民法典案例解析--合同编--典型合同之租赁合同

2023年12月18日发(作者：延长退休)

租赁合同第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。条文要义本条是对租赁合同概念的规定。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在出租合同关系中，出租人是负有将租赁物交付对方使用、收益的当事人，承租人是凭租赁合同可以取得租赁物的使用、收益并向承租人交付租金的当事人。租赁合同的标的物即租赁物，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁物既可以为动产，也可以为不动产。租赁合同的特征是：（1）租赁合同为双务、有偿、诺成性合同；（2）租赁合同是转移财产使用、收益权的合同；（3）租赁合同是承租人须交付租金的合同；（4）租赁合同具有临时性；（5）租赁合同终止后承租人须返还原物。租赁合同的种类是：（1）动产租赁合同与不动产租赁合同；（2）定期租赁合同与不定期租赁合同；（3）本租合同和转租合同。案例评析成都某管理有限公司与欧某房屋租赁合同纠纷案[1]案情：被告成都公司欲租赁房屋用于开办电影院，与出租人欧某、何某（原告）签订《房屋租赁合同》一份，对于租赁房屋交付、使用、收益、租金支付及违约责任等做了明确的约定，合同签订后成都公司支付了定金5万元；后双方又对租金和装修时间签订了《补充协议》一份。合同及补充协议签订后，在房屋具备交付和使用条件的情况下，成都公司因自身商业风险问题不想履行合同，出租人遂起诉至法院；成都公司反诉要求返还定金。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》

及《补充协议》依法成立、合法有效；成都公司依法承担违约责任。成都公司上诉认为出租房屋不具备交付条件，其行为也不是严重违约。二审法院认为，成都公司系基于对商业价值的考量要求终止合同，一审法院认定其违约并无不当，维持原判。评析：根据民法典第703条关于租赁合同的规定，成都公司因商业决策想要开办电影院，而欧某、何某恰有适合其承租的房屋，双方就租赁房屋达成合意，签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，对于租赁房屋交付、使用、收益、租金支付及违约责任等做了明确的约定，该租赁关系依法成立且合法有效。本案争议焦点是出租房屋未完成交付是谁的责任。根据民法典第509条的规定，欧某、何某完成了合同约定和法定的交付义务，成都公司基于对商业价值的考量不想履行合同且要求终止合同，已经构成违约，应当按照民法典第577条、第588条的规定承担违约责任，最终二审法院维持了一审判决。第七百零四条　租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。条文要义本条是对租赁合同主要内容的规定。租赁合同的主要内容是：1.租赁物的名称：约定租赁物的具体名称，可以是种类物，也可以是特定物。2.租赁物的数量：明确交付租赁物和返还租赁物的具体数量。3.租赁物的用途：例如，制造加工精密仪器的机床不能用于制造加工一般的器件等。4.租赁期限：明确约定租赁期限的起始和终止的时间。5.租金及其支付期限和方式：租赁合同的主要条款，明确约定具体数额，支付的期限起止时间，支付的方式是人民币还是外币等。6.租赁物维修：明确约定由出租人维修，或者承租人维修，以及维

修方法和费用负担。7.其他条款：如违约条款、解决争议的条款和解除权条款等。案例评析世佳电子（上海）有限公司与上海康丘乐电子电器科技有限公司房屋租赁合同纠纷案[2]案情：出租人世佳电子（上海）有限公司（原告）与承租人康丘乐公司（被告）签订《房屋租赁合同》一份，约定双方各自的权利义务，但在合同履行过程中，双方对于合同中约定的“前三年年租金不变，第四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次”具体标准是什么发生争议，最终诉至法院。一审法院认为，该条属于双方约定不明，并依法启动鉴定程序，确定具体租金数额后，依法判决；因康丘乐公司在二审过程中，支付了1万元租金，二审判决将一审判决第二项康丘乐公司需要支付的租金数额由58638.04元变更为48638.04元，其他予以维持。评析：民法典第704条是关于租赁合同应具备哪些内容的明确规定，是对租赁关系双方当事人签订租赁合同的指引，如果租赁合同中对于租赁合同内容某一或者某些项没有约定或者约定不明，则在合同履行过程中极易产生争议和纠纷，可能最终演化为双方的诉讼，本案的发生也是因双方当初在合同中对于“每三年调整一次”的具体标准没有明确约定导致的。而法院根据民法典第510条和第511条在关于合同约定不明、无法确定具体数额的情况下，通常会启动鉴定程序来确定具体数额。第七百零五条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。条文要义本条是对最长租赁期限限制的规定。租赁期限，是出租人与承租人约定的对租赁物的使用期限。对租赁

期限的一般规则是自由约定，但是有最长期限的限制。设定租赁合同的最长限制，是为了适应客观情况的不断变化，特别是不动产，其价格会因经济形势的变化而发生较大的变化，对一方当事人产生经济上的不利益，需要均衡当事人之间的利益关系。我国的租赁期限最长限制为20年，超过20年的，超过部分的约定无效，要缩短为20年。对租赁合同最长期限的限制，并不妨碍当事人在租赁期限届满后，继续续订租赁合同。续订租赁合同就会给双方当事人对租赁利益关系提供一个缓冲期，重新考虑双方之间的权利义务关系。所以，在租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限也受最长期限的限制，自续订之日起也不得超过20年，这就是租赁合同的约定更新。当然，租赁合同期满也可以进行法定更新，即租赁合同期满后，承租人仍然租赁物，交付租金，出租人仍然收取租金，原租赁合同就成为无期限合同。案例评析林廷某、临沂市兰山区农业机械局确认合同无效纠纷案[3]案情：2001年1月12日，原告农业机械局与作为该局职工的被告林廷某签订《房屋使用权合同》一份，将沿兰山区银雀山路与临西一路交界处某经营房租赁给林廷某，租期自2001年1月31日起至2031年1月31日止，林廷某只有使用权。后双方因房屋使用产生纠纷，农业机械局诉至法院。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第214条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，支持农业机械局的诉请。林廷某不服一审判决上诉至临沂中院，临沂中院认为，双方之间是租赁合同纠纷，一审法院适用法律正确，依法予以维持。评析：根据民法典第705条关于租赁期限的规定，沿用了《中华人民共和国合同法》第214条的规定，并没有改变该条规定。租赁期限不能超过20年，该20年的起算时间自双方最初租赁之日起算，总计不得超过20年，这已达成基本法律共识。该案中双方约定租赁期限为30年，显然超过法律规定最长的20年，对于超过部分，一、二审法院均认定超过的10年部分无效。第七百零六条　当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

条文要义本条是对租赁合同登记备案的规定。有些租赁合同在订立之后，需要依照法律、行政法规的规定进行登记备案，特别是不动产租赁合同关系，更是如此。不过，这种租赁合同的登记备案，不对租赁合同的效力发生影响，即使不登记备案，也不影响租赁合同的效力。如果当事人在租赁合同中约定备案登记才生效的，应当进行登记备案，否则租赁合同无效。但是，如果约定了备案登记生效，没有备案登记当事人就交付了租赁物，并且实际使用、收取租金的，该租赁合同仍然有效。案例评析邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司与吴静某租赁合同纠纷案[4]案情：2013年5月30日，原告（反诉被告，原揭东县邮政局）与被告吴静某（反诉原告）签订《房地产租赁合同》，双方对于租赁场所、租金等做了明确约定，在合同中双方特别约定“合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效”，后双方因种种原因，直至该案一审时双方都没有办理登记备案手续。一审法院认为，双方之间的合同虽然依法成立，但是因合同中明确约定合同自房地产租赁管理机构登记之日起生效，因而合同属于成立未生效的合同。所以，原告邮政公司请求确认合同有效，被告吴静某反诉确认合同无效，均缺乏法律根据，不予采信。评析：根据民法典第706条关于租赁合同备案的规定，不办理备案登记不影响合同的效力。所以本案如果在现有法律体系下，可能案件审判结果会不一样。合同法中对此并没有规定，在民法典中，该条对于当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的合同效力问题做了规定，是对现有法律、行政法规规定应当办理备案登记而未办理情况下合同效力问题的积极回应，例如，《城市房产管理法》第54条规定，租赁合同双方当事人应当在签订租赁合同后到房管部门登记备案。理解本条需要与合同需要审批生效进行区分，如果是法律、行政法规规定必须经过审批才生效的情形，未经审批合同是无效的；备案登记更多涉及行政管理层面，不是强制性规定。

第七百零七条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。条文要义本条是对租赁合同形式的规定。租赁合同并非绝对的要式合同。不过，本条规定租赁合同的形式有两个内容：（1）租赁期限为6个月以上的租赁合同，应当使用书面形式，即为要式合同；（2）无论是何种租赁合同，如果未采用书面形式，因而无法确定租赁期限的，就不认为是有期限的租赁合同，而视为不定期合同，适用不定期租赁合同的规则。案例评析南京赢想力广告传媒有限公司与南京酷立方智能科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷案[5]案情：原告赢想力公司承租被告酷立方公司位于南京市浦口区某房屋一套，租期从2017年8月15日至2018年5月14日，但双方未签订租赁合同。赢想力公司按约支付租金，后租赁使用期限双方产生纠纷，赢想力公司按酷立方公司的要求，搬离承租房屋，但租金返还等问题未能合理解决，赢想力公司遂起诉至法院。一审法院认定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，租赁合同合法有效，并对于赢想力公司的诉请依法进行判决。评析：民法典第707条是关于租赁合同书面化的规定，根据该规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。该条与《合同法》第215条的区别在于增加了“无法确定租赁期限的”这句话，《合同法》第215条规定，只要是不采取书面形式都是不定期租赁，因而本案判决依照《合同法》第215条的规定认定为不定期租赁合同关系，但是如果按照民法典第707条的规定，该案则应为定期租赁合同，只是欠缺书面合同形式。所以，需要注意该条与《合同法》第215条的区别。第七百零八条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

