大型综合超市建设项目可行性研究报告

2023年12月18日发(作者：十二星座的故事)

大型综合超市建设项目

可行性研究报告

大型综合超市建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 总论 ............................................................................................ 1

1.1项目名称 ........................................................................................... 1

1.2项目建设单位 ................................................................................... 1

1.3可研报告编写单位 ........................................ 错误！未定义书签。

1.4可研报告编制依据 ........................................................................... 1

1.5研究范围内容 ................................................................................... 2

1.6项目概况 ........................................................................................... 2

1.7研究结论及建议 ............................................................................... 4

第二章 背景及必要性 ............................................................................ 5

2.1项目提出的背景 ............................................ 错误！未定义书签。

2.2项目建设的必要性 ........................................................................... 8

第三章 需求分析 ................................................. 错误！未定义书签。

3.1西安市宏观商业市场特点分析 ..................................................... 10

3.2西安超级市场发展趋势与前景分析 ............................................. 11

3.3项目区市场调研及分析 ................................ 错误！未定义书签。

3.4项目SWOT分析 ............................................................................ 17

第四章 建设地址及建设条件 .............................................................. 19

4.1建设地址 ......................................................................................... 19

4.2项目建设条件 ................................................................................. 19

1

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4.3社会经济状况 ................................................................................. 19

4.4项目地配套条件 ............................................................................. 20

第五章 总体方案设计 .......................................................................... 26

5.1发展目标 ......................................................................................... 26

5.2发展定位 ......................................................................................... 26

5.3经营策略 ......................................................................................... 30

5.4项目运营模式 ................................................................................. 32

第六章 建设方案设计 .......................................................................... 33

6.1设计依据 ......................................................................................... 33

6.2建设内容 ......................................................................................... 33

6.3土建方案 ......................................................................................... 34

6.4无障碍设施建设 ............................................................................. 37

6.5设备方案 ......................................................................................... 37

6.6公用辅助工程 ................................................................................. 40

第七章 节能节水 .................................................................................. 51

7.1设计依据和标准 ............................................................................. 51

7.2能耗指标计算分析 ......................................................................... 52

7.3节能措施和效果分析 ..................................................................... 52

7.4节水和水资源利用 ......................................................................... 54

第八章 环境影响分析 .......................................................................... 55

8.1环保设计依据 ................................................................................. 55

2

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8.2环境质量现状 ................................................................................. 55

8.3建设期环境影响分析及防治 ......................................................... 56

8.4运营期环境影响分析及防治 ......................................................... 58

8.5环境影响评价 ................................................................................. 59

第九章 劳动安全与消防 ...................................................................... 60

9.1安全卫生 ......................................................................................... 60

9.2消防 .................................................................................................. 61

第十章 项目实施管理与进度安排 ...................................................... 64

10.1项目实施管理 ............................................................................... 64

10.2项目招投标 ................................................................................... 65

10.3项目建设工期与实施进度安排 ................................................... 68

第十一章 组织机构与人力资源配置 .................................................. 69

11.1组织机构 ....................................................................................... 69

11.2人力资源配置 ............................................................................... 70

11.3人员培训计划 ............................................................................... 71

第十二章 投资估算与资金筹措 .......................................................... 72

12.1

投资估算编制依据 ....................................................................... 72

12.2其它工程费用和取费标准 ........................................................... 72

12.3总投资估算 ................................................................................... 72

12.4资金筹措 ....................................................................................... 74

3

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第十三章 财务评价 .............................................................................. 75

一三.1财务评价依据 ........................................................................... 75

一三.2财务评价基础数据 ................................................................... 75

一三.3财务评价指标的计算 ............................................................... 77

一三.4不确定性分析 ........................................................................... 79

一三.5财务评价综合结论 ................................................................... 80

第十四章 风险分析 .............................................................................. 82

14.1风险分析概述 ............................................................................... 82

14.2项目风险的防范对策 ................................................................... 83

第十五章 社会效益分析 ...................................................................... 86

一五.1改变城市面貌，提高城市品位 ............................................... 86

一五.2改善投资环境，配合经开区发展步伐 ................................... 86

一五.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力 ....................................... 86

第十六章 结论与建议 .......................................................................... 88

16.1研究结论 ....................................................................................... 88

16.2建议................................................................................................ 88

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附表：

财务评价表

附图：

1、区域位置图；

2、项目立面效果图；3、交通示意图；

4、停车场平面图。

附件：

1、营业执照；

2、场地证明；

3、规划审批证明；

4、环境评价；

5、交通评价。

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第一章 总论

1.1项目名称

大型综合超市建设项目

1.2项目建设单位

本项目建设单位为**连锁商业集团股份有限公司。

1.3可研报告编制依据

1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《国内贸易发展“十二五”规划》；

4、《零售业态分类规范意见（试行）》；

5、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

6、《陕西省“十二五”商务发展规划》；

7、《西安市商贸业“十二五”发展规划》；

8、《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》；

9、项目建设单位提供的背景资料；

10、项目调研收集的有关资料；

11、《工程咨询报告》编制委托书。

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1.4研究范围内容

本报告的工作内容是对大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。

1.5项目概况

1.5.1建设地点

本项目**，交通极为便利。

1.5.2项目业态

大型超市

1.5.3建设内容及规模

本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：

1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；

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2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计一五571台（个、套）。

