二三维一体化不动产管理模式服务不动产统一登记工作

2023年12月8日发(作者：那年的秋天)

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现代经济信息二三维一体化不动产管理模式服务不动产统一登记工作陈　俊 福建省宁德市不动产登记中心摘要：针对不动产的管理，我国实行登记制度，随着经济社会发展，现行管理模式不再适用。本文首先分析了二维不动产管理模式的弊端，以及二三维一体化管理模式的优势；然后指出该管理模式的构建方法；最后阐述了该模式在不动产登记工作中的实际应用，以供参考。关键词：不动产；二三维一体化；管理模式；构建方法；登记工作中图分类号：F299.23   文献识别码：A   文章编号：1001-828X(2019)004-0054-02一、二维不动产管理模式的弊端我国以往的不动产管理工作，利用二维GIS技术，其管理对象是二维不动产产权。以地籍管理为例，主要是登记地表权利实体，构建地籍数据库、地籍信息系统等。随着土地产权拓展，不动产的空间权利分布在地上、地表、地下，继续采用二维管理模式，难以准确描述出权利交叉、纵向空间等特殊情况，导致产权边界模糊[1]。第一，落宗关联慢，卫星图的判读难度大，由于坐落地址不明确，指认落宗时会耗费大量时间；第二，信息定位难，对楼栋进行登记时，难以对应具体位置，落宗编号等业务效率明显降低；第三，外业成本高，从数据采集角度看，房屋的二维矢量图不全面，需要开展外业测量工作，导致成本增加。在此背景下，三维GIS技术提出并运用，但存在成本高、工作量大、应用单一等缺点，只能展示房产的外部结构，无法深入内部进行数据管理。加快速，还有两个功能优势：一是输出外业参考图，有利于合理安排测站和补测工作，对周边地理环境有大致了解，更好地规划测量路线。二是多元数据融合，既能对现有业务数据库进行集成，并增设对象存储数据库，实现二维数据、三维数据的整合；也能对遥感影像数据、三维模型数据、落宗关联数据、房产权籍数据等进行整合，真正实现数据的融合和共享。三、二三维一体化不动产管理模式的构建方法二三维一体化不动产管理模式，指的是以三维楼板模型为基础，和二维权籍数据、三维数据空间相结合，来准确描述不动产对象，为登记发证、权属管理等工作提供依据。１．确定技术路线第一步，研究地理场景。大尺度场景由二维不动产权籍数据、三维倾斜摄影数据模型组成，小尺度场景是由三维楼盘模型构成[3]二、二三维一体化不动产管理模式的优势１．可以实地查看确定不动产单元的空间位置，是不动产登记工作的前提，对部分老旧房屋而言，没有经过规范的房屋测绘，或者相关测绘资料丢失，导致录入的地址不规范，出现一房多址现象。应用二三维一体化不动产管理模式，使用无人机倾斜摄影系统，将三维模型作为地图基础数据，具有视角宽、场景大、更真实的优点。在业务人员的帮助下，申请人利用三维模型，即可快速指认房屋的位置，生成楼栋—楼层—住户数据，从而及时录入楼盘表。２．落宗关联快速［２］。在大场景中，点击倾斜摄影模型，即可进入小场景，查询三维权籍信息、登记权利信息，以便权利人申请时直接确认。第二步，数据采集整合。异构异源数据，包括空间位置、二维权籍数据、三维摄影模型数据等。在小场景中，提取层高、分户图、分层图等数据，利用拉伸建模、轮廓提取算法，构建出三维楼盘模型。第三步，搭建系统结构。系统由浏览器、Web服务器、数据库服务器组成，能同时面对政府内网、公众外网，不仅安全性高，而且容易和其他系统集合。用户通过浏览器，可以查询二维权籍数据、三维口盘模型等数据。第四步，实现数据共享。系统的数据核心是数据制作、服务发布和调用，利用SuperMap平台，可以生成空间、构建场景、分析数据。２．倾斜数据采集快速准确获取三维信息，是构建模型的基础，相比于传统的建模技术，车载Lidar技术、航空摄影技术、规则建模技术的效率高，但也存在一些问题，例如信息不准确、容易出现死角和遮挡[4]。在此背景下，倾斜摄影测量技术出现，是利用多个传感器，从垂直、倾斜多个角度进行摄影测量，以获得高分辨率的影像。