条文要义本条是对出租人交付租赁物义务的规定。租赁合同生效之后，出租人负有按照约定将租赁物交付给承租人的义务，以满足承租人对租赁物的占有、使用和收益的租赁目的。出租人主要的义务是：1.依合同约定交付租赁物的义务。交付租赁物是移转标的物的占有于承租人。出租人应于合同约定的时间交付租赁物。依合同约定的使用性质不以标的物的交付为必要，则出租人应作成适于承租人使用的状态。租赁物有从物的，出租人于交付租赁物时应当同时交付从物。出租人不能按时交付标的物，应负迟延履行的违约责任。2.出租人应保持租赁物合于使用、收益的状态。出租人不仅应使交付的租赁物适于约定的使用、收益状态，而且于租赁关系存续期限内也应保持租赁物的状态适合于约定的使用、收益。当承租人的使用、收益因毁损以外的原因，受有妨害或有受妨害的危险时，出租人负有除去或防止的义务。第三人侵夺租赁物或为其他妨害时，承租人得基于自己对租赁物的占有权，直接对于第三人主张占有的返还或请求排除妨害，也可代位行使出租人的物上请求权。在标的物受到自然侵害而不适于约定的使用、收益状态时，出租人应当予以恢复。案例评析临沂净雅酒店管理有限公司、临沂君儒实业集团有限公司租赁合同纠纷案[6]案情：净雅公司（被告、上诉人）出租部分房屋给君儒公司（原告、被上诉人）用于客房、豆捞使用。在案涉合同前，净雅公司曾将案涉房屋外的其他部分出租给案外人金荣某和冯升某经营连锁酒吧。现君儒公司以酒吧声音太大严重影响经营为由提起诉讼。一审法院以净雅公司在明知君儒公司是经营客房所用并且保证酒吧经营不会影响君儒公司客房经营，但是却不能保证出租的房屋符合法定标准、适合客房经营所用，应承担违约责任。净雅公司以一审认定其承诺证据不足，且其不是适格主体和不应担责为由上诉。二审法院依据《合同法》第216条的规定，认为出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间

保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。净雅公司违约，应当承担责任。评析：民法典第708条是关于出租人交付符合合同约定租赁物的规定，本条沿用了《合同法》第216条的规定。本条立法主旨是关于出租人交付租赁物并维持租赁物符合约定用途的义务的规定。出租人履行交付义务的内容包括两个方面：一是依合同约定交付租赁物，二是保持租赁物符合约定的用途，如果出租人没有履行在租赁期限保持租赁物符合约定用途义务的，应当承担法律责任。而本案中，净雅公司在明知君儒公司是经营客房所用并且保证酒吧经营不会影响君儒公司客房经营，其出租的房屋不符合合同约定，依法依约均应承担法律责任。第七百零九条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。条文要义本条是对承租人使用租赁物方法的规定。承租人在占有租赁物后，应当合理利用租赁物。对租赁物的合理利用包括：1.在双方当事人就租赁物的使用方法有明确约定时，应当按照双方约定的方法使用租赁物。2.在双方当事人对使用方法没有约定或者约定不明确时，可以依据本法第510条规定，由双方当事人补充协议确定，达成协议的，按照协议的使用方法使用；如果经补充协议无法达成合意的，则应当按照租赁物的性质使用，例如，以居住为使用方法的房屋租赁，不能作为商用使用。承租人不依约定的方法或者租赁物的性质为使用、收益，出租人得请求承租人停止其违反义务的行为。案例评析新疆爱家超市集团有限公司与新疆昊泰实业发展有限公司房屋租赁纠纷

案[7]案情：爱家公司与昊泰公司签订租赁合同后，因在履行过程中，爱家公司因不按合同约定、分割使用租赁物，被昊泰公司起诉，要求承担违约责任。新疆高院认定爱家公司违约，需要承担违约责任。爱家公司向最高院提出再审，其理由主要是爱家公司主要义务是交付租金，既然已经足额交付，就可以按照自己意志使用，不存在违约行为，且昊泰公司对于分割出租行为是知晓的，所以二审判决错误。最高院再审认为，根据《合同法》第212条和第217条的规定，承租人不仅负有交付租金的法定义务，也负有按照约定方法使用租赁物的法定义务；并且并不能苛求出租人负有随时掌握租赁物使用情况的义务，最终驳回爱家公司再审申请。评析：根据民法典第709条关于承租人不当使用租赁物需要承担违约责任的规定，承租人在承租租赁物期限内需要按照合同约定的方法和符合租赁物性质的使用方法使用租赁物，如果违反合同约定使用租赁物，必然需要承担违约责任。本案双方当事人在《房屋租赁合同》中对租赁物用途作出了约定，即“乙方承租甲方房屋必须以超市为主体进行经营。未经甲方同意，乙方不得改变以超市为主体的经营形式”。爱家超市虽足额支付了租金，但因昊泰公司是以爱家超市不按约定方法使用租赁物为由提起违约之诉，二审判决驳回合理合法。第七百一十条　承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。条文要义本条是对承租人合理使用租赁物正常损耗不负赔偿责任的规定。承租人在使用租赁物过程中，都会对租赁物造成正常的损耗，不仅动产如此，即使不动产在使用中，也会有正常的损耗。对于这种损耗，只要承租人是按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，就是正常的损耗，对此，承租人不用承担赔偿责任。案例评析太原市恒东泡沫板材有限公司与曹吉某、多文某租赁合同纠纷案[8]

案情：2008年1月31日，恒东公司（被告）与曹吉某（原告）签订租赁合同，曹吉某将其所有的、位于太原市小店区北格镇北格村的公棚院出租给恒东公司使用，但是对于租赁物的使用方法未约定。2009年11月9日，租赁房屋屋顶因下雪坍塌，造成恒东公司损失，恒东公司怀疑是房屋质量问题，双方协商未果，曹吉某诉求之一是要求恢复原状；恒东公司也针对性地提出了反诉。一审法院认为，虽然合同未明确约定租赁物的使用方法，但从合同内容来看，双方对于租赁物的建设状况及租赁物的使用方法是明知的。恒东公司属于合理使用，不违反合同约定，对于曹吉某要求恢复原状的诉请不予支持。恒东公司虽然上诉，但并未涉及曹吉某恢复原状的一审诉请。评析：根据民法典第710条的规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任；虽然合同没有约定如何使用，但可以根据合同相关条款或者交易惯例等予以确定。如果承租人按照约定使用租赁物，因合理使用造成租赁物的损耗，承租人不承担赔偿责任。本条沿用了《合同法》第218条关于正当使用租赁物的责任。本案中，租赁合同虽然没有明确约定使用方法，但是根据租赁合同内容可以确定，恒东公司在租赁房屋内进行生产经营，租赁物的现状是恒东公司按约定方法使用租赁物致使租赁物受到损耗的结果，其作为承租人不承担赔偿责任。所以，恒东公司无须承担责任。第七百一十一条　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。条文要义本条是对承租人致使租赁物受到损失的规定。与承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物形成损耗相反的是，如果承租人没有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，因此造成租赁物受到损失的，不仅是违约行为，而且是对出租人财产权利的侵害。对此，对出租人的救济方法是：1.出租人有权解除合同，行使的是法定或者合同约定的解除权。

2.请求出租人承担损害赔偿责任，这种损害赔偿责任既是违约责任，也是侵权责任，出租人可以选择一个适当的请求权，救济自己的损害。这两个救济损害的权利，可以一并行使，既解除合同，又请求损害赔偿。案例评析吴海某与梁海某房屋租赁合同纠纷案[9]案情：2012年2月23日，被告梁海某与原告吴海某签订《个人房屋租赁合同》，梁海某将自有房屋租给吴海某。2015年2月17日，涉案房屋租期即将届满，吴海某与梁海某进行了房屋交接及结算。但因房屋破损严重，梁海某不同意退还押金并要求赔偿损失，双方协商无果，最后吴海某诉至法院、梁海某提出反诉。一审法院认为，梁海某不退还押金不符合法律规定，但是承租人未按约定方法或租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失，因而吴海某租住期限内造成房屋损坏应予赔偿。吴海某虽然上诉，但是对于不正当使用租赁房屋需要承担的赔偿责任没有提出上诉。评析：如果说民法典第710条是关于承租人按约定使用租赁物不承担责任的规定，民法典第711条则是反向规定承租人需要承担责任。承租人在租赁期限内，未按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。《合同法》第219条对于承租人未正当使用租赁物需要承担责任也作出了明确的规定，本案中梁海某提供的证据足以证实吴海某在租赁期限内对租住房屋破坏严重，按照法律规定，其需要承担梁海某因此支付的维修费用。第七百一十二条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。条文要义本条是对出租人负担租赁物维修义务的规定。除法律规定或合同另有约定外，出租人对租赁物有维修义务。出租人的该项义务，实际上是出租人应维持租赁物合于使用、收益状态义务的延伸。维修是指于租赁物不合约定的使用、收益状态时，对租赁物予

