大连东港商务区控制性详细规划设计实践

2023年12月21日发(作者：郑俊日)

大连东港商务区控制性详细规划设计实践

[摘 要]一个关于滨海商务区控制性详细规划的设计实践案例。通过规划项目背景、自身条件、发展规模、规划布局和城市设计等的综合分析，探索东港商务区的建设优势和有待完善的方面，为后续商务区的建设提供参考。

[关键词]商务区；公共空间；精细化设计

一．项目概况

1.项目背景

大连是一个以港而建的城市，2003年，中央实施东北老工业基地振兴战略，正式确立大连建设东北亚重要的国际航运中心战略，进一步完善港口布局，提高大连市港口竞争力。依据《大连市城市总体规划》（2000-2020）中确定的调整大连东港区的功能，使其成为以滚装客运、旅游、商贸为主的综合性港区的定位。经过10几年的建设，规划几经调整，目前已经商务区已经完成70%以上的城市建设。

2.项目建设的必要性

港口升级的要求。大连是与港口同步建设和发展起来的口岸城市，拥有中国东北地区自然条件最优良的海港，以港兴市是大连发展的必由之路。把握国际航运中心建设的有利契机，大连市对港口布局进行重要的调整。将主要的货港和物流产业园区设于大小窑湾港，而将原大连港的一部分保留为客港和专供市内日常需要的物资输入货港，将原大连港口的另外部分用地转化为城市公共职能。

滨海公共岸线的建设需要。大连是美丽的北方滨海城市，但由于建市之初城市的大面积滨海地区被用作港口码头，而城市东南部滨海沿线均为山地，居民的可达性较差，使得城市缺少亲海空间。东港商务区改造规划将属于码头的4公里

海岸改造为滨海亲水岸线，在城市中心区打开了与大海之间的阻隔，形成可以直接与公共活动相链接的滨海休闲区。

二．功能定位和规划布局

东港商务区定位为集商务金融、创新经济、港航服务、文化旅游、科技研发教育和优质居住功能于一体的城市综合中心。是大连全域城市化的核心引擎，大连建设东北亚地区国际性中心城市的标志区。规划用地划分为八个各具特色的功能区。

海港客运区。海港客运区结合现状用地，完善其国际和内陆航运功能，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施，同时，为发展国际邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。

文化娱乐区。设在海边的娱乐区能满足预期的大量人流的需要。休闲，娱乐，购物，餐饮和滨海活动等将被有机结合起来，为人们提供多彩多姿的活动体验。

金融办公区。主要为金融保险业用地，为银行、投资公司、法律机构、保险公司、证券交易所等提供办公场所。

商务综合区。商务综合区由贸易咨询用地构成，主要是人民路商务区的延伸，并逐层向东部及沿海展开，重点为跨国公司总部提供办公用地，发展总部经济。延伸至发展区域的人民路所形成的商务办公区，将加强现有人民路商务的功能。

商业综合区。商业综合区主要为商业用地，用地可兼容金融保险业、贸易咨询业、服务业、旅馆业等功能。

滨海服务区。规划区域设在靠海最近的地段，沿海带状展开。它的功能主要强调“海”的主题，不论是餐饮、娱乐、购物、游览、运动等均与亲海、近海、观海相关，塑造“浪漫大气、勇敢进取”的海洋文化精神。

居住区。传统的商务中心区由于缺乏与之配套的居住功能，出现了白天繁华异常，夜晚却空城、死城等现象，导致了犯罪率升高等社会问题。因此在规划商

务区的同时适当布置居住区，会有效缓解上述社会问题的产生，同时解决由商务带来的居住需求问题。

弹性用地。在地块内部进行混合功能的指标赋予，该用地可用作办公、公寓、商业等，结合市场发展情况灵活转换。适当预留弹性用地地块，近期不予开发建设，远期作为公共服务设施的发展用地，结合城市发展需要具体确定其用地性质。

