福州长乐市滨海新城启动区控制性详细规划说明书

2023年12月21日发(作者：药品配送)

前言

为统筹安排外文武垦区各项建设事业，为土地开发、修建性详细规划及城市设计提供依据，特制定本规划。

以此规划为基础，有效地指导滨海新区实施建设，合理配置空间资源，保障公共利益，将本区建设成为海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。

第一章 规划依据与规划原则

一、规划依据

求为引导性内容，具有弹性。

三、规划范围

本次控制性详细规划范围：北至文武砂南岸，西南至新规划福北线（快速路），东至外文武1．《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

2．建设部《城市规划编制办法》

3．《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）

4．《福州市城市规划管理技术规定》（2007年）

5．国家相关规范及地方法规及技术规定。

内围堤。总规划面积2.77平方公里。二、规划原则

1．整体性原则——落实和深化上位规划要求

本区是长乐市滨海新城的重要组成部分，其建设具有重要的示范作用，决定滨海新城未来的走向。规划必须按照《长乐市总体规划》的要求，进一步细分用地功能，深化城市交通、城市景观等内容，特别要使涉及公共利益的要求落到实处，使规划区成为滨海新城的有机组成部分。

2．保障公共利益原则——发挥规划的调控和引导作用

控制性详细规划是土地使用和开发的依据，也是地方规划行政主管部门依法行政的依据，是政府对社会施加影响的公共政策。因此本规划要突出保障公共利益，区分政府行为和市场行为，明确社会各利益集团和个人在城市发展中的权力和义务，对公共空间、公共设施和市政设施进行控制和引导。

3．综合协调原则——规划用地集约、设施高效、环境优美的城市新区

规划在落实地方的发展目标和要求的同时，还要贯彻国家的政策要求，如集约利用土地、节能环保等政策。本区规划运用合理的策略选择、科学的指标制定、完善的系统设计等规划手段，发挥规划综合效能，打造用地集约、设施高效与环境优美的城市新区，实现社会、经济与环境效益的统一。

4．可操作性原则——符合规划管理的实际要求

本规划需充分结合地方规划管理的实际要求，条理清晰，容易操作。可操作性主要体现在规划要求的刚性和弹性上，将涉及公共利益的开发建设要求作为强制内容，是刚性的，其他要

第二章 现状分析

一、区位条件

规划区位于滨海新城的东南部，出东海口的海域水面中心，是滨海新城乃至福州的东部门户，距长乐市区15KM，与老城联系紧密；距离新规划的福州东站仅3KM，距福州国际机场9KM，对外交通快捷方便；东面靠海，北部是新规划的高尔夫球场，南部是下沙景区，区位条件非常优越。

二、自然条件

规划区场地周边自然环境良好，丘陵地植被较少，周边无重大污染源，沿海大片滩涂湿地水生植物茂盛，是多种禽鸟的栖息地。规划区内主要为浅海及浅海海养殖田地，围垦地范围水质良好。

三、地质条件和场地安全

场地稳定性总体较好，适宜工程建筑。主要地质不良问题为规划区位于出海口，要处理好场地基础，严格按规程回填处理。

规划场地主要受洪水和海潮威胁。建设防洪堤坝，场地标高填到海拔3.5以上，规划确定建设用地标高基本达到4.0米。场地标高只要设计要求回填，洪水威胁也将迎刃而解。

四、用地现状

规划区内土地为滩涂填海形成，场地高程一般达到2.5米左右，基地现状主要为浅海及浅海海养殖田地，属于江田镇范围内的围垦海域，

规划区内土地大部分未经开发建设，属于外文武围垦区，西面是江田镇中心。

规划范围277公顷，其中水域和其他不适宜建设用地100公顷。

表2—1 现状用地统计表

序号 类别名称

面积 占城市规划用地比例（公顷） （％）

1 城市规划用地 277.23 100

2 村镇建设用地 18.37 6.62

3 拟建设用地 177.02 63.98

水域和其他不宜建设用地 100.21 36.15

4

其中

水域 92.55 33.38

其他不宜建设用地 7.66 2.77

五、关注问题

规划区的建设对于滨海新城的开发建设起到承上启下的作用，对于规划区的开发建设有以下几点值得关注问题：

1．滨海新城建设，距东海最近的长乐具有巨大的地理优势，面山靠海，是福州的门户；铁路的建设使长乐又将迈入高铁时代，必须充分利用这区位优势。

2．规划区位于沿海带，是台风高发地区，建设时要重视防风、防潮问题，建设好防风林带，健全排水设施。

3．江田镇土地资源紧缺，土地是不可再生的宝贵资源，规划区建设既要集约、高效利用土地，又要创造良好的生活环境。

4．规划区是滨海新城的重要组成部分，要处理好近期建设与长远发展的关系，为新城可持续发展打下良好基础。

第三章 功能与布局

一、上位规划要求

（一）新城的城市职能

根据《三门县滨海新城分区规划》，在2020年以前，滨海新城主要职能为县域制造业中心之一，同时具备较为完善生活配套功能，用地以工业用地为主。

到远景，滨海新城将成为县域中心城市的中心组团，是全县的行政、文化、商贸和旅游服务中心，从以工业职能为主逐步向居住和服务业为主的职能转化，从而形成环境优美功能多样的滨海新城。

（二）新城的城市规模

分区规划确定的滨海新城城市规模为： 2020年，人口规模为9.5万人，建设用地控制在9.5平方公里以内。

远景，滨海新城人口规模为21万人，建设用地总量为21平方公里左右。

（三）新城的空间结构

分区规划确定滨海新城空间结构为：“一心、两廊、三轴、八片区”。

一心：指以正屿山公园为城市绿心，是新城重要的生态节点和景观标志。

两廊：分别为城市发展廊道和滨水生态廊道。

三轴：规划安排三条纵向功能轴，自西向东分别为商业轴、行政轴和文化轴。

八片区：西部居住片区、西北工业片区、西南工业片区、北部滨水居住片区、商贸综合片区、行政办公片区、文化综合片区和东部旅游片区。

二、启动区的建设目标

1．打造景观优美，特色突出的示范新区。

2．建设设施完善，生态和谐的宜居新区。

3．构筑交通高效，环保清洁的产业新区。

三、启动区的功能要求

分区规划为滨海新城描绘了“开阔之景、财富之舟、活力之城”的宏伟蓝图，确定了工业发展、居住与服务和旅游度假三大职能。但滨海新城并非一蹴而就，需要分阶段、有步骤进行建设。从三门县的现状发展情况来看，其经济实力与省内同等城市比较还不是很强，城市化水平还相对较低，这主要与工业发展相对滞后有关。因此加快发展工业成为当前的重要任务，根据市委、市政府的统一部署，滨海新城启动区以安排工业为主，成为三门县重点建设的三个工业基地之一。同时为减少老城的压力，启动区还要承担疏解老城人口，安排产业职工生活居住的任务。

综上所述，启动区以发展工业为主，同时具有居住和服务功能。

四、启动区的空间结构

根据启动区的地形特点和功能要求，规划“一带、双心、三片区”的空间结构。

一带：为沿横港河形成的景观生态带，通过对河道进行必要的疏浚整治后，在河两岸安排公共绿地和景观设施，形成环境优美的休闲空间，同时也是工业区与居住区之间的安全屏障。

双心：分别为大庵山北部居住服务中心和横港河东部的工业服务中心。在居住服务中心安排居住区级配套服务设施，在工业服务中心主要安排工业区管理机构、劳动与就业服务机构和必要的商业设施。

三片区：分别指横港河以西的居住功能片区、横港河以东的工业功能片区和滨经一路以东的居住功能片区。

第四章 用地规划

一、用地分类与地块划分

（一）用地分类

本规划按照《城市规划编制办法》的要求对用地进行细分，分类标准基本采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），划分以中类为主小类为辅。需要特别说明的用地是混合用地，主要为商住混合，用地代码以C/R表示。

表4－1 城市用地分类表

类别代号 类别名称 范 围

大类 中类 小类

R 居住用地 居住小区，居住街区，居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地

R1 一类居住用地 市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以地层住宅为住的用地

R11 住宅用地 住宅建筑用地

R12 公共服务设施用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所，幼儿园，小学，中学，粮店，菜店，副食店，服务站，储蓄所，邮政所，居委会，派出所等用地

R13 道路用地 居住小区及小区级以下的小区路，组团路或小街，小巷，小胡同及停车场等用地

R14 绿地 居住小区及小区级以下的小游园等用地

R2 二类居住用地 市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多，中，高层住宅为主的用地

R21 住宅用地 住宅建筑用地

R22 公共服务设施用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所，幼儿园，小学，中学，粮店，菜店，副食店，服务站，储蓄所，邮政所，居委会，派出所等用地

R23 道路用地 居住小区及小区级以下的小区路，组团路或小街，小巷，小胡同及停车场等用地

R24 绿地 居住小区及小区级以下的小游园等用地

CR 商住混合用地 商业和居住混合用地

C 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政，经济，文化，教育，卫生，体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

C1 行政办公用地 行政，党派和团体等机构用地

C11 市属办公用地 市属机关，如人大，政协，人民政府，法院，检察院，各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地

C12 非市属办公用地 在本市的非市枢机关及企事业管理机构等行政办公用地

C2 商业金融用地 商业，金融业，服务业，旅馆业和市场等用地

C21 商业用地 综合百货商店，商场和经营各种食品，服装，纺织品，医药，日用杂货，五金交电，文化体育，工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工厂，车间和仓库等用地

C22 金融保险业用地 银行及分理处，信用社，信托投资公司，证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地

C23 贸易咨询用地 各种贸易公司，商社及其咨询机构等用地

C24 服务业用地 饮食，照相，理发，浴室，洗染，日用修理和交通售票等用地

C25 旅馆业用地 旅馆，招待所，度假村及其附属设施等用地

C26 市场用地 独立地段的农贸市场，小商品市场，工业品市场和综合市场等用地

C3 文化娱乐用地 新闻出版，文化艺术团体，广播电视，图书展览，游乐等设施用地

C31 新闻出版用地 各种通讯社，报社和出版社等用地

C32 文化艺术团体用地 各种文化艺术团体等用地

C33 广播电视用地 各级广播电台,电视台和转播台，差转台等用地

C34 图书展览用地 公共图书馆，博物馆，科技馆，展览馆和纪念馆等用地

C35 影剧院用地 电影院，剧场，音乐厅，杂技场等演出场所，包括各单位对外营业的同类用地

C36 游乐用地 独立地段的游乐场，舞厅，俱乐部，文化宫，青少年宫，老年活动中心等用地

C4 体育用地 体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地

C41 体育场馆用地 室内外体育运动用地，如体育场馆，游泳场馆，各类球场，溜冰场，赛马场，跳伞场，摩托车场，射击场以及水上运动的路域部分等用地，包括附属的业余体校用地

C42 体育训练用地 为各类体育运动专设的训练基地用地

C5 医疗卫生用地 医疗，保健，卫生，防疫，康复和急救设施等用地

C51 医院用地 综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院，儿童医院，精神病院，肿瘤医院等

C52 卫生防疫用地 卫生防疫站，专科防治所，检验中心，急救中心和血库等用地

C53 休疗养用地 休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，该用地应归入居住用地（R）

C6 教育科研设计用地 高等院校，中等专业学校，科学研究和勘测设计机构等用地。不包括小学，中学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）

C61 高等学校用地 大学，学院，专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地

C62 中等专业学校用地 中等专业学校，技工学校，职业学校等用地，不包括附属普通中学内的职业高中用地

C63 成人与业余学校用独立地段的电视大学，夜大学，教育学院，地 党校，干校，业余学校和培训中心等用地

C64 特殊学校用地 聋，哑，盲人学校及工读学校等用地

C65 科研设计用地 科学研究，勘测设计，观察测试，科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设与其他单位内的研究室和设计室等用地

C7 文物古迹用地 具有保护价值的古遗址，古墓葬，古建筑，革命遗址等用地。不包括已作其他用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别

C9 其他公共设施用地 除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所，社会福利院等用地

M 工业用地 工矿企业的生产车间，库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路，码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地（E）、

M1 一类工业用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业，缝纫工业，工艺品制造业等用地

M2 二类工业用地 对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业，医药制造工业，纺织工业等用地。

M3 三类工业用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业，冶金工业，大中型机械制造工业，化学造纸工业，制革工业，建材工业等用地。