以修理，以使承租人得以按照约定正常使用、收益。维修义务的构成是：（1）确有维修的必要，是指租赁物需要维修方能满足承租人依约定对租赁物为使用、收益。（2）有维修的可能，指损毁的租赁物在事实上能够修复，并且在经济上也合算。（3）在租赁期限内承租人已为维修的通知，承租人应为通知而未为通知的，出租人不发生维修租赁物的义务。法律另有规定或者当事人另有约定的，租赁物的维修按照规定或者约定进行。案例评析兰州红丽园商贸有限责任公司与甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷案[10]案情：被告诚信公司与原告红丽园公司签订《房屋租赁意向协议书》，约定在讼争房屋土建工程完工后，将房屋交付红丽园公司使用；后诚信公司与红丽园公司签订《房屋租赁合同》，诚信公司将房屋交付给红丽园公司。但合同在履行过程中，因房屋原有质量及装修问题等原因，双方发生争议，红丽园公司诉请解除合同并要求赔偿损失，诚信公司亦提出反诉。一审法院认为，诚信公司虽及时交付了房屋，但房屋存在严重渗漏水质量问题，其应承担主要责任；红丽园公司未依约按时交纳房租及在装修时未关闭暖气阀门，也没有预留检修口，造成暖气跑水致使大面积装修被浸泡，也应承担一定责任。红丽园公司上诉，认为一审法院认定装修责任在于红丽园公司与鉴定报告不符。二审法院认为，在第二个采暖期，红丽园公司使用不当，致使损失扩大，扩大损失应由其自行承担。评析：根据民法典第712条关于出租人维修义务的规定，出租人对于租赁物首先要保证租赁物适合于出租，并且对于租赁期限内租赁物的维修承担维修责任，合同另有约定除外。《合同法》第220条、第221条对此也做了明确的规定。本案中租赁房屋渗漏水导致的损失主要原因在于诚信公司交付的房屋存在严重的质量问题，其作为出租人，保证租出房屋适租是其首要义务，如果出租房屋存在质量问题，其应当承担维修义务，但是因为怠于维修，造成红丽园公司权益受损，其应依法承担责任。第七百一十三条　承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人

在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。条文要义本条是对出租人不履行维修义务承租人可自行维修的规定。承租人在租赁物需要维修时，可以发出通知，要求出租人在合理期限内维修。如果出租人接到通知后，不履行维修义务，承租人可以对租赁物自行进行维修，其维修费用应当由出租人负担，承租人出具维修费用单据，出租人据实予以承担。如果因维修租赁物而影响承租人使用的，承租人享有减少租金或者延长租期的请求权，出租人应当依照其请求，相应减少出租人的租金，或者相应延长租期，以弥补承租人的损失。在承租过程中，如果是因承租人的过错，致使租赁物需要维修的，则是承租人的过错所致，对自己过错造成的损失应当承担责任，出租人不承担维修费用、同意解除合同以及减少租金或者延长租期的责任。案例评析上海醉美餐饮管理有限公司与上海海慈投资经营有限公司房屋租赁合同纠纷案[11]案情：原告海慈公司将房屋出租给被告醉美公司，双方约定，如醉美公司发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知海慈公司修复，费用由海慈公司承担；后履行合同过程中因房屋漏水等问题，双方纠纷不断升级，最后诉至法院。海慈公司要求解除合同、返还场地、支付租金、水电费；醉美公司提出反诉，要求继续履行合同，赔偿其损失等。一审法院认为，在租赁期限内出租人负有保修义务；醉美公司应首先选择向海慈公司报修，如其不维修可以选择自行维修，维修费用由海慈公司承担，而不应当不付或拒付租金。醉美公司上诉认为，海慈公司不维修房屋导致漏水，醉美公司依法可以不支付租金。二审法院认为，醉美公司违反合同约定，逾期不支付租金累计超过2个月，经催告尚未

支付，符合合同约定的解除条件。现海慈公司依约要求解除合同，于法有据，本院予以支持。评析：根据民法典第713条关于出租人不尽维修义务应承担责任的规定，出租人在租赁期内负有使租赁物适合承租人租赁使用的目的，出租人不维修，承租人可以自行维修，但费用由出租人承担。本案中海慈公司作为出租人，在房屋出现漏水等问题时应及时予以维修，如其不维修，醉美公司可以自行维修，但不能以此拒付租金。出租人的主要义务是交付符合合同约定的租赁物，承租人的主要义务是支付租金。维修义务与支付租金义务不是对等的，这也是一、二审法院没有支持醉美公司因房屋漏水等问题造成其损失为由拒付租金的原因。本条沿用了《合同法》第221条的规定，但是该条新增第2款，即将承租人在租赁物使用过程中因过错导致租赁物需要维修的，由承租人自己担负责任，也即过错责任原则。第七百一十四条　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。条文要义本条是对承租人妥善保管租赁物的规定。承租人在租赁期限内占有租赁物，负有妥善保管租赁物的义务。承租人应以善良管理人的注意保管租赁物。租赁物有收益能力的，应保持其收益能力。承租人保管不善，违背妥善保管租赁物的义务致使租赁物毁损灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任，可以依照债务不履行的违约责任确定；在承租人系因故意或过失致租赁物毁损时，也可以依照民法典侵权责任编的规定处理，构成民事责任竞合。出租人可选择其一向承租人主张赔偿损失。案例评析李厚某、李洪某与中铁大桥局集团第一工程有限公司、中铁大桥局集团第一工程有限公司渝黔铁路土建1标项目经理部租赁合同纠纷案[12]案情：2013年2月21日，被告中铁第一公司渝黔铁路土建1标项目部

与李厚某签订《挖掘机租赁合同》一份，挖掘机系李厚某和李洪某（原告）合伙所买。合同约定，出租方承担租赁期内的所有维修保养费用和操作人员的工资；负责租赁物在租赁期内的保管、丢失和毁损的责任。2014年12月14日，挖掘机作业完后驾驶员将其停放在珞璜镇卫生院对面，次日凌晨2时左右，被案外人郑小某点火毁损。李厚某和李洪某要求中铁第一公司承担挖掘机毁损的赔偿责任。一审法院认为，根据租赁合同约定，保管义务并不在于第一公司，而是由李厚某和李洪某负责，所以其主张不成立。李厚某和李洪某上诉称，一审法院认定租赁关系错误且李厚某签订的合同对李洪某无约束力。二审法院确认合同属于租赁合同，一审认定合理合法，维持原判。评析：根据民法典第714条关于承租人保管义务的规定，承租人在租赁期限内负有保管承租标的物的义务，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。本案为租赁合同纠纷，按照法律规定，中铁第一公司需要承担保管挖掘机的义务，通常情况下，挖掘机毁损的责任应该由其承担，但是关于租赁标的物挖掘机的保管义务在合同中作了另行约定，即由出租人负责，毁损的风险由此转移到出租人身上，因而二审法院依据《合同法》第231条的规定维持一审判决，不支持李厚某和李洪某要求中铁第一公司承担赔偿责任的诉求。第七百一十五条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。条文要义本条是对承租人改善租赁物或者增设他物的规定。承租人在承租租赁物期限内，原则上不得随意对租赁物进行改善或者增设他物，除非出租人同意。承租人只有经出租人同意，才可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人在对租赁物进行改善或者增设他物时，应当在约定的范围内进行，不能超过双方当事人约定的范围。如果承租人未经出租人同意，就对租赁物进行改善或者增设他物的，违反了承租人的义务，属于违约行为，出租人可以请求承租人恢复原状。对于改善或者增设他物给租赁物造成损失的，承租人应当承担损

害赔偿责任。案例评析新昌县飞凤纺织有限公司、潘贤某房屋租赁合同纠纷案[13]案情：被告纺织公司与原告潘贤某签订《房屋、停车场地租赁协议书》。后因潘贤某进行装饰装修发生争议，在其装饰完毕后，纺织公司诉请之一是恢复原状。一审法院认为，依照法律规定，未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。但双方合同中对有关物品、设施的处理原则中约定的项目与被告在维修、装饰、改善、增设他物的内容基本一致，且纺织公司在潘贤某装修过程中未提出异议，更为重要的是，装饰装修并没有改变房屋的主体结构、影响房屋的整体质量。法院因此驳回纺织公司诉请。纺织公司上诉主张，一审法院错误解释合同目的，且对于转租默认的说法是错误的。二审法院认为，潘贤某的装饰装修行为不违反法律规定和合同约定内容，且没有破坏房屋主体结构，因而驳回纺织公司上诉，维持原判。评析：根据民法典第715条关于承租人添附的规定，承租人对租赁物进行改善或者增设他物必须经过出租人同意，未经同意的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。纺织公司依照《合同法》第223条的规定提起诉讼符合法律规定。但是能否得到支持除了看法律规定还需要看合同约定、实际情况和证据，虽然潘贤某装修方案未告知纺织公司存在瑕疵，但是整体性符合法律和合同约定，装修并未改变房屋主体结构和整体质量，且装修、改造、增设施工长达半年之久，纺织公司未提出异议。绍兴中院驳回纺织公司上诉，维持原判。第七百一十六条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。条文要义本条是对转租的规定。

