浅谈房地产开发建设单位与施工单位的安全管理差异化

2023年12月6日发(作者：朋友女儿们的滋味)

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浅谈房地产开发建设单位与施工单位的安全管理差异化

上海中建东孚投资发展有限公司 201206

随着房地产行业的高速发展，“高周转”成为行业内竞争的重要手段，而由此带来的建设工程安全管理风险明显增加。从最大的房企碧桂园集团、万科集团到中小开发企业像美的置业，一些开发商近几年都发生了安全生产事故，所以如何提升地产建设项目安全管理水平，避免或杜绝安全生产事故发生迫在眉睫。但是房地产开发商作为建设工程的投资建设单位，其安全管理不能简单的和施工单位一致或冗余管理，基于双方的安全生产责任的不同和双方的关注点，如何进行甲乙双方的差异化安全管理非常重要。

根据建设单位和施工单位双方不同的安全生产责任划分项目建设阶段。根据安全生产法、建设工程安全生产管理条例，建设单位和施工单位的安全生产责任有相应的不同和侧重点，在我看来应该划分为三个阶段：项目前期开发阶段、建设施工阶段、交付运维阶段。在前期开发阶段，开发商作为安全生产责任主体，施工单位还未进场，这一阶段是重要管控阶段，按照相关法律法规要求应该从以下几个方面做好安全管理：

1、项目依法合规性

近年来许多开发商的高周转模式其中一部分就是无证施工，即所谓“拿地即开工”未拿到施工许可证便进行施工，这种违法行为一定要禁止。建设单位应该依法办理规划许可证、施工许可证等相关手续，同时在申报资料时提供相关安全生产资料，保证项目建设依法合规性，从源头上避免安全风险。

2、招、投标安全管理

部分开发商在还没有依法招投标就指定施工单位进场施工，这种违法方式同样要禁止。建设单位招投标安全管理也是从源头上减少安全风险，项目招投标手续必须依照法定程序和方式进行，禁止发包给不符合安全生产资质的单位。

3、对勘察、设计单位的安全管理

房地产开发项目前期勘察、设计是保证项目安全平稳建成的关键，直接影响项目的使用安全和建设过程安全，虽然双方单位有各自的安全生产责任，但是建设单位还是要加强其安全管理。包括以下几个方面：一是对勘察、设计单位的资质审核，避免设计不符合要求，存在安全缺陷。二是加强对勘察、设计资料的审核，建设单位应当组织本单位人员进行审核。三是组织勘察设计单位在施工招标文件中列出危大工程清单及安全措施。

4、确保提供的地下管理资料、临近建筑物资料安全准确性

很多安全生产事故发生造成地下管线、周边临近建筑物破坏，形成事故二次扩大，所以建设单位一定要保证提供的地下水文、管线资料、临近构筑物的资料真实、准确、完整，从而降低建设单位的安全风险。

5、对建筑材料、构配件和设备的管理。

根据法律法规要求，建设单位不得明示或暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。而开发商往往会推荐或指定一些单位，从而增加建设单位风险，所以要做好以下两个方面，一是供应商单位的安全考察，管理，选用优质供应商，安全管理能力好的单位，二是加强对这些材料设备的安全监督检查，杜绝质量安全隐患。

6、项目计划安全运营管理

房地产高周转对项目运营工期可谓编排的极其精细，对工期要求非常高，既要工期合理又要保证安全成为难点。很多开发商发生安全生产事故就是工期编排不合理，盲目抢工，催促施工单位抢工而发生，而最终主要责任也追究到建设单位。所以在项目实施前一定要合理安排计划，进行工期安全验证。考虑一些可能影响计划的因素，比如春节、国庆、进博会、中高考、冬休等，一些可能造成停工的外在因素都应该给施工单位适当延后工期，切记不可以昧追求进度向施工单位施加压力。

项目实施周期最长，安全风险最高的阶段就是建设实施过程了，在这个过程中由于各参建单位众多，安全责任有交叉，如何履行各方的安全生产责任，又能确保项目安全顺利建设，基于施工单位在这个过程中是安全生产责任主体，我认为还需要进行差异化管理，主要有以下几个方面： 1、强化并监督施工单位落实安全管理主体责任，包括法律法规要求的各项工作，建设单位有责任做好监督工作。

2、抓好监理单位的力量，监理单位作为建设单位的监督力量，一定发切实发挥监理作用，有问题及时报告建设单位，建设单位定期检查监理工作。

3、提高建设单位的安全监督检查质量，检查作为建设单位最有效的提升项目安全生产管理的方式之一，建设单位应该组织开展各类安全检查，以促进和监督安全隐患整改。

4、控制重大安全风险

建设单位由于项目管理人员少的特点，不可能和施工单位管理一样细致、全面，但是建设单位一定要防范重大安全风险，包括超过一定规模的危险性较大分部分项工程，容易造成群死群上的风险，主要有基坑施工阶段、高支模施工、脚手架施工、起重吊装及新材料、新、技术、新工艺的应用。

5、管控好专业分包

房地产项目基本都是实行施工总承包，但是总承包单位往往在主体工程施工结束后减弱了安全管理力量，安全意识降低。甚至有些专业分包是建设单位招标，总包单位难以管理，这时候建设单位要加强对专业分包单位的安全管控，紧盯该薄弱环节，避免形成安全管理盲区。

6、建立建设单位安全管理体系

建设单位安全管理体系是最被忽略的一项，而从众多的事故调查报告可以看到，在追责时会查看建设单位是否有完善的安全管理体系，是否配备安全管理人员。所以建设单位不能认为施工单位有了就不用建立了，一定要有自己的管理体系，比如安全委会、安全检查等。

第三个阶段就是交付运维阶段，在这个阶段里建设单位是安全管理主体，而此时往往管理比较薄弱，需要从以下几个方面进行：

1、销售交付的安全风险，包括销售案场可能发生的集体性安全事件和社会风险、治安管理风险，建设单位应该制定安全应急预案。

2、运维阶段的安全风险。项目交付后会有物业的管理，但是对于在质保期内的项目，由房屋质量引起的安全事故依然是建设单位的主要责任，包括消防安全、安防安全及质量的监测。

3、预防群体、群诉的安全风险。建设单位应当做好各类风险的应急预案，根据舆情发展情况，及时启动应急预案。避免带来品牌安全的影响。

结束语：

随着人们对于居住安全性的需要，不仅要求房屋质量的安全，跟过项目建造过程的安全。而安全也成为了房地产开发商营销的亮点，更重要的是房地产开发安全已经成为影响品牌的利器，有一些房企可能因为安全事故而倒下。所以房地产开发企业做好安全管理显得尤为重要，而差异化安全管理可以增强开发商的安全管理水平，又可以避免与施工单位的重复交叉管理。安全需要双重预防体系，但是也要各有重点。经过本文的论事，对开发商与施工单位的安全差异化管理有了基本的说明，为一些房地产开发企业安全管理可以提供一定的帮助。

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