W 仓储用地 仓储企业的库房，堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

W1 普通仓库用地 以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地。

W2 危险品仓库用地 存放易燃，易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

W3 堆场用地 露天堆放货物为主的仓库用地。

T 对外交通用地 铁路，公路，管道运输，港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。

T1 铁路用地 铁路站场和线路等用地。

T2 公路用地 高速公路和一，二，三级公路线路及长途客运线等用地，不包括镇公路用地，该用地应归入水域和其他用地。（E）

T21 高速公路用地 高速公路用地

T22 一，二，三级公路用一级，二级和三级公路用地。

地。

T23 长途客运站用地 长途客运站用地。

T3 管道运输用地 运输煤炭，石油和天然气等地面管道运输用地。

T4 港口用地 海港和河港的陆域部分，包括码头作业区，辅助生产区和客运站等用地。

T41 海港用地 海港港口用地。

T42 河港用地 河港港口用地。

T5 机场用地 民用及军民合用的机场用地，包括飞行区，航站区等用地，不包括净空控制范围用地。

S 道路广场用地 市级，区级和居住区级的道路，广场和停车厂等用地。

S1 道路用地 主干路，次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地，工业用地等内部的道路用地，

S11 主干路用地 快速干路和主干路用地。

S12 次干路用地 次干路用地。

S13 支路用地 主次干路间的联系道路用地。

S19 其他道路用地 除主次干路和支路外的道路用地，如步行街，自行车专用道等用地。

S2 广场用地 公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地。

S21 交通广场用地 交通集散为主的广场用地

S22 游憩集会广场用地 游憩，纪念和机会等为主的广场用地。

S3 社会停车场库用地 公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场库用地。、

S31 机动车停车场库用机动车停车场库用地

地

S32 非机动车停车场库非机动车停车场库用地。

用地

U 市政公用设施用地 市级，区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物，构筑物及管理维修设施等用地

U1 供应设施用地 供水，供电，供燃气和供热等设施用地。

U11 供水用地 独立地段的水厂及其附属构筑物用地，包括泵房和调压站等用地。

U12 供电用地 变电站站所，高压塔基等用地。不包括电厂用地,该用地应归入工业用地（M）。高压走廊下规定的控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类。

U13 供燃气用地 储气站，调压站，罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气厂用地，该用地应归入工业用地（M）

U14 供热用地 大型锅炉房，调压，调温站和地面输热管廊等用地。

U2 交通设施用地 公共交通和货运交通等设施用地。

U21 公共交通用地 公共汽车，出租汽车，有轨电车，无轨电车，轻轨和地下铁道（地面部分）的停车场，保养场，车辆段和首末站等用地，以及轮渡（陆上部分）用地。

U22 货运交通用地 货运公司车队的站场等用地

U29 其他交通设施用地 除以上之外的交通设施用地，如交通指挥中心，交通队，教练场，加油站，汽车维修站等用地。、、

U3 邮电设施用地 邮政，电信和电话等设施用地。

U4 环境卫生设施用地 环境卫生设施用地。

U41 雨水，污水处理用地 雨水，污水泵站，排渍站，处理厂，地面专用排水管廊等用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其他用地（E）。

U42 粪便垃圾处理用地 粪便，垃圾的收集，转运，堆放，处理等设施用地

U5 施工与维修设施用房屋建筑，设备安装，市政工程，绿化和地地 下构筑物等施工及养护维修设施等用地。

U6 殡葬设施用地 殡仪馆，火葬场，骨灰存放处和墓地等设施用地。

U9 其他市政公用设施除以上之外的市政公用设施用地，如消防，用地 防洪等设施用地。

G 绿地 市级，区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地不包括专用绿地，园林和林地。

G1 公共绿地 向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域。

G11 公园 综合性公园，纪念性公园，儿童公园，动物园，植物园，古典园林，风景名胜公园，和居住区小公园等用地。

G12 街头绿地 沿道路，河湖，海岸和城墙等，设有一定游憩设施，或起装饰性作用的绿化用地。、

G2 生产防护绿地 园林生产绿地和防护绿地

G21 园林生产绿地 提供苗木，草皮和花卉的圃地。

G22 防护绿地 用于隔离，卫生和安全的防护林带及绿地。

D 特殊用地 特殊性质的用地

D1 军事用地 直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关，营区，训练场，实验场，军用机场，港口，码头，军用油库，仓库，军用通信，侦察，导航，观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地。

D2 外事用地 外国驻华使馆，领事馆及其生活设施等用地

D3 保安用地 监狱，拘留所，劳改场所和安全保卫部门等用地。不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地（C）。

E 水域和其他用地 除以上各大类用地之外的用地

E1 水域 江，河，湖，海，水岸，苇地，滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域

E2 耕地 种植各种农作物的土地

E21 菜地 种植蔬菜为主的耕地，包括温室，塑料大棚等用地

E22 灌溉水田 有水源保证和灌溉设施，再一般年景能正常灌溉，用以种植水稻，莲籍 席草等水生作物的土地。

E29 其他耕地 除以上之外的耕地

E3 园地 果园，桑园，茶园，橡胶园等园地

E4 林地 生长乔木，竹类，灌木，沿海红树林等林木的土地。

E5 牧草地 生长各种牧草地土地

E6 村镇建设用地 集镇，村庄等农村居住点和生活的各类建设用地

E61 村镇居住用地 以农村住宅为主得用地，包括住宅，公共服务设施和道路等用地

E62 村镇企业用地 村镇企业及其副属设施用地

E63 村镇公路用地 村镇与城市，村镇与村镇之间的公路用地

E69 村镇其他用地 村镇其他用地。

E7 弃置地 由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩，石砾地，陡坡地，塌陷地，盐碱地，沙荒地，沼泽地，废窑坑等。

E8 露天矿用地 各种矿藏的露天开采用地。

（二）地块划分

为了与土地开发出让以及片区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。

1．地块划分原则

（1）土地使用性质单一

（2）土地的产权界限

（3）道路河流等边界

（4）三门县开发建设规模特点

2．最小规模控制

本规划细分后的居住用地应作为最小出让单位，不宜再细分；其他各类用地可根据实际建设需要细分，细分土地规模应满足以下要求：

（1）公共设施用地的最小出让单位不宜小于0.5公顷。

（2）工业用地的最小出让单位不宜小于1.5公顷。

3．地块合并开发原则

在可能的条件下，规划鼓励进一步合并土地统一开发，当几个地块合并开发时，允许内部用地边界根据实际需要进行调整，但合并后地块的外部边界应与规划的界限吻合。合并后的地块要符合以下控制要求：

（1）用地构成比例与原规划相同。

（2）绿地、广场、社会公益性设施用地要保证。

（3）建设开发总容量不大于原各开发地块之和。

建筑平均高度不应大于原各地块平均高度，同时建筑限高应不大于原各地块建筑限高。

（4）城市主、次干路线形、断面均不得变化，支路线形可适当调整，但基本走向和开口位置不得调整。

二、用地构成与人口规模

规划范围面积为866.18公顷，其中城市建设用地657.26公顷，水域和其他用地208.92公顷。

根据分区规划的要求，测算启动区居住人口为6.25万人，人均建设用地为105.16平方米/人。

在城市建设用地中，居住用地（R）156.49公顷，公共设施用地（C）90.64公顷，工业用地（M）158.38公顷，道路广场用地（S）120.61公顷，市政设施用地（U）4.25公顷，绿地（G）126.89公顷。详见启动区规划用地统计表。

表4－2 规划用地统计表

序号

用地

代号

用地名称 面积（万M2）

占城市建设用地 人均用地面积

（%) （M²/人)

1 R 居住用地 156.49 23.81 25.04

R2 二类居住用地 145.65 22.16

RC 商住混合用地 10.84 7.82

2 C 公共设施用地 90.64 13.79 14.50

C1 行政办公用地 17.16 2.61

C2 商业金融用地 22.13 3.37

C3 文化娱乐用地 0.90 0.14

C4 体育用地 22.06 3.36

C5 医疗卫生用地 8.92 1.36

C6 教育科研用地 19.47 2.96

3 M 工业用地 158.38 24.10 25.34

M1 一类工业用地 13.25 2.02

M2 二类工业用地 145.13 22.08

6 S 道路广场用地 120.61 18.35 19.30

S1 道路用地 118.02 17.96

S2 广场用地 1.15 0.17

S3 社会停车场用地 1.44 0.22

7 U 市政设施用地 4.25 0.65 0.68

8 G 绿地 126.89 19.34 20.30

序号

用地 人均用地面积

代号

用地名称 面积（万M2）

占城市建设用地

（%) （M²/人)

G1 公共绿地 71.51 10.88 11.18

G2 防护绿地 55.38 8.43

9 城市建设用地 657.26 100.00 105.16

10 E 水域和其他用地 208.92

合计 规划范围 866.18

注：规划人口按照6.25万人计算

三、居住用地规划

（一）住宅开发建设政策

住宅建设需符合国家现行政策，规范和加快发展经济适用房。在符合相关规定前提下，按照一定比例建设廉租房，以满足城市低收入居民的住房需求。

根据台州市农村拆迁安置标准，对规划建设用地范围内村庄建设实施搬迁。启动区内规划1个农民新村，即晏站村，位于滨经十一路西侧，规划面积为17.6公顷；

（二）居住用地布局

规划居住用地面积154.64公顷，人均居住用地面积24.7平方米/人。

启动区居住用地分为居住区和居住小区两个层次，根据启动区的人口规模和规划结构，规划居住用地可划分水岙门居住一区、水岙门居住二区和烂漫涂居住区局部三个居住区，每个居住区下分若干居住小区，详见下表：

表4－3 居住区用地和人口分布情况统计表

居住区居住区 小区用地面积 小区人口 居住区用地 居住区人口编号 名称

小区编号

（公顷） (人) （公顷） (万人)

水岙门 E02-01

17.80

5000

居住一区

E02-04

6.74

4500

E02-05

7.12

2200

1 E02-06

7.95

2600 75.13 2.8

E02-07

10.22

4650

E02-10

8.17

4150

E02-11

6.37

4900

2

水岙门居住 E02-12

6.10

4550

二区

E02-13

8.24

5840

51.85 1.95

居住区居住区 居住区用地 居住区人口编号 名称

小区编号

小区用地面积 小区人口（公顷） (人) （公顷） (万人)

E02-14

9.43

3970

E02-15

3.17

1000

E02-16

10.29

4140

烂漫涂居住E02-33 6100

3

区局部

12.00

34.79 1.5

E02-34

21.27

8900

总计

134.87

6.25 161.77 6.25

（三）居住区配套设施规划

居住区配套设施主要分为三个级别，八大类，居住区配套设施详见表，表中部分为控规直接标示和规定的配套设施，主要是公益性设施；商业性设施和一些地块应布置的设施应按照相关规范进行审批和设置。

居住区级别的设施大多为C类和U类设施，按照各系统的规划要求进行配置。

小区级的的配套公共服务设施应集中布置，其中物业管理、居委会等合并为社区服务中心，一体化建设，以便节约用地，方便使用。

表4－4 居住区配套设施一览表

类别 居住区级 小区级

教育 中学、小学 幼儿园

医疗卫生 医院、门诊所 卫生站

文化体育

文化活动中心（含青少年活动中心、文化活动站（含青少年、老年活动站）居民建老年人活动中心） 设设施（含户外活动场地）

商业服务

各类商店、超市、市场、三产服务设施

肉菜市场、各类商店、超市、三产服务设施

邮政 邮政所

社区服务 社区服务中心、居委会、物业管理

市政公用

开关所、公共厕所、垃圾转运站、公共厕所、垃圾转运站、配电所、变电室，存停车场 车处、停车场库

1．中小学及托儿所、幼儿园规划

（1）中学

根据新城管委会的要求，启动区内暂不安排中学，根据分区规划统筹安排。

（2）小学

小学按2—3万人左右配置一所，规模24～30班，用地规模控制在1－2公顷。服务半径500—800米，以满足学龄儿童就近入学的需求。启动区共规划小学2所。详见下表：

表4－5 小学配套设施一览表

序号 规模（班） 位置（所在图则单元） 用地面积（公顷） 建筑面积（平方米）

1 24 E02-04 2.42 8600

2 30 E02-15 2.04 9800

（3）幼儿园

根据《城市居住区规划设计规范》相关规定，确定幼儿园的服务半径为300米，按照每千人30座，每25座一班的指标，结合启动区居住区布局，以方便、安全、全覆盖为指导原则，规划幼儿园共计8所。幼儿园的布局及相关指标应严格遵守《城市居住区规划设计规范》和《托儿所、幼儿园建筑设计规范》中相关规定。详见下表：

