北京朝阳区东坝区域市场调研报告

2023年12月3日发(作者：于丹教授)

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2010年朝阳区东坝区域市场调研报告

1 市场调研部分

1.1 周边住宅环境分析

1.1.1 周边住宅现状

目前东坝地区，包括一部分民房在内的所有违建、临建、破厂房、猪圈、温室、小棚子等建筑都已拆迁，区域内陆续建成奥林匹克花园及首开常青藤两项高档住宅项目，且超大型保障性住房项目也已陆续建设完毕并入住。

 首开•常青藤

首开•常青藤主要有四种产品形式：别为5层院景洋房、6层情景洋房、9层观景洋房和loft幻景洋房。社区会所、独立商业、社区底商为本项目提供运动健康、餐饮购物、娱乐休闲配套设施，小学、幼儿园为本项目提供教育配套设施。占地面积37.62万平米，建筑面积44.62万平米，绿化率30%，容积率：1.2，项目开盘时均价10000元/平米，现在销售均价28000元/平米。

 北京奥林匹克花园

总占地面积约86万平米。 低容积率，自然错落式布局，形成适意的居住环境，40％高绿化率 ，以低层阳光电梯洋房为主要产品，户户朝南，户户名牌精装修。社区入口处的大型专业运动城， 1.4万平方米大型体育馆，按比赛标准设置8大场馆、13大功能区，涵盖游泳池、健身房、网球场、壁球馆、乒乓球场、篮球馆等各项运动场馆与设施。项目2003年开盘时均价5600元/平米，现在销售均价25000元/平米。

 金泰丽富嘉园

金泰丽富嘉园(东坝人保家园) 占地面积46万平方米，建筑面积22万平方米。5956套住房，经适房4428套，廉租房576套，其余为农民搬迁房。小区还将配建一个8班的幼儿园，18班的小学。

 朝阳新城

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朝阳新城是北京东区最大的经济适用房社区，占地面积156万平方米，建筑面积170万平方米，一期约37万平方米，社区环境优美，自然与人文环境相融合，住宅内部引入崭新的多种功能形态，适宜的建筑高度及建筑体量，保证高质量的生活品质。

 东坝驹子房经济适用房项目

由朝开公司负责开发建设，位于东坝边缘集团南区中南部，总占地面积29.2公顷，规划建设用地面积19.77公顷，拟建住宅规模约46万平方米，可安置居民约5700户，主要为金盏金融后台服务园区拆迁及东坝城市化改造提供拆迁安置用房，对推进东坝地区的城市化进程，推动周边区域经济发展具有重要意义。

1.1.2 人口统计

东坝乡现有人口2.5万，经过近几年拆迁后商品房和经济适用房的开工建设，区域内现总常驻人口约13万人，随着区域内商品房和经济适用房的完工，新建社区配套的不断完善，人口数量还会陆续增加，入住人口素质也将逐渐提升。

社区 楼盘名称 户数 现有人数（人） 备注

未全部入住，最新首开常青藤

社区一

奥林匹克花园

金泰丽富嘉园

朝阳新城

东坝家园

社区二

康静里1社区

康静里2社区

红松园社区

东风村大街社区

4400

5956

3700

1430

892

900

714

674

3400 10200 一期于2011年入住

13200 未全部入住

17868 未入住

11000

4000

2500

2520

2000

1887

共170万平米，未全部入住

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社区 楼盘名称

铁十六局社区

北岗子村

南岗子村

南洼子村

单店村

社区三 北京好漾

西北门村

后街村

东风村

驹子房村

社区四 高杨树社区

康各庄村

三岔河村

七棵树经济适用房

社区五

户数

1070

300

200

200

254

2400

785

785

1040

360

1071

350

385

2009年3月开始建设

现有人数（人）

3000

840

560

560

711

7200

2200

2200

3000

1008

3000

980

1078

备注

预计会有5000户，15000人

2008年12月开工驹子房经济适用房 5700 建设预计居住人口在17100人

社区六

合计

共计

图3.区域住宅人口统计

姚家园西里社区

4658

41624

12108

103620 新入住人口32100

135720

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图4.区域人口分布图

1.1.3 人口结构

抽取本案所处区域内北京奥林匹克花园住宅项目的业主情况来看，买房人多数是用来居住而不是投资，大部分是初次置业者。还有一些业主在市区内已有房产，但仍在东坝购买面积较大的户型，对于他们来说，东坝由于交通、环境的优势，都打算将这里作为自己的永久性居所。

北京奥林匹克花园是已经入住七年的成熟的社区，业主整体素质高，大部分是高学历高收入者。对娱乐，高档商品，休闲时尚物品消费购买力非常强。

首开常青藤为低密度高档花园社区，目前售价28000万元/平米，今后入住总人口将在15000人左右。因其定位中高端而赋予了入住人口相当强购买力，势必形成对将来对周边商业配套的新增消费需求。