在租赁合同中，承租人的义务之一，是未经出租人同意不得转租。承租人经过出租人同意，将租赁物转租给第三人，构成合法转租，转租合同有效。出租人的同意，既可以是在承租人转租前，经概括授权的方式，也可以个别认可的方式表示同意，还可以在转租事实发生后采用予以追认的方式。转租合同成立，在同一个租赁物上就出现了出租人、转租人（承租人）和次承租人三个主体，形成转租合同的法律关系。当事人之间的法律关系是：1.转租人与次承租人的关系，与普通的租赁并无区别，但在出租人与承租人之间的租赁关系与承租人和次承租人之间的租赁关系同时终止时，次承租人可以直接将租赁物返还给出租人，免除其对于承租人的返还义务。2.出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响，承租人并应就因次承租人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任。至于损害的发生，承租人有无过失在所不问，只要是可归责于次承租人的事由即可。3.出租人与次承租人之间原本并不存在直接的法律关系，但基于保护出租人利益的法律目的，确认以下法律关系：次承租人可以直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人可以行使的权利。转租是以承租人享有租赁权为基础的。在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此导致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。未经出租人同意，承租人对租赁物转租构成违约行为，是不合法的转租。其法律关系是：1.转租人与次承租人之间的租赁合同可以生效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得租赁物的使用、收益的权利，次承租人得向其主张违约的损害赔偿

责任。在双方当事人订立租赁合同时，次承租人如果误信转租人业已取得出租人的允许，可以以错误为理由行使合同的撤销权，以赋予次承租人更大的选择空间。2.承租人擅自转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同。3.次承租人的租赁权不得对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人自得直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系，出租人得以所有权为据向次承租人主张排除妨害。案例评析叶爱某、赵秀某房屋租赁合同纠纷案[14]案情：2017年5月14日，原告赵秀某将余杭区房屋一处出租给被告叶爱某，租期为5年。2017年11月5日，叶爱某将房屋转租给第三人肖莹。赵秀某起诉要求解除合同，支付违约金等。一审法院认为叶爱某未经赵秀某同意，对外转租，构成违约，赵秀某有权解除合同。叶爱某上诉认为，合同中虽未约定不得转租，但未约定并非禁止或经同意，而是默认可转租，约定大于法定，因此转租合法。二审法院依据《合同法》第224条规定，否认其上诉理由，支持赵秀某一审该项诉请。评析：根据民法典第716条关于承租人不得私自转租的规定，承租人在租赁期限内，未经出租人同意，不得转租租赁物，如果转租，出租人有权解除合同。本案叶爱某未经赵秀某同意对外转租，违反《合同法》第224条的规定，叶爱某没有证据证实赵秀某曾口头同意其转租，也没有证据证实赵秀某有民法典第718条规定的6个月未提出异议规定的情形。杭州中院驳回叶爱某的上诉，维持原判。第七百一十七条　承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。条文要义本条是对转租期限的规定。出租人同意转租的，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余

租赁期限内，即转租期限不能超过本租所剩期限，超出承租人于本租所剩余租赁期限的转租期间无效，对出租人不发生法律上的拘束力。不过，转租期限超过本租的期限部分，如果出租人与承租人另有约定，予以同意的，等于对本租又约定了新的租赁期限，超出本租期限的转租期限就成为本租期限，对各方当事人都具有法律效力。转租合同的次承租人在与本租当事人之间发生争议时，可以参加诉讼，次承租人的身份是无独立请求权的第三人。案例评析周永某与孙建某土地承包经营权出租合同纠纷案[15]案情：2010年被告孙建某通过权某将承包地口头租给了赵某，赵某又将地转租给了原告周永某，后周永某将租赁费交给了权某开始租种。2012年9月，孙建某要收回承包地时才得知转租事宜，2013年4月他要求周永某退出承包地，周永某未予以理睬，孙建某即铲除其地上附着物，被周永某起诉。一审法院认为，周永某并未与孙建某签订租赁合同，且现有证据并不能证实周永某有2013年的租赁权，所以其诉请不能支持。周永某上诉认为自己是承租人不是转承租人，且如果没有书面委托明示，他人代其签订的协议一律无效，这只能纵容被上诉人违法毁约和侵权。二审法院认为，本案孙建某与赵某属于不定期租赁，出租人随时可以要求解除租赁合同，周永某属于转租情形，转租期限不可以超过承租期限。因本案中转租为无效合同，所以周永某上诉于法无据，驳回上诉。评析：根据民法典第717条关于转租期限的规定，承租人在租赁期限内，经出租人同意，可以转租，但是转租期限不得超过租赁期限，超过部分对出租人不具有约束力。本案孙建某将土地租赁给赵某，双方未签订书面合同，租赁期限未约定，根据民法典第707条关于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁、《合同法》第232条“……不定期租赁。当事人可以随时解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”等规定，本案转租期限超过租赁期限，超过部分无效，所以，一、二审法院对于周永某的诉请均未支持。

第七百一十八条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。条文要义本条是对出租人对转租默示同意的规定。出租人对承租人转租的默示同意，是指出租人知道或者应当知道承租人转租，超过异议期限而不反对，即发生同意转租的意思表示。换言之，承租人已经构成擅自转租，自出租人知道或者应当知道之日起，出租人享有6个月的异议期，在6个月内可以提出异议。一经提出异议，转租即为无效。超出6个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人默示同意转租，该转租合同有效，认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。案例评析吴菊某与邹建某房屋租赁合同纠纷案[16]案情：原告吴菊某租赁龙西股份合作社房屋后，又分别于2010年1月6日、2014年2月22日、2017年1月11日与被告邹建某签订租赁合同。2018年2月22日，吴菊某发函不再同意续租合同，要求邹建某搬离租赁房屋，邹建某认为自己有优先租赁权，不同意搬离。一审法院认为，转租超过6个月，出租人未提异议视为同意，现转租期满，承租人吴菊某收回自用，并非对外转租，邹建某不能行使优先租赁权。邹建某上诉理由仍主张优先租赁权。二审法院认为，吴菊某与龙西股份合作社租赁合同明确约定不得转租，因而吴菊某转租无效，但主张无效的主体应是龙西股份合作社而不是邹建某；关于优先续租权，因吴菊某自用，本案不涉及优先续租权。评析：根据民法典第718条的规定，承租人在租赁期限内转租，出租人知道或者应当知道的，在6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。又，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认为转租合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，本案主张转租合同无效的主体应是龙西股份合作社，而不是邹建某，所以邹建某主张合同无效的诉请没有得到法院支持。关于优先续租权，民法典第734

条规定了承租人的优先续租权，本案中一、二审法院均以吴菊某自用为由驳回邹建某诉请。优先承租权的前提是出租人（也即本案的转租人吴菊某）将房屋另租的情形，而如果转租人吴菊某自用，则不涉及优先承租权问题。第七百一十九条　承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。条文要义本条是对承租人拖欠租金，次承租人可以代缴的规定。在转租合同的法律关系中，承租人对出租人承担缴纳租金义务，次承租人对转租人承担缴纳租金义务。承租人对出租人拖欠租金，属于根本违约，出租人当然可以主张解除合同。但是由于存在转租关系，涉及了次承租人的转租合同利益，如果因为承租人未缴纳租金而解除租赁合同，次承租人的转租合同将无处依附而消灭。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，并可以以此作为抗辩理由进行抗辩，主张出租人不得解除合同。次承租人交纳的租金和违约金其实是替承租人履行义务，因此，次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵转租的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。案例评析孙红某、北京同仁堂山东医药连锁有限公司房屋租赁合同纠纷案[17]案情：原告孙红某将涉案房屋交付圣帝亚购物中心代为租赁经营。圣帝亚中心又将房屋租赁给同仁堂公司。孙红某以逾期交纳租赁费为由曾起诉圣帝亚中心，法院判决代租协议于2017年1月1日解除。孙红某起诉同仁堂公司要求其支付2017年1月1日至2017年8月13日的使用费。一审法院认为，同仁堂公司租赁合同合法有效，且已经交付至2018年11月

18日的房屋租赁费，驳回孙红某诉请。孙红某上诉认为，圣帝亚中心与同仁堂公司转租部分无效，代租协议解除后，同仁堂使用期间的费用应予以支付。二审法院认为，同仁堂公司在代租协议解除后继续使用孙红某房屋应支付使用费，同仁堂公司可以在承担责任后向圣帝亚中心追偿。评析：根据民法典第719条关于承租人代付租金的规定，在转租合同约束出租人的情况下，承租人拖欠出租人的租金等，次承租人可以代为支付租金和违约金，代为支付部分可以折抵租金，超过部分可以追偿。本案中，同仁堂公司曾作为第三人参与孙红某与圣帝亚中心的他诉中，应视为孙红某同时向圣帝亚购物中心、同仁堂即墨药店通知解除租赁合同。在租赁合同自2017年1月1日解除后，同仁堂公司应将租赁费交给孙红某，其向圣帝亚中心支付租赁费而扩大的损失应由其自行承担，其以已足额支付圣帝亚中心租金不存在过错为由，不向孙红某支付房屋占用费于法无据；同仁堂公司多支出的租金，可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定向圣帝亚中心另行主张。第七百二十条　在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。条文要义本条是对承租人享有租赁物收益权的规定。占有、使用、收益，是承租人签订租赁合同使用租赁物的应有之义，是承租人通过租赁合同实现的合同目的。因此，承租人在租赁期限内对租赁物占有、使用中而使租赁物获得收益的，其收益的权属当然属于承租人所有。如果当事人在合同中另有约定，那就是另外一回事了，应当按照约定处理。案例评析沈阳伯伦物业管理有限公司与刘春某、东北印刷厂房屋租赁合同纠纷案[18]案情：被告伯伦物业承租东北印刷厂的伯伦大厦后，将一楼126室转租给原告刘春某，2009年3月25日双方订立租赁合同书一份，租期一

