合下列日照标准：

1、住宅建筑每套至少有一个居室（居室是指卧室、起居室）的满窗日照时间应满足大寒日3小时。三居室以上的住宅建筑至少有两个居室以上满窗日照时间满足大寒日3小时。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日对内日照1小时、对外日照3小时的标准；

2、敬老院、老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居室冬至日的有效日照不应低于2小时；

3、托儿所、幼儿园生活活动用房冬至日底层满窗日照不低于3小时，室外活动场地应保证有一半以上的活动场地面积冬至日日照不少于连续2小时；

4、中小学教学楼教学用房冬至日有效日照（一般为南外廓）不应低于2小时。中小学学生宿舍应获得同住宅建筑相同的日照标准；

5、休（疗）养院的疗养室与医院病房楼的病房冬至日有效日照页脚内容