利用多张影像图，能获得建筑物的三维信息，包括几何信息、纹理信息，从而提高三维模型的构建质量，技术路线见下图1。不动产登记完成后，依据单元代码的编码规则，房地一体的不动产，其代码由两部分组成：一是宗地代码，二是房屋代码。在登记业务前，首先要在房屋、宗地之间建立起关联，然后获得唯一单元代码，也就是落宗过程。应用二三维一体化不动产管理模式，一方面调查地籍数据时，包括宗地、房屋等内容，系统可对宗地图形数据、三维房屋数据相叠加，看图像数据的套合情况，为落宗打下基础。另一方面调查信息、空间信息相互关联，可实现图房互查、图地互查，加快定位速度。落宗时，经查询可依次得到宗地范围、楼栋编号、地址等信息，实现快速关联。３．资料信息共享不动产登记流程复杂，不仅需要的材料多，而且窗口等待时间长，一旦相关资料准备不足，就要从头再来，办事效率低下。应用二三维一体化不动产管理模式，基于数据集成技术下，具有扫描归档功能，只需一键操作，就能对土地、房产等资料进行导入，并且和房屋宗地相关联。利用三维模型，可以选房、选地，获得相关扫描件，在纸质档案、电子档案之间灵活切换。而且，相关部门可以对这些资料信息共享，从而减轻申请人的工作量，节省办证时间。４．业务成本降低应用二三维一体化不动产管理模式，解决了数据处理效率低的问题，能有效降低业务成本。利用倾斜摄影技术，除了数据采集更图1：倾斜摄影测量技术下的建模技术路线图３．构建三维模型Copyright©博看网 . All Rights Rerved.54经济管理第一步，利用基础数据，建立格式标准的分层分户图。第二步，提取基面数据，构建二维产权体户室，在分层分户图中提取图形和属性，基于权属关系下，形成二维产权体户室。第三步，拉伸建模，对二维产权体户室进行三维拉伸，建成三维单产权体户室。第四步，渲染，开展户室组合，建立三维楼盘模型，参考不动产登记业务要求，读取各个户室的权利情况，渲染后生成三维楼盘模型。部门实现数据共享：一是公安部门，利用房屋倾斜模型，可对房产信息进行全程化管理，满足公安部门对户籍管理工作的需求，有助于预防违法犯罪行为的发生。二是国土部门，在土地招拍挂上，传统管理工作的开展，投标人要想获得地块信息，只能利用二维图形。相比之下，该系统可以获得地块周边的各类信息，有利于投标人查询分析，继而确定是否投标竞买，并确定地块的具体用途。三是市政规划部门，以往城市规划工作，是以功能布局、用地性质为标准，导致规划具有盲目性。该系统的应用，促使城市三维图景、各类三维专题图相结合，提高了规划工作的人性化，为城市发展决策提供科学依据。１．系统结构该管理系统主要分为4个层级：一是基础设施层，采用SuperMap、SpringMVC的技术框架，配置了主机、服务器、安全软件、数据库等硬件。二是数据层，包含了基础地理信息、不动产登记信息、倾斜模型数据、三维楼盘模型数据等，共同形成完整的二三维不动产数据库，可对数据进行动态更新和调用。三是服务层，核心是WebGIS服务，具有注册、统计、查询等功能，可以开展服务推送、监控、统计、日志等管理工作。四是应用层，应用功能如下：①测量；②二三维一体化查询；③量算；④定位；⑤三维楼盘模型应用；⑥融资征收应用；⑦重点设施查询；⑧多屏浏览；⑨日照分析等。２．业务应用该系统在业务应用上，主要包括三个方面：一是图属互查，二是查询重点设施，三是拆迁征收统计。系统应用期间，可对不同类型、不同维度的数据进行动态管理，利用Oracle数据库进行索引、分区、优化，提供信息查询功能。举例来说：第一，利用三维楼盘模型、倾斜模型，查询不动产的图属、重点设施、POI点等。第二，利用三维模型、不动产登记数据，展示出拆迁范围内的房地情况。第三，将三维模型的开源框架、地理空间信息数据相结合，可以快速生成三维楼盘模型，实现一体化管理的目标。３．数据共享2016年，国土资源部颁布的“十三五”规划纲要中，明确提出建立国土资源共建共治共享模式。该系统的应用，可以和以下上接（第５３页）[6][5]四、新管理模式在不动产登记工作中的应用五、结语综上所述，新形势下城市化发展速度加快，创新不动产管理模式成为必须解决的问题。