表4－6幼儿园配套设施一览表

序号 规模（班） 位置 用地面积（公顷） 建筑面积（平方米）

1 9 E02-04 0.4 2300

2 6 E02-06 0.27 1600

3 9 E02-10 0.38 2300

4 12 E02-13 0.5 3000

5 12 E02-14 0.48 3000

6 6 E02-16 0.31 1600

7 6 E02-33 0.36 1600

8 12 E02-34 0.48 3000

总计 72 3.18

2．社区医疗卫生设施规划

居住区应按居住区卫生服务中心和小区卫生服务站建设配套。原则上以街道为单位设置社区卫生服务中心，按5万人1处布局，设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道。含残疾人康复服务中心、残疾人托养所，启动区内结合综合医院安排社区卫生服务中心。

社区卫生服务站结合小区规划安排。包含健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗。

表4－7 社区医疗卫生设施一览表

等级 编号 位置

建筑面积 备注

（平方米）

居住区卫生服务中心 1 E02-11 2000 结合底商布置

2 E02-05 200 结合底商布置

小区卫生服务站

3 E02-12 200 结合底商布置

4 E02-33 200 结合底商布置

5 E02-34 200 结合底商布置

3．社区文化体育设施规划

小区级文化活动站包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动。按照服务半径均匀分散布置在居住小区内，共规划4处，按每千人用地40-60平方米，每千人建筑20-30平方米建设。详见下表：

表4－8 社区文化娱乐设施一览表

等级 编号 位置

用地面积（平

方米）

建筑面积（平方米）

备注1 E02-01 800 400 晏站村文化站

2 E02-07 1000 400 靠近公共绿地

小区级文化活动站

3 E02-15 800 400

靠近大庵山公园沿滨纬三路

4 E02-34 800 400 沿滨纬三路

在小区、广场、街头绿地安放健身设施，包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等，小区宜设置健身房，方便居民锻炼。居住区、居住小区力争达到人均0.5米的体育设施用地。

其中水岙门居住片区结合大庵山公园和居住区绿地布置健身设施，用地中应保证不小于150平方米的全民健身点。烂漫涂居住区近期可利用体育中心布置健身设施。

横港工业服务区内布置不少于1500平米的运动场地，包括篮球场和网球场。

4．社区商业服务设施规划

在空间布局上与规划确定的居住社区相结合，规划三个居住区级商业服务中心，即：

水岙门居住一区中心，位于滨经十三路和滨纬一路交叉口；

水岙门居住二区中心，沿滨纬三路混合用地内；

烂漫涂居住区中心，居住区沿滨纬一路混合用地内；

小区商业网点结合小区规划统一考虑。其中包括综合食品店、综合百货店、超市、餐饮、药店、书店等，服务设施服务半径应小于300米，市场、便民店等服务设施布局应方便居民使用，宜设于组团的出入口附近。相关指标应严格遵守《城市居住区规划设计规范》规定。

启动区内共规划市场用地4处，详见下表：

表4－9 社区市场配套设施一览表

名称

用地面积 建筑面积 图则单元

数量

（公顷） （平方米） 编号

总量 规划增加

备注

1 9.49 230000 E02-02 1 +1 一级、综合

2 0.3 3000 E02-11 1 +1 二级

3 0.3 3000 E02-13 1 +1 二级

4 0.15 1500 E02-33 1 +1 三级

总计 0.9 237500 4 +4

二级、三级市场宜设在底层（若为生鲜超市也可设在地下一层室内）；运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场。

5．社区邮政设施规划

在启动区规划邮政所2处，分别位于E02-11和E02-33图则单元内，邮政所建筑面积为200平方米，不需单独占地。

6．居住区管理与服务设施规划

居住区级的行政管理与服务设施包括管理、家政服务、就业指导等服务，以服务半径400-500米内的3万左右居民为主要服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。在居住区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中设置居住区级公共设施，与居住社区公共绿地共同形成边界明晰的居住社区中心。作为居住片区统一管理设施的街道办事处设在管委会办公区内。

小区级行政管理与服务设施包括居委会、小区服务站、小区警务室等。以服务半径200～250米内的0.5～1万左右居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目。在交通便利的中心地段集中设置小区级公共设施，与小区内部公共绿地共同形成小区中心，实现居民在步行3－4分钟内可达。

表4－10 居住区管理与服务设施一览表

序号 等级 位置 用地面积（平方米） 建筑面积（平方米）

1 居住区级 E02-11 800

2 居住区级 E02-13 600

3 小区级 E02-34 300

4 小区级 E02-01 300

四、公共设施用地规划

滨海新城启动区规划公共设施用地面积90.64公顷，占城市建设用地总面积 13.79％。

（一） 行政办公用地

启动区内行政办公设施用地17.16公顷，主要集中在滨纬一路与滨经七路沿线。规划设施包括公安局、管委会办公区（工商、税务、街道办等）、横港工业区管理办公区、劳动与就业服务办公机构等市级的行政办公设施。

（二）商业金融用地

启动区规划商业金融设施用地22.13公顷。集中分布在3处，一是在滨经十一路东部，包括酒店、金融、邮电、贸易、咨询等设施；二是在滨经十一路西北部，以专业市场为主；三是在横港工业服务中心为工业区配套的商业设施，包括餐厅、超市、理发、干洗等设施。

（三） 文化娱乐用地

规划文化活动中心1处，位于滨纬一路和滨经十三路交叉口东南侧，用地 0.9公顷。包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等。

为丰富工人的文化生活，在在横港河东侧结合工业区服务中心安排1个工业区文化活动中心，内设健身房、阅览室、影视厅、歌厅等设施，建筑面积3000平方米，不需单独占地。详见

下表：

表4－11 文化中心规划一览表

用地面积（平备注

等级 编号 位置 建筑面积（平方米）

方米）

居住区级文化活动中心 1 E02-11 8969 9000 独立建设

工业区文化活动中心 2 E02-17 3000 不独立建设

作为启动区文化设施的补充，中等职业技术学校图书馆建议采取对外开放的管理模式。

（四）体育设施用地

规划市级体育中心1处，占地22.1公顷。并与绿地结合形成大型体育公园。包括体育馆、体育场、游泳馆、户外活动场地等，满足召开省、市级综合运动会单项体育比赛的要求，同时也满足大型文艺演出的需要。

充分发挥企业、机关、学校体育设施的作用，在不影响正常工作情况下，可对社会有偿开放，促进全民健身运动的开展。

（五） 医疗卫生设施用地

规划医疗卫生设施按规模分为综合医院、社区卫生服务中心和社区卫生服务站。

启动区规划综合医院1所，位于横港西侧，规模为500个床位，规划面积为8.80公顷。

表4－12 医院规划一览表

等级 编号 位置

用地面积（公建筑面积 备注

顷） （平方米）

综合医院 1 E02-16 8.80 45000 独立建设

（六）教育科研用地

启动区规划教育科研用地19.47公顷。

启动区内规划中等职业技术学校1所，占地14.49公顷。位于滨纬一路以北滨经十一路以东。

在滨经十三路和滨纬五路交叉口规划党校用地一块，占地3.65公顷。

在党校的北部规划为海洋研究所，占地1.33公顷。

五、工业用地规划

规划工业用地面积为158.38公顷，其中一类工业用地面积13.25公顷，二类工业用地面积145.13公顷。重点发展机电制造、模具制造、工艺品制造等工业。考虑就业密度，远期逐步提高产业档次，并向研究开发、企业孵化、生产制造一体化方向发展。

根据国内外工业区开发经验，工业区宜采用模块式开发模式，划分标准地块，根据滨海新城的开发需求，将最小地块确定为1.5公顷，开发单位可以按照实际需要，按模块征地。工业区开口一般面向支路，以减少交通干扰。

为有效利用土地资源，发挥土地效益，促进启动区开发建设，规划对区内工业用地设置投入产出标准。根据台州地区的开发经验，确定滨海新城启动区的土地投资强度控制在1500万元/公顷（100万元/亩），产出率控制在4500万元/公顷（300万元/亩）以上。

由于工业区主要的生产活动为机电制造、模具制造等，这些活动产生的噪音对环境影响较大，需要进行控制。因此，为保证工业区的正常环境，适宜办公与生产，在执行更新技术设备和工艺流程、区内禁止机动车鸣高音喇叭和对外交通线及主要道路两侧宜布置防护绿带等措施的前提下，对该区域进行控制,主要就噪声进行环境分区控制。根据《城市区域环境噪声标准》，一、二类工业区昼间噪声等级控制在65dB，夜间控制在55dB以内。

第五章 道路交通控制

一、道路网规划

启动区规划形成主干路——次干路——支路三级路网结构，规划道路广场用地面积为120.61公顷。

主干路主要承担启动区与外部组团的联系功能，并承担各片区之间的交通联系。启动区主干路形成“两纵一横”的路网结构。两纵包括：滨经十一路、滨经一路，一横指：滨纬一路。道路红线宽度控制在45米以上。

次干道主要承担各个功能片区之间及片区内部的交通出行。断面形式采用两块板，红线宽度为30、24米。启动区规划次干道8条，包括：滨纬二路、环南路、滨纬三路、滨纬五路、滨经二路、滨经三路、滨经七路、滨经十五路。

支路承担片区内的交通出行。断面形式采用一块板，红线宽度为18、15米。

规划主干路总长8.84公里，道路网密度为1.38公里/平方公里。

规划次干路总长16.51公里，道路网密度为2.58公里/平方公里。

表5－1 启动区干路规划一览表

道路道路长等道路名称 起止点

道路 道路红走向 线（米）

断面形式

度（米）

级

主滨纬一路 西边界——滨经二路 东西 55 3-6-3-11.5-8-11.5-3-6-3 3940

干滨经十一路 北边界——南边界 南北 46.5 3-4.5-4-23.5-4-4.5-3 3691

路

滨经一路 北边界——南边界 南北 50 3-4.5-3-12-5-12-3-4.5-3 2594

滨纬二路 滨经七路——滨经一路 东西 30 4-22-4 1436

次环南路 滨经一路——东边界 东西 30 4-22-4 1963

干滨纬三路中滨经一路——滨经二路 东西

段

30 4-22-4 513

路

滨纬三路西滨经五路——滨经一路 东西

段

24 4-16-4 1002

滨纬五路 规划西边界——滨经二路 东西 24 6-12-6 4305

滨经七路 滨纬四路——滨纬五路 南北 30 4-22-4 4679

滨经二路 环南路——滨纬五路 南北 30 4-22-4 1535

滨经三路 滨纬四路——滨纬五路 南北 24 4-16-4 1774

滨经十五路 滨纬五路——滨经十一路 南北 24 4-16-4 1784

规划新建跨海游港大桥1座、跨横港桥3座。在滨纬二路西端规划广场1处。

二、交叉口规划

启动区规划交叉口在滨纬五路与滨经十一路、滨经一路为简单立体交叉，滨纬五路下穿，其余道路交叉口为平交形式，主次干路交叉口采取渠化和信号灯控制；

支路一般不得穿行主干路，支路与主干路交叉口只允许右进右出。支路与主次干路、主干路与主干路、次干路与主干路、次干路与次干路交叉口需加宽1条右转弯机动车道。

由城市道路交叉口的道路红线向主次干路延伸70米范围，以及向支路延伸50米范围为禁止机动车开口路段。具体禁止机动车开口路段在分图图则中标出。

三、公交系统规划

1．快速公交

将滨纬一路、滨经十一路确定为快速公交走廊，安排公交专用道，近期按常规公交专用道使用，远期改为快速公交专属路权，社会车辆不得占用。快速公交站间距为800米—1200米，能够覆盖新区大部分区域，在道路建设中要预留站点位置。

2．常规公交

根据用地布局，在启动区内大部分主次干路上布置常规公交线路，并划出常规公交专用道。常规公交车站间距为400—600米，在滨纬二路、滨经二路和滨经七路设港湾式停靠站，停靠站采用对置设站，应在车辆前进方向迎面错开30米。

3．公交设施

启动区内规划公交枢纽1个，占地1.40公顷；位于滨经一路与滨纬一路交叉口东南侧。

四、步行系统规划

为营造安全的交通环境，在启动区规划步行系统，包括滨水步行道和步行商业街。

滨水步行道：在横港河风光带两侧设置连续的景观步行道路，并连接潜龙岛湿地公园。步行路径与地形地貌、绿化、水体、休憩地点有效组织，为保护湿地，潜龙岛公园内的步行路宜采用木质栈桥的形式。

