购物中心发展趋势新变化

2023年12月5日发(作者：万壑雷)

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购物中心发展趋势新变化——中商数据副总裁李静雅

伴随着客群与科技的不断迭代升级，市场需求更加个性化与多元化。立足于现在，展望未来的发展愿景，购物中心的表现也将愈发丰富多彩。本期嘉宾——李静雅女士将与我们分享购物中心发展的新趋势。

李静雅女士拥有超过10年地产从业经验，曾任职DTZ戴德梁行、RET睿意德，在商业综合体、文旅地产项目开发定位领域有丰富咨询经验，曾经主导了华润、大悦城、龙湖、万科、印力、招商蛇口、金地、嘉里等旗下多个项目的商业咨询服务。她在大数据应用领域有丰富经验和深度研究，参与创办了中国首家商业地产大数据公司中商数据，并任副总裁，推动大数据在商业地产的深度应用和开展。她同时担任《地产》杂志、《北京商报》等媒体的专栏撰稿人，并任张家鹏商业地产公益学院特聘讲师。今天她为大家分享的主题是——存量时代下，购物中心未来发展的变化趋势。 #购物中心市场规模及新增类型趋势

近20年购物中心以接近每年19.6%的增长速度，快速扩容了市场容量，现已逐步进入存量时代。

在大存量的时代背景下，新增项目类型悄然发生了变化。原有大体量且综合性强的都市型购物中心在供应占比中占有绝对优势，而近年中小体量的社区型和区域型的购物中心逐渐成为新开项目的主流趋势。核心商圈大局初定，各区域板块市场机会显现，华润、大悦城、龙湖这些头部企业也逐步推出了区域型乃至社区型购物中心类型的产品线，快速抢摊了新增市场的机会。

#购物中心客流变化

根据过往购物中心客流变化的研究发现，疫情前后产生了客流的到访差异。都市型购物中心依旧是用户的光顾首选，但在近两年中，由于用户对便捷性和安全性的消费需求变强，社区型和区域型购物中心受到更多青睐。都市型购物中心虽仍位于首位，但社区、区域型购物中心及目的性更强的奥莱，在疫情后光顾意愿大幅增强。

● 一线城市消费者更倾向区域型购物中心与奥莱：一线城市消费者选择区域型购物中心的比例高于整体水平，选择奥莱的比例高于整体水平6个百分点；

● 二三线城市消费者对社区型购物中心选择度更高：随城市级次的下降，消费者对社区型购物中心的选择占比越来越高，说明下线城市消费者日常购物便捷性需求更为强烈。中心客流

#购物中心客流趋势变化

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2021年疫情仍有反复，但客流恢复近80%的水平。其中高端型购物中心恢复程度最佳。由于出境难度增大，高端消费产生回流，继而推动了部分国内名品消费。

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购物中心进入存量时代后，也呈现出一些类型上的变化。因为便捷度与可及度较高，区域型和社区型更受消费者青睐。

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高端及高端折扣类的消费也产生了大量回流，主推了高端型购物中心以及奥莱折扣类型的商业。中心客流

#未来发展趋势

购物中心汇聚了大量不同类型的品牌，是用户在第三生活空间消费休闲的重要场所。在如此重要的作用和使命之下，其未来发展备受社会关注。

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助力城市更新：在过去20年快速城市化进程浪潮后，大量项目已处于老化，亟待更新，商业存量市场中也存在着大量需要升级的物业，承担着完成大量城市更新项目蜕变的重要使命。

● 承接品牌落地：2021年提出五大国际消费中心城市的重要举措，购物中心作为开店的重要渠道，也承接着大量国际品牌的引入，提供着优质的硬件及运营服务。

● 客群代际差异：改革开放40年以来，经济和生活水平发生了翻天覆地的改变，每个时代的消费者有着完全不同的成长历程，也有着差异较大的价值观与消费理念，购物中心服务全客层，满足各代际的差异需求。

● 消费心理变化：伴随着国民财富增长，受教育水平的逐步提高，以及商业文明的不断提升，消费心理也在悄然发生变化，而这变化也会引领更多的业态和品牌的创新。

● 科技创新加持：无论是元宇宙概念，还是数字孪生，或者数字化运营，都是基于数字科技的底层创新，为商业创造了新的活力。

在发展起步较早的城市中，存量改造的项目比重非常大。以北京为例，现在已经经营的项目中，有多于三成的项目开业已经超过10年，进入了需要改造升级的阶段。在过去几年中，大量的城市更新项目涌入北京、上海等热门城市，为城市原有的老旧物业注入了新的活力。

#首店助力国际消费中心城市目标实现

据中商数据统计，2021年购物中心成功为五大国际消费中心城市承接首店品牌2637家。首店成为创建商业排他优势，把握国际消费品牌进入的红利期的关键资源，未来国际消费中心城市也会持续扶持首店引入。

a . 上海——从网红到制造网红，从品牌创新试验场到品牌发源地

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2018年上海启动“全球新品首发地”行动，在中国城市中首次提出“首店经济”的概念；

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2021年上海新开首店1078家，创历史新高领跑全国，较2020年周期增长18.6。其中，全球首店、亚洲首店14家，中国大陆首店156家；

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上海是国际品牌首入内地，国内品牌孵化新品牌、尝试新业态的首选地；

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上海更是“新消费”品牌制造地，2020天猫TOP 500新品牌中，上海独占90家，位居第一；2019年天猫老字号销售额亿元俱乐部上海占比达三分之一。

b. 北京——城市更新唤醒文化底蕴，爆发增长的首店收割机

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2021年，北京首店呈现爆发式增长态势，901家首店落地北京，是2020年首店数量的近三倍；

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北京的城市更新如火如荼，网红改造项目西单更新场携30+潮流首店开业，不仅丰富了北京的首店组成，更是唤醒了北京文化底蕴与首店经济有机结合；

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北京奢侈品消费发展领先，SKP、王府中环等奢华商业项目为北京带来多家奢侈品全国首店；

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北京环球影城主题公园开园，大批北京首店即将亮相。

购物中心成为生活第三空间，服务于社会全客层，伴随着商业供应量加大，客群对购物中心的服务细分提出了更高的要求。

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原有购物中心更多聚焦于服务X世代和Y世代的人群；

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银发客群基数大，增速快，且具有一定的经济实力以及未被充分挖掘的消费需求，因此越来越多的购物中心开始关注银发族消费；

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Z世代人口占人口总数的19%，对消费市场的影响持续加大且加重，逐渐成为中国消费市场的主力军。 #科技为购物中心创新发展加持

科技创新也是未来发展的主流趋势和方向。购物中心是线下商业物业，但随着商业的不断发展，无论是从营销还是运营，购物中心催生出各个层面的数字化创新。未来伴随着科技不断的叠变和创新，购物中心将会呈现出更多元的发展趋势，创造出更新颖的商业模式。

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