以二三维一体化不动产管理模式为例，优势在于可以实地查看、落宗关联快速、资料信息共享、业务成本降低。本文详细介绍了该管理模式的构建方法，首先确定技术路线，然后倾斜数据采集，最后构建三维模型。在不动产登记工作中，该系统的应用，不仅能满足正常的业务需求，还能实现数据共享，提高不动产管理效率和服务质量，值得推广。参考文献：[1]汪修勇,卢威志,吴非,等.莒县不动产统一登记信息数据整合与平台建设研究[J].山东国土资源,2018,34(4):78-83.[2]《基于不动产登记成果的江苏省工业用地节约集约利用研究》课题组.不动产统一登记的江苏经验[J].中国房地产:上旬刊,2018(5):28-32.[3]王万霞.在新形势下如何加强房地产交易管理的几点思考[J].中国房地产业,2018(14):108.[4]龚靖.三维地理信息系统在统一不动产管理中的应用[J].住宅科技,2014,34(7):56-60.[5]况海涛,赵岱虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究[J].国土资源信息化,2016(2):29-31.[6]金莉.不动产统一登记后地房一体化登记模式思考[J].中国房地产:综合版,2016(11):35-38.内控建设制度建设是提高物业管理公司管理水平的有效途径之一，因此在实际的内控工作中，应当按照相关法律和政策的指引，进一步完善内部的规章制度建设，从评价目标和原则、内容、程序等多个方面进行制度约束，让内部控制做到有据可依。此外，物业管理公司应当强化制度落实，不能以风险换取效益，树立起风险红线不能碰触的意识，严格进行业务风险分类，实现业务风险的制衡，最大化保障业务系统性安全。除此之外，在内控建设中最关键的因素是人员因素，因此，物业管理公司在管理过程中尽量减少人工处理。同时，物业管理公司应当进一步加快信息化建设，持续减少人工处理的业务比重[7]。减少工作人员主观因素对业务的影响，采用逻辑缜密的业务模型，代替人工处理以及判断，进一步控制操作风险。加强会计系统控制和财产保护控制，规范内部控制和会计工作流程，减少人为因素带来的不必要风险，实现经营效益的整体提升。参考文献：[1]任跃.浅谈物业公司财务内控与财务风险防范[J].城市建设理论研究:电子版,2016(13):804. [2]刘国民.加强内部控制实施标准化管理建设具有海港物业特色的“三标—规范”管理体系[J].中国物业管理,2013(4):中插20-中插21. [3]吴春红.完善物业物业管理公司内部控制管理的几点建议——以A物业管理公司为例[J].中国经贸,2018(4):117-119. [4]梁莹.基于内部控制的物业公司管理研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报,2016(1):82-84. [5]陈京京.物业管理公司内部控制存在问题研究——基于D公司的案例分析[D].首都经济贸易大学,2016.[6]唐维.对公司内部控制有效实施的探讨——以国有物业公司为例[J].中国集体经济,2015(34):39-40. [7]衣永志.国有房开物业管理公司产业园区物业外包管理内部控制探析[J].环球市场,2018(4):26-27,29.四、结语内控建设是物业管理公司的一项重点工作，因此物业管理公司应该积极强化内控意识，积极采取有效措施，提高内部控制建设的整体水平，促进财务制度不断向更加规范化的方向发展，提高经营管理水平。作者简介：梁振金(1967-)，男，壮族，广西田阳县人，本科学历，中级职称，现任广西矿建集团有限公司董事长助理、集团公司办公室主任兼柳州市日新物业服务有限公司执行董事，主要从事经营管理研究。Copyright©博看网 . All Rights Rerved.55

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