年。2009年4月28日，东北印刷厂发出通知，要求回收房屋，由沈阳公司经营。刘春某即与沈阳公司办理租赁事宜，但交给伯伦公司的租赁费，未予以退还。刘春某起诉伯伦物业要求返还租金。一审法院认为，伯伦物业与东北印刷厂合同2008年12月31日到期，之后变为不定期租赁，2009年4月28日东北印刷厂收回房产，伯伦物业不再具有对外出租权利，其多收取的租金应予以退还。伯伦物业上诉主张其出租时具有承租权，其收取租金移交给东北印刷厂，应由东北印刷厂返还租金。二审法院认为，伯伦物业在2009年4月28日之后丧失转租权，因而也就不能再享有收取租金的权益，从而驳回其上诉。评析：根据民法典第720条关于承租人收益的规定，在承租期间，除合同另有约定外，租赁收益应归承租人所有。但是租赁期限届满后，承租人无权再收取承租利益，否则就会变成不当得利。《合同法》第225条明确规定，在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。在2009年4月28日之前，伯伦物业可以收取租金，但是之后因其丧失承租权后，对于丧失之前多收取的租金没有保有的依据，应退还给刘春某。第七百二十一条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。条文要义本条是对承租人按期支付租金的规定。租金，是承租人使用、收益租赁物的对价，一般以金钱计算，但当事人约定以租赁物的孳息或其他物品充当租金的也可以。租金的数额由当事人自行约定，但法律对租金数额有特别规定的，应依法律的规定；当事人约定的租金高于法律规定的最高限额的，其超过部分为无效。承租人支付租金应依当事人约定的数额交付。租金虽为租赁物使用、收益的代价，但在因承租人自己的事由而致不能对租赁物的一部或全部为使用、收益的，不能免除或部分免除承租人交付租金的义务，仍应按约定的数额交付租金。由于承租人的原因致租赁物全部毁损灭失的，当事人之间的租赁合同终止，承租人应负损害赔偿责任，但

其交付租金的义务应当终止。承租人支付租金应当按照约定的支付期限进行。租金支付期限的确定方法是：1.承租人应当按照约定的期限支付租金，约定的支付期限必须遵守。2.租赁合同对支付期限没有约定或者约定不明确，依照民法典第510条的规定，当事人可以补充协议，按照补充协议确定支付期限。3.补充协议仍不能确定的，支付期限的确定办法是：租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限在1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余时间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。案例评析新疆惠民房地产开发有限责任公司奇台分公司与新疆奇果农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷案[19]案情：2014年3月26日，被告奇果公司与原告惠民公司签订了2份商铺租赁合同，约定租金一次性交纳107050元，但是奇果公司并未一次性交纳而是于2014年3月26日至2016年12月2日，分五次合计交纳租金80000元。因未足额交付租金，2016年12月20日惠民公司上锁封门，并提起诉讼，要求奇果公司支付租金。一审法院认为，双方实际履行过程中已经变更租金支付方式，在未达成合意的情况下，按实际租用时间计算租金。惠民公司上诉认为，一审判决适用《合同法》第226条属于适用法律错误，奇果公司构成违约应支付违约金。二审法院认为，奇果公司在惠农公司锁门后未再使用，租金不应再继续支付；但是奇果公司超过租赁期限支付租金，构成违约，应支付违约金。评析：根据民法典第721条关于租金支付的规定，在承租期限内，租金支付期限按照双方约定确定，没有约定或者约定不明，如果按照《合同法》第226条（民法典第510条作出相同规定）仍无法确定的情况下，按年为一个交付周期，不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。本案关键在于双方关于租期约定是否明确，一审法院认为虽然合同中有明确约定，但是后续履行过程中，发生了变更，视为约定不明，奇果公司按年度交付租金，并没有违约；二审法院对此问题虽然没有明确，但

是从其判决结果来看，认为奇果需要赔偿违约金，意味着否认了一审判决的认定。第七百二十二条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。条文要义本条是对承租人违反支付租金义务的规定。出租人按期支付租金是其义务。出租人没有正当理由，未支付或者迟延支付租金的，构成违约行为。对此，出租人救济违约后果的方法是：1.催告。出租人未支付租金或者迟延支付租金，出租人对承租人进行催告，采用通知的方式，请求承租人在合理期限内支付租金，合理期限是宽限期，如3个月。2.在出租人催告中提出的宽限期内，承租人仍不支付租金的，出租人产生解除权，可以解除合同。一经行使该解除权，该租赁合同即告解除。案例评析防城港市煜丰投资管理有限公司与防城港市公安消防支队房屋租赁合同纠纷案[20]案情：2010年，原告、被上诉人消防支队将一栋房屋租赁给壹号公馆公司，2013年10月11日，消防支队同意壹号公馆公司转租给煜丰公司（被告、上诉人），后煜丰公司拖欠租金，消防支队提起诉讼。一审法院认为，消防支队在租赁期限内多次催告，煜丰公司至今未支付租金，但是转租协议合同主体不是消防支队，所以其不能主张解除合同。煜丰公司上诉认为，其不支付租金有正当理由并得到消防支队同意，不存在无正当理由不支付租金的情形。二审法院认为，消防支队与壹号公馆公司协议，因不足额及时支付租金，消防支付已经登报解除，双方租赁协议书已经解除，煜丰公司上诉理由不成立。

评析：民法典第722条规定了租金未支付、迟延支付和逾期不支付租金的规则，租赁合同承租人的主要义务是支付租赁费，如果承租人无正当理由，未支付或者迟延支付租金的，且在合理期限内承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《合同法》第227条也规定承租人逾期支付租金，出租人可以解除合同。本案中，虽然有转租情形的存在，但是壹号公馆公司拖欠租金，在出租人消防支队多次催告后，仍不支付租金，煜丰公司虽然主张代壹号公馆公司支付租金，但是并无诚意实际履行，此种情形下，消防支队诉请解除合同，合理合法。第七百二十三条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。条文要义本条是对租赁物权利瑕疵担保责任的规定。出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物的责任。如果出租人未经租赁物的所有权人或处分权人许可即出租他人之物，或者租赁物因受其他用益物权的限制，致使承租人事实上不能对租赁物为使用、收益的，即发生出租人承担权利的瑕疵担保责任问题。出租人权利瑕疵担保责任的构成要件是：（1）有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生。（2）第三人就租赁物向承租人所主张的权利发生于租赁物交付之前，妨害了承租人对租赁物的使用、收益。（3）承租人于合同订立时不知有权利瑕疵存在。（4）承租人在第三人主张权利时及时通知了出租人。承租人未通知的，构成违约责任。出租人承担权利的瑕疵担保责任的，承租人可以请求减少价金或者不支付价金。其中不支付价金，既包括暂时不支付价金，也包括解除租赁合同而终局地不支付价金。案例评析隆昌县佳鑫陶瓷有限公司、郑兴某租赁合同纠纷案[21]

案情：原告佳鑫公司将租赁石燕桥镇政府的土地出租给被告郑兴某，郑兴某租赁后，遭到佳鑫公司债权人的阻挠（包括断电、断路等），无法正常使用，郑兴某随后一直未使用佳鑫公司提供的厂房，之后该租赁物被强制执行。佳鑫公司提起诉讼要求郑兴某支付租赁费等费用。一审法院认为，债权人的行为并未导致郑兴某不能使用该租赁物，即便有，郑兴某也没有尽到通知出租人的义务，所以郑兴某的该抗辩法院不支持。佳鑫公司上诉认为，郑兴某还应支付2016年9月6日至2017年7月31日的租金，郑兴某上诉认为合同无效，且是第三人行为导致承租人无法使用租赁物。二审法院认为，租赁厂房在政府协调下，郑兴某同意继续履行合同、使用租赁物，并且在案涉租赁场地修建了围墙，安装了部分机器设备。郑兴某使用了佳鑫公司的租赁房屋，应向佳鑫公司支付租赁费。评析：根据民法典第723条关于租赁物的权利瑕疵的规定，租赁期内，如果出现因第三人主张权利导致承租人使用租赁物不能的情形，承租人可以请求减少租金或者不付租金，严重情形可以主张解除，但是承租人有及时通知出租人的义务。本案中，虽然郑兴某在使用租赁物过程中，有第三人阻挠，但是在政府协调下，郑兴某同意继续履行合同、使用租赁物，并且在案涉租赁场地修建了围墙，安装了部分机器设备，此种情况下，其不符合《合同法》第228条和本条规定的不能使用租赁物的情形，其仍需按照合同约定支付租金。第七百二十四条　有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。条文要义本条是对承租人法定解除权的规定。承租人产生法定解除权的原因，是非因承租人的原因使租赁物无法使用，构成根本违约，因此承租人产生法定解除权。