本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。

1.5.4项目建设期限

根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月～20一三年4月。

1.5.5投资估算及资金来源

本项目估算总投资为1249万元，其中建设投资1099万元，铺底流动资金投资一五0万元。项目所需资金全部为企业自筹。

1.5.6财务评价结论

本项目正常运营后，年平均销售收入9377万元，年平均总成本费用8312万元，年平均利润总额540万元，年平均上缴所得税为一三5万元，年平均净利润405万元，年平均销售税金及附加525万元。

项目总投资收益率为33.74%；项目资本金净利润率25.31%；全部投资财务内部收益率分别为29.一三%（所得税前）和23.20%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402万元（税

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前）和972万元（税后）；投资回收期分别为5.34年（所得税前，含建设期1年）和6.09年（所得税后，含建设期1年）。

项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。

1.6研究结论及建议

本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决250人的就业问题。项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。

建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。

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第二章 背景及必要性

2.1项目提出的背景

超级市场是实行敞开式售货，顾客自我服务的零售商店。它的产生被称为继自货商店之后零售生态形式的又一次革命，并大有取代百货商店的地位而成为零售业的主流趋势。自一八59年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约一八0家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。

进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁超市经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上

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的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。

2.1.1符合国家各项规划要求

2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。

同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。

《陕西省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息

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管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。

同时，《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。

2.1.2符合国家产业政策要求

2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。

综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对西安市大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。

2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱

在拟建项目3.0km范围内，能对其产生一定竞争的大型超市有“华润（中登店）”和“沃尔玛（赛高街区店）”，鉴于华润（中登店）处于待建状态，沃尔玛（赛高街区店）距离本项目区相对较远，目标客户交叉较少，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型卖场的规模，定位档次与管理水平也相对较

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高，其辐射能力和吸引能力将远远超过项目区周边现有卖场，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位的竞争实力，促进企业的可持续发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1促进经开区零售商业的升级调整

从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展。而从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店，自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡，20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。到2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。

纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物广场等配套商业设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的商业配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、人人乐等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区，北开发区的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角即是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，本项目的建设恰好符合该区域的市场发展，将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。

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2.2.2改善该地段基础设施状况

目前该地段周边没有大型购物商场和超市，现有的商业市场和网点设施简陋，配套设施条件极差，住户购物都要走好几公里，严重阻碍了这一地区商业朝着规模化和规范化发展，随着周边众多新建小区的落成，人口逐渐增多，这一矛盾将更为严重，因此，该项目的建设，对缓解该区块购物压力，改善城市基础设施、拉动城市空间起着极为重要的作用。

2.2.3成为企业新的经济增长点

**集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在西安市场上更是享誉度甚高。目前**集团已经在西安市拥有多家大型综合超市，成果显著，本项目即为**集团在西安继续推进发展计划中的一个，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。可见，该项目的建设无论是对集团还是对开发区都具有重要的战略意义。

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第三章 需求分析

3.1西安市宏观商业市场特点分析

3.1.1经济综合实力增强

据西安市统计局有关资料显示，2012年西安市生产总值达到4369.37亿元，全市地方财政一般预算支出597.49亿元，，全市固定资产投资完成4243.43亿元，社会消费品零售总额达到2236.06亿元。城镇居民人均可支配收入29982元，人均消费性支出21434元。

3.1.2居民消费观念发生改变

随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均逐年增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。

3.1.3成长中的消费力引发西安新一轮商业革命

根据西安市“十二五”规划纲要的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。与之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改变及城内日益增加的人口压力及交通压力，为缓解矛盾，城市的向外扩张不可避免，因此将加大市郊的城市化建设，大量的人口外迁

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与城市扩张，都将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。

3.2西安超级市场发展趋势与前景分析

就西安市而言，当前零售业态大致可以细分为百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店及家居建材店等，其中，百货店、超市依然是主力业态。按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将继续重点发展超市连锁经营、物流配送等现代化营销方式，综合性超市的行业地位将进一步巩固。

由于综合性超市的综合化经营和在民生品上的价格优势；自助式的销售方式和连锁的方式经营；对消费需求的切入点是消费者一般的生活食品和用品，以低廉的价格使消费者得到切实的利益，满足了西安各阶层市民日常购物的基本需求，使得综合性超市在西安的市场持续发展，同时，综合性超市采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，降低了商品价格，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，超级市场在西安的发展潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。

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3.3项目区市场调研及分析

3.3.1区域发展现状及人口构成

本项目所在区域为新兴经济开发区，周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。

该区域基本为新建小区、教育及政府企事业单位，居住人员以上班族及大中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。项目区周边小区及人口情况、机构及单位情况详见表3-1、表3-2及图3-1所示。