综上，本案所处范围内的常住人口就业率高，收入稳定，年收入较高，文化层次高，且区域内流动人口减少，有利改善了消费客群的结构。

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1.1.4 交通环境

本案西邻双向六车道东五环路，南接朝阳路，北有机场第二高速路，新建的60米宽的姚家园路横贯东西，直接与东三环相接，与燕莎商圈、规划中的第四使馆区、青年北路相通，直达市区，交通环境优越。

目前有关部门还在加紧交通建设，规划中的地铁M3号线，将进一步缩短到达市区的时间。

地铁东坝站

图5.区域轨道规划线路

1.1.5 其他配套情况分析

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政府有关部门加大了东坝配套设施的建设。包括学校、邮局、教育、文化、休闲、娱乐等多种配套设施正在逐步完成。

目前北师大奥林匹克花园小学、北师大奥林匹克花园幼儿园、北京师范大学奥林匹克花园实验小学等优质教育资源已成功入驻区域内，林匹克花园有1.4万平米运动会所及体育场、文化会所、网球场、篮球场、羽毛球场等体育设施。

1.1.6 未来住宅环境规划

按照北京市的总体规划，东坝集团规划总面积3626.27公顷，建设用地规划面积1815.5公顷。其中，规划的居住用地550公顷，占总体规划的30%，绿化隔离带面积达1000多公顷，占了总规划面积的55%左右。东坝边缘地区定位为低密度的中高档住宅区，东起金盏东路，西至公路一环，南起姚家园路，北至规划中的亮马河北路，规划占地面积3626公顷，其中建设用地面积约为1767公顷，开发后居住人口可达16万。

届时，东坝将会是一座：高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文化属性和可持续发展的宜居新城。

1.2 周边商业环境分析

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图6.区域重点商业分布

业态

建材城

项目名称 位置

建筑面积（平米）

20000

占比

东五环五金机电建东苇路

材城

平安聚源建材家居 平房桥东

名贵木材市场 松园北路

东五环汽配城

北京轻工商业大厦

格林豪泰连锁酒店

焦庄国际酒店

西北门环岛

东坝乡东小井

驹子房路

2.25%

60000

400000

6.76%

45.05%

54.06%

5.63%

2.25%

0.28%

3.94%

小计

汽配城

综合楼

经济酒店

星级酒店

50000

20000

2500

35000 机场第二高速公路东

北京益百诚花园酒东坝乡东店 小井

15000

1.69%

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小计

影视基地

超市

5.63%

北京益百诚国际影视东坝乡东城 小井

京客隆超市红松园店 松园北路

京客隆超市康静里店 东坝路

家乐福 姚家园路

上海华联

世纪家家福

红太阳美食生态园 驹子房东

活力东方奥特莱斯工姚家园路

厂店

首开常青藤 东坝中街

东五环综合批发市场 东坝中街

图7.区域重点商业体量

商业业态百分比46000

5000

1000

13000

1000

1500

10000

68000

20000

120000

888000

5.18%

0.56%

0.11%

1.46%

0.11%

0.17%

2.41%

1.13%

7.66%

2.25%

13.51%

100%

小计

大型餐饮

购物广场

社区底商

批发市场

共计

14%2%8%1%2%5%6%0%2%6%54%建材城汽配城综合楼经济酒店星级酒店影视基地超市大型餐饮购物广场社区底商批发市场

图8.商业业态比例图示

 东五环五金机电建材城

位于东苇路，成立于2008年12月，市场现有经营面积13000平方米，商户数320余家。

 平安聚源建材家居

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位于朝阳区平房乡，创建于2000年，占地面积170多亩，经营面积6万多平方米，地理位置好，交通便捷。

 名贵木材市场

位于北京市朝阳区东坝，由四惠桥建材发展公司斥资1.2亿元倾力打造。市场总占地面积40万平方米，形成了以交易、仓储、物流、展示展览、新产品推介、发布、产品信息交流等功能于一体的超大型专业化木材产品市场。市场汇集了国内外1000个知名厂家，经营商品类及进口木材、国产木材、人造板、集成材、木皮、木制品、红木原材以及木工机械、木工辅料、五金机电、基础建材在内的十大类近万余品种。

 东五环汽配城

隶属东五环企业集团，位于朝阳区东坝乡西北门环岛。东临通州，西临望京，将台，北临首都机场，顺义，南接姚家园，平房桥，地理位置优越周边社区林立，汽车售后服务需求很大。东五环汽配商城一期占地面积5万平方米，投资亿元。全部为钢筋水泥的永久性建筑，是距城区最近的重点经济开发中心区。

