北京傲世创想文化传媒有限公司与北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司合同纠

2023年12月3日发(作者：个人履职总结)

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北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

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原告：北京傲世创想文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区化工路5号（东院）3幢104号。

法定代表人：吕友伦，经理。

委托诉讼代理人：孙娜，北京市京兴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。

被告：北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡长店村北凌云6**号。

法定代表人：付秀平，董事长。

委托诉讼代理人：李兆翼，泰和泰（北京）律师事务所律师。

原告北京傲世创想文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孙娜、肖国兵，被告之委托诉讼代理人李兆翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拆迁腾退利益500000元（包括停产停业损失、搬家补偿费、搬家奖励费、房屋重置成新价及装饰、装修损失等）；2.判令被告赔偿原告设施设备损失368142.54元；3.判令被告支付原告搬家费40000元。事实和理由：2014年1月2日，李X与被告签订《经营区租赁协议》，被告将位于北京市朝阳区蟹岛绿色生态度假村内，清真阁以西整块区域，面积为9482平方米的地块（包括场地内2个活动房，卫生间、门口一个活动房做售票室）租给李X，同时对租赁、经营项目、租金与结算方式、双方的权利义务进行了约定。2015年7月，李X等人成立北京新路XXXXXX有限公司（以下简称新路公司）。2015年11月22日，被告与新路公司签订《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁协议》，将《经营区租赁协议》乙方主体变更为新路公司，同时将租赁期限变更为2015年12月1日至2021年11月31日，对租金及支付方式进行了变更，对双方权利义务及违约责任进行了明确。2018年12月26日，原、被告及新路公司签订《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁补充协议》，新路公司将其《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁协议》中的权利义务转让给了原告，原、被告对租金进行了调整。协议签订后，原告按协议要求履行了合同义务。2019年3月1日，北京市朝阳区金盏乡长店村村民委员会、北京市朝阳区金盏乡控建拆违办公室发布《腾退告知书》，将租赁地块及建设定性为违法违规建设非农设施进行非农经营类项目，将于2019年3月5日拆除。该场地也于2019年3月被拆除。原告作为上述场地及设备设施的合法承租人及建设方，依据相关法律规定有权获得此次拆除腾退补偿利益，被告应赔偿原告拆除腾退补偿没有赔偿的损失。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告主张的第一项诉求客观上不存在，当时是以拆除违章建筑的名义拆除涉案租赁标的，至今不存在拆迁补偿。关于第二项诉求，我方不认为存在设备设施损失，根据双方协议，被告出租的是场地，场地内所有的活动房卫生间等不便移动的设施都是被告提供的，有损失也是被告的单方损失。对第三项诉求不认可，我方不认为原告实际存在搬家费损失，且没有相关证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对相关的证据和事实认定如下：

2014年1月2日，被告（甲方）与李X（乙方）签订《经营区租赁协议》，其中约定：甲方同意提供位于蟹岛度假村内，清真阁以西整块区域，面积为6000平方米的场地给乙方经营，乙方经营的项目包括及商品为儿童户外拓展、室外儿童乐园、儿童游艺项目、儿童滑板轮滑、儿童戏水、儿童陶艺制作、儿童养蜂体验、相关游戏用具出租及销售等儿童户外拓展相关业务，场地具体位置及大小双方根据实际情况商定，场馆环境为现有状态；租赁期限2014年4月2日至2017年4月2日，每3年续约一次，如3年期满，甲方由于此块场地原因不能继续合作，甲方负责为乙方提供蟹岛内相等面积区域供乙方继续经营使用，合作细则不变；乙方每月按照该收入X50%作为区域租金支付甲方；甲方提供乙方建造户外喷泉所需的循环水源，甲方负责产生的水费；乙方以自负盈亏的方式经营，所经营的产品种类不得与甲方经营的相同或相类似，场地内设备所有权归乙方；乙方在2014年3月1日前开始施工建设，在2014年5月1日前保证开始营业；乙方负责办理户外拓展乐园相关手续，保证符合国家相关规定；乙方负责维护保养其经营范围内一切设备，以保证游客人身安全。原、被告确认出租时场地内包括两个活动房，一个卫生间，门口一个活动房，其他土地空置，允许李X进行建设。 2015年7月17日，新路公司成立，李X为法定代表人，并为该公司股东。