二、规划特色及创新

1.道路交通与城市的关系

从城市道路网形态来看，规划延续了城市历史放射网状的道路格局，将区内路网与城市原有路网相协调，并将规划道路与现状道路的出入口合理对接。

远期与主城区至开发区的跨海大桥由规划区东郊穿过，规划预留出交通设施用地并做好通道的衔接，建立起完善的城市快速交通系统。将人民路、大众街、荣民街、春海街等向海滨延伸，形成若干条南北走向的向海通廊。东西方向与滨海路连接，使连续的滨海生活岸线成为可能。

2.景观形态规划及与城市的关系

规划将人民路延伸到海边，并在尽端设立标志性建筑物，作为城市主景观轴线的对景，同时它也是大连市的地标性建筑物，是景观中心和主对景。

延续人民路、大众街等若干条通道至海滨，沟通大海与城市间的联系。设置景观通廊及城市控制绿带，形成山、海、城相呼应的交通和景观廊道。强调人民路主景观轴，创造有韵律的人民路商务及休闲景观。

3.亲水岸线与城市的关系

根据滨海亲水岸线的功能和使用要求，整个规划岸线大致分成三个功能片区，即西部水域岸线、中部水域岸线、东部水域岸线。西部滨海亲水岸线主要以商业旅游、文化娱乐、体育和观光休闲为主的片区，岸线规划主要有游艇港、景观台和景观防波堤，三者在平面布置上形成协调互动的整体。中部滨海亲水岸线位于规划岸线的中部，规划为人工海水浴场岸线、休闲亲水岸线和防波堤。东部滨海

亲水岸线位于规划岸线的东部，此段岸线规划为临海观涛、观光娱乐、休闲垂钓岸线。

五、建议与思考

1.用地规模和功能构成

经研究商务区的用地规模多在4-6平方公里，主要功能为“一主”、“三副”，即：“一主”为办公（包括金融、贸易、信息、服务等）；“三副”为商业（包括酒店、零售、休闲、娱乐等）、居住（包括住宅、公寓等）、公共设施（包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施）。建筑面积比例通常为：5:4:1（办公、商业、商住其他配套）。

东港商务区在功能上以纵向功能混合为主要构成方式，设计理念是以办公为主体的综合商业、文化娱乐、市政公共设施、居住等功能混合区。但是由于经济和市场的因素，混合功能在市场的作用下表现为办公相对较少。商务区的建设和发展是经过相当长时间的积累以及市场的筛选才能相对完善，配套方面也需要随着市场需求逐步补充和完善。在目前的情况下，弹性的思路使办公与公寓之间进行转换，随着城市综合能力和需求的提升，这部分功能可以在市场的作用下转化为办公，从而匹配商务区的需求。

2.公共空间与城市设计

东港商务区城市设计和公共空间营造上，在宏观层面和中观层面已经具有比较好的框架。从城市高度分区、岸线开放公共空间、向海廊道、主要景观节点等基本按照规划实施。在微观城市设计方面应该加强对活力空间的营造，以完善商务区的配套服务功能，加强人为本方面的引导。在现有建设的基础上加强从宏大、

粗犷场景向小尺度、精细场景的细节化处理，补充城市家具设计，建立尺度宜人的、多样性的公共交往空间。

3.道路交通与慢行设计

重点加强生活性道路的建设，精细化街道分类设计。目前，建设的交通性街道占比相对较多，以开放式界面为主，交通性功能较强。需要适当增加商业型街道，街道沿线以零售、餐饮等商业为主，具有一定服务能级或业态特色的街道；生活服务街道，街道沿线以服务本地居民的生活服务型商业、中小规模零售、餐饮等商业以及公共服务设施为主的街道；景观休闲街道，滨水、景观及历史风貌特色突出、沿线设置集中成规模休闲活动设施的街道。慢行设计连续性，丰富性设计注重无障碍的设计理念。

3.地下空间规划利用

加强地下空间立体化、连通化设计。结合地铁的建设，做好站点与周边用地立体衔接，做好地下空间开发的预留。

六、小结

商务区的建设是一项长期而复杂的工程，随着城市经济发展，商务区的建设也存在过热或者大量闲置的现象。在全球经济衰退的大背景下，商务区的建设既要兼顾近期城市经济发展实事求是，顺应市场需求，又要在战略层面为城市定位发展提供足够的发展空间，在政策的支持下，逐步调整建设思路、完善管理和配套。