步行商业街：在规划的滨纬三路内两边设置商业设施，并结合大庵山公园，形成启动区的商业步行环境。

城市步行系统应与居住区级步行系统相衔接，构成连续的步行体系。步行系统设计必须考虑特殊人群的实际需求，在步行系统内部进行无障碍设计，并且设置盲道。

五、静态交通规划

1．停车场

启动区公共停车场分为社会停车场和配套停车场两类。

其中社会停车场4个，总面积1.44公顷，主要分布在片区中心、办公服务区和公园周边。

表5－2 社会停车场规划一览表

序号 项目名称 用地面积（公顷） 图则单元编号 备注

1 0．59 E02-16 地上地下

2 0．39 E02-17 地上地下

3

社会停车场

0.24 E02-31 地上

4 0.22 E02-31 地上

配套停车场按照下列标准控制：

表5－3 滨海新城停车场(库)配建标准

类 别 单 位

指标

机动车 自行车

1 二类住宅 车位／百平方米建筑面积 0．5 1.0

2 行政办公、写字楼 车位／百平方米建筑面积 0．5 5.0

3 博物、群艺、科技、图书、展览馆 车位／百平方米营业面积 0.6 6.0

4 文化活动中心 车位／百平方米建筑面积 1.0 6.0

5 会议厅、礼堂 车位／百座 4.0 30

6 剧场、市级电影院 车位／百座 5.0 20

7 一般电影院 车位／百座 2.0 15

8 中小型体育设施 车位／百座 2.0 30

9 大中专院校 车位／百学生 0.7 20

10 中学 车位／百学生 0.5 70

11 小学 车位／百学生 0.5 10

12 省、市、区级综合医院 车位／百平方米建筑面积 1.0 2.0

13 其它医院、诊疗所 车位／百平方米建筑面积 0.5 1.5

14 疗养院 车位／百平方米建筑面积 1.0 1.0

15 商场 车位／百平方米建筑面积 1.0 8.0

16 农贸市场 车位／百平方米营业面积 0.3 8.0

17 饭店、酒家 车位／百平方米建筑面积 3.0 4.0

18 高中档宾馆 车位／客房 0.3 1.0

19 普通宾馆 车位／客房 0.2 1.0

21 城市公园 车位／公顷游览面积 5.0 20

2．加油站

滨纬一路与滨经三路交叉口处规划加油站1处，规模0.26公顷。

六、道路竖向规划

道路竖向设计是道路工程规划的主要内容之一，应综合考虑基地的现状地形、防洪防涝、以及工程管网的布线要求。为下一步工作中的道路设计、街区内部竖向设计提供参考。

在启动区范围内，滨纬一路西段、滨纬三路、滨经十一路南段、滨经九路已完成设计并铺设路基，以此为基础道进行道路竖向设计。

道路竖向设计应充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求。按国家道路纵坡设计规范，应基本保证道路纵坡大于0.2%，小于8%。当相邻两个道路控制点标高比较接近时（纵坡小于0.2%），通过在路段中设置驼峰的方式来解决道路排水问题。

规划道路竖向最高点为滨经十一路与滨纬五路的交叉点，规划桥面高程为9.31米。规划道路控制点标高最低点为3.10 米，场地标高均在4.00米以上。本规划采用的高程为黄海高程，坐标为三门滨海新城独立坐标系。

第六章 绿地水系控制

启动区绿地系统由生态绿地和城市绿地构成。生态绿地主要包括潜龙岛湿地公园和海游港沿岸的滨水生态绿地，是新城水生态环境的重要组成部分，是水生动植物的栖息地。城市绿地包括城市公园、滨水绿地、附属绿地和防护绿地，形成“点、线、面”相结合的城市绿地系统。

规划城市绿地面积126.89公顷，人均20.30平方米；其中公共绿地71.51公顷，人均公共绿地面积11.18平方米。

一、生态绿地

潜龙岛湿地公园位于滨海新城中部，结合金鳞湖布局，占地45.95.公顷（不含水域），内部水泽相互渗透，水生植物物种丰富，采取保护为主的策略，重点体现其滩涂湿地的自然特征，重点打造原生态的自然湿地景观。它不同于自然保护区，也不同于一般意义上的公园，兼有保护、科研、教育、旅游观光等功能。同时也是整个金鳞湖沿岸自然生态风光带的特征的集中体现。近期建设步行道，并设立了各种学习观景点，在自然环境中让人们得到环保意识的熏陶和教育；并通过架空木栈道减少活动对生态的干扰。

沿海游港岸线应尽量保持其原来的天然岸线，必须做人工护岸的也应以草坡、湖石等类型的柔性护岸为主，绿化不应影响汛期行洪。

二、公共绿地

（一）城市公园

规划城市公园1处，为大庵山公园，城市公园的服务半径为2000—3000米。

表6－1 规划公园一览表

名称 分类 面积（ha） 位置 备注

潜龙岛湿地公园 生态公园 45.95 滨海新城中部 含青少年教育功能

大庵山公园 综合公园 15.9 大庵山

（二）滨水绿地

沿横港河规划滨水绿地，面积约50公顷，岸线形态优美，空间景观丰富，联系海游港和湿地公园并串联起多个公共服务设施用地，是启动区重要的绿色开敞空间，必须保证滨河绿带的连续性、开敞性和公共性。为加强对城市与水体边界的控制管理，保障边界两侧活动的连续性及视觉的感知。根据现状条件及规划需要，在不同地段设置宽度不同的绿化带，但最窄处其蓝线外两侧绿带宽度不宜小于10米。近期建设中沿水岸重视绿化层次以及植被种植设计，强调形成多层次特色滨水岸线。其间设置大小形态不一的休憩处和散步道，局部可放大可适当设置亲水平台、台阶等，增加公众与水面交流的机会，营造人与自然相互和谐的生态环境。

（三）附属绿地

1．广场绿化

广场绿地具有美化城市、改善局部气候和紧急疏散等功能。广场绿地布置和植物培植要考虑广场规模、空间尺度，结合周边的自然和人造景观环境，协调与四周建筑物的关系，同时保持自身风格的统一。启动区城市广场绿地率不小于40%，其中集中绿地面积不应小于广场面积的25%。

2．道路绿化

道路绿化具有生态保护、净化空气、降低噪音、调节小气候和美化环境等多种功能。启动区主要交通性道路两侧规划相应的防护绿地外，道路自身的绿化也十分重要。道路绿化要体现道路的功能特点，交通性道路以满足道路的交通安全为主要出发点，生活性道路在不妨碍交通的情况下，以遮阴和美化城市环境为主。根据《城市道路绿化规划与设计规范》的规定，启动区主干路道路绿地率不小于30%，次干路绿地率不小于25%，支路绿地率不小于20%。

3．居住区绿化

居住区绿地属于居住用地的一个组成部分，包括居住小区游园，宅旁绿地，居住区内公建庭园，居住道路绿化等。启动区居住区人均公共绿地不得少于2平方米/人，绿地率不低于30%。居住小区内均配置小区游园和组团绿地。规划居住小区游园按照不低于人均0．5平方米每人配置，附近有大型公园等公共绿地的小区，标准适当降低。每个组团的组团级绿地按照不低于人均0．5平方米标准配置。

三、防护绿地

启动区规划防护绿地面积55.38公顷。主要分布在横港工业区周围、主要交通性干道两侧、晏农河两侧以及滨海地带等区域。

防护绿地：沿滨经一路、滨经十一路、滨纬一路布置防护绿地，每侧宽度不少于15米。滨经五路防护绿地宽度10米。滨纬五路与海游港之间设置不少于60米的防护绿地。晏农河两侧防护绿地宽度不少于10米。

第七章 城市设计指引

一、总体结构

滨海新城启动区总体城市设计结构可概括为“一带、三区、四轴、多节点”。

一带：是以启动区中部横港河为依托，营造一条贯穿启动区的滨水景观带。

三区：结合滨海新城启动区控制性详细规划的用地布局，将滨海新城启动区划分为三个风貌景观区。分别为：城市生活风貌景观区、城市工业风貌景观区、城市自然风貌景观区。

四轴：结合启动区主要景观道路及节点，构成启动区的景观轴线，包括两条景观主轴和两条景观次轴。两条景观主轴为启动区南部滨海景观轴和中部城市景观轴，次轴包括沿滨经七路的景观次轴和沿滨纬二路的景观次轴。

多节点：结合城市广场、绿地、地标性建筑等，形成城市多个景观节点。

根据启动区建设实施和管理的实际需要，对轴线与节点、景观路与地标、开敞空间与界面、城市轮廓线、城市夜景和建筑特色等景观要素制定设计导则。

二、轴线与节点

（一）轴线

滨海新城启动区的景观轴线由两条主轴和两条次轴组成。两条主轴为：南部滨海景观轴、中部城市景观轴，两条次轴为沿滨经七路的景观次轴和沿滨纬二路的景观次轴。

1．南部滨海景观轴：位于启动区的南部，海游港的北部，将滨海的自然景观和城市景观融为一体，通过景观轴南侧绿地、滩涂的营建，打造滨海城市的自然景观风貌。

2．中部城市景观轴：是启动区东西向的主要景观轴，也是未来滨海新城的城市发展轴，凝聚着城市的发展历程。轴线串连多个城市景观节点，通过对景观轴两侧绿地和建筑的统一设计，形成规则有序、层次丰富、风貌多样的城市景观廊道。

3．景观次轴：沿滨经七路的景观次轴，是沟通城市内部自然景观与外部滨海景观的通廊，沿滨纬二路的景观次轴，是衔接城市内部自然景观与城市活动的景观通廊。规划通过对两条次轴的设计，将城市中多样的开敞空间连接起来，同时为市民提供了良好的视线廊道。

图7—1轴线分析图

（二）节点

节点是城市各种活动和流线的交汇处，滨海新城启动区规划六个景观节点。

1．水岙门大桥景观节点：是启动区的门户象征，通过对桥头绿地和建筑形态的设计形成具有标志性的入口景观。

2．滨纬一路与滨经十一路交叉口节点：是启动区近期建设的重要景观节点，位于两条主干道的交汇处，通过对标志性建筑的建设，突显滨海新城的时代感。

3．管委会交叉口节点：是城市景观主轴与景观次轴的交汇处，是视觉景观的焦点，通过对建筑形象的推敲，营造具有现代办公形象的景观节点。

4．工业中心景观节点：位于横港半岛的西部，由城市广场、街头绿地组成的城市公共开敞空间，是工业片区重要的集会场所。

5．滨纬一路与滨经一路交叉口节点：是未来三门滨海新城中心区的西部入口节点，是由体育场馆建筑和公共绿地组成，是城市标志性节点之一。

6．潜龙岛景观节点：是滨海新城的自然景观节点，由大型自然湿地和公共绿地组成是城市中市民感受自然的最佳场所。

图7—2节点示意图

三、景观路与地标

在滨海新城启动区内通过景观路与地标的建设与完善，强化区域空间的方向感和可识别性，规划以景观路为纽带，连接标志性建筑与构筑物，强化启动区景观层次和渗透力。

1．景观路

启动区规划景观路四条，分别为：滨纬一路、滨纬五路、滨经一路、滨经十一路。通过对道路绿化景观带和两侧建筑形态的精心设计，形成启动区内的重要景观通道。

2．地标

地标对于区域的可识别性以及市民对场所领域的认同感有重要的作用。区内地标由自然地标与人工地标构成。启动区中自然地标为大庵山，人工地标包括滨纬一路与滨经十一路交叉口东南角的酒店公寓、新城管委会办公楼、体育中心、滨经七路南部、北部构筑物。

四、开敞空间与界面

1．开敞空间

开敞空间是滨海新城启动区城市设计的重要内容，启动区的开敞空间由城市公园、生态湿地、图7—3景观路与地标示意图

滨水绿带、广场、街头绿地以及体育中心共同组成。

城市公园为启动区南部的大庵山公园，是启动区近期建设中的重要绿色开敞空间。生态湿地包括南部海游港北岸的生态湿地以及潜龙岛湿地公园，潜龙岛湿地公园是未来滨海新城的大型绿色开敞空间，是喧闹都市中的一片净土。滨水绿带是沿横港河两岸的绿色开敞空间贯穿整个启动区，通过其两岸绿色空间的营造建设多样化的休憩空间，将工业景观风貌区与城市生活景观风貌区有机的融合为一体。另外，通过对广场和街头绿地等小型开敞空间的建设，增强城市对人的细微关怀。

2．景观界面

景观界面为建筑与道路、山体、河流相邻的边界。启动区内的景观界面包括开敞界面和韵律界面。

开敞界面有南部滨海景观界面、北部沿狮山的绿色开敞界面和内部横港河两侧的绿色滨水空间。韵律界面结合启动区内重要景观路进行设置，包括滨纬一路、滨经一路、滨经十一路两侧的连续界面。

3、整体轮廓控制

为避免启动区开发建设中建筑布局无序，城市天际线单调乏味，规划对建筑高度进行整体控制。规划以正屿山（134米）做为参照系，以滨纬一路和滨经一路为依托，设计高低起伏，层