2015年11月22日，被告（作为甲方、出租方）与新路公司（作为乙方、承租方）签订《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁协议》，约定：甲乙双方于2014年1月2日签订《经营区租赁协议》，开始双方合作至今，双方决定将合作形式由流水分成变为乙方交纳租金的形式，本协议生效后，则此前双方签订的协议自动终止；甲方将位于蟹岛清真阁餐厅以西区域，面积公约9482平方米的场地租给乙方营业使用（即前份协议中约定的区域和面积，无变化），乙方场地内所有甲方提供设施在协议内继续保留，包括场地内2个活动房，卫生间，门口1个活动房做售票室，蟹岛拓展乐园门口至路口之间空地不再增加新的商家项目；乙方向甲方承诺，租赁范围仅限经营儿童户外拓展、室外儿童乐园、儿童游艺项目、儿童滑板轮滑、儿童戏水、冬季冰雪、儿童手工体验、儿童陶艺制作、儿童养蜂体验等项目及相关游戏用具、服装等的出租和销售；2015年12月1日至2017年11月31日年租金160万元，后两年年租金165万元，后两年年租金170万元；租金支付方式为季度付；租赁期限自2015年12月1日至2021年11月31日；乙方在租赁期内自主经营、自负盈亏，租赁期满，乙方应将租赁场归还甲方，对本协议约定的甲方拥有所有的设施、设备及物品予以完整保留和交还，并对租赁期间产生的债权债务承担全部责任。

关于两份合同中面积不一致，原告称2014年的合同系估计，2015年实际测量之后确定为9482平方米，期间并无增加租赁场地。被告对此予以认可。 2018年12月26日，被告（甲方）、新路公司（乙方）与原告（丙方）签订《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁补充协议》，约定：甲乙双方于2015年11月22日签订《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁协议》，现由于乙方经营不善，向甲方申请减免租金，同时申请变更签约主体；三方认可乙方在本补充协议签订之日起将其在主协议中合法享有的全部权利、义务一并转让给丙方，由甲方和丙方继续履行主协议及本补充协议直至主协议约定的合作期限结束，乙方不再享有主协议约定的各项权利，也不承担主协议中约定的各项义务；将2018年12月1日至2019年11月30日期间丙方须向甲方缴纳的租金调整为140万元，将2019年12月1日至2021年11月30日期间丙方须向甲方缴纳的租金调整为145万元/年，租金支付周期及方式不变；本补充协议未做重新约定、修改或补充的，仍按主协议相关条款执行。

关于在场地建设建筑物、构筑物以及添置设备设施的归属及其腾退利益的处置或分配，原告称所有权归其，其他没有约定，被告表示就此并无约定。关于李X、新路公司及原告在场地内建设及设备设施的添置情况，原告称陆续有喷泉池、讲台等土建施工、喷泉设备及灯光、木质、铁艺设备、四连体房屋、攀爬网、戏水池布、遮阳棚、大门等无法拆除物等，先前承租主体的建设均归其所有。被告称所有建设均是李X承租期间进行的，李X具体建设了什么其不清楚，其不能就该部分建设情况提供相应证据。关于场地内建设情况平面图，原告提交《yoyo家室外乐园现状总平面图》，其上记载戏水喷泉等各功能明细，并有付秀平签字同意，签字时间为2014年2月10日。被告不认可该签字的真实性，经本院释明后，其亦不申请鉴定。 原告提交《工程承包协议书》、照片、《合同书》、《yoyo家室外乐园供货及安装合同》、《处罚决定》、《产品购销合同》、《合同》、《遮阳蓬加工合同》等一组，以证明承租人的建设等情况。上述部分2014年合同显示购买方或发包方为原告，对此，原告称李X系当时原告的法定代表人和实际控制人，李X购买相关物品或进行施工是通过原告，李X现还是原告总经理和实际控制人。被告对该组证据不予认可，称相关协议为原告签订与租赁合同履行的客观事实不符，照片无法得出相关设施和地点属于涉案场地，证据也仅有合同而没有任何实际履行的相关文件和实际支付的银行流水及发票。关于上述协议的支付凭证及发票等，原告未能向本院提供。