承租人产生法定解除权的事由是：1.在租赁过程中，司法机关或者行政机关依法查封、扣押了租赁房屋，承租人无法使用，承租人可以请求解除。2.租赁房屋出现了权属争议，租赁房屋到底是谁的都不知道，承租人当然可以要求解除合同。3.租赁物违反《建筑法》《消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。在上述三种情况下，租赁房屋没有适住条件，承租人享有法定解除权，可以行使解除权，要求法院解除租赁合同。案例评析上海凌银实业有限公司与胡某某房屋租赁合同纠纷案[22]案情：凌银公司（被告）租赁上海市闸北区糖业烟酒公司经营性房屋，并于2011年3月3日与胡某某（原告）签订租赁合同。因凌银公司不能提供房产证，胡某某不能办理营业执照被行政处罚。双方就合同解除及赔偿事宜未达成一致，胡某某起诉要求解除合同，赔偿损失；凌银公司反诉要求胡某某支付租金、赔偿损失。一审法院认为，双方合同已经协商解除；判令凌银公司返还保证金。凌银公司上诉认为合同解除是因为胡某某的原因，其应该承担责任。二审法院认为，因凌银公司原因而致胡某某不能实现租赁目的的情况下，胡某某有权主张解除合同；双方于2011年9月8日协商解除。因合同解除主要原因在于凌银公司，但胡某某对系争租赁物是否能够满足租赁目的未作审慎核查，对合同的解除亦有一定责任。评析：根据民法典第724条关于承租人解除权的规定，如果因为非承租人的原因致使租赁物无法使用，承租人可以解除合同。该条列举了三种情形：司法或者行政查封；权属有争议；违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定。本案应属于第三种情形，即租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形。胡某某因为凌银公司不能提供房产证而无法办理营业执照，不能从事市场经营活动，这是合同解除的主要原因，但胡某某未作审慎核查，对合同的解除亦有一定责任，对于合同解除双方均有过错。

第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。条文要义本条是对买卖不破租赁的规定。买卖不破租赁，是租赁权物权化的体现，是指在租赁关系存续期限内，承租人对租赁物的占有和使用可以对抗第三人，即使该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。我国确认租赁权的对抗效力，不论房屋租赁要求进行登记备案是否妥当，但经由登记备案，承租人的租赁权即可具有对抗的效力。无论是需要进行登记的租赁还是不需要进行登记的租赁，无论是动产租赁还是不动产租赁，租赁权都具有对抗效力。承租人可以基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权。适用买卖不破租赁的条件是：（1）租赁合同成立并且已经生效；（2）租赁物已经交付给承租人，被承租人实际占有；（3）租赁物的所有权变动发生在租赁期限内；（4）出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权让与给了第三人。具备上述条件，即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人，租赁关系对买受人具有拘束力。租赁房屋在租赁期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，符合买卖不破租赁原则要求，应予支持。例外的是：（1）当事人另有约定，依照约定；（2）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动；（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封。上述三种情形，都不适用买卖不破租赁规则。案例评析宝鸡九华控股集团有限公司与宝鸡市花样年华餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷案[23]案情：2008年3月13日，假日酒店与花样公司（本案被告）签订租赁合同，租赁期限为2008年3月1日至2014年3月30日。2011年6月10日，假日酒店与九华公司（本案原告）签订补充合同，将房屋抵债给九华公司。因花样公司不支付租赁费，被九华公司起诉到法院。一审法院认为，买卖不破租赁，但承租人应当支付租金，并且在租赁期满后需要返

还租赁物。二审法院认为，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。受让人在受让该租赁物的所有权时与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人。九华公司取得产权的时间是2012年5月30日，所以花样公司应支付自2012年6月后的租赁费及使用费，租赁期满后应依法返还租赁房产。评析：根据民法典第725条关于所有权变动后的合同效力的规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也即是俗称的买卖不破租赁。租赁物在租赁期限内发生所有权变动，不对租赁关系产生影响，承租人需要向新出租人交付租赁费。另外租赁期满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。本案亦是如此，花样公司需要向九华公司支付租期内的租金以及租期届满后继续占用的使用费。第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。条文要义本条是对承租人对租赁房屋享有优先购买权的规定。承租人的优先购买权，是指当出租人出卖承租人租赁的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。承租人的优先购买权依法产生，只能属于特定人享有，具有一定的专属性，承租人不能将该权利转让给他人享有，承租人只有在特定的法律事实出现时才可以行使。1.承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时。2.出租人出卖租赁房屋应为通知义务。承租人应当在接到通知之后的15天之内行使优先购买权。

3.承租人仅在同等条件下享有优先购买权。同等条件是指价格的同一，主要是指出价，包括价格、交付房价期限、方式等，至于所出售房屋的部位、数量应无区别；如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，则应以市场价格来确定房价。对抗承租人优先购买权的事由是：1.房屋按份共有人行使优先购买权的，依照物权优先原则，可以对抗承租人的优先购买权。2.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，其近亲属的购买权优先。3.承租人放弃优先购买权，即出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。案例评析杨尾某与湖北中信鑫鑫置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷案[24]案情：2014年4月4日，王天某与中信公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年4月8日起至2017年4月7日止。2016年11月8日，中信公司将房屋转让给王玉某和陶月某。王天某与杨尾某（原告）2016年2月17日离婚，杨尾某为实际使用人。杨尾某一审起诉要求行使承租人优先购买权。一审法院认为，杨尾某并非租赁合同主体，不能行使优先购买权。杨尾某上诉主张其与租赁合同签订主体是夫妻关系，且一直经营使用，应为合同相对人。二审法院认为杨尾某与王天某离婚协议是其内部协议，不能因此就改变租赁合同的主体，其不是租赁合同相对人，不能行使优先购买权。评析：根据民法典第726条关于承租人优先购买权的规定，出租人出卖租赁房屋需在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，但是承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权；承租人的优先购买权不优先于房屋按份共有人和出租人近亲属。若出租人未尽通知义务，则承租人可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，要

求出租人承担赔偿责任。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。同时，需要明确该条是赋予承租人的权利，根据合同相对性，不是租赁合同主体的不能主张该权利。第七百二十七条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。条文要义本条是对拍卖租赁物承租人行使优先购买权的规定。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时，无法像用一般买卖方式出让租赁房屋那样，以通知的方式通知承租人。因而，本条规定，出租人委托拍卖行对出租房屋进行拍卖时，应当在拍卖的5日前，以通知方式通知承租人，承租人主张购买出租房屋的，应当参加拍卖，通过竞买的方式实现自己的权利，但是在竞买中不存在优先购买权的问题，仍然是出价高者获得购买的资格。如果经通知后承租人未参加拍卖，应当认定承租人放弃优先购买权，不得再主张优先购买权。案例评析贵阳市花溪机械塑料厂与魏某房屋租赁合同纠纷案[25]案情：原告花溪塑料厂与被告魏某签订房屋租赁合同，2012年合同到期后没有续订合同，但是魏某一直使用租赁房屋。2014年1月3日花溪塑料厂发出合同到期后不再续租的通知。双方经协调，约定租赁期限至2015年6月。2014年8月13日花溪塑料厂委托拍卖该房屋，但花溪塑料厂未书面通知魏某拍卖事宜。后房屋由曾某英购买，但房屋未办理登记过户手续。后因魏某未交房租，花溪塑料厂起诉要求房租，魏某反诉主张优先购买权和赔偿损失。一审法院认为，花溪塑料厂侵害魏某的优先购买权，应赔偿损失，酌情10万元。花溪塑料厂上诉认为不存在侵害魏某优先购买权问题。二审法院认为，花溪塑料厂在拍卖之前未在合理期限内通知魏某，侵害其优先购买权，应赔偿损失。评析：根据民法典第727条关于拍卖情形下承租人优先购买权的规定，出租人委托拍卖情形下，应在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权，本案中，在贵阳市公共资源交易监管

网上发布了转让公告，但因网络信息的指向对象并不具有针对性、唯一性和专向性，不足以作为其依照法律规定将涉案门面拟出售的情况有效地通知到承租人魏某的依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条和第21条的规定，花溪塑料厂未依法通知的行为构成侵权，应承担赔偿责任。第七百二十八条　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。条文要义本条是对出租人侵害承租人优先购买权救济的规定。出租人违反义务侵害承租人的优先购买权的，主要是未通知承租人，以及其他妨害承租人行使优先购买权的行为。当构成出租人侵害承租人优先购买权时，其救济方式是对抗出租人与买受人买卖合同的效力，还是其他方式，在实践中存在争议。最高人民法院在司法解释中规定其救济方式是损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买，其理由是，承租人的优先购买权基于租赁的债权而产生，与基于物权而产生的共有人的优先购买权不同。本条采纳了这种做法，如果出租人未通知承租人，或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，构成侵害承租人的优先购买权，救济方式是承租人可以请求出租人承担赔偿责任，对承租人造成的实际损失承担赔偿责任。对于出租人与第三人订立的房屋买卖合同，由于采用了对承租人受损害采取赔偿责任的方式救济，而不是保障承租人优先购买，因此出租人与第三人买卖合同的效力不受影响。案例评析林天某、郏县农村信用合作联社合同纠纷案[26]案情：2015年9月25日，被告郏县农信社与原告林天某签订房屋租赁协议，2015年12月31日租期满后，双方未续租，但是林天某一直使用房屋。2017年5月10日，郏县农信社将涉案房屋出卖给第三人林某国，并签订房产转让协议。林天某起诉郏县农信社主张优先购买权，要求农信社承担赔偿责任。一审法院认为，房屋无合法产权，租赁合同为无效