图7—4南北立面图

图7—5东西立面图

次丰富的城市轮廓线。沿滨纬一路和滨经一路设置中高层建筑，向两侧方向逐步降低。沿滨纬五路由于防潮堤对景观的遮挡，可适当提高建筑高度，适当布置中高层建筑。在滨经一路、滨经十一路与滨纬五路交叉口处，为了提高城市入口形象，可设置高层建筑。启动区的制高点为滨纬一路与滨经十一路交叉口东南角的酒店建筑，控制高度100米。

五、夜景设计

滨海新城启动区的夜景照明系统分为重点照明区、重点照明带、道路照明等。夜景照明设计以启动区景观设计为依据，重点展现景观轴线和景观节点的夜景景观。

1．重点照明区

重点照明区是启动区中主要的公共活动空间和人流集散空间，同时又是展现城市形象的标志性场所。重点照明区包括启动区水岙门门户地区、新城管委会片区、横港工业服务区、体育中心区。

2．重点照明带

是以横港河两岸滨河绿地和步行系统为对象，通过园林式的带状连续照明塑造了美好的滨河城市夜景。为突出主题，其它休闲绿地照明可相对弱化。

3．道路照明

道路照明除保证视线辨别和交通安全需要以外，还应体现道路等级，以具备引导和辨别的

图7—6夜景规划图

功能。规划针对区内景观道路进行重点照明处理，可通过道路绿化照明或广告灯箱的处理达到突出道路景观的效果，包括滨纬一路、滨纬五路、滨经一路、滨经十一路。

城市设计控制

六、建筑特色

启动区的建筑特色应结合不同的城市用地功能加以设计，使整体建筑空间健康有序，并通过特定的建筑空间给市民提供丰富多彩的活动场所，表述城市文化内涵。规划将启动区的建筑特色分成五类：办公建筑、商业服务建筑、文体建筑、居住建筑、工业建筑。

1．办公建筑

办公建筑体量相对较大，朝向相对自由，可以对广场起到较好的围合作用，建议建筑采用较一致的体量和高度，在天际线上强调整齐划一。建筑造型以水平线条为主，开窗简洁，细部处理精致，以突出主体办公大楼为主要目标。建筑色彩上应强调统一协调，以浅灰系列为主，细微的差异不应影响总体的一致。

2．商业服务建筑

商业服务建筑在体量、高度等关系上应符合空间构图的基本原理，建筑的裙楼在近人尺度上应有一定的呼应。建筑风格采用现代主义风格，建筑材料以钢材、玻璃等现代轻巧材料为主，在保持风格一致的基础上，建筑体量可灵活多样，色彩上也应丰富，营造出充满活力的商业氛围。建议在建设前对整个建筑群深入的做详细的空间环境设计，以保证空间环境品质。

3．文体建筑

文体建筑多以低矮的大空间建筑为主，宜采用统一的体量和建筑风格，造型宜简不宜繁，主要建筑可有对比变化。建筑色彩宜明快淡雅、生动而充满生机，建筑色彩以浅色调为主。

4．居住建筑

居住建筑以多层的城市住宅为主，在滨纬一路南侧可布置中高层的居住建筑，建筑体量不宜过大，在建筑布局上应错落有致。建筑屋顶宜采用多种形式，可根据不同的开发意向采用不同的风格。建筑色彩以市场认同和消费引导为准，但在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。

5．工业建筑

启动区的工业建筑以大跨度的工业厂房为主，辅以多层及中高层的工业办公建筑。建筑风格以现代风格为主，为避免建筑群体的单调性，可采用多种建筑屋顶形式。建筑色彩以淡雅的浅色为主。在滨纬一路、经一路两侧为了强调城市的韵律界面，将中高层的工业建筑布置在道路两侧，建筑色彩也可丰富一些，增强城市景观路的景观效果。

6．广告

广告塔、广告板、霓虹灯、灯箱等室外广告物是对商业、文化、生活信息的收集和传递，有益于增加城市的活力，但广告设施的无序设置数量泛滥会严重影响到城市环境形象，甚至有害公共安全。建议制定城市广告管理办法，对城市广告设施的位置、形式、尺度、品质进行系统而有效的管理和控制。

附着于建筑墙面的广告须严格控制面积与体积，并与建筑风格统一；人行道广告的外形尺寸不宜过大，原则上不应超过1.5×1m，间距应大于20m。沿街悬挑灯箱、广告、招牌与人行道空间的净空高度不小于3米。

纪念性建筑、教育文化设施、政府行政用地范围内，不得设置商业性广告。高层建筑的顶部和外墙面不得设置广告构筑物。

下列设施禁止设置户外广告：行道树、信号灯、道路标志等交通管理设施；消防栓、火灾报警机等消防设施；邮政信箱、电话亭等通讯设施；路灯、电线杆、电车架空线杆及电箱等市政设施。

第八章 市政工程设施控制

一、给水工程规划

（一）现状概况

目前，三门县滨海新城尚无成系统的供水设施，未来水源将利用县域内的现状和规划水厂。

县城海游镇现有供水厂（站）3座，水源为亭旁溪和地下水，总供水能力4.0万立方米/日，主要供应城市居民生活、公建用水及小部分工业企业用水。

海游镇区已形成环状、枝状结合的供水管网系统，输水管径DN500～DN800，配水管径DN200～DN400。

表8－1 海游镇现状供水厂(站)一览表

供水厂（站） 水源 取水设施 占地（亩） 现状供水规模 设计供水能力

城南水厂 亭旁溪 2×DN600 20 2.0万m/d 4.0万m3/d

县自来水厂 地下水 大口井 3 500m3/h －

上洋净水厂 地下水 大口井 5 300m3/h －

（二）用水量预测

规划采用人均综合用水指标法和用地综合用水指标法预测用水量。

1．人均综合用水指标法

根据《城市给水工程规划规范》（GB50282－98）推荐人均综合用水指标为0.4～0.8万立方米/万人·日，考虑节约用水等因素，规划确定人均综合用水指标为0.60万立方米/万人·日。规划人口为6.25万人，则用水量约3.75万立方米/日。

2．用地综合用水指标法

表8－2滨海新城启动区用水量预测表

用地名称 规划用地面积（ha） 用水指标（m3/ha·d） 用水量（m3/d）

居住用地 156.49 80 12371.2

工业用地 158.38 100 14620

公共设施用地 90.64 90 7716.6

道路广场用地 120.61 30 3586.8

市政设施用地 4.25 25 785.0

绿 地 126.89 10 1300.6

合 计 657.26 － 40380

综合以上两种预测方法，确定滨海新城启动区最高日用水量为3.9万立方米/日。

（三）供水系统规划

1．水源、水厂及输水工程

滨海新城启动区水源为城南水厂和规划的佃石水厂。

城南水厂现状供水规模为2.0万立方米/日，设计总供水规模为4.0万立方米/日，水源为亭旁溪；

佃石水厂供水规模为5.0万立方米/日，水源为佃石水库，沿石亭公路敷设DN800输水管重力供水。

2．给水管网规划

给水管网管径按用水量计算，一次铺设到位，避免重复建设，采用环状管网与支状管道相结合的方式敷设。管道原则沿规划道路东侧或南侧布置，避免管道因建设原因频繁迁移，造成投资浪费。给水管道接自来水厂引出给水干管，沿道路铺设；给水管道在过海游港前在南岸设置给水加压泵站，占地约0.5公顷。配水管道上每120米设置消防栓，消防供水与生活供水采用同一供水系统。本规划区内自然水体较多，利用规划区内水系作为消防补充水源，并予留消防车取水泊位。采用海水作为消防补充时，要考虑退潮时取水的可能。

水质标准采用《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）规定的标准，生活用水水压需满足用户接管点处自由水头28米的要求。

二、排水工程规划

（一）污水工程

1．现状概况

三门县目前没有城市污水处理厂和完整的排水系统，规划设在滨海新城南部的污水处理厂正在建设当中。

2．排水体制

滨海新城启动区排水体制采用雨、污水分流制，雨、污水各自形成独立系统，污水进行集中处理。污水管道系统分区域收集，将污水分别送至污水处理厂进行集中处理，达标后排放或进行中水回用。

3．污水量预测

按用水量预测，产污系数取0.85，启动区污水量为3.3万立方米/日。

4．污水系统规划

（1）污水厂及污水出路

规划在《三门县城市污水处理工程可行性研究报告》基础上，进一步扩大污水收集范围。污水处理厂选址在海游港以南、园里溪以东，按20公顷预留用地。处理海游镇区、周边乡镇生活、工业污水，以及滨海新城污水。远期规模为10万立方米/日。

污水处理按二级处理，执行国家《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918－2002）一级排放标准，受纳水体为海游港。

（2）污水管网规划

规划沿东西向主干路敷设污水干管，管径为D400～D800，汇集到南北向滨经一路的污水主干管，管径为D800～D1200。污水主干管穿越横港河、海游港时分别设置污水提升泵站，以压力管穿越河（港）。

根据地形条件和道路竖向规划，污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算，污水管道沿规划道路西、北侧方向敷设，起始管道的管径不小于300毫米，最小坡度取3‰，在竖向布置上，污水管位于雨水管下方。

（二）雨水工程

1．雨量计算公式

雨水管道设计流量按台州市暴雨强度公式计算：

q= 2132.44(1+0.537lgP)/(t+13.45)0.671（升/秒·公顷）

式中 q：设计降雨强度（升/秒·公顷），P：设计重现期，取P＝1， t：设计降雨历时（min），取10min。

Q＝q×F×ψ

式中 Q：雨水管设计流量（升/秒），q：设计降雨强度（升/秒·公顷），F：设计雨水管道汇水面积（公顷），ψ：综合径流系数，取0.6。

2．雨水排放

规划雨水管渠主要采用暗管排水，管线沿道路敷设，原则上位于道路东侧或南侧，雨水主管渠尽量与水体呈垂直方向布置，以减少雨水管渠的长度和截面尺寸。当排水管径计算大于D1500时，可采用暗渠，减少工程造价。雨水管渠最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度，道路路幅宽度大于50米的，两侧布置管道。雨水管网应与道路同步建设。

三、供电工程规划

（一）负荷预测

根据规划区内各地块用地性质和用地面积，采用单位用地综合指标法进行预测，其结果作为布置10KV变电站及开闭所的依据。参照《建筑电气专业设计技术措施》和《城市电力规划规范》，并结合该地区的用电特点，取定各类用地的综合用电指标，具体详见下表。

表8－3滨海新城启动区电力负荷预测表

序号 用地性质 用地面积(ha) 指标(KW/ha) 负荷(KW)

1 二类居住用地 145.65 180 25304

2 商住混合用地 10.84 200 2812

3 行政办公用地 17.16 250 4668

4 商业金融用地 22.13 300 5484

5 文化娱乐 0.90 250 158

6 体育用地 22.06 250 5515

7 医疗卫生用地 8.92 200 1648

8 教育科研用地 19.47 220 3929

9 市政设施用地 4.25 100 314

10 一类工业用地 13.25 220 1192

11 二类工业用地 145.13 350 49273

12 道路广场用地 120.61 2.0 239

13 绿 地 126.89 1.0 130

小 计 657.26 100666

按照上述标准，规划区内各类用地总负荷预测约10.1万千瓦，考虑负荷同时系数取0.7，则实际负荷为7.1万千瓦，平均负荷密度为1.11万千瓦/平方公里。主要负荷密度区在居住区和工业用地内。

（二）电源规划

根据三门县城市总体规划及三门县电力专项规划，在滨海新城将新建3座110千伏变电站，即晏站变、正屿变、涛头变，变电容量按2×5万千伏安或3×5万千伏安考虑，近期建设晏站变，位于启动区西部，用地面积约0.8公顷。规划启动区以110KV晏站变为电源向区内供电。

（三）电网规划

1．10KV线路

规划由110KV晏站变出8回10KV线路，主要沿滨纬一路、滨纬二路、滨纬五路向东敷设。10KV线路采用双电源供电，并在滨经一路设置2座联络开关站相互联系，环网供电。远期通过联络开关站与规划的110KV正屿变联接，双电源供电，保证供电的可靠性和安全性。

按照有关电力规范标准及10KV配电站供电半径不超过300米的原则布置配电站，住宅区内按800～1200户设公用变电所，可采用独立式，也可附设于小区公建内，具体位置可在修建性详细规划中确定。规划10KV配电网采用电力电缆由电缆沟敷设，电缆沟一般沿道路东侧或南侧布置。

2．开闭所

远期随着用电负荷的增加，规划在启动区西部建设2座10KV开闭所，由110KV晏站变出线供电，每座开闭所转供容量不大于15000KVA，开闭所布置在道路侧的绿地内，每座占地面积约500m2。

3．道路供电

道路照明采用独立的供电系统，10KV路灯配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物布置在室内，或采用箱式配电站，路灯外型要求造型美观，光源高效。低压线路采用电缆直埋方式敷设。