关于涉案场地内相关建筑物、构筑物及设备设施的视频资料，原告向本院提交视频光盘，称系李X于2018年10月拍摄。该视频拍摄内容为蟹岛拓展乐园售票处摆放有价目表，显示通玩项目有小汽车、高空攀岩、手摇船、阳光沙滩、滚筒、超级大滑梯、飞飞飞椅、穿越火线、旋转时光、好多秋千、喷泉戏水、充气城堡、儿童戏水池等，自费项目有钓鱼、遥控船、手工DIY等，入园之后经过有飞飞飞椅、儿童遥控船、旋转时光、投桶、鱼吃奶、亲子钓鱼池、喷泉、熊孩纸拓展乐园等，园内有较多的游客。

经询，就承租人在涉案场地内的建设情况，原告不能提供其他证据。

审理中，经本院释明后，原告仍申请就涉案场地内建筑物、构筑物、设备设施等现值进行鉴定。经高院摇号确定，本院依法委托中环松德（北京）资产评估有限公司对上述事项进行鉴定。偶该鉴定机构出具不予受理通知书，称因实物已经全部灭失，不具备鉴定的基本条件，故决定不予受理。经本院联系该机构，表示根据原告所提供的在案证据亦无法进行鉴定。本院向原告释明无法鉴定情况下关于其损失的举证责任，其对此表示知悉。

2019年3月1日，北京市朝阳区金盏乡长店村村民委员会及北京市朝阳区金盏乡控建拆违办公室发布《腾退告知书》，载明为清理整治农业观光园内违法违规建设非农设施进行非农经营类项目，现向该房屋的商户及人员告知如下：1、商户和人员于2019年3月4日之前搬离现场，腾空房屋。2、村委会、控违办及相关部门将于2019年3月5日拆除该处房屋。3、逾期不搬离的商户及人员所受到的一切财产损失及其他后果均由商户及滞留人员自行承担。

原告称2019年3月4日被腾退，被告称涉案场地实际于2019年4月2日被拆除。原告称租金支付至2019年3月。双方关于租金押金等并无争议。关于涉案场地的土地性质，被告表示系农用地，原告称引进的时候并不知晓，拆除时候乡里说是农用地。

经本院向北京市朝阳区金盏乡人民政府调取北京市朝阳区蟹岛绿色生态农庄度假村内清真阁以西整块地块拆除的所有档案材料，金盏乡人民政府向本院出具说明，载明：2018年全国开展大棚类设施农业项目违规用地整改工作，蟹岛度假村内由于存在农地非农化特别是耕地非农化现象和违法建设问题，被列入农业观光园非农利用管理。2019年2月，市区政府分别成立“北京市大棚房问题全面清理整治工作专班”，2019年3月1日朝阳区工作专班进驻蟹岛度假村，蟹岛度假村范围内非农利用项目及设施清理整治工作全面启动。为贯彻落实上级的有关要求，2019年3月1日北京市朝阳区金盏乡长店村村民委员会同北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室向蟹岛集团及蟹岛度假村内非农设施经营商户下发了《腾退告知书》，要求非农设施经营商户和人员于3月4日之前搬离现场，腾空房屋。接到通知后，蟹岛度假村及其绝大多数非农设施商户人员均积极配合清理整治工作，清真阁以西整块地块拆除均是由蟹岛度假村及非农设施商户自行拆除。故要调取的北京市朝阳区蟹岛绿色生态农庄度假村内清真阁以西整块地块拆除的所有档案材料我单位并不持有。蟹岛度假村范围内非农设施拆除属于北京市大棚房清理整治工作范畴，属于对农地非农用违法行为的处理，并非拆迁腾退项目。