合同，林天某主张优先购买权无法律依据。林天某上诉主张确认林某国、郏县农信社之间的买卖协议无效，保护林天某的优先购买权。二审法院认为，案涉房屋无合法手续，所以租赁合同无效，且上诉人无权主张郏县农信社与林某国合同无效。评析：根据民法典第728条关于出租人未尽通知义务法律后果的规定，出租人未通知，承租人可以主张损害赔偿责任，但不能主张出租人与第三人的合同无效。本案中，林天某是否具有优先购买权需要看其租赁合同合法有效与否，本案案涉房屋为违法建筑，租赁合同无效，自然也不存在承租人优先购买权问题。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，即便林天某优先购买权存在，但是在房屋已经出卖的情况下，主张出租人与第三人合同无效，人民法院不予支持。因而，其主张不可能得到支持。第七百二十九条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。条文要义本条是对租赁期限内租赁物意外灭失风险负担规则的规定。租赁物的意外灭失风险负担，即当由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的法律后果。自罗马法以来就形成了由物之所有人负担风险，即“不幸事件只能落在被击中者头上”的法律观念，出租人应负担此种情形下标的物毁损、灭失的风险。出现不可归责于承租人事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，除了风险由出租人负担外，对于承租人而言，可以适用的救济方法是：1.承租人可以请求减少租金或者不支付租金，出租人应当准许。2.因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同，既可以协商解除，也可以单方解除。

案例评析孙彦某与单县龙王庙镇人民政府租赁合同纠纷案[27]案情：为繁荣龙王庙镇经济，2006年3月13日，原告孙彦某与被告龙王庙镇政府签订《合同书》一份，孙彦某在租赁土地上投资建设，2011年9月14日，龙王庙镇政府通知孙彦某租赁的土地要进行复耕，孙彦某不同意，之后土地上建筑被强拆。孙彦某要求继续履行合同，赔偿损失。一审法院认为，孙彦某有权要求继续履行，但是土地已经被村民耕种，属于履行不能，关于赔偿损失，因其不申请鉴定，证据不足，不予支持。孙彦某上诉认为，其可以再行自建，可以履行，损失已经举证，不需要鉴定。二审法院认为，继续履行已事实不能，孙彦某可以主张违约责任，对于部分损失，二审法院予以认定。评析：根据民法典第729条的规定，如果因不可归责于承租人的原因导致租赁物部分或全部灭失、毁损的，承租人可以减付或不付租金，致使合同目的不达的，可以解除合同。本案中，依据《中华人民共和国合同法》第231条之规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”根据以上有关第一个焦点问题的分析，涉案租赁合同已经不适宜继续履行，故龙王庙镇政府应当退还孙彦某尚未履行的租赁期所对应的租金并赔偿资金占用期间的损失。第七百三十条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。条文要义本条是对不定期租赁解除权的规定。租赁合同通常是定期租赁合同，存在租赁期限。不定期租赁合同表现为三种情形：（1）租赁合同当事人明确约定是不定期租赁；（2）当事人在租赁合同中对租赁期限没有约定；（3）当事人在租赁合同中对租赁期限有约定，但是约定不明确，依据民法典第510条关于补充协商的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。其中第一种是确定的不定期租赁，第二种是推定的不定期租赁，第三种是视为不定期租赁。

不管是哪种不定期租赁合同，当事人都可以随时解除合同，但是在解除合同之前，应当进行催告，并且给出合理期限作为宽限期，当宽限期届满时，当事人可以解除租赁合同。案例评析招商局物流集团沈阳有限公司与沈阳惠成电子有限公司房屋租赁合同纠纷案[28]案情：2006年12月1日，原告招商物流集团辽宁有限公司沈阳分公司与被告惠成电子公司签订《仓储合同》一份，合同到期后，双方未续签合同，招商物流公司按原合同交纳租金至2012年6月，因招商物流公司未交纳租金，惠成电子公司于2012年10月26日将仓库贴上封条，并更换了钥匙。招商公司诉请违约责任、赔偿损失；惠成公司反诉仓储费用和维修费用。一审法院认为仓储合同实为租赁合同，合同到期后为不定期租赁，惠成公司可以随时解除合同，但招商公司需要支付租金和赔偿维修费用。招商公司上诉认为双方不是租赁合同关系；惠成公司认为损失计算错误。二审法院认为双方仓储合同期满后，变为不定期租赁合同关系，并以此对于双方其他争议问题依法判决。评析：根据民法典第730条关于租期不明的处理规定，如果租赁合同对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据民法典第510条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，从实际履行来看，2012年7月5日之前，惠成电子公司接受了招商物流公司按原《仓储合同》的租金标准支付的租金。此后，惠成电子公司于2012年8月6日按续租协议开具的4张租金发票，招商物流公司财务人员将发票收下。依据《中华人民共和国合同法》第215条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”据此，一审判决认定双方没有签订续租协议，形成了不定期租赁合同法律关系，该认定正确。第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。条文要义

本条是对租赁物危及承租人人身安全的法定解除权的规定。在租赁合同中，对于租赁物的质量，出租人负有告知义务。在一般情况下，租赁物的质量问题一经告知，承租人在使用、收益租赁物时，就会加以注意，防止危险发生。不过，租赁物存在危及承租人的安全或者健康的质量问题，并且可能发生更危险的情形时，租赁物的质量问题就不是一般的质量问题了，而是关系承租人的人身健康和安全问题。对此，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人只要以租赁物的质量问题存在危及承租人的安全和健康的情形为由行使解除权，主张解除合同的，法院应当支持。案例评析张秀某与蔡立某房屋租赁合同纠纷案[29]案情：2016年7月18日，原告张秀某租用被告蔡立某的涉案房屋。后张秀某主张2016年11月该单元邻居装修大面积喷漆导致气味通过暖气管道缝隙进入涉案房屋内，屋内气味刺鼻，无法居住。2017年1月13日，张秀某搬离了涉案房屋，并于2017年1月18日同蔡立某办理了房屋交接，蔡立某予以否认。一审法院认为，张秀某未能提交充分有效证据证明涉案房屋存在《合同法》第233条规定的情形，驳回其诉请，张秀某上诉认为租住房屋屋内装修气味过重，整个环境很差，影响张秀某正常居住和身体健康，其要求解除合同合理合法。二审法院认为，张秀某提供的录音证据也并不足以证明涉案房屋质量不合格的程度危及其作为承租人的安全或健康，故驳回其上诉。评析：根据民法典第731条关于租赁物的瑕疵担保的规定，如果租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同，而不论承租人订立合同时是否明知。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，张秀某主张涉案房屋环境严重不适合居住，符合《中华人民共和国合同法》第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定。但张秀某提供的录音证据也并不足以证明涉案房屋质量不合格的程度危及其作为承租人的安全或健康，故一审法院对张秀某要求解除合同并返还各项费用的诉讼请求不予支持，并无不当。

第七百三十二条　承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。条文要义本条是对房屋租赁权主体变更的规定。房屋租赁权的主体变更，是指在房屋租赁合同存续期限内，当承租人死亡后，租赁权的主体可以依照本条规定进行变更的规则，包括租赁权的法定让与和租赁权的承继。1.租赁权的法定让与，是承租人在房屋租赁期限内死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房，至租赁合同期限届满为止。2.租赁权的承继，是承租人租赁房屋后以个体工商户或者合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期限内死亡、被宣告失踪或者宣告死亡后，其共同经营人或者其他合伙人承继租赁人的地位，请求按照原租赁合同租赁房屋的，发生承租人的变更，可以继续租赁该房屋进行经营活动，至原房屋租赁合同租赁期限届满为止。案例评析朱晓某诉吴慧某房屋租赁合同纠纷案[30]案情：涉案房屋为公有住房，原承租人为吴正某。原告朱晓某为吴正某之外甥女，吴慧某为吴正某之女，朱晓某、吴慧某的户籍现仍在该房屋内。2007年6月13日，吴慧某依法将承租人变更至其名下。2013年2月，朱晓某起诉至原审法院，请求判令撤销第三人将该房屋承租户名变更为吴慧某的行为。一审法院认为吴慧某户籍在系争房屋处，且没有明显不符合承租人资格的事由，故朱晓某主张撤销第三人将系争房屋承租户名变更为吴慧某的行为的请求，法院不予支持。朱晓某上诉认为，上诉人当时为涉案公房的合格同住人，故应当撤销该项承租户名的变更。二审法院认为审查的重点，在于被上诉人吴慧某是否具有系争房屋的公房承租人资格，而根据本案查明的事实和证据，吴慧某应具备系争房屋的承租人资格，故原审对于朱晓某诉请不予支持，并无不当。评析：根据民法典第732条关于共同居住人或共同经营人的规定，

承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在出租人确定了承租人以后，相关人员可以对承租人的资格提出异议，但法院审理异议的范围仅限于审查出租人确定的承租人是否具备承租人资格。根据本案查明的事实，吴慧某户籍在系争房屋处，且没有明显不符合承租人资格的事由，故法院依据《合同法》第234条驳回朱晓某的诉请。第七百三十三条　租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。条文要义本条是对租赁期限届满返还租赁物的规定。承租人于租赁合同约定的租赁期限届满，租赁关系消灭时，应向出租人返还租赁物。返还租赁物的要求是，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。这是因为，承租人在租赁期限内占有、使用和收益租赁物时，负有妥善保管租赁物的义务。对返还的租赁物状态的要求是：（1）符合租赁合同约定，即约定的对返还租赁物时状态的要求；（2）根据租赁物的性质进行使用后的状态，例如租赁房屋的性质是居住，返还租赁房屋时，仍然应当是适合居住的状态。案例评析姜燕某与北京新立机械有限责任公司房屋租赁合同纠纷案[31]案情：2009年12月30日，原告新立机械公司下属单位天阶公司与被告姜燕某签订为期3年的房屋租赁合同，自2010年4月1日至2013年3月31日。现合同已到期且不再续签，但姜燕某拒不腾退房屋。一审法院认为，根据查明事实，姜燕某与原出租人天阶公司签订的《房屋租赁合同书》租赁期限于2013年3月31日届满，姜燕某应当将诉争房屋返还。姜燕某认为，租赁合同到期后其一直在交纳租金，新立机械公司认可，应视为原租赁合同续约成功。二审法院认为，合同到期后，新立机械公司明确表示不租，姜燕某应当退还房屋。评析：根据民法典第733条关于租赁物返还的规定，即租赁期满后，如果双方不能续租，则承租人需要返还租赁物，且租赁物需符合按