表3-1 项目区周边部分小区及人口统计表

序号

1

项目名称

中登文景时代

地址

凤九路与明光路十字东北角

经济技术开发区凤城十一路

凤城九路文景路

凤城九路

凤城九路

经济技术开发区凤城十路

凤九路与文景路十字东北角

用途 户数 人口

4500

住宅 一五00

2

3

4

5

6

首创国际城

金源御景华府

鼎正中央领郡

城市星钻

汇通太古城

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

9736

2350

2750

820

6000

29208

7050

8250

2550

一八000

7

海珀斓轩 住宅

271

8一三

12

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序号

8

9

10

11

项目名称

魏玛公馆

白桦林居

白桦林居

天朗御湖

地址

凤九路与文景路十字西北角

经开区凤城八路

经开区凤城九路

凤城四路与朱宏路十字

凤城六路与朱宏路十字

草滩镇华山分厂

用途 户数 人口

4506

12240

12000

162001

住宅 一五02

住宅

住宅

住宅

3600

4000

5400

12

一三

14

一五

16

17

一八

19

旭景兴园

华山分厂社区

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

3000

1049

1700

450

636

500

6500

51764

12000

3566

5780

一五30

1908

1700

19500

307102

长庆未央湖花园 未央湖

中国水建二公司 朱宏路59号

风景御园 凤城七路南

导弹学院家属院 朱宏路东

市政府文景小区 凤城九路

合计

注：本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径1.5km内统计。

表3-2 项目区周边机构、单位统计表

序号

1

2

3

单位名称

陕西气象学校

地址

未央路102-1号

主业

学校

科研

学校

员工数量

300

400

1000

西北有色金属研究院 未央路96号

陕西交通职业技术学院

陕西铁路运输技术学校

自强西路26号

4

5

自强西路28号 学校

电器制造

一五00

2000

陕西送变电工程公司 自强西路36号

13

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序号

6

7

8

9

10

11

12

一三

14

单位名称

西飞国际

陕西省卷烟材料厂

陕西超群医药集团

秦祥石油化工有限公司

秦德压缩机厂

顺通国际

爱丽丝畜牧

碧辟佳阳太阳能有限公司

经热电力

地址

凤城一路14号

凤城一路11号

凤城一路一三号

凤城一路20号

凤城一路24号

凤城一路26号

凤城一路25号

文景北路11号

文景北路10号

文景北路23号

凤城二路33号

凤城二路37号

凤城二路39号

凤城二路41号

凤城二路43号

凤城二路32号

凤城二路40号

凤城二路42号

凤城二路26号

凤城二路28号

主业

产品销售

烟草加工

药品制造

石化制造

压缩机销售

销售代理

畜牧销售

太阳能加工

电力制造

药品制造

电机制造

电子制造

容器制造

报纸印刷

科研

轴承制造

铁路通讯

采油

食品加工

食品加工

设备制造

员工数量

100

260

120

100

100

70

90

一五0

600

280

400

230

200

500

200

2500

不详

300

600

600

260

一五 嘉志药业有限公司

16

17

三菱开关电机

陕西蓝海风科技有限公司

一八 中富容器有限公司

19

20

21

22

23

24

25

26

华商数码

秦川发展科技中心

海红轴承总厂

西门子通信

长庆油田采油总厂

顶益/顶津食品有限公司

可口可乐有限公司

西航新石化设备有限太华北路376号

14

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序号

公司

27

28

29

30

单位名称 地址 主业 员工数量

长安医院

妇幼中心

西安中学

市政府

经开区文景路17号

A3区未央路东

B6区凤城五路北

凤城八路

医疗

公用设施

教育

行政办公

600

一五0

500

不详

3.3.2区域商业发展趋势

本项目所在区域为西安市城市中心北移的新兴地区，大部分配套设施仍处于建设及待建状态，商业设施极度匮乏，随着2011年市政府及市委办公地址搬迁至此区域，以及企事业单位在此区域的相继落户，周边人口数量、消费能力、消费层次必将大大提升，加之区域内新建小区众多，随着新建小区的相继落成，商业设施严重不足的问题将更为凸显，因此，加快区域内商业配套设施的建设已经刻不容缓。

鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下，项目区配建综合超市这类关系民生的零售商业网店将显得更为迫切。

3.3.3项目竞争对手分析

西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。目前经济区综合性超市主要集中在未央路沿线。主要以人人乐（赛高店）和沃尔玛（赛高街区店）为主。

考虑人人乐（赛高店）距离本项目较远，不作为本项目主要竞争对手。项目周边范围内仅有沃尔玛（赛高街区店）一家综合超市，另

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一家超市华润（中登店）还处于待建状态，项目周边居民日常生活消费最近距离是沃尔玛（赛高街区店），其购物距离为2.6公里，待华润（中登店）建成后，将成为本项目最主要的竞争对手，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为沃尔玛（赛高街区店）和华润（中登店），竞争对手具体情况为：

第一竞争对手：华润（中登店）

位于明光路与凤城九路十字东北角100米，面积12800m2，层数为地下一层；距离本项目800m，目前处于待建状态，建成后为综合性超级市场，包含齐全的生鲜食品、衣食用品等，可以满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。

第二竞争对手：沃尔玛（赛高街区店）

位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集购买力较强。离本项目约2600m。卖场结构良好，为综合性超级市场，包含较为齐全的生鲜食品、衣食用品等，配套设施完善，楼层为2－3层，有地铁出入口，卖场面积约为20000m2。

表3-3 项目主要竞争对手基本情况分析表

内容

地理位置

距本项目位置

营业时间

营业面积

停车场面积

经营业态

华润（中登店）

明光路与凤城九路十字东北角

800Ｍ

——

——

——

综合性超级市场

沃尔玛（赛高街区店）

未央路与凤城五路十字

2600Ｍ

8:00-22:30

约20000m2

有地下停车场

综合性超级市场

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内容

经营范围

华润（中登店）

食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、家具、生鲜等（预测）

机械化包装，自选式购物

——

——

——

——

强

沃尔玛（赛高街区店）

食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、生鲜等

机械化包装，自选式购物

30

12000

65

120万

较强

经营特点

收银台数量

客流量

客单价

日销售额预测

综合竞争能力评价

综上所述，本项目的主要竞争对手为华润（中登店），考虑本项目与主要竞争对手的经营范围及经营特点多有重合，因此，本项目建成后，将设置超市购物免费班车，并在卖场内引进百货类商品的品牌厅和品牌柜，提升超市购物环境，在装修装潢、布局陈列、设施装备、灯光色彩等视觉形象上进行人性化设计，以凸现本项目的差异化和个性化，与主要竞争对手形成差异化竞争关系，不仅解决周边居民的购物难的问题，同时也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。

