燕都古城景区运营方案

2023年12月12日发(作者：上联)

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燕都古城景区运营方案

燕都古城景区运营方案

方案说明：

1、只针对目前一期景区现状，面对问题，解决问题。

2、此方案只涉及景区运营，未考虑产城一体化。

一、运营总则

在燕都古城目前规模下且景区不成熟的条件下，通过各种商业手段，达到景区现金流回正的目的，并实现提升品牌，促进地产

营销。

二、运营思路

1、总则里提到了，燕都古城现阶段的运营只有两个目的，一是整合现有的人和物打开知名度并产生利润，二是实现流量转

化。我们要做的就是把人拉来和制造人来后的消费商机。

2、目前燕都古城运营只需关注三个点：营收、品牌、转化率。

3、营收方面：支出项很多，景区管理、市场维护费用、游客人头费、人工成本等，收入目前严格意义上说没有，无门票、无

授权、无入园、无二次消费分成、招商难，只有一点本地特色而非本景区特色的自营商品收入，可乎略不计。营收严重倒挂，

本方案重点解决。

4、品牌方面：自营艺术团的形式和效果都不错，保持即可，如能有可售门票的演出形式如二人转、相声更好；加大景区旅游

深度，注重口碑带动；拓展新的宣传渠道和重点宣传区域。

5、转化率方面：目前的反馈来看，游客转化为客户的成交率为零。需提升游客人群构成，增加热点地区（主要是北京，其次

保定、石家

庄）的游客数量。在销售人员带团或讲解时也需要去发现和引导。6、运营的基础是人和物。首先要有人，才能留住人、转化

人。其次要有物，就是核心景观和消费产品，必须有可参与可体验的项目，这是把人留住实现二次消费、赢得口碑的基础。对

外要加大输入游客数量和质量，对内要打造核心景观、有核心产品。

7、项目启动之初应以招商为主，到目前现状应以拉人为主，并做好景点和游玩改造就升级，购买流量预热后，可马上跟进招

商。

三、运营计划----整体管理、提升流量、定制景观、实现收益

1、燕都古城景区把八拜楼设定为核心景观，并植入文化属性。延伸四条景观风情内街和两条商业外街。

2、向政府申请设立景区管委会，对整个景区实行人财务统一的一站式管理。两个目的：一是便于景区风格统一，二是便于管

控招商（特别是非公司控制的商业门店）。原则上，景区内（特别是四条内街）不再做办公型招商或使用，如有特别情况，办

公型企业可放到两条商业外街上。设立统一管理的景区管委会后，对于一期由业主自主出租的业态，景区也必须复核和审批，

并对景区内所有非公司类个体工商户实行统一工商税务管理，由景区统一办理大执照，商户（个体类）无需再办。（此项需与

政府相关部门沟通，取得政府支持。模式类似于商场与商户）。景区内各法人企业税费证照自理。

3、八拜楼，也可做三义楼或望江楼。a保留目前大部份的布局设计。在顶楼设望江台及转塔。水为财，望江及旺财，在月圆

之夜在望江楼上望江心映月（易洲新八景之冠）最为吉利；顶楼中心设一黄金台，

台上置一可转金塔，游客可逆时针手动推动，意为转运。b八拜楼二楼可做三义宫，挂荆轲、田光和樊於期的三义画像，画像

前设许愿台，可祈福，并出售金兰谱或金兰缎带（要设计定做）。天下所有好朋友或好姐妹拜过三义宫后友情天长地久，也是

三五好友义结金兰的见证和像征。c八拜楼一楼做燕都古城景区特色商品和纪念品展示销售中心，把现有自营店迁入一楼。只

出售不涉及本地砚、崖柏等随处可买到的商品，其商品为景区特订独有的产品，以古燕文化和古燕著名人物为主的衍生品，如

刺秦的鱼肠剑、督亢地图、金兰缎带、文化扇、乐器埙、乐器缶、服饰、状元笔、醉贤酒、降龙木等（需定制）。4、宣传渠

道。景区（或旅游部）应有自己的宣传平台，目前可侧重于微信平台和短视频平台做公众号；并在多个网络平台上（贴吧、各

大群）发布软文广告，提高周边辐射区域的品牌知名度。（专人负责，每周一篇）。能引入一部影视剧做拍摄地最佳，公司自

制网剧拍摄也可。主广场向电视台和各大媒体平台无偿提供使用，内街也可向婚纱摄影提供使用。八拜楼组织书画届名人老师

的采风活动及现场交流活动。

5、招商。a打包招商或部分打包招商为最佳。b目前以小吃街和古玩街为突破口，把小吃街按古代街头布置做成古燕风情街式

商摊，以低门槛吸引商户入住，先保证商户人气，再逐步提高商户质量。c处理好一期到签约到期的门店需重点考虑。d自营

或引进一到三个让游客参与或体验的项目，不能只停留在参观上。e打造夜市旅游市场，并鼓励自发的餐饮、小商品集散地。6、艺术团演出。由于观众席过热，暂停夏季舞台日间演出，改为广场凉棚内的迎宾舞和竹筒舞，每批游客到来后表演或为散

客加演；晚间正常舞台演出，且增加与观众互动性节目。

7、启用游客中心及配套设施。增加景区标识和安全提示。

四、运营效果

一年内成为周边县市短线游首选目的地之一，实现年客流6万人次，两年内景区收支平衡，实现赢余。并在融资和吸引地产客

户方面达到明显的效果。

是否全部批准执行或部份批准执行，请公司审阅批示。

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