照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态，否则承租人需要承担违约责任。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，姜燕某与新立机械公司的房屋租赁合同于2013年3月31日届满，虽然姜燕某继续使用租赁物，且支付了租金，但在姜燕某支付该笔费用之前，新立机械公司已经向一审法院起诉要求姜燕某返还房屋并支付房屋使用费，即已经对姜燕某继续使用诉争房屋的行为提出了异议，新立机械公司收取该笔款项的行为并不代表其同意与姜燕某续租。故姜燕某所持其与新立机械公司已就诉争房屋续约成功的上诉理由不能成立，法院不予支持。第七百三十四条　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。条文要义本条是对租赁期满承租人续租权和优先承租权的规定。租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人享有两项权利。1.续租权。在租赁合同约定的租赁期限届满后，如果承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，就继续续租，原租赁合同继续有效，实际上是成立了新的租赁合同。这个新成立的租赁合同是不定期租赁合同，适用不定期租赁合同的规定，确定双方当事人的权利义务关系。2.优先承租权。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人要求续租，他人也要求承租的，原承租人享有优先承租权，在同等条件下，优先承租，订立新的租赁合同。优先承租权的基本条件是同等条件，主要是租金数额，也包括租赁期限等。在订立新的租赁合同时，只要约定条件是一样的，原承租人就有权优先承租。案例评析湖北洪山宾馆集团有限公司、武汉新康霸文化传播有限公司土地租赁合同纠纷案[32]

案情：1995年12月22日起，被告康霸公司一直租用原告洪山宾馆的建筑用地土地，租赁期限为10年。2006年合同到期后，双方未再续订合同，但是康霸公司一直租赁使用，后双方因租赁费等发生争议，洪山宾馆起诉到武汉中院，康霸公司也提起了反诉，庭审中，康霸公司认可洪山宾馆主张2014年9月30日解除不定期合同。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第236条关于不定期租赁的法律规定，认定洪山宾馆《土地使用租赁合同书》继续有效，且为不定期租赁，双方租赁关系于2014年9月30日解除。评析：根据民法典第734条的规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而本案恰符合该条的规定，双方合同2006年到期后，双方没有签订书面续租合同，但是康霸公司仍然使用租赁物，对于租赁物使用，洪山宾馆也没有提出异议，只是因为租赁费产生争议，所以双方至2014年9月30日之前是不定期租赁法律关系。民法典第734条第1款继续沿用了《合同法》第215条的规定，没有做调整，但是增加了第2款，也就是在房屋租赁情形下，房屋承租人具有优先承租权，这也是从租赁关系的稳定性和维护交易双方权益的角度考虑的，保护房屋承租人的优先续约权。注释：[1]审理法院：一审法院为四川省南充市顺庆区人民法院，案号：（2019）川1302民初3149号；二审法院为四川省南充市中级人民法院，案号：（2019）川13民终4082号。[2]审理法院：一审法院为上海市闵行区人民法院，案号：（2015）闵民五（民）初字第2305号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号：（2016）沪01民终7821号。[3]审理法院：一审法院为山东省临沂市兰山区人民法院，案号：（2018）鲁1302民初8533号；二审法院为山东省临沂市中级人民法院，案号：（2019）鲁13民终2128号。[4]审理法院：广东省揭阳市榕城区人民法院，案号：（2015）揭榕法民一初字第138号。[5]审理法院：江苏省南京市浦口区人民法院，案号：2018苏0111民初1717号。[6]审理法院：一审法院为山东省临沂市兰山区人民法院，案号：（2016）鲁1302民初11006号；二审法院为山东省临沂市中级人民法院，案号：（2018）鲁13民终5158号。[7]审理法院：二审法院为新疆维吾尔自治区高级人民法院，案号：（2011）新民一终字第196号；再审法院为最高人民法院，案号：（2012）民申字第1055号。

[8]审理法院：一审法院为山西省太原市小店区人民法院，案号：（2016）晋0105民初2696号；二审法院为山西省太原市中级人民法院，案号：（2017）晋01民终4384号。[9]审理法院：一审法院为北京市朝阳区人民法院，案号：（2015）朝民初字第13612号；二审法院为北京市第三中级人民法院，案号：（2015）三中民终字第09892号。[10]审理法院：一审法院为甘肃省高级人民法院，案号：（2001）甘民初字第5号；二审法院为最高人民法院，案号：（2002）民一终字第4号。[11]审理法院：一审法院为上海市卢湾区人民法院，案号：（2007）卢民三（民）初字第458号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号：（2008）沪一中民二（民）终字第2058号。[12]审理法院：一审法院为重庆市江津区人民法院，案号：（2015）津法民初字第01614号；二审法院为重庆市第五中级人民法院，案号：（2016）渝05民终3313号。[13]审理法院：一审法院为浙江省新昌县人民法院，案号：（2017）浙0624民初1810号；二审法院为浙江省绍兴市中级人民法院，案号：（2017）浙06民终2766号。[14]审理法院：一审法院为浙江省杭州市余杭区人民法院，案号：（2018）浙0110民初9586；二审法院为浙江省杭州市中级人民法院，案号：（2018）浙01民终9219号。[15]审理法院：一审法院为甘肃省临洮县人民法院，案号：（2014）临民二初字第225号；二审法院为甘肃省定西市中级人民法院，案号：（2014）定中民三终字第153号。[16]审理法院：一审法院为江苏省苏州市吴中区人民法院，案号：（2018）苏0506民初2672号；二审法院为江苏省苏州市中级人民法院，案号：（2018）苏05民终6481号。[17]审理法院：一审法院为山东省青岛市即墨区人民法院，案号：（2017）鲁0282民初8242号；二审法院为山东省青岛市中级人民法院，案号：（2018）鲁02民终1169号。[18]审理法院：一审法院为辽宁省沈阳市和平区人民法院，案号：（2011）沈和民二初重字第00027号；二审法院为辽宁省沈阳市中级人民法院，案号：（2014）沈中民二终字第569号。[19]审理法院：一审法院为新疆维吾尔自治区奇台县人民法院，案号：（2018）新2325民初2595号；二审法院为新疆昌吉回族自治州中级人民法院，案号：（2019）新23民终905号。[20]审理法院：一审法院为广西壮族自治区防城港市港口区人民法院，案号：（2017）桂0602民初332号；二审法院为广西壮族自治区防城港市中级人民法院，案号：（2017）桂06民终1110号。

[21]审理法院：一审法院为四川省隆昌市人民法院，案号：（2017）川1028民初2712号；二审法院为四川省内江市中级人民法院，案号：（2019）川10民终418号。[22]审理法院：一审法院为上海市闸北区人民法院，案号：（2012）闸民三（民）初字第472号；二审法院为上海市第二中级人民法院，案号：（2013）沪二中民二（民）终字第489号。[23]审理法院：一审法院为陕西省渭滨区人民法院，案号：（2014）渭滨民初字第01233号；二审法院为陕西省宝鸡市中级人民法院，案号：（2015）宝中民三终字第00019号。[24]审理法院：一审法院为湖北省武汉市武昌区人民法院，案号：（2018）鄂0106民初7594号；二审法院为武汉市中级人民法院，案号：（2018）鄂01民终10232号。[25]审理法院：一审法院为贵州省贵阳市花溪区人民法院，案号：（2015）花民重字第64号；二审法院为贵州省贵阳市中级人民法院，案号：（2016）黔01民终4740号。[26]审理法院：一审法院为河南省郏县人民法院，案号：（2018）豫0425民初60号；二审法院为河南省平顶山市中级人民法院，案号：（2018）豫04民终2948号。[27]审理法院：一审法院为山东省菏泽市中级人民法院，案号：（2011）菏民三初字第36号；二审法院为山东省高级人民法院，案号：（2014）鲁商终字第76号。[28]审理法院：一审法院为辽宁省沈阳市中级人民法院，案号：（2014）沈中民二初字第54号；二审法院为辽宁省高级人民法院，案号：（2016）辽民终12号。[29]审理法院：一审法院为山东省济南市市中区人民法院，案号：（2017）鲁0103民初1428号；二审法院为山东省济南市中级人民法院，案号：（2018）鲁01民终1950号。[30]审理法院：一审法院为上海市松江区人民法院，案号：（2014）松民三（民）初字第622号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号：（2014）沪一中民二（民）终字第1452号。[31]审理法院：一审法院为北京市海淀区人民法院，案号：（2014）海民初字第01558号；二审法院为北京市第二中级人民法院，案号为（2015）二中民终字第05956号。[32]审理法院：一审法院为湖北省武汉市中级人民法院，案号：（2015）鄂武汉中民商初字第00678号；二审法院为湖北省高级人民法院，案号：（2017）鄂民终396号。