3.4项目SWOT分析

3.4.1优势（Superiority）

1、周边待建项目较多，未来人口密集、购买力强，为建立新的商业环境打好基础；

2、专业经营策略提供超前的经营理念；

3、项目超大规模及自助完善的配套设施。

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

3.4.2劣势（Weakness）

1、所在区域靠近华润，且距离沃尔玛（赛高街区店）较近，竞争压力大；

2、项目周边待建楼盘较多，但进度较为缓慢。

3.4.3机会（Opportunity）

该项目处于经开区与大兴新区交汇区域，该地块目前没有在规模、配套设施、经营理念等方面能与本项目相匹敌的大型零售商业设施，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使本项目处于区域大型零售商业领袖地位。

3.4.4威胁（Threat）

在项目区域人口不断聚集、经济不断发展的大环境下，区域内会涌现大量零售商业设施，争夺消费群体。

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第四章 建设地址及建设条件

4.1建设地址

本项目位于**，交通极为便利。

4.2项目建设条件

本项目所在地位于西安市北城经济技术开发区，该区处于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里。

作为城市新中心的开发区中心区，西安经济技术开发区距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅一五分钟车程。

本项目所在位置是经开区的中心发展区块，区内已拥有沃尔玛、人人乐、世纪金花、奥斯卡影城等大型商业配套及地铁2号线等交通设施。在建设西安城市新中心的道路上，中心区将继续发展，成为西安新城市中心的焦点区域之一。

4.3社会经济状况

本项目所在地西安经济技术开发区已成为西安市的一个新的经济增长点和投资热点。近几年全区一直保持40%以上的经济增速，名列全市前茅。同时，它作为国务院批准的西部地区国家级开发区，即

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

将设立西北地区唯一的国家级出口加工区。

截止目前，开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达一三.9亿美元，外资实际到位6亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。

开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转变”、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入到2006年将实现600亿元，2010年更突破1000亿元大关。

4.4项目地配套条件

4.4.1交通条件

1、道路条件

本项目位于**。该项目交通影响范围内的路网布局基本呈方格状，项目周边区域主要道路包括民经一路、凤城九路以及朱宏路、凤城十路。其中朱宏路属于城市主要干道，凤城九路和凤城十路属于城市次要干道，特别是项目西侧紧邻的朱宏路为城市主干路，属于西安市北城区域内规划的骨干道路之一。

项目东侧的民经一路全段双向四车道，道路宽广，车流量较少，通行状况较好。西侧紧邻的朱宏路为城市南北向主干路，北接北三环南接北二环，是连接北郊与西郊的交通干路，双向八车道，宽7米，

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

两边分设非机动车道，机动车平均小时流量1650-2962辆，极端高峰值3一五6辆。南侧的凤城九路同样为典型的三块板道路断面，全段双向六车道，辅道宽阔，绿化带隔离效果较好，机动车平均小时流量1600-2100辆，极端高峰值2600辆。凤城九路两侧辅道设置占道车位，两条道路均设置非机动车专用道，通行条件较好，交通通行效率较高，很少发生交通拥堵。项目紧邻的路口民经一路—凤城九路十字，为城市交通管理岗位，路口渠化科学、合理、完善，信号灯采取多相位管控模式放行，路口标线齐全、规范，标志设置合理有效，十字口均设计有渠化段，南北口均双向八车道（四进四出），东西口均双向六车道。交通通行效率较高，很少发生交通拥堵，均为项目提供了良好的交通条件。

2、项目周边路网情况及交通状况

经过对该项目区域的交通状况考察，分析项目对交通系统服务水平的影响，认为项目建成前后各主要路段交通的负荷度（V/C）变化均不大，服务水平没有明显变化——凤城九路的负荷度（V/C）小于0.4即属于A级，朱宏路的负荷度（V/C）大于0.4即属于B级，民经一路的负荷度（V/C）小于0.4即属于A级。对于城市道路交通条件的分析，一般认为道路交通服务水平处于A级和B级，车辆行驶顺畅。随着北城地区路网系统的不断完善，交通设施的改善和更科学的交通管理，将会使民经一路、朱宏路、凤城十路、凤城九路的通行能力与服务水平将有很大提高，我们分析认为该项目产生和吸引的交通量不会对周边路网产生严重影响，不会造成道路拥堵。项目建成前

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

后朱宏路-凤城九路、凤城十路十字及民经一路-凤城九路十字交叉口交通负荷（V/C）均大于0.4小于0.6即仍为B级服务水平。可以初步论断该项目的实施并不会对其周边道路系统造成不良的影响。

3、公共交通条件

根据调查，该项目临近道路公交线路主要有线路6条（238路、163路、214路、235路、900路、900区等）；项目距地铁2号线城市运动公园站仅1.5km，极大方便了路程较远的消费者。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为超市运营创造较好外部环境。

综上所述，项目地点交通十分便利，可视性极好，道路宽阔，路况较好，将来居民出行尤为方便。该选址较为理性，极适合开办大型商场的交通条件，且发展潜力较大。

4、停车场条件

为了提供较好的交通服务水平，必须配建足够的停车设施，提供便利的交通设施条件，并符合未来交通发展对交通设施的需求。本项目总建筑面积约14612.48平方米，按1.2个车位/百平米计算，机动车停车位应不少于175个。项目停车场位于B1--B2，约350个停车位地面约50个车位，通过最大优化配置可达到500个车位。供本项目顾客使用地下一层200个停车位，顾客凭购物小票可免费停放2小时。因该项目有配套的地下停车场，专人管理，停车场内的通行条件较为宽松，项目配套车位基本满足项目运营的停车需求。