关于原告主张的腾退利益，原告称其听说被告与乡政府签署了协议，就此不能提供相关证据。经本院多次询问，被告称其未与任何主体签署任何协议，其亦未获任何补偿。

关于第二项诉讼请求，原告称系不能拆走部分的损失，具体包括蓄水池、木质、铁艺、爬网、喷泉滑道、四连体房屋、喷泉灯光、大门、遮阳棚，其搬走了充气堡、板凳、座椅及其他能够搬走的，具体没有统计。

关于搬家费，原告称系2019年3月将物品搬至朝阳区化工路鸿彤产业园而产生，因被告引进的时候就说是农业观光的配套设施，是合法的，现因被告违约故要求被告赔偿搬家费。关于搬家合同、发票、支付凭证或入账凭证的证据，原告未能向本院提供。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李X、新路公司及原告与被告签署有《经营区租赁协议》、《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁协议》及《蟹岛清真阁西拓展乐园租赁补充协议》，其中所租赁的场地系农用地，根据相关法律规定，不得用于非农经营，各方协议约定的用途并非农业生产，故上述协议均应当认定为无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为涉案场地的出租人应保证其合法性及适租，现协议归于无效，被告作为出租方未履行瑕疵担保责任，应就此承担主要责任。而承租方亦对租赁场地负有审慎的注意义务，其在承租涉案场地前未对场地的合法性予以详细审查，因其未能尽到该注意义务，其应对协议无效承担次要责任。

关于原告主张的拆迁腾退利益，被告否认就涉案场地签署过腾退协议及获得补偿，经本院调查，涉案场地并非拆迁腾退项目，亦未调取到涉案场地拆除的档案材料。现原告虽主张被告获得了腾退利益，但就此未能提供相应的证据，对此其应当承担举证不能的不利后果，本院对其所述不予采信，其以此要求被告支付其拆迁腾退利益，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的设施设备损失，原告称系不能拆走部分的损失。首先，关于承租人在涉案场地内的建设情况，被告不能陈述清楚并提供相应证据，本案承租人租赁涉案场地系用于拓展乐园经营，根据原告提供的视频，能够反映承租人在涉案场地内进行了建设及添置相关设备设施，关于上述建设的具体实施情况，原告提供了平面图及相关合同、照片等证据，能够反映部分建设情况。其次，关于承租人进行上述所有建设的造价问题，原告未能提供相应的证据，不能证明其支出情况。关于建筑物及设备设施的拆除、搬离情况，原告亦未提供相应证据。而关于涉案场地内建筑物、构筑物、设备设施等现值问题，现已无法进行鉴定。考虑到承租人为履行合同确实对涉案场地进行了投入，因相关单位下发通知将其拆除，确会给原告造成损失，被告应对原告损失进行赔偿，就具体的赔偿金额，本院基于上述分析及当事人举证，并综合考虑原协议期限、履行情况、使用年限、双方过错程度等因素酌情判处。关于搬家费，考虑到场地被拆除，原告搬离必会产生相应支出，本院综合案件实际情况酌情确定被告赔偿原告该项损失的金额。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京傲世创想文化传媒有限公司设施设备等损失六万元；

二、被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京傲世创想文化传媒有限公司搬家费一万元；

三、驳回原告北京傲世创想文化传媒有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12881元，由原告北京傲世创想文化传媒有限公司负担11331元（已交纳6241元，余款5090元，于本判决生效后七日内交至本院），由被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司负担1550元（于本判决生效后七日内交至本院）。

保全费3020元，由原告北京傲世创想文化传媒有限公司负担2300元（已交纳），由被告北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司负担720元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员 韩 龙

二〇二二年五月十三日

书记员 王昊瑞

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