四、电信工程规划

（一）规划目标

1．建设适当超前的城市通信网络，新建交换局所采用新型用户接入方式，使光纤尽量靠近用户。

2．建立集语音、数据、图象于一体的宽带综合业务数字网，逐步实现集团用户、住宅小区用户光纤化。

3．邮政网：形成以实物传递类、金融服务类、集邮类、电子邮政类业务为主体、多种业务互为补充的邮政综合体系。

（二）业务量预测

采用市话普及率法进行预测,规划区电话普及率为65%，启动区规划人口为6.25万人，电话用户数为4.1万户，交换机装机率按0.8计，则交换机容量约5万线；规划移动电话普及率远期达80%以上,则用户数达5万门。

（三）通信规划

1．局所规划

规划在启动区水岙门居住区建设一座电信交换局，即水岙门局，交换局容量按5万门考虑，新建居住小区应同步建设通信接入网点；移动通信交换局建设统一在三门县城内加以考虑。

2．数据通信网

加速政府、企业、社会公共服务计算机网络建设，实现网络互联互通、资源共享。结合三门县信息网，建设新城区数据通信网，形成多种接入服务的公众基础数据网。向用户普遍提供智能网业务、宽带综合数字网业务，实现光纤到大楼（FTTB）、光纤到路边（FTTC）、光纤到用户（FTTH），满足社会对多媒体通信的需求。

3．通信管道

规划启动区通信网络与三门县老城区通信主干线相连接。沿城市干路西、北侧铺设光缆干线，埋地敷设；新建道路西、北侧预留电信管道管孔，管孔数应满足各类通信业务的要求。同时，由于市场经济和信息产业迅速发展的需要，多个部门对地下通信管道提出建设的要求，造成了地下管道空间资源的浪费和管理混乱，因此通信管网应统一规划、统一建设、统一管理，再按有偿使用的原则，提供给各通信公司或部门使用。

4．邮政规划

（1）规划标准：根据《城市邮电支局所工程设计暂行技术规定》要求，完善邮政服务网点，启动区按每0.5～0.8公里服务半径设置邮政局所。

（2）局所规划：规划在启动区水岙门居住区建设邮政支局1座，即水岙门支局；在启动区东、西两片居住小区内分别建设一座邮政所。新建居住小区应同步建设邮政服务网点、信报箱群，建立零售报刊杂志、邮票等便民网点和信件收集系统。

5．广播电视规划

（1）根据三门县广播电视统一发展要求，建设滨海新城区有线电视数字化系统，采用现代化信息、互联网等先进技术，构建以数字电视为基础、满足多种业务需求的新一代传输网络。规划新城区建设2个有线广播电视分中心，同时根据需要建设相应的光分配箱和光接点。

（2）丰富电视节目频道，提供新闻信息、生活信息、经济信息服务；推出在线点播SVOD、在线游戏、短信互动等娱乐服务，提供电子商务、电子政务、电子社区服务。

（3）完成以数字化内容资源为支撑的数字化、网络化制播体系建设，适应智能化、自动化、专业化、信息化的节目制作管理模式，开办移动电视和高清晰节目的制作和播出。

五、燃气工程规划

（一）规划目标

滨海新城启动区近期居民用户天然气普及率达60％，其余由瓶装液化气补充，远期天然气普及率达95％以上。

（二）气源规划

根据三门县城市总体规划及燃气专项规划，滨海新城气源近期采用LNG站供气。规划LNG站位于滨海新城与枫坑塘工业区交界处，滨经十一路过海游港大桥的道路西南面，近期用气量不大的情况下可同时兼顾枫坑工业区与滨海新城的用气，LNG站可由宁波LNG码头供应。

远期新城气源利用东海天然气，沿甬台温高速公路高压输气管线接入，并在三门县高速路口处建设天然气门站和高/中压调压站，引入管径为DN300、压力为0.4兆帕的中压燃气管供气。LNG站远期可用于城市管道天然气调峰设施或应急气源。

（三）用气量预测

1．天然气热力参数：低热值: 36.33MJ/N m3 (8678Kcal/ m3)；密度: 0.75Kg/N m3。

2．耗气指标：启动区燃气用户包括居民生活、公共建筑、工业用气等用户。居民生活耗气指标按每人每年77.3立方米/人.年；公共建筑用户的耗气量按居民耗气量的30％计算；工业及其他用户耗气量按居民耗气量的40％计算；考虑到用气量的不可预见性，未预见用气量按5%考虑。

3．用气量预测：启动区规划人口为6.25万人，根据规划人口、气化率和各类用户的用气比例，得出耗气量为819.3万N m3/年。

（四）燃气设施规划

1．门站及调压站

天然气沿甬台温高速公路高压输气管线接入，在三门县高速路口处建设天然气门站和高/中压调压站，向城区中压管网供气，城区各燃气用户根据实际需求设置中/低压调压器或楼栋箱体调压器。

2．管网组成

天然气输配管网系统由天然气门站、高压输气管、高/中压调压站、中压管网、中低压调压站（箱）及街区管网、户内管组成。

3．中低压调压方式

启动区中、低压调压供气方式采用楼栋（箱式）调压和小区柜式集中调压方式作为主要供气方式。其中小区集中调压可以是一个区域内的多小区集中调压供气，也可以是单个小区内的集中调压供气。调压方式的选用主要根据用户的实际要求及城市片区、小区开发建设的要求，经济合理选用。

4．管网规划

（1）燃气管道按远期需求统一规划，并结合门站、调压设施分期逐步建设。

（2）规划近期由海游港大桥道路西南面的LNG站引DN300中压燃气管供气；远期由三门天然气门站引DN300中压燃气管供气，LNG站可用于调峰设施或应急气源。

（3）燃气管道设计和施工结合城市道路规划建设同步进行，尽量避开交通干线和繁华街道，禁止沿高压线走廊、电缆沟道和在建建筑物、易燃易爆、腐蚀性液体堆场下敷设燃气管道。

（4）燃气管道穿过下水道、联合管沟、隧道、河道及其它各种用途沟槽时，应敷设于套管内。

六、环卫设施规划

（一）垃圾量预测

规划按人均1.38千克/日计算，启动区规划人口为6.25万人，则生活垃圾日产生量为86.3吨；生活垃圾实行袋装化收集，按分三类袋装收集：一类为回收利用、二类为焚烧、三类为卫生填埋。

（二）环卫设施规划

1．生活垃圾处理

规划采用卫生填埋为主、垃圾分类回收为辅的垃圾处理方式。启动区生活垃圾转运至海游垃圾填埋场进行处理，填埋场位于海游镇与原六敖镇交界处、蒲西村南田弯山岙，设计容量为100万吨，占地7.3公顷。

2．垃圾转运站

垃圾转运站设置的数量和规模取决于收集车的类型、收集范围和垃圾转运量。转运量小于150吨/日为小型转运站；转运量为150～450吨/日为中型转运站；转运量大于450吨/日为大型转运站。垃圾运输距离超过20公里，应设置大、中型转运站。

小型转运站每2～3平方公里设置一座，用地面积不小于800平方米。滨海新城启动区规划建设垃圾转运站3座，转运站应按规范标准设置绿化隔离带。

3．道路清扫

通过配置完善道路清扫设备和清扫管理监督制度，提高道路清扫能力和水平，配置高压清扫车和扫路车。规划道路保洁率达100％，道路机械化清扫率达80％以上。

果皮箱设置间距：商业大街间隔25～50米，交通干线间隔50～80米，一般道路间隔80～100米设置。车站、码头、影剧院、旅游区或人流量大的地点可加设果皮箱。

4．粪便综合治理

粪便运输应实现机械化，并做到密闭运输，随着城市污水系统及城市污水处理厂的建设和发展，粪便可纳入城市污水处理系统处理，实现排放管道化，处理无害化。

5．公共厕所规划

公共厕所设置数量按城市用地类别划分：居住用地设置密度为3～5座/平方公里，设置间距为500～800米，建筑面积为30～60平方米/座，独立式公共厕所用地面积为60～100平方米/座；公共设施用地设置密度为4～11座/平方公里，间距为300～500米，建筑面积为50～120平方米/座，独立式公共厕所用地面积为80～170平方米/座；工业、仓储用地设置密度为1～2座/平方公里，间距为800～1000米，建筑面积为30平方米/座，独立式公共厕所用地面积为60平方米/座。

公共厕所临近的道路旁，应设置明显、统一的公厕标志。规划滨海新城启动区共设置12座公厕。

6．医疗垃圾处理

规划取消现有医疗垃圾简易焚烧炉，配置医疗卫生垃圾专用密封车，医疗垃圾统一纳入台州市医疗卫生垃圾处理系统进行统一处理。

7．建筑垃圾处理

建筑垃圾分为三类：有毒有害垃圾、可回收利用垃圾、余泥垃圾。有毒有害垃圾由环保、环卫等部门监督指导产生单位进行处理；余泥垃圾收运处理遵循统一管理、统一清运、统一安排消纳处理的原则，由环卫部门统一管理，具体安排消纳场所；可回收垃圾进行综合回收利用。

8．工业垃圾处理

工业垃圾分为有毒有害工业垃圾和普通工业垃圾，普通工业垃圾又分为可回收利用垃圾、不可回收垃圾。有毒有害垃圾由环保、环卫部门等监督产生单位进行处理，垃圾量较大时应建立专门的处理场所；普通工业垃圾中对可回收垃圾进行回收重新利用，不可回收垃圾运至垃圾填埋场进行处理。

9．其它环卫设施

（1）环境卫生车辆数量指标按2.5辆/万人计算，启动区需环卫车辆16辆左右。

（2）提高环卫机械化程度，增加各种运输清扫车辆，采用国内先进的环卫设备。规划需配备压缩式收集车，密封垃圾运输车、洒水车、吸粪车、清洁扫地车、特种垃圾运输车、大载重量的垃圾运输车等车辆。

（3）环卫工人作息场所按工作范围内每2万服务人口设置一个作息场所。每处用地面积20～30平方米。规划在垃圾转运站附近分别设置，共设置3座。

七、管线综合规划

（一）规划原则

为合理利用土地，综合确定管线地下空间位置，避免工程管线之间及与其相关建筑物、构筑物之间相互矛盾和干扰，本区敷设管线应遵循以下原则：

1．各种管线的位置都要采用统一的坐标系统及标高系统；

2．管线综合布置应与平面布置、竖向设计统一进行；

3．综合布置管线产生矛盾，应按下列原则处理：

——压力管让自流管；

——管径小的让管径大的；

——易弯曲的让不易弯曲的；

——临时性的让永久性的；

——工程量小的让工程量大的；

——检修次数小的、方便的让检修次数多的、不方便的。

4．改建、扩建工程中的管线布置，不应妨碍现有管线的正常运作。

5．工程管线与建筑物、构筑物之间，工程管线之间水平距离应符合有关规定。

6．管线的埋设深度，应根据道路的结构、标高和管线的安全要求、交叉情况而定。

(二)管线平面综合

1．根据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间的安全要求，规划原则上对各种管线安排如下：雨水、污水管线安排在车行道下；给水管、燃气管、电力、通信管线安排在人行道或道路绿化带下；路灯电缆安排在路缘石内侧，路灯杆安排在人行道或绿化隔离带内。

2．埋设于道路下的各种管线与道路中心线平行，其平面布置一般为：电力、给水、路灯、雨水原则上布置在道路东侧或南侧；通信、燃气、路灯、污水管原则布置在道路西侧或北侧。

3．规划工程管线全部采用地下敷设，其中给水、雨水、污水、燃气管采用直埋敷设方式；供电线路采用电力电缆沟或排管地下敷设；通讯线路采用混凝土管块或波纹管等地下敷设。

(三)管线竖向综合

1．工程管线高程上自地表面向下排列的顺序为：电力管沟、电信（包括有线电视）管、燃气管、给水管、排水管线。

2．河底敷设工程管道应选择在稳定河段，埋设深度以不妨碍河道的整治，保证工程管线安全为原则，一般管顶覆土不小于50年一遇的洪水冲涮线下0.5～1米。

3．地下工程管线按由深到浅的原则进行施工建设。

4．工程管线之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距、交叉时的最小垂直净距按《城市工程管线综合规划规范GB50289-98》要求执行。

八、综合防灾规划

（一）防洪工程

1．现状概况

三门县历史上由台风、热带风暴等造成的水灾频繁，建国三十六年以来发生较大水旱灾29

次，其中水灾16次，旱灾13次，“6312” 号台风造成较大经济损失，“9711”号强台风造成巨大经济损失，防洪、防潮、防内涝都非常重要。滨海新城防洪主要内容包括防海潮、防山洪、防内涝三个方面。