5、项目可见高度

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

拟建项目临凤城九路沿街长超过500米，靠近朱宏路沿街长超过300米，项目可见度高、召示面好。

6、出入口交通组织方案

（1）项目出入口交通组织与设施设置

该项目南沿凤城九路与主干道朱宏路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城九路D出口自由进出商场；项目南侧、北侧东侧均有出入口，方便业主车辆进出地下停车场；顾客车辆、货车由凤城九路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。

（2）项目交通组织方案

机动车交通组织——顾客车辆、货车由凤城九路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。

非机动车交通组织——项目紧邻的朱宏路和凤城九路，分别修建专用的非机动车道，施划有机非隔离线，设置了非机动指示标志，通行条件较好。项目中设置有非机动车停放点，为骑自行车、电动车前来的顾客提供了较好的服务。

行人交通组织——该项目南沿凤城九路与主干道朱宏路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城九路的出口自由进出商场，消费者进出便捷。交通组织实现了人流与车流的分离，保障了行人的安全和交通的畅通。

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

图4-2 项目交通组织图

综上所述，本项目建成投入使用后，其新增交通量对于周边路网虽有影响，但所产生的影响不明显；且项目机动车和非机动车进出口的设置合理，基本保证人流、车流进出能够拥有较完善畅通的内外部交通环境；项目设计中设置的机动车停车位满足项目交通需求。该选址较为理性，极适合开办大型超市的交通条件，且发展潜力较大。

4.4.2公用设施条件

1、供水条件

本项目生活用水由商业楼供水管网直接接入。

2、供热条件

项目建成后，由**安装中央空调进行集中供热。

3、供电及电讯

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通讯便捷，实现移动通讯和无线寻呼实现境内无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。

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第五章 总体方案设计

5.1发展目标

1、形成西安市经济技术开发区零售商业品种最齐全、种类最多样、配销的市场覆盖面最大的综合性超级市场。

2、朱宏路和凤城九路上具有综合购物特征的大型综合超市。

5.2发展定位

5.2.1商业业态定位

鉴于**集团在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目选择的业态为综合性超级市场，即将项目建成满足大型零售发展需要，且具有中国特色的集购物、休闲为一体的大型综合性超级市场。

5.2.2商品结构定位

本项目建成后，将包括约7000-11000个单品（食品、HBA、杂货87%，耐用品和服装占一三%），主要商品品种有生鲜、食品、杂货、家居、服装服饰、音箱制品、玩具、办公、家电等，具体详见表5-1所示。

表5-1 本项目商品结构表

序号

一

分类

生鲜商品

序号

四

26

分类

非食品非技术（2）

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序号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

二

1

2

3

4

5

6

三

1

2

3

4

5

6

7

分类

奶制品

面包

糕点

自助熟食

肉类

鱼类

冷冻食品

蔬果

干果／南北货

非食品非技术（1）

照相

音像

家具

大家电

小家电

通讯

纺织品

男装

儿童用品

内衣装

女装

鞋类

家用纺织品

品牌服饰

序号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

五

1

2

3

4

5

6

7

8

分类

家用五金

工具

像制品

游戏及玩具

体育用品

厨房与餐桌用品

学习办公用品

清洁整理用品

箱包珠宝

大众消费品

成品

洗涤菜

美容美发

清洁护理

小吃早餐

饼干

饮料烟酒

团购品

5.2.3商品品种定位

本项目各类商品品种定位如表5-2所示。

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表5-2 商品品种定位

处别

食品类

生鲜类

洗化用品

家电类

针纺类

品类角色

吸引客流并体现卖场的品质

推动销售并提升卖场的价格形象

品类丰富性的代表，质量和功能的完美组合

补充性的品类，完善整个卖场的商品结构

引进品牌百货，体现时尚的代表以及卖场的差异化

5.2.4目标客户定位

本项目定位为满足居民衣食住行方方面面的生活需求，目标客户主要针对凤城五路——凤城十二路之间的常住人口，目标市场定位为：

1、专业客户：

主要考虑距离本项目3.0km半径内的专业客户，具体包括：

企事业单位采购与总务人员；

二级批发商与小型非连锁的零售商；

餐饮业采购人员；

机关团体、公司行号的采购人员；

军队、学校、医院等机构的领导与采购及总务人员。

2、个人消费者：

个人消费者主要考虑为本项目2.0km半径内较有消费能力、有稳定收入的家庭及收入较高的个人（单身贵族）。具体包括：

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（1）收入较高的青年、有稳定收入的中年女性：她们是本项目的消费主力军。从家庭角色看，她们承担家庭消费的大多数食品和日用生活品的购买；从购买时间看，她们购买频率高且每次购买时间相对较长；从购买方式看，她们易受广告和店内各种促销活动影响，购物数量多；从购买范围看，由于她们大多身兼子女、妻子、母亲的三重身份，除了整个家庭的日用消费品外，儿童用品和老年用品也在购买范围之内。

（2）中等收入的附近居民：该部分主要考虑本项目周边步行20分钟区域内的居民，他们距离本项目较近，为了追求便利、快捷，多会选择就近购买，以生鲜食品和生活必需品消费为主，是本项目的主要目标顾客。他们追求质量稳定可靠、价格适当的商品，是本项目自有品牌的主力顾客。