 北京轻工商业大厦

北京轻工商业大厦是国资委轻工农场与北京华丰盛达商贸有限公司共同集资兴建的现代化综合性商业楼，建筑面积20000平方米。

 格林豪泰连锁酒店

格林豪泰北京首都机场店位于朝阳区朝新嘉园，屹立于北京东五环附近，南面紧邻第二机场高速，东北部有农业旅游景点-蟹岛及赛车场，高尔夫球训练场，西侧有朝阳体育中心，距火车站 15 公里 ，机场15公里。酒店共有客房66间，其中商务标准间24间，商务大床22间，豪华标准间20间，配有免费宽带、便利店和商务中心等设施。

 焦庄国际酒店

北京焦庄国际酒店是四星级商务型国际酒店，位于朝阳区东坝乡焦庄村，地处朝阳区东坝乡南部的东苇路沿线地段，总建筑面积35000㎡，是集商务、会议、餐饮、休闲康体为一体的涉外综合四星级国际商务酒店。

 北京益百诚国际影视城

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由北京益百诚国际影视城投资管理有限公司兴建，位于北京朝阳区东苇路，紧邻首都机场第二高速公路，距离CBD中心10公里，北距首都国际机场10公里路程。影视城占地七十余亩，城内有文化艺术街、影视摄影大棚、花园酒店、中式园林外景、及会议、休闲、垂钓等设施，是众多影视剧组在北京不可多得的理想拍摄基地。

 北京益百诚花园酒店

位于东坝乡东苇路，紧邻机场南线高速。是由北京益百诚国际影视城管理有限公司投资兴建的准四星级花园式酒店，是集会议、休闲、度假、旅游、娱乐、住宿、餐饮为一体的多元化酒店。

 东坝郊野公园

东坝郊野公园位于朝阳区东五环外，北临康各庄路、南临机场二通道、西临朝阳新城、东临机场二通道。公园占地面积3008亩，周边以规划居住区为主，将会有20万常住人口，交通基础设施优越，为市、区政府投资北京公园环建设项目中规模最大的公益性公园。东坝郊野公园的建设，为东坝区域及周边广大居民提供了一个集休闲、健身、娱乐为一体的绿色生态空间，同时也为东坝地区的经济发展构建了新的平台。可以开车逛公园。

 红太阳生态美食园

位于朝阳区东坝乡驹子房村东8号周围拥有千亩观光采摘园，营业面积达10000平米，可同时容纳1500人就餐，餐厅分为：维也纳之声，蔚蓝海岸，东宫，红宫，水晶宫，万泉宫，卢浮宫，卢森堡，凡尔赛， 夏洛特，白金汉；等欧洲皇家式园林景观包房。

1.2.1 临近重点商业分析

 京客隆红松园店

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图9.京客隆红松园店

位于东坝中路东，于2007年初营业。该项目为地上一层商业建筑，总建筑面积5000平米，层高3.8米，停车场可以停80辆车，房屋产权为东坝乡政府所有。由于现阶段东坝地区尚无大型高档购物超市，因此改店现属五环外东坝乡内面积最大的综合性性超市。辐射面积达9个小区、10个自然村。

该店经营品种局限在中档百货、日常用品及食品范围，在地区商业配套不足的情况下，暂可满足周边居民的购物需求，但随着东坝地区的规划改造及周边高档社区业主的陆续入住，中档小规模超市显然不能完全满足居民对舒适购物环境及高档商品的需求。

 活力东方奥特莱斯工厂店

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图10.活力东方奥特莱斯购物广场

活力东方奥特莱斯购物广场，位于朝阳公园东侧的上东富人区，总建筑面积近70000平方米，于2009年3月开业。通透、简约、时尚的全钢架结构构成了其主体结构，最高超过12米的室内空间动感十足；1000余个全地面室外停车位。

活力东方奥特莱斯购物广场是由东方基业投资集团投资兴建的一个集购物、饮食、休闲、娱乐文化等多功能为一体的大型Outlets Mall，项目总投资超过20亿元人民币。

开业当日接待顾客超过10万人、销售业绩突破600万元，但由于知名品牌与燕莎奥特莱斯、赛特奥特莱斯存在明显差距，商场客流直线下降。到地下一层家乐福和配套餐饮正式营业后，人气逐渐有所回升。