三门湾P1%高潮位6.19米，P2%高潮位5.85米，最低潮位－3米左右。目前滨海新城已建成部分标准防潮堤，防洪、防潮能力达到50年一遇。已建成堤防标高：海游港北侧堤高6.7+1、北堤高7.0+1、东堤高7.3+1米。

2．防洪设计标准

堤防工程防洪标准：规划期内采用50年一遇标准，远景期为100年一遇标准，级别为2级；

排涝标准按20年一遇；

防潮标准：规划期内采用50年一遇标准，远景期为100年一遇。

3．堤坝工程布局

防洪堤主要沿滨海新城外围设置，海游港防洪堤与西部片枫坑塘片相连，旗门港防洪堤起于沙柳镇大周塘，总长约21.1 公里。

4.按海塘管理条例，内坝镇压层脚起，保留30米管理范围（可以为绿地），管理范围外仍设有保护范围，以便防洪抢险用土。在堤坝保护范围内设置海塘管理单位用地。

5.河道整治规划

河道治理主要是按滨海新城分区规划人工预留的、用于景观、泄洪、排涝的河流水系。

6.排涝设施

排涝设施：滨海新城启动区规划1处排涝泵站，即海游港排涝泵站；现状有泄洪闸坝2处。

（二）防风工程

本地区为中风害地区，全县每年的6～10月都可能受台风或热带风暴的影响。尤其是8月、9月影响机率最高，占有影响台风次数的76.1%。据1960年至1995年资料统计有影响的台风或热带风暴共63次，平均为每年1.75次台风，风力一般为8～11级，台风中心经过时最大风力在10～12级以上(12级台风风速在40米/秒以上)，造成灾害。多的年份（1960年）5次，在三门登陆的有2次，在台州市玉环至三门之间登陆的有12次，占在浙江登陆的台风26个中的52.2%。1990年以来台风或热带风暴影响的频度有增强的趋势。

规划在临海空旷地带建设防护林带，防护林带可与滨海园林绿化建设结合起来。保护沿海山地的林木，对防风和保护生态环境具有重要作用。因受台风影响，滨海新城不宜建设过多的高层建筑，且高层建筑宜控制在16～30层。

（三）消防工程

1．消防站布局

启动区规划面积为8.66平方公里，根据滨海新城分区规划，本区在工业用地内规划1座标准普通型消防站，消防站按照《城市消防站建设标准（修订版）》配备相应消防人员和装备。各大型工业企业建设专职消防队作为补充，人员和装备按小型普通消防站进行设置。

可燃气体输送管道、燃气储配站、加油站等易燃易爆设施规划建设，必须纳入城市规划管理和消防审核，并选择合理安全的位置，使其与其他设施保持规定的安全距离。

2．消防给水

采用以市政供水为主，其它水体水源为辅的消防给水。市政供水管网尽可能形成环状供水，保证消防供水安全和消防供水水压。合理布置市政消防栓，保证城市建设与消防栓建设同步进行。规划利用区内河流水系作为消防补充水源，并预留消防车取水泊位，采用海水作为消防补充时，应考虑退潮时取水的可能。

3．消防通道

建立三级消防通道网络：一级为区域性消防通道，由快速路、一级公路组成；二级为区间消防通道，由城市主干路网组成；三级为区内消防通道，即各责任区内的城市次干路、支路、街巷等道路。

4．消防通信

在三门公安局即110、120、119三线统一调度中心，设立三门县消防指挥中心，按照火灾报警、火警受理、消防通信、火场指挥、训练模拟和消防信息综合管理六项基本功能，建立无线与有线相结合的消防指挥通信系统。

规划电信局至消防指挥中心设置两对119火警线，同时规划与消防灭火有直接联系的供水、供电、供热、供气、急救等部门设一对专用线，各消防中队至指挥中心设2对119火警调度专线。（四）人防工程

1．指导思想

以《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国防空法》、《人防工程战术技术要求》为主要依据，贯彻“长期准备、重点建设、平战结合”的方针，围绕新时期军事斗争特点和高技术

条件下现代化战争的要求，结合三门县发展现状和规划，高标准、全面、严格制定人民防空规划。

2．城市总体防护

按照不跨越城市街道行政区划、顺应城市道路交通流向、符合城市用地形态以及自然地理地貌特征的原则，规划滨海新城防护片。

贯彻人防建设与城市建设相结合，战时和平时相结合的方针，人防建设纳入总体规划，人防工程布置在人员集中和重要设施集中的地段。防空地下室是战时人员掩蔽的主要场所，高层建筑均应规定修建防空地下室。重点防护单位应按规定修建人防地下室。空袭重点防护目标有政府机关、人防指挥中心、桥梁、通讯中心、水厂、变电站以及次生灾害源（液化站、加油站等）。现有医院立即转为战时救护中心。医院应有地下防空设施，保证战时救护能够在地下进行。

3．人防工程设施

人防工程布局应符合人防总体防护结构，分片均衡布局；适应人防专业工程队伍及时、灵活、全面作战的要求；紧密结合地面相关设施，与城市发展时序相协调，与地下空间开发利用结合，做到平战结合。

在县城以上城市规划区内的国有土地上新建10层以上或者基础埋深3米以上的民用建筑（除工业生产厂房外），按地面首层建筑面积修建抗力等级6级以上防空地下室，居民住宅楼则按照地面总建筑面积4%～5%，修建抗力等级6B级防空地下室，并编制民用建筑防空地下室建设规划。

本规划区为新建区域，现阶段主要抓住新建建筑的人防工程的配建，开展人防专业工程建设，建立完善的人防工程体系。

4．人防通信

以三门县人防指挥所为中心，有线与无线相结合、警报与电视广播相结合、平时与战时相结合、专用与通用相结合，具有较强的抗毁能力和二次报警能力，多途径、多功能、多迂回的完善通信警报网络系统。加强人民防空警报设施的管理使用，建立长效机制保证通讯警报网络的畅通。均匀有效地布置警报器，增加流动警报器，建设电视、广播等多警报方式。

第九章 四线控制

一、管制体系

为了促进滨海新城启动区生态环境建设，创造良好的人居环境，规划对启动区四线划定制定管制要求。“四线”即红线（道路及建筑后退）、绿线（城市绿地、山体、风景林地）、蓝线（江河、湖泊、湿地）和黄线（市政公用设施）。并对城市其范围内的建设活动实施规划管制和监督管理。

二、管制范围与要求

（一）红线管制范围与要求

1．管制范围

管制范围为道路红线和建筑后退。

道路红线：是规划的城市道路路幅边界线，即道路用地和两侧建设用地的分界线，本规划指城市主干道、次干道、支路的道路红线。红线规划管制范围以道路交通系统为基础进行红线划定。

建筑后退：道路红线两侧建（构）筑物应根据规划管理要求由规划道路红线两侧分别向外退缩，退缩范围内属绿地，不得建设永久性或临时性建（构）筑物。退后要求如下表。

表9-1 建筑后退道路红线控制表

道路红建筑物后退道路红线的最小距离（米）

线宽度多层建筑或多层建筑或裙高层建筑退交（米）

高层建筑

裙房退交叉房 叉口

口

15-30 8 5 10 8

40-55 10 8 14 10

注：如果道路两侧设有绿化带，在满足管线敷设的前提下，建筑后退距离减半。

2．管制要求

（1）城市红线按规划确定，依法定程序批准后，不得随意调整和更改，在实施过程中如确需调整，应按规划有关程序审查批准后方可进行调整。

（2）任何单位和个人不得占用城市红线进行建设，城市红线内各种标志、广告牌等经规划行政主管部门审查批准后方可设置 。

（3）道路红线两侧建（构）筑物应根据规划要求后退道路红线，退缩范围内属绿地，不得建设永久性或临时性建（构）筑物。

（二）绿线管制范围与要求

1．管制范围

绿线规划管制范围以绿地系统为基础进行绿线划定，包括生态公园绿线、城市公园绿线、滨水绿线、道路绿线、防护绿线。

生态公园绿线：包括潜龙岛生态湿地公园以及其他生态用地边界。

城市公园绿线：指居住区级以上公园的用地边界，在启动区中主要有大庵山公园。

滨水绿线：指城市建设用地范围内湖泊、河道边缘的绿地边界。沿河道布置绿化带宽度不小于10米。

道路绿线：指城市道路两侧绿化带管制宽度，启动区道路绿化带管制宽度按下表控制。

表9-2 道路绿化控制宽度一览表

序号 道路两侧绿化带宽度

（米）

滨经一路 20（局部地段为17.5）

滨纬一路 20

滨经十一路 20

滨经五路 10

2．管制要求

（1）城市绿线范围内的公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等，必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标准，进行绿地建设。

（2）城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

（3）有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。

（4）因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

（5）在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

（6）任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。

（7）近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城乡规划法》的规定，予以严格控制。

（8）居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准。

（9）在城市绿线内进行各项建设，应当符合经批准的城市规划。

（三）蓝线管制范围与要求

1．管制范围

滨海新城启动区内所有规划水域范围为蓝线范围，重点控制水域面积、河道宽度。

2．管制要求

（1）严格控制新城边界形态，不得随意扩展侵占水体。金鳞湖、正屿港及规划河道按规划实施。

（2）在蓝线控制区内的陆域内不得建设除防洪排涝必须的设施以外的任何其他建（构）筑物。

（3）在滨水地区不得安排可能对水环境造成污染的工业项目。

（4）任何单位和个人不得向水体排污、投放垃圾。

（5）在城市蓝线内进行各项建设，应当符合经批准的城市规划。

（四）黄线管制范围与要求

1．管制范围

新城需根据供水、供电、电信、雨水、污水、燃气、环卫、消防等市政设施的位置划定黄线范围，此外还包括高压走廊控制范围。

2．管制要求

（1）在城市黄线内进行建设活动，应当贯彻安全、高效、经济的方针，处理好近远期关系，根据城市发展的实际需要，分期有序实施。

（2）在城市黄线范围内禁止进行下列活动：违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

（3）在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。

第十章 建设开发控制

一、分层控制

为便于规划主管部门实施管理，科学合理编制控制详细规划，依据《三门县城市规划控规单元划分及规划成果数据入库标准专项规划》我们对启动区的土地利用分为三级控制，包括规划管理单元、图则单元和地块。

（一）规划管理单元

规划管理单元是开展控制性详细规划编制的基本单位，图则单元的确定及地块编号仍从属其原有规划管理单元，基本以社区、行政区划为基础进行划分。

依据《三门县城市规划控规单元划分及规划成果数据入库标准专项规划》对滨海新城的划分，将滨海新城启动区确定为E02。

（二）图则单元

图则单元是为了落实规划强制性内容，兼顾规划实施管理可操作性，方便规划管理查阅而划分的结构单元。滨海新城启动区图则单元的划分主要考虑：由城市主次干道、重要河流划分的街区，合理的公共设施服务半径以及适度的用地规模。图则单元编号以E02-01表示。

（三）地块控制

地块是规划用地强度赋值的基本单位，是城市规划建设、土地批租的依据。地块通过土地使用性质、土地使用强度指标与规划控制措施，对规划区内建设项目进行控制，以形成合理的城市公共系统与环境。地块编号以E02-0101、E02-0102等代号表示。地块用地性质以中类为主，部分划分到小类。

本规划主要针对地块制定控制要求，详见附表1。

二、指标体系

控制指标体系是控制性详细规划的核心内容，包括强制性指标和引导性指标。

（一）强制性指标

强制性指标是进行土地出让、修建性详细规划和规划规划管理必须执行的指标，它综合反映了土地开发建设的内容和强度，是集约利用土地，维护公共利益的根本保障。强制性内容一经批准，在规划管理中不得随意改变。

本次规划的强制性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、住宅建筑套密度、住宅建筑面积净密度、建筑退后红线距离、禁止开口路段、公共服务设施和市政公用设施配套要求。

1．用地性质：在地块开发建设中，必须严格遵循土地使用性质，是对地块使用功能和属性的控制。

2．容积率：在地块内，地上建筑总面积与地块用地面积的比值，是表述地块开发强度的重要指标。该指标为上限指标，必须小于等于规定数值。

3．建筑密度：地块内所有建筑物的基地面积占用地面积的比例，该指标为上限值，必须小于等于规定数值。单位：百分比（％）。

4．建筑限高：地块内建筑物地面部分最大高度限制值，是城市空间利用和轮廓线控制的要求。单位：米（m）。

5．绿地率：地块内各类绿地总面积占地块面积比例，为下限值，必须大于等于规定数值。单位：百分比（％）。

6．住宅建筑套密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数，该指标的制定，有助于落实国家住宅发展政策，控制大户型的建设比例，该值为下限值，需大于等于规定数值。单位：套/公顷。