（3）其他：除此之外，其他距离较远区域的市场虽然购买频率低，但单次购买金额相对较大，是本项目在节假日应该关注的市场。

5.2.5功能定位

为符合本项目的主题定位，满足本项目建成后所拥有的商品结构及商品定位，本项目将划分为日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五个功能区块。

5.2.6价格定位

对于本项目，将从各不同品类选择500余种“高敏感商品”及

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

1200余种“敏感商品”实行有竞争力的价格策略，一般会低于同行竞争者售价的5%—10%，其它商品价格策略为：天天实惠、天天低价，保持合理的价格优势系数和价格指数。

5.3经营策略

将本项目划分为五大功能区块，各功能区块的经营策略详见表5-3所示。

表5-3 项目经营策略表

功能

区块

经营策略

1、肉类以牛羊肉专柜为主：其次着重引进品牌性冻禽类商品。从价格和分割品项上切入吸引客流。

生

鲜

时

蔬

区

2、海产品价格带齐全。首先用鲜活鱼类的低价长期吸引消费者，第二通过冻水产的敏感单品分单品分时段进行低价促销。第三把海干货的品项做全。

3、对蔬果产品消费，不间断推出单品推广销售或专题水果销售。

4、蔬菜从价格带方面来讲，比较齐全。根据实际情况开设早市商品，做全成品蛋的品项，另外推出加工蔬菜配菜。

1、商品和品类丰富齐全，充分满足商圈消费者的多样需求。

2、以低端特价商品吸引人气，以中档及潜力商品（如快速消费食品、冷藏保鲜、饮料等）作为商品结构重心及发展重点，以中高档商品（如食

品

区

进口商品、高端粮油调味品、特殊用途商品等）作为吸引高端顾客的特色商品和提升毛利空间的重要手段。

3、促销方式多样组合，通过价格促销确立低价或最优性价比的形象；以品类促销及厂商独家支持的各种促销活动体现品牌形象和优质商品形象。

4、部分品类通过集中化组合陈列体现特色，如：红酒洋酒中心、进口

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

功能

区块

经营策略

食品专区、婴幼用品区、陕西（及全国）特产区等。

5、新品是刺激消费的重要手段。

1、商品和品类丰富齐全，充分满足商圈消费者的多样需求。

2、以优质低价商品吸引人气，以中档及潜力商品（如婴幼、个人护理等）作为商品结构重心及发展重点，突出中高档商品（如进口商品、精品护肤、特殊用途商品等），作为吸引高端顾客的特色商品和提升毛利空间的重要手段。

3、促销方式多样组合，通过价格促销确立低价或最优性价比的形象；以品类促销及厂商独家支持的各种促销活动体现品牌形象和优质商品日

用

百

货

区

形象。

4、部分品类通过集中化组合陈列体现特色，如：个人护理中心、面膜中心、进口专区、婴幼专区、护肤中心、洁衣中心等。

5、新品是刺激消费的重要手段，在店内尝试实施“新品绿色通道”。

6、家电类产品以包销、订制特价商品树立低价形象，吸引人气。以中档及潜力商品作为商品结构重心及发展重点。以中高档合资品牌及时尚数码产品，树立卖场形象，体现定位策略。从而吸引高端顾客同时提升毛利空间。

7、家电类产品全面推出多样组合的促销方式。通过品牌厂商周、以旧换新、家电下乡、全场折扣等多种促销方式渲染卖场销售氛围体现促销竞争力。

1、商品和品类丰富齐全，充分满足商圈消费者的多样需求。

服

装

服

饰

区

2、以低端特价商品吸引人气，以中档及一线商品（如品牌内裤健将、爱莎系列，内衣：三枪、宜而爽，七匹狼袜子等）作为商品结构重心及发展重点，以中高档商品（如品牌男装、啄木鸟皮具、高档饰品等）作为吸引高端顾客的特色商品和提升毛利空间的重要手段。

3、促销方式多样组合，通过价格促销确立低价或最优性价比的形象；以品类促销及厂商独家支持的各种促销活动体现品牌形象和优质商品

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

功能

区块

形象。

经营策略

4、部分品类通过集中化组合陈列体现特色，如：休闲运动系列专柜、婴幼用品专柜等。

5、新品是刺激消费的重要手段，尝试实施新品汰换时间表。

仓

储

区

主要为本项目各功能区块服务，仓库周转次数按照7天/次考虑，以保证各功能区块产品的新鲜性及全新性。

5.4项目运营模式

本项目为大型综合超市，建成后全部为项目单位自营。项目区除熟食、化妆品、珠宝、手表、高级笔、摄影器材等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务，将在入口处的显眼位置设置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉、疑难咨询和退货；在各商品部显眼位置，张贴各部门主管、员工的照片和姓名等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。

商品是本项目建成后的最重要装饰，促销也主要集中在卖场内，除充分利用卖场和商品与顾客交流外，项目单位还将采取一些措施，如：“无障碍退款”的承诺，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂家促销、拍卖促销等活跃卖场气氛等。

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

第六章 建设方案设计

6.1设计依据

1、《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）；

2、《民用建筑节能设计标准》（JGJ 26－95）；

3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

5、《公共建筑节能设计标准》（GB5一八9－2005）；

6、《供配电系统设计规范》（GB 50052）；

7、《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）；

8、《建筑采光设计标准》（GB50033-2001）；

9、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

10、《室外给水设计规范》（GB500一三-2006）；

11、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；

12、《建筑照明设计标准》（GB 50034—2004）。

6.2建设内容

本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：

1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计一五571台（个、套）。

本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。

6.3土建方案

本项目土建方案主要为日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的建筑装修装饰工程，总建筑面积14212.48m2，具体装修设想如下：

6.3.1建筑造型及风格

总体上，大型综合性超市这样的公共式购物场所，它几乎面向社会各个层面的人群，因此风格上很少采用较个性化的设计，本项目占据地面3层，外立面装修除满足与西安市其他连锁超市统一风格外，

还需从竞争的角度，成本的角度和功能实用性的角度出发考虑，以简洁为主调，功能性为主导。

6.3.2平面布局

本项目为大型综合型超市，人流量较大，设计商场入口位于南侧，以避免人流与主要车道的交叉影响，车库出入口设于凤城九路，满足车库使用和疏散要求。电动坡道位于东侧与西侧，以方便购物，另在

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

西侧设置无障碍电梯，收银台设置于一层，尽量将人流从三层逐步引入一层。

6.3.3结构设计

本项目主要为租赁商业楼，该栋建筑采用钢筋混凝土框架剪力墙结构形式，塔楼为剪力墙结构，裙楼为框架结构，建筑结构抗震设防类别为乙类，抗震设防烈度为8度，设计使用年限为50年。塔楼地基处理采用夯扩钢筋砼大头桩，裙楼地基处理采用灰土挤密桩，基础部分均采用梁筏基础以增加整栋楼的稳定性。

6.3.4室内装修

本项目土建内容主要为日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装饰装修工程，具体包括：

1、墙体及顶棚

本项目墙体与顶棚表面要求平整、不起尘、不眩光、便于除尘以及减少凹凸面，因此，建筑材料为非燃烧体及非有机复合材料，对内墙角不做特殊处理，顶棚及墙体采用抗静电型合成树脂乳液涂料涂抹，黏结强度0.70Mpa。

2、地面

本项目地面要求平整光滑、无裂缝、接口严密、无颗粒无脱落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并磨光、打蜡，保证地面平整。

3、窗户

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

为保证商场采光均匀度不小于0.7，设计窗地面积比为1/6。选用具有良好气密性的双层塑钢平开窗，窗框材料为铝合金框。

4、门

考虑超市人流进出及夜晚密闭要求，超市入口安全门选用具有极高抗压能力及抗空气泄露能力的玻璃自动门，开启方向向室外开启，仓库门选用木质防火推拉门，设备用房选用单向开启木质甲级防火门。

5、照明

本项目为有窗超市，照明灯具的选型应选用外型表面光滑，凹凸面少不易积灰，容易清扫且不宜产生静电材料制成的灯具。在满足照度要求外，灯具的选型和布置主要还应考虑室内气流流型，因此，本项目照明采用三基色荧光粉的T8型（36W）灯管，吸顶安装，灯具的布置采用断续光带型，并与空调风口等统一安排。

根据超市的特殊性，应当设置安全出口标志灯，照度51x，疏散照明选用“常明灯”方式。

在超市西侧、东侧、北侧等处设置备用照明，按比例均匀布置，其照度不低于一般照明的10%，备用照明电源采用与正常照明的供电干线自配电室的低压屏上（或母线上）分开的方式。

6.3.5节能设计理念

本项目的设计中充分考虑到节能的前期引入：设计中尽可能采用自然通风与自然采光，可以采用被动式阳光房，吸收能量。在建筑装修材料的选用上，采用高效高强环保的生态材料，采用热阻性能好的，

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

密封性能好的材料。

6.3.5配套设施建设

本项目设有若干休息设施给顾客，为使到这些休息场所被有真正购物消费意向的人士所使用，杜绝闲杂人停留在超市内，影响消费者的购物心情，建议这些休息场所分两种设置：第一种设在超市入口处，第二是在三层设置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但这些椅子需要设置在营业员视野范围之内，使休息过久的客人有压力，真正做到为有需要人士所使用。

配备足够的公共卫生间和茶水间（或直饮水机），方便客户和商户的使用。

6.4无障碍设施建设

本项目配建的无障碍设施主要包括无障碍入口、无障碍通道、无障碍扶梯、洗手间专用厕位、轮椅结算通道、残疾人停车泊位、盲文标识和音响提示，并针对残疾人士设置低位收款台。

根据实际需要，本项目建设后，将在超市内设置残疾人服务点及爱心导购员。

6.5设备方案

6.5.1选型原则

1、标准化原则

所选择的设备必须遵循国际、国家行业建设标准。

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大型综合超市建设项目可行性研究报告

2、安全性原则

准确理解国家相关法律法规对内外网、安全等级保护的规定，合法合理地设计安全措施。所选购的设备必须符合安全性和稳定性要求，产品自身的具有相当的安全性，不能够使用有缺陷或者存在安全漏洞的产品；产品自身需要具有稳定性，能够满足长时间、大工作量的稳定运行需求。

3、适应性原则

所选购的产品应具备一定的灵活性来适应项目建设中的各种变化。

4、可管理性原则

所选设备方便集中监管、配置，可以提供统计信息和故障检测手段。

5、技术先进性原则

满足项目建设需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染概念。

6、其他

设备购置应按照先进性与经济性相结合，适用性与适度超前性相结合，数量配置合理，质量安全可靠，经济价格可行的原则进行选择。

6.5.2设备选型

本项目拟购置设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计一五571台（个、套），投资172万元。