从经营一年后的现实效果来看，其核心已由商品逐渐转移到过多依赖其他业态，位于三层的儿童乐园、配套餐饮成为了吸引客流的主导，已颠覆了原有商场的形态。

 家乐福姚家园店

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图.11家乐福姚家园店

家乐福姚家园店于2009年9月正式开业。位于东五环内姚家园路东甲1号活力东方购物广场地下一层, 营业面积约13000多平米，经营范围主要从事商品零售，包括杂货、生鲜、百货、电器等，覆盖了“生活的方方面面”。有9条免费班车线路，辐射范围从石佛营到常营（包括东坝地区的东坝家园、康静里小区、奥林匹克花园等社区），是目前姚家园地区距新城最近的大型综合超市。由于家乐福的品牌相应以及其提供的低廉的价格、优质服务和舒适的购物环境为周边消费者提供日常生活所需的各类消费品。

目前，通过对东坝地区周边居民和商业楼盘的调查，家乐福已经成为居民日常大型超市购物的首选。

2 东坝地区未来规划

2.1 三大商务区，推动整个东坝区域楼市经济成长

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图12.东坝北区规划示意图

东坝北区北临东坝路和北马坊中街，南侧是坝河，东侧为机场二通道，西侧靠近五环路，该区域紧邻第四使馆区，地理位置优越。

按照北京市规划定位，位于朝阳区东北部面积为6.2平方公里的东坝北区，将打造成以高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能为主体的城市综合功能发展区。就面积而言，这将是北京最大的功能区,会形成与国贸CBD、大望京三足鼎立的局面。从未来发展形势看，东坝北区占据相当优势的地理位置，西与大望京相望，南与北京东扩后的CBD形成以朝青板块为轴的对称格局，向东则是东坝得天独厚的优势--顺义国际机场。

建成后的东坝北区将会吸引世界各知名航空公司总部和服务机构在此设立办事处，成为北京连接世界的一大商务区。

2.2 东坝，势必成为北京“三大商务区的后花园”

东坝南区位于朝阳区东坝集团南部，西起五环路，东至机场二高速,北邻坝河，南至姚家园路，规划用地面积约990公顷，现状大部分土地未开发建设，已建成建筑以住宅为主。东坝南区定位为以居住功能为主，都市型工业为辅，城乡协调发展的综合社区。建设用地以住宅用地为主，另规划有公共设施、市政公用设施、工业、道路广场、绿化及待深入研究用地，规划建筑面积约1120万平方米，平均容积率1.13。规划居住区用地高度控制在30米，公共设施用地高度为30至45米，局部节点高度60米。

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坝河

东五环

机场第二高速

姚家园路

图12.东坝北区规划示意图

2.2.1 潜在商业需求及发展分析

燕莎望京

第四使馆区

CBD

朝青商圈

图13.周边商圈示意

在未来东坝北区、大望京、CBD东扩的联动效应中，整个东坝区域的势必成为北京炙手可热的核心区域。目前，东坝区域周边的燕莎望京商圈、CBD15

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核心商圈、朝青商圈等均已发展成熟。从目前调研结果来看，东坝商圈综合性、大型、中高档购物广场尚处于空白状态。

随着东坝区域规划方案的正式发布，借助规划中的第四使馆区、机场空港、保税库的优势，东坝地区将形成集大型购物、娱乐文化、商务酒店为一体的商业娱乐中心，并建成低密度高档大型住宅社区。国际商业的定位在特色商品街区和汇集世界顶级品牌的国际名品集散中心。与现有商业街区不同，东坝将吸引国际大牌分公司入驻，吸引全北京市民以优惠价格买到高端商品。

小结：

3 市场定位部分

3.1 项目市场定位

3.1.1 目标消费者定位

本案位置处于五环外城郊结合部，未来随着东坝片区的整体开发规划及道路交通的进一步完善，势必能够改善目前这种脏乱差的局面，所以我们的客户群近期应该定位于周边小区业主和外来小业主，远期则应该定位于小区业主等常住人口甚至东坝北区商务高端人士。

地区人口素质提升

人口数量发展变化

东坝地区发展及未来规划

大型高档商业体的缺乏

小结

流动人口逐渐转变为高学历高收入群人群

人口数量将逐渐提高，可支配收入增加

低密度中高档住宅区+核心商务区

中高档商业配套，满足购物需求

现阶段整体环境较差，区域规划前景看好，定位高端，今后整体环境和商业氛围将发生根本性改观

3.1.2 主题概念及档次定位

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目前，东坝地区经营的商业配套仍以早年的建材汽配或批发市场为主，随周边拆迁改造后新高档社区的入住，此种商业模式已逐渐显现出有待提升的需求改变。中低档混合形向以中高档品牌为主过渡，将会迎合该范围内现有及潜在消费人群的消费要求。

根据本商圈常住人口的结构特点和今后北京市政府的整体规划，我们认为将本案规划为一座中高档、综合性、多功能的一站式购物广场，涵盖餐饮、家居、超市、娱乐、百货等业态。

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