7．住宅建筑面积净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，该值为上限值，需小于等于规定数值。单位：万平方米/公顷。

8．建筑后退红线距离：地块内建筑后退道路红线及用地红线的距离。

9．禁止开口路段：指为保证交通秩序不得设置机动车开口的路段。

10．公共配套设施和市政公用设施：主要指与居住人口规模相对应配建的，为社区居民服

务和使用的各类设施。

（二）引导性指标

引导性指标是供管理部门、开发部门和设计部门参考的指标，主要为编制修建性详细规划和单体设计提供参考，目的在于控制环境容量、静态交通容量和城市景观。包括居住人口密度、停车率和特别控制要求。

居住人口密度：地块内居住人口与住宅用地面积的比值。单位：人/公顷。

停车率：地块内每百平方米建筑面积需要配建的机动车停车位数，根据不同建筑用途取值有所不同。单位：车位/100平方米。

特别控制要求：对于居住建筑和公共建筑提出街道界面、建筑体量、建筑色彩屋顶形式方面的要求，对于工业建筑除了以上要求外还包括噪声等级、土地投资密度和产出的要求。

同时，为深化和细化滨海新城启动区控规内容，加强启动区总体结构与总体形象特征，为启动区核心景观要素——横港以及主要道路滨纬一路沿路街景的控制和建设提供思路和指导，本次控规编制选择与其相关的12个重点图则单元编制地块形体环境引导图则，内容分为四部分：

1、地块城市设计指引，包含地块总体形象与特征、地块总体两部分，并就形态与结构部分做具体的建设原则和要求说明；

2、地块建筑要素设计引导对象主要为该地块内建筑及其人工构筑物等，引导内容包括整体建筑风貌、空间形态与标志、建筑高度与界面、内部空间设计建议、夜景照明、材质和色彩等；

3、地块环境要素设计引导对象主要为该地块内室外场地及其环境的建设，引导内容包括主要开放空间设施建设、步行空间、道路景观、绿化植栽、标识、街道家具、铺装合围合设施等；

4、地块城市特征示意。

三、指标取值

（一）开发强度分区

启动区开发强度等级分为四级，包括低强度开发区、中强度开发区、高强度开发区和超高强度开发区。

1．低强度开发区：包括体育用地，主要分布在潜龙岛湿地公园南部，容积率控制为0.5—1.0。

2．中强度开发区：主要包括二类居住用地、工业用地、文教用地，在启动区中分布最广，容积率控制在1.1—2.0。

3．高强度开发区：以商业和混合用地为主，主要分布在滨纬一路两侧，容积率控制为2.1—3.0。

4．超高强度控制区：在启动区中超高强度控制区位于滨纬一路与滨经十一路交叉口的东南角，为启动区的高档酒店用地，容积率大于3.0。

（二）高度分区

按照城市轮廓线的景观设计要求，并从区位和经济效益进行统筹考虑，将新城启动区划分为四个高度控制分区。包括多层区不超过24米、小高层区不超过40米、中高层区不超过60米和高层区不超过100米。

（三）建筑密度

为使新城启动区环境建设满足卫生、安全的要求，需要对建筑密度提出规定，新城启动区建筑密度控制在20—50％。根据用地性质的确定建筑密度取值，居住用地控制在25—35％；公共设施用地和混合用地控制在30—40％；工业仓储用地控制在20—50％；市政设施用地控制在20—35％。

（四）绿地率

为使新城启动区形成优美宜居的城市环境，需要对建设用地绿地率实施控制。针对不同类型建设用地制定相应的指标。居住用地绿地率控制在30—40％；公共设施用地和混合用地控制在25—35％；工业用地控制在20—30％，市政设施用地控制在30—40％。

（五）住宅用地控制

为落实国家住宅发展政策，按照相关要求，对居住用地提出住宅建筑套密度和住宅建筑面积净密度两项控制指标。

表10—1 地块用地性质兼容表

被兼容用地

R

R1

R1

R R2

RC6

20

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

R2

-

-

-

20

-

-

-

-

-

-

-

-

-

CR6

100

100

-

-

-

-

-

20

-

-

-

-

-

C1

-

10

-

30

30

-

-

20

-

10

10

-

-

C2

-

10

-

-

30

-

-

-

-

10

10

-

-

C3

-

10

-

20

30

-

-

-

-

10

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-

-

C

C4

-

-

-

-

10

10

-

-

-

-

-

-

-

C5

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-

-

-

-

10

10

-

-

-

-

-

-

C6

-

-

-

30

-

30

-

10

-

-

-

-

-

CR

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-

-

-

-

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-

-

-

-

-

-

-

M1

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100

100

-

M

M2

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100

-

W1

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100

+

-

W

W2 S2

10

10

S

S3

10

10

U1 U2

10

10

U3

10

10

U

U4 U5 U6 U9

住宅套密度指标考虑居住地块容积率、居住人口以及90平方米建筑占住宅总面积的70％等因素，按照当地大户型户均面积130平米、小户型90平米综合计算取值，一般多层住宅区为160套/公顷左右，小高层区为220套/公顷左右，高层区为280套/公顷左右。

住宅面积净密度是上限控制，一般不高于居住区规范的规定。

（六）建筑后退控制

C

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

10

10

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

10

10

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

10

10

-

10

10

-

10

10

-

10

10

10

- - -

- - -

- - -

- - -

- - -

- - -

- -

10

10

C1

C2

C3

C4

C5

C6

CR

M1

M

M2

W1

W

W2

备注

1

2

3

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-

-

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-

10

10

-

-

-

-

10

10

为保证城市安全、景观以及市政管线布置的需要，临街建筑应按以下标准在道路红线基础上进行退让。退让距离符合红线管制的规定，具体参见表9-1（后退道路红线控制表）。

相邻地块建筑后退用地边界的规定：居住与公共设施性质用地中相邻地块南北向退界不小于5米，东西向退界不小于4米；工业性质用地中相邻地块南北向退界不小于6米，东西向退界不小于5米。

-

10

10

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

- - -

- - -

T，S，U，G，D类用地不具有兼容性；T，D类用地不被任何用地兼容。

RC6指中学、小学、幼托用地，CR特指综合用地，其他代号为国际的中类用地。

10—30表示有条件兼容比例，单位为％；-表示不兼容。

四、土地使用兼容

为适应启动区开发建设的需要，保持规划的弹性，对部分地块的用途实行兼容性控制。土地使用的兼容性指设施的兼容而非土地性质的兼容，土地性质指土地的主要功能和主要内容。土地使用的兼容性指在同样的土地性质下可以容纳多种设施。

城市中用地功能的混合使用是十分必要的。混合使用的现象普遍存在，体现着人类生活的多样需求，是对传统的功能主义规划模式的质疑。混合使用在本规划中通过土地使用兼容的方式表达出来，体现着设施多样性、功能灵活性和服务综合性。

兼容控制包括可以兼容、有条件兼容、不允许兼容。对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政设施用地（U）和绿地（G）不得兼容其他用地；任何用地可兼容绿地（G）；部分兼容量控制在10—30％，完全兼容以100％表示，当一类用地同时兼容几类用地时，兼容总量不能超过该用地总量的30%。具体可按下表控制。

第十一章 规划管理技术

一、地块调整

新城开发建设是一个长期动态的过程，存在诸多不确定因素。为了使规划更好地指导启动区建设，满足管理的操作要求，规划对启动区内用地的局部变更制定了变更管理程序。

1．地块变更的界定

启动区地块变更主要是指在建设过程中，对规划地块进行细分与合并，更改地块用地性质、强制性指标要素和引导性指标要素等，一般包括以下内容：

（1）地块土地用途；

（2）地块允许的建设总量，如容积率和建筑密度的改变；

（3）地块内建筑限高的改变；

（4）地块内绿地率、公共绿地面积的规定；

（5）市政基础设施和公共服务配套设施建设的规定；

（6）规划地块的用地界线。

由于外部因素导致本区域规划地块的用地性质、用地界线、控制指标等要素发生更改的，均属地块变更范围。

2．地块变更程序

本规划所规定的地块控制指标和要求可直接作为土地出让的规划设计条件的主要内容。在土地出让后，土地开发建设单位获取土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行建设，一般不得改变规划设计条件。如因特殊原因确须改变的，应向规划管理部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。规划管理部门依法定程序启动地块变更程序，对该控制性详细规划进行局部调整，批准后的变更建设用地规划设计条件，要告知土地管理部门；土地管理部门要求土地受让方或建设方补交土地出让金。

根据地块变更内容的不同，规划管理需要启用相对应的程序，以确保规划的灵活性。一般地块变更程序主要包括自由裁量变更程序和修订审批变更程序。

（1）自由裁量变更程序

规划管理部门根据变更申请，在不影响整体控制要求的情况下，在允许的自由裁量范围内，对地块内容进行调整，重新提出变更的图则单元或地块控制指标和要素，并按程序进行公示，公示通过后方可批准开发建设。以下情况属自由裁量范围：

地块用地性质在兼容范围内进行调整；

地块引导性控制指标和要素发生变化；

因特殊工艺需要，工业建筑高度发生变化；

同一图则单元内相同性质地块合并建设时。

（2）修订审批变更程序

当新城建设变化引起地块规划设计条件发生较大变更，地块用地性质不在兼容范围内变更，地块边界调整而对用地进行合并或细分，以及地块强制性控制指标和控制要素出现变更时，应启动修订审批变更程序。以下情况属修订审批变更范围：

地块性质不在其兼容范围内变化调整；

地块的建设总量，如容积率和建设密度的改变；

各地块绿地率改变；

市政基础设施和公共服务设施建设配套改变；

道路的线形、红线宽度和断面发生改变。

修订审批变更程序是启动区范围内的土地出让方或开发建设方向规划管理部门提出申请，规划管理部门根据地块变更的情况，组织具有相应资质的规划编制单位对区内图则单元或地块进行研究论证，重新规划图则单元和地块的控制指标和要素控制要求，并进行公示，通过后履行相应的法定审批程序。

二、奖励与惩罚

（一）奖励

本规划对各地块的开发建设项目，在规划许可范围内，向社会提供公共开放空间的，在图则单元内进行整体开发的，以及对引导性指标和要素能够较好实施的开发项目，应给予适当奖励。奖励措施如下：

1．在公共建筑地块内提供大于200平方米公共开放空间的，奖励适度增

加建筑面积。增加数量如下表：

表11－1 公共建筑提供开放空间的奖励面积一览表

核定容积率F 每平方米有效开放空间允许增加的建筑面积

（平方米）

F＜2 0．5

2≤F＜4 1．0

2．为促进规模化开发建设，鼓励以图则单元为单位整体出让土地和建设，整体开发容积率可高于该图则单元容积率0.1%—0.2%。即整体开发时图则单元内建筑总面积可大于各地块建筑面积之和，对开发建设单位起到激励作用。

3．对引导性指标和要素实施较好的项目，宜给予容积率0.05—0.1％的奖励。

为了体现规划控制中引导性指标的意义，促进城市良好面貌的形成，需要对严格按引导性指标实施的项目进行奖励。

（二）惩罚

为维护规划的权威性，保证启动区按规划的要求进行建设，规划对违反规划控制要求的行为按处罚规定进行处罚。

1．对没按规划规定进行建设，但不影响规划整体控制的，可要求其提供公共开放空间或代建公共设施，或对其进行罚款。

2．对于违反规划强制性控制指标和要素较为严重的建设行为，应严格按照有关规定进行处理。

三、规划实施建议与措施

1．根据《中华人民共和国城乡规划法》，依法办事，依法管理。

2．根据规划，制定规划管理细则，实行“一书两证”制度，依法管理；启动区内一切建设必须服从规划行政主管部门的规划管理。

3．在启动区开发建设土地出让时，规划图则作为指导地块出让和测算地块地价的主要依据。4．规范入区企业用地，根据产业、城建、环保等要求，工业区各项工程立项时应进行可行性研究，严禁入区企业圈地，造成土地闲置。

5．建设单位必须编制修建性详细规划，并申请领取建筑工程规划许可证，必须符合本规划的规定。

6．规划管理部门在提供设计要点时，应根据建筑物的性质、位置、体量、环境，提出指导性意见。对于滨经一路、滨纬一路两侧的开发建设，应先做好城市设计，环境风貌、建筑形式、体量、色彩应事先做到统一协调，力求建筑造型丰富多样，空间轮廓起伏有韵律。

7．规划管理部门应重视潜龙岛湿地公园的建设，该公园的建设将对周边地块的土地价值和环境的提升产生重大影响。

8．加强基础设施和公用设施建设。

9．启动区采取分期建设、滚动发展，同时做好农民的拆迁安置工作。