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表6-1 设备购置一览表

单位：万元

序号

1

设备名称

货架

储藏设备 散货柜

收银台

收动叉车

平板车

运输设备

促销车

促销平台

岛柜

冷冻设备

立风柜

POS

UPS2AH

UPS一五

扫描枪

服务器

电脑系统

客户机

打印机

软件点

网络设备

电子称

电脑

写卡器

购物卡系统 终端

软件

购物卡

检测天线

防盗系统 解码板

软标签

电脑

摄象机

监控系统

控制器

线路

工控功放

VCD

背景音乐

音响

线路

存包柜

总台、存包柜

总台

数量

1

1

6

4

10

一五

一五

1

1

6

1

6

6

1

2

2

6

1

6

3

3

6

1

5000

2

3

10000

1

20

2

1

1

1

30

1

1

1

39

单位 单价(元) 金额

2

3

4

5

6

7

8

9

套 30

套 8

组 1250 0.75

部 7000 2.8

辆 300 0.3

部 200 0.3

个 300 0.45

套 40

套 30

台 9000 5.4

台 5000 0.5

台 260 0.一五6

把 2400 1.44

台 11000 1.1

台 4000 0.8

台 3000 0.6

个 3000 1.8

套 0.5

个 5100 3.06

台 4000 1.2

个 1200 0.36

个 一八00 1.08

套 2900 0.29

张 4 2

支 6000 1.2

块 6200 1.86

张 0.2 0.2

台 6000 0.6

部 1000 2

块 1200 0.24

套 0.3

台 3000 4.0

台 300 0.03

个 40 0.12

套 0.2

套 4

套 0.3

大型综合超市建设项目可行性研究报告

序号

10

12

一三

14

设备名称

服务器

UPS不接断后POS收款备电源（APC） 机

购物车

购物设施

购物篮

数量

1

1

100

300

1

一五571

单位

套

套

辆

个

套

单价(元)

50000

10000

300

100

金额

5

1

3

3

12

172

中央空调系统

合计

6.6公用辅助工程

6.6.1道路交通

楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，楼内交通采用垂直交通设计。

区内交通：通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、地上层的有机规划，将本项目的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。

车辆交通：本项目建成后人流量较大，考虑使用商业楼停车场的一部分，供本项目顾客使用，顾客凭购物小票可免费停放2小时。

6.6.2暖通系统

本项目设计为集中空调采暖，通风换气次数10次，温度夏季＜28℃，冬季 ≥一八℃。室内需维持正压，室内相对湿度φ＜70%。

1、室内设计参数

具体室内设计参数详见表6-2所示。

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表6-2 冬夏空调温度及湿度控制

温度（度） 相对湿度（%）

名称

夏季 冬季

卖场区

办公区

仓储区

27

26

--

一八

20

12

夏季

＜65

＜65

＜65

冬季

--

--

--

新风

m³/h·人

照明

W/㎡

人员密度㎡/人

20

20

--

20

20

--

4

5

--

2、空调通风设计

（1）空调系统冷热源

①本设计空调系统冷热源选用燃气型溴化锂吸收式冷人水机，一机二用，夏季供冷冻水，冬季供热水；

②空调冷冻水供回水温度：7-12℃，空调热水供回水温度：30-37℃。

（2）空调系统

①本项目采用混合模式，即设自然通风与集中空调相结合方式，通过设置风塔，用自然通风来降温，以减少人工能源的使用时间，从而达到节能的效果。空调采用风机盘管加新风系统，新风机组设于新风机房内，所有风机盘管均带回风箱，回风口上带过滤器。

②空调水系统为双管制，闭式循环。

③空调水系统采用下供下回双管系统，每层水平回水管上设平衡阀以保证系统平衡。

（3）通风系统

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①本项目建成后所使用的地下停车库采用机械排风，按照1/2排烟量设送风机，不足部分通过车道自然补风，排风量6次/h，上排1/3，下排2/3。

②高低压配电室安消除余热计算排风量，水泵房按3-5次换气次数计算排风量。

③楼内设有机械排风系统，排风量按空调系统新风量的80%计算。

④公共卫生间设机械通风，换气次数按10次计，由风机统一排至室外。

（4）管材、保温及其他

①通风空调分管均采用镀锌钢板制作，钢板厚度按《通风与空调工程质量验收规范》。

②水系统水管当DN≤50mm时，采用焊接钢管，当DN＞50mm时，采用无缝钢管，冷凝水管采用镀锌钢管。

③空调供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯PEE40保温管壳，厚度δ=19mm。

④空调机组、新风机组消声采用厚片式消声器或消声弯头，吊顶式机组及风机其吊杆均采用减震吊杆。

⑤风道阀门采用对开多叶调节阀及蝶阀，空调水管阀门采用对夹式蝶阀，水泵出口采用缓闭式逆止阀，风机盘管进出水接管处采用铜质球阀，阀门工作压力1.6Mpa。

3、防排烟

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（1）变配电室设有气体灭火系统，故设事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。

（2）发电机房设有气体灭火系统，故事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。

（3）对地下室超过20m的内走道设机械排烟系统，排烟量按60

m³/h.㎡计算，按1/2排烟量计算送风量。

（4）对防烟楼梯间及防烟楼梯间及消防电梯合用前室分别设机械加压送风系统，加压送风机均设于屋面。

（5）对防烟楼梯间及其专用前室设机械加压送风系统，送风位置：防烟楼梯间。

4、空调系统自动控制

空调机组采用节能全自动机组，用微电脑实现智能控制，全年实现全自动运行。

（1）送风机与新风阀联锁，当风机停止运行时新风阀关闭。

（2）空调机组的回水管上设电动二通阀，控制进水量。

（3）全空气系统：夏季：由室内温度控制表